よくある質問～売却編

長谷工リアルエステートでは、独自の査定マニュアル・蓄積された取引事例・(財)東日本不動産流通機構（レインズ）などのオンラインサービスの活用、金利動向・市場動向などから、最新状況を分析することにより、物件の価格を算出します。査定価格を参考に売出価格を決定してください。※査定価格はお客さまが売出価格を設定する際の参考となるものです。

■ 査定の種類

（１）簡易査定

地図上で物件所在地を確認し、取引事例や市場動向などをもとに、机上にて価格を算出いたします。お電話やメールで確認できます。但しあくまで簡易のため、実査定（現地査定）をお勧めいたします。

（２）実査定（現地査定）

売却予定物件を実際に拝見させていただき、周辺状況・日照・眺望など物件の状況も確認いたします。このため、より精度の高いご成約できるであろう価格の算出が期待できます。

ご売却が決定すると不動産会社（仲介業者）に売却を依頼するために「媒介契約」を結びます。「媒介契約」には『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』があります。いずれも契約期間は3ヶ月以内ですが、お客さま（依頼者）からの申し出により更新も可能です。

『専属専任媒介契約』とは、特定の不動産業者にのみ仲介を依頼する契約です。他の不動産業者に重ねて依頼することができません。不動産業者は売主様に対して1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また売主様は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
『専任媒介契約』とは、「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者にのみ仲介を依頼する契約です。不動産業者は売主様に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。売主様は自分で購入希望者を見つけることもできます。
『一般媒介契約』とは、複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼する契約です。不動産業者は売主様に報告義務はなく、売主様も自分で購入希望者を見つけることができます。

売却に必要な諸費用が発生します。

• ・登記費用（登録免許税・登記代行手数料等）
• ・ローン諸費用（ローン残債がある場合の事務手数料・抵当権抹消費用等）
• ・契約費用（印紙税・仲介手数料等）
• ・租税公課（譲渡益がある場合の所得税・住民税等）
• ・その他（引越し費用等）

仲介会社を通じて売買するときに仲介手数料を支払います。契約金額の3%+6万円を上限として各仲介会社が定めています。買主様にとっては情報の提供や物件調査、ローン手続等の代行などへの対価であり、売主様にとっては購入希望者を探してもらうための広告宣伝費も含まれます。

★「宅地建物取引業者に支払う報酬の規定」について

仲介手数料の一般にいう3%+6万円についてですが、宅地建物取引業法第46条で　「国土交通大臣の定めるところによる」とあり、その内容は、「依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、取引額を次の表の左欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする」となっています。

• 200万円以下の金額・・・100分の5
• 200万円を超え400万円以下の金額・・・100分の4
• 400万円を超える金額・・・100分の3

（例）取引額が1,000万円の場合

• 200×(5/100)＝10　（200万円以下の部分）
• 200×(4/100)＝8　　（200万円を超え400万円以下の部分）
• 600×(3/100)＝18　（400万円を超える部分）

報酬額の限度は　10+8+18＝36万円　となります。

取引額が400万円を超える場合の報酬額の限度は、取引額×3%よりも、200万円以下の部分で4万円（200×2%）、200万円を超え400万円以下の部分で2万円（200×1%）多いことになります。つまり、3%+6万円となります。

取引の成立に複数の宅地建物取引業者が関わることがありますが、売主様も買主様もそれぞれ3%+6万円が限度となり、複数の業者が関わっているからといってその一人一人に支払うということではありません。

売主様・買主当事者間で契約を交わし売買契約が成立すると、契約書記載事項に基づき、お互いの権利・義務を履行しなければいけません。売主様は、所有権移転登記、移転登記申請、引渡しなどについての義務が発生し、お互いの義務に違反した場合の債務不履行についてもあらかじめ明確な取決めをします。

営業社員より契約当日に向けて準備いただくものは、事前にご案内させていただきます。

■ 必要書類等

• 実印（共有の場合は各々）
• 固定資産税等納税通知書
• パンフレット・管理規約（マンションなどの場合）
• 売買契約書貼付印紙
• 仲介手数料（半金）

その他、売買物件によってご用意いただくものが異なります。詳しくは営業社員からご説明いたします。

契約を履行するため努力する義務がありますが、止むを得ず契約を解除するときは、一定期間内であれば、買主へ受領済の手付金を返還し、さらに手付金相当額を支払うことで、契約解除が可能です。尚、一定期間経過後に契約を解除するためには、違約金を支払う必要があります。

ローンの申込みは契約後であるため、買主が住宅ローンを利用して購入する場合、予定の住宅ローンが借入れできなくなると困ります。そこで契約後に予定していた住宅ローンの借入れが不可能になった場合は、契約を白紙解約できる条項を事前に契約書に盛り込んでおくことをいいます。但しローン特約を交わしていても、虚偽の申請などによりローン借入れが不可になる場合等は、契約を白紙解約できない場合もあります。

開催する日時を指定して広告掲載し、営業社員が開催物件の室内で待機し、来訪されたお客さまを直接ご案内・ご説明するものです。現在居住中であっても、開催時間帯は営業社員が責任を持って管理しますのでご安心ください。新築マンションのモデルルーム感覚で自由に見学できるため、お客さまも来訪しやすく販売活動の有効な手段であり、スピーディな売却に結びつきます。

お住まいになっておられる状態を見学されるので、「生活」のイメージが浮かびやすいかと思います。あらかじめお住まいの内と外をチェックし、整理整頓・掃除を今まで以上に心がけてください。特に水回り（キッチン・トイレ・洗面・お風呂）の清潔感を保ち、昼間でも照明をつけると明るいイメージとなります。眺望のよいお部屋は、あらかじめカーテンを開けておくとアピールしやすいです。

不動産の登記には、建物・土地の所有権を売買代金の受領により、売主様から買主へ移す“所有権移転登記”などがあります。所有権移転登記には、権利書・実印・印鑑証明等が必要となります。

売買物件に住宅ローン等を利用し抵当権が設定されていると、購入者は融資を受けたり所有権移転ができない場合があります。そのため、所有権移転と同時に抵当権を抹消する必要があります。売主様は買主様より受領する残代金から金融機関へ住宅ローン残額を返済し、抵当権抹消書類をもらいます。書類は司法書士が預かり、抹消登記申請します。（抵当権の種類により異なる場合があります。詳しくは営業社員にお尋ねください）。

租税公課費用・管理費関係費用等があります。
引渡日前日までの費用が売主負担、引渡日当日からの費用を買主様負担とし、それぞれ租税公課は年間分・管理費関係費用(管理費・修繕積立金)は月間分を計算し精算します。