よくある質問～購入編

当社売却活動中の物件はもちろんのこと、「(財)東日本不動産流通機構」（レインズ）のオンライン・ネットワークから得た物件情報よりお客さまのご希望に合わせた物件を、タイムリーにご提供させていただきます。

資金計画とは、簡単にいうと「売買代金や諸費用など必要資金の総額をつかんだ段階で、お金をどのようにして調達するのか事前に計画を立てる」ことです。具体的には、「どのような方法でいくら」、「誰が」資金を調達し「いつ」支払うのか、ということを計画しておくことです。

購入に伴って売買代金以外に諸費用が発生します。

• ・登記費用（登録免許税・登記代行手数料等）
• ・ローン借入費用（事務手数料・保証料・団体信用生命保険料・火災保険料・地震保険料・印紙税等）
• ・契約費用（印紙税・仲介手数料等）
• ・租税公課（不動産取得税・固定資産税・都市計画税等）
• ・管理関係費用（管理費・修繕積立金・賃貸駐車場代・水道料金等）
• ・その他（引越し費用等）

住宅やマンションを仲介会社を通じて売買するときに仲介手数料を支払います。契約金額の3%+6万円を上限として各仲介会社が定めています。買主様にとっては情報の提供や物件調査、ローン手続等の代行などへの対価であり、売主にとっては買い手を探してもらうための広告宣伝費も含まれます。

★「宅地建物取引業者に支払う報酬の規定」について

仲介手数料の一般にいう3%+6万円についてですが、宅地建物取引業法第46条で「国土交通大臣の定めるところによる」とあり、その内容は、「依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、取引額を次の表の左欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする」となっています。

• 200万円以下の金額・・・100分の5
• 200万円を超え400万円以下の金額・・・100分の4
• 400万円を超える金額・・・100分の3

（例）取引額が1,000万円の場合

• 200×(5/100)＝10　（200万円以下の部分）
• 200×(4/100)＝8　　（200万円を超え400万円以下の部分）
• 600×(3/100)＝18　（400万円を超える部分）

報酬額の限度は　10+8+18＝36万円　となります。

取引額が400万円を超える場合の報酬額の限度は、取引額×3%よりも、200万円以下の部分で4万円（200×2%）、200万円を超え400万円以下の部分で2万円（200×1%）多いことになります。つまり、3%+6万円となります。

取引の成立に複数の宅地建物取引業者が関わることがありますが、売主様も買主様もそれぞれ3%+6万円が限度となり、複数の業者が関わっているからといってその一人ひとりに支払うということではありません。

各金融機関で、物件価格の100％や、諸費用ローンなどの商品が用意されています。お借入れの条件が合えば、それらを利用し、頭金なしでも購入は可能です。しかし、勤務先・勤続年数・年収等により条件が変わりますので、営業社員にご相談ください。

ご覧になられた物件の中で「これは！」というものがありましたら担当者を介して、売主様に購入したい意思を伝えます。このときに使う申込書が不動産購入申込書です。不動産購入申込書は売主様・買主様に対する拘束力はありませんが、交渉の元となる取引条件を明確にするために買主様の署名捺印をいただいております。不動産購入申込書には次の項目が記載されています。

• ・購入希望価格
• ・購入代金の支払期日、支払方法
• ・契約締結希望日
• ・引渡し希望日　など

本書をもとに、営業社員が売主様と条件の調整を行います。

購入物件が決定後、売買契約前に、物件の概要・売買の条件などについて理解するため“重要事項説明”を受けます。重要事項説明を確認後、買主・売主当事者間で契約を交わします。売買契約が成立すると、契約書記載事項に基づき、お互いの権利が生じるとともに義務を履行しなければいけません。買主様は、売買代金の支払義務が発生し、お互いの義務に違反した場合の債務不履行についてもあらかじめ明確な取決めをします。

契約を履行するため努力する義務がありますが、止むを得ず契約を解除するときは、一定期間内であれば、売主へ支払済の手付金を放棄することで、契約解除が可能です。尚、一定期間経過後に契約を解除するためには、違約金を支払う必要があります。

契約時にローン特約を付けていれば、契約後に一定の期間（ローン特約期間）内に住宅ローンの融資承認が得られない場合は、契約を解除することができます。この場合、売主様に支払済の手付金は返金されます。

ローンの申込みは契約後であるため、住宅ローンを利用して購入する場合、予定の住宅ローンが借入れできなくなると困ります。そこで契約後に予定していた住宅ローンの借入れが不可能になった場合は、契約を白紙解約できる条項を事前に契約書に盛り込んでおくことをいいます。ただしローン特約を交わしていても、虚偽の申請などによりローン借入れが不可になる場合等は、契約を白紙解約できない場合もありますので、ご注意ください。

住宅ローンには、大きく分けて“公的融資”と“民間融資”があります。どのローンを利用するかは、営業社員がご相談させていただきます。

■公的融資

• ・住宅金融支援機構（旧「住宅金融公庫）　→　勤務年数・年収などの一定の条件を満たせば借入れできる融資（「フラット35」等）
• ・財形住宅融資　→　勤務先で財形貯蓄をしている人対象の融資
• ・自治体融資　　→　購入物件所在地の治自体が貸出しする融資

※公的融資には、それぞれ諸条件があり必ずしも融資限度額までご利用できない場合もあります。

■民間融資

• ・銀行・生命保険会社・信用金庫・信販会社などの民間金融機関が貸出すものです。

※民間融資も、金融機関ごとに融資条件が異なるため必ずしも融資限度額までご利用できない場合もあります。

売買契約前に、契約後に住宅ローン借入れ不可のために契約解除とならないために、借入れが可能かどうか事前に金融機関に相談します。この時、年収を証明できる公的証明書などの提出をお願いいたします。

売買契約が済むと、金融機関へ正式にローン借入れ申込手続きをします。この時、収入を証明する公的証明書・住民票・印鑑証明書・実印などが必要となります。

ローン借入れ申込先の金融機関と正式な借入れ契約書を交わします。契約後、一定期間の後、ローンの融資が実行されます。

開催する日時にご自身の都合に合わせ、新築マンションのモデルルーム感覚で自由にご覧いただけます。わざわざ問合わせをする手間が省け、自由に見学できますので、ぜひ現地へお越しください。営業社員がお待ちしております。

不動産の登記には、建物・土地・ローンなどに関するものがあります。売買代金を支払い、所有権が売主様から買主様へ移る“所有権移転登記”、住宅ローンを借入れた場合、不動産をローンの担保とする“抵当権設定登記”などがあります。所有権移転登記をすることによって、第三者に対して自己の権利を主張することができる基本要件となります。

租税公課費用・管理費関係費用等があります。引渡日前日までの費用が売主負担、引渡日当日からの費用を買主負担とし、それぞれ租税公課は年間分・管理費関係費用(管理費・修繕積立金)は月間分を計算し精算します。