不動産の持分(登記名義)

不動産を購入する場合は多額な資金を準備しなければなりません。その不動産を購入するにあたって、その不動産の所有者たる名義を登記しなければなりません、また、誰がどれくらいの負担をしたかによって持分が変わってきます。その際の購入資金の準備により持分が決まり、場合によっては贈与税が課税されることもあります。よって登記の持分は贈与税が課税されないよう計画することが重要です。

贈与税

贈与税とは贈与を受け取った人に課税されます。不動産の購入時の資金の贈与はもちろん、不動産（土地・建物）等、資産を無償で譲り受けた場合は贈与税が課せられます。（基礎控除や控除・軽減の特例があります）

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産（土地や建物）を売買・贈与・交換・建築で取得をした際に、当該不動産所在の都道府県が不動産取得者に課税する地方税です。（一定条件に適合した場合は家屋の課税標準の減額特例制度が受けられます）

登録免許税

不動産（土地・建物）を購入した場合や相続等において、その不動産に対して所有権保存登記や移転登記を行います。また住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、金融機関はその不動産に対して抵当権の設定の登記をします。登記を申請し設定する際にかかる税金を登録免許税と言います。

消費税/印紙税

不動産売買において消費税は「課税」と「非課税」に対象が別れます。

<消費税が課税例>
・建物売買代金/土地整備費用
・建築・リフォームなどの請負工事費用
・住宅ローンの手数料
・仲介手数料

<消費税が非課税例>
・土地の売買代金
・地代や家賃（居住用）
・住宅ローンの返済利息や保証料
・借地の地代

不動産売買においての印紙税とは文書課税のことを言います。、売買や取引においての契約書等に印紙を添付・割印することによって法律上明確になり安定したものになります。代表的なものには以下のようなものが挙げられます。

・売買契約書
不動産売買時に売主様と買主様との合意をする契約書となり、その契約書に印紙を添付します、同時に割印を押すことにより納税した証となります。

・金銭消費貸借契約書
住宅ローンや借入をする際に貸主様と借主様との合意に基づく契約書となり、同様に印紙の添付・割印が必要となります。

税金の控除や軽減特例

不動産購入にあたりその資金準備のために贈与を使った場合、次のような特例を受けることが出来ます。
・贈与税基礎控除（110万円/1年間）
・相続時精算課税制度（非課税額2,500万円）
・住宅取得資金贈与の特例（非課税額1,200万円または700万円）

※適用要件や建築基準等があります（2018年4月1日現在）

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点で、不動産の所有者に対し市区町村が不動産の評価（固定資産税評価額）をし納税額を決め、納税義務者はそれに基づき納税します。（新築住宅等の固定資産税減額や住宅用地の軽減があります）

相続税

相続が発生し相続税の計算をする上で、不動産（土地・建物）が遺産の中にあった場合、相続税を決定するにあたり不動産の評価を算出します。

・土地の評価：路線価額により、路線価額の定められていない地域では固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求めます。
・建物の評価：固定資産税評価額と同額となります。

※一定の要件を満たす宅地については、小規模宅地の評価減の特例あり

譲渡所得税

不動産を購入した金額より高い価格で売却した場合、その売却益に税金が掛かります。その売却によって得た所得を譲渡所得と言い、譲渡所得は他の所得と分離して所得税・住民税が課税されてきます。
（譲渡所得が購入時より低かった場合は課税されません）

取得費/譲渡費用

取得費（譲渡所得＝売買代金－（取得費＋譲渡費用））は、『売買代金』『建築代金』『各種手数料』や『設備費』『改良費』等も含まれます。また、取得費は売買代金などの合計から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。（上記以外にも、取得費は細かく定義づけされています）

譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用のことを言います。『不動産を売却するために支払った仲介手数料』『土地売却のための建物取り壊し費用とその建物の損失額』等、不動産売却において直接かかった費用のことを言います。

不動産売却時の税金控除や特例

不動産を売却した場合に受けられる税金の控除や軽減がございます。
（適用要件があります）

・3,000万円特別控除（短期譲渡所得/長期譲渡所得）
・10年超所有の軽減税率
・特定居住用財産の買替特例
・居住用不動産を買替た場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡益が出た場合の特例

不動産を売却し譲渡益があった場合に特例を受けることができます。

・居住用3,000万円特別控除
居住用不動産を売却し譲渡益がでた場合に譲渡所得から3,000万円控除できる特例です。

・10年超所有軽減税率の特例
3,000万円特別控除の特例が適用された居住用不動産で、所有期間が10年を超えている時は、譲渡所得6,000万円以下：税率14.21％、譲渡所得6,000万円超/税率20.315％とする特例です。 （通常譲渡所得税率は20.315％）

・特定居住用財産の買替特例
居住用不動産を売却や買替をした場合、売却価格より高い居住用不動産を購入した場合には課税をしない 特例です。

・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続や遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却し、一定の要件を満たしている場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

・平成21年・22年取得の土地等の1000万円特別控除
平成21年中に土地等取得/平成27年以降に譲渡、平成22年中に土地等取得/平成28年以降に譲渡の場合は、その譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができる特例です。

※いずれも適用要件があります

譲渡損が出た場合の特例

・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用不動産を売却し損失がでた場合、売却損を給与所得や他の所得と損益通算ができます。また、損益通算をしても赤字となった場合は翌年以降3年間繰り越して所得等から控除ができます。

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産の譲渡をしたことにより生じた譲渡損失については、その譲渡に係る契約締結日の前日において譲渡資産に係る住宅ローン等を有していることなど一定の要件の下、その年の他の所得と損益通算することができます。また、その損失を控除しきれなかった場合は、その年の翌年以後3年内の各年分（合計所得金額が3,000万円以下である年分に限る）の総所得金額等の計算上控除することができます。