ローン残債があるとマンションは売却できないのでしょうか？
実は残債があっても問題なく、売却は可能です。ただしローン残債が売却価格を上回る場合は、残債額や条件によって売却の進め方が異なります。

ここでは対処法と売却時の資金計画、注意すべきポイントを解説します。

マンション売却時、ローン残債があっても大丈夫？

マンション売却時に「ローン残債があると売れないのでは？」と思われる方がいらっしゃいますが、残債があっても売却は可能です。
その際、重要なのはローン残債額と売却価格です。それぞれの金額の大小によって売却方法や対処法は異なりますが、大きく分けると以下の2パターンになります。

まずは、マンションの売却代金でローン完済可能なケースです。マンションの売却代金よりもローン残債が下回っていれば、決済時に売却代金でローンを完済できますので心配ありません。

一方、マンションの売却代金でローン完済が難しいケースもあります。
立地や売却時期により例外はありますが、一般的には住宅は年数とともに資産価値が下がります。ローンの残債も減っていくのですが、資産価値の下落率が高い場合は結果としてローン残債のほうが売却代金よりも上回るケースもありますのでローン残債額には注意が必要です。

ローン残債額を確認したい場合は金融機関にお問い合わせください。また、返済予定表や残高証明書でも確認できます。実際のマンション売却価格はこの時点では分からないと思いますので、不動産会社の査定額を参考にしましょう。

マンション売却の代金でローン完済が可能なケース

売却代金よりもローン残債が下回っているケースでは、事前に金融機関に一括繰り上げ返済の申し入れを行い、売買決済時に抵当権を抹消し、買主様に所有権を移転できます。抵当権抹消や所有権移転の手続きを同時にする必要がある為、売主様・買主様・金融機関担当者・司法書士が同席する形で行います。流れは以下の通りです。

1. 司法書士が売買代金で抵当権を抹消できることや必要書類が揃っていることを確認
2. 司法書士が金融機関に売買（所有権移転）が可能であることを伝える
3. 金融機関が買主様のローンを実行
4. 買主様は売主様に売買代金を支払う
5. 売主様は金融機関へローンを完済する
6. 司法書士は抵当権抹消・所有権移転を行い、金融機関担当者は抵当権設定を行う

マンション売却時にローン完済が難しいケース

売却代金よりもローン残債が上回っている場合はどうしたら良いのでしょうか。条件によって異なりますが、ここでは3つのケースをご紹介します。

不足分の差額を自己資金で充当する

売却代金とローン残債の差額分を自己資金で充当できるのであれば、売却することが可能です。決済日当日までに不足分を返済・又は準備しておきましょう。

親から援助してもらう方法もありますが、一定以上の金額になると贈与税がかかる為、注意が必要です。なお1人の方が1年間に貰った財産が110万円以下なら贈与税はかかりません。また贈与税の申告も不要です（暦年課税）。

住み替えローンを活用する

マンションの売却が買い替えの場合、住み替えローンを利用する方法があります。
通常住宅ローンは、本人やその家族が住む為の住宅を購入する際の融資が対象ですが、買い替えローンは借入中のローンの残債(売却代金で返済できない分)と新しく購入する住宅の購入代金をまとめて借入できます。

なお金融機関によっては住み替えローンではなく、買い替えローンと呼んでいる場合もありますが内容はほぼ同じです。

例えば、現在住んでいるマンションの売却金額が3,000万で、残債が500万円になったとします。そして、新規に購入する住宅が3,000万円の場合、合計3,500万円を借りることになります。しかし、新規に購入する3,000万円の住宅に対して、3,500万円の借り入れになりますからオーバーローンとなります。誰でも借り入れることができるわけではなく、通常の住宅ローンに比べて審査は厳しくなります。
住宅ローンなどの借り入れの際に、購入価格よりも高い金額で融資を受ける状態のことをオーバーローンといいます。

その他にも、収入や年齢など条件があります。詳細については金融機関や不動産会社にご相談ください。

任意売却を検討する

任意売却とは債務者が住宅ローンを滞納・延滞などし、借入金を返済できない場合に金融機関と合意のもと物件を売却する方法です。ただし、残債額と売却想定価格との間に大きな差がある場合、金融機関から同意が得られないケースが多く、安易にはできません。

マンション売却時の資金計画、注意すべきポイント

次に、マンション売却の資金計画の際に注意すべきポイントを解説していきます。

住宅ローン残債額・売却にかかる費用を確認する

ローン残債額と売却価格だけでなく、売却にかかる費用についても把握しておく必要があります。自己資金に余裕がある場合は良いですが、ローン残債と売却価格の金額によっては、売却の諸費用の捻出が難しくなります。
売却にかかる費用とは仲介手数料、印紙税・抵当権抹消費用などです。
売却にかかる費用についてはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却にかかる費用や手数料は？費用を抑える方法も紹介

ローンを完済できる売却額はいくらかを知る

マンションの売却を検討する場合、資産価値を知ることが重要です。
まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。WEB上で簡易査定できるサービスを利用する方法や、実際にマンションを見てもらう訪問査定などがあります。また、同じマンション内で売りに出ている部屋の価格を参考にするのも良いでしょう。

ローン残債額とマンションの査定額、そして売却にかかる費用を算出できれば資金計画を立てることができます。マンションの売却査定についてはこちらをご覧ください。

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

買い替えの場合は新居購入のタイミングを考える

マンションを買い替える際、難しいのが「新居を購入するタイミング」です。買い替えの場合は「売却先行」と「購入先行」の2パターンがあります。それぞれのメリットとデメリットを確認したうえ、どちらのパターンが自分に合っているのか検討しましょう。

売却先行

売却先行は、現在の住まいの売却を優先し、売却してから新居を購入するパターンです。
メリットは売却して得られた資金をもとに購入する物件を探すので、無理のない資金計画を立てることができます。
デメリットは仮住まいを想定しなければならず、新居の引き渡し時期が遅くなると、仮住まいの費用が発生してしまうことです。

購入先行

購入先行は、新居の購入を先に済ませ、その後に住まいの売却を進めるパターンです。希望する物件を先に購入することが出来、仮住まいが不要なことがメリットですが、元の住まいにローンが残っている場合、返済が二重になります。また、売却に時間がかかると返済が負担になる為、売却先行と比べて資金計画が難しい点がデメリットとなります。

状況によってはリースバックという方法もある

「マンションの買い替えを売却先行で行いたいけれど、子どもがおり、同じ学区内で仮住まいが見つからない」という場合や、短期間での仮住まいと新居へ二回引越す手間を省きたい方には「リースバック」という方法も選択肢の一つです。

リースバックとは、お住いのマンションを不動産会社へ売却した後、不動産会社と賃貸借契約を結ぶことで引き続きその不動産に住み続けることができるという仕組みです。売却代金を獲得できるうえ、仮住まいを探す必要がなく、引越しも一回で済みます。

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まとめ

マンションの買い替えをスムーズに進めるには、まず適正な査定額を知ることが重要です。また、売却と購入どちらを先行するのかによっても、買い替えの進め方が変わってきます。

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※本記事の内容は2022年10月20日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。