マンション売却の際にかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。
この記事では、マンションを売却する際にかかる費用や、その費用を抑える方法について解説します。

マンション売却にかかる手数料・費用

マンション売却にかかる費用は、税金以外で売却価格に対して3.5〜4％程度かかるといわれています。まずはその内訳と、それぞれどのように金額が決定されるのか解説します。
マンション売却にかかる手数料・費用をまとめると、下表の通りです。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介している不動産会社に支払う手数料であり、スムーズに不動産売却をするうえで必要な費用となっています。言い換えれば、買主様を募集する為の広告活動や、契約書類の作成、引き渡し手続きなど各業務に対する対価です。
ただし、仲介手数料は成功報酬である為、売買契約が成立した時点で発生します。
支払のタイミングは、売買契約時に50％、引き渡し時に50％支払うであることが一般的です。

仲介手数料は不動産会社が受領できる上限額が決まっています。
上限額は取引額に応じて決まり、別途消費税も発生します。その算出方法は下表の通りです。

※別途消費税が発生します。
※1低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例により、400万円以下部分の上限は18万円となります。なお、特例は売主側にのみ適用されます。

例として、マンション売却価格が1,000万円～5,000万円であった場合の各仲介手数料を表で示します。

抵当権抹消にかかる費用

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、売主様には抵当権抹消の登録免許税が発生します。

抵当権とは、債務者のローン返済が滞ってしまった際に、債権者（銀行のこと）がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

不動産の売買では、売買契約書において売主様が引き渡しの際、抵当権等の買主様の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除（抹消）することが義務付けられています。その為、抵当権が設定されている不動産を売却する場合は、売主様の費用負担で抵当権抹消の手続きを行わなければなりません。

抵当権抹消については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消登記申請書の書き方とは？流れや費用まで徹底解説

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

ここからは、抵当権抹消にかかる費用についてそれぞれ見ていきましょう。

登録免許税

前述の通り、住宅ローンが残っているマンションを売る場合、売主様には抵当権抹消の登録免許税が発生します。抵当権抹消の登録免許税は不動産1戸につき1,000円となります。

マンションは土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されている為、登録免許税は2,000円となります。登録免許税は事前に司法書士に預け、司法書士に代理で納税してもらうのが一般的な方法となります。

登記事項証明書の発行費用

売却後の物件の登記簿謄本が必要な場合には、法務局で登記事項証明書を取得します。
登記事項証明書の発行費用は、窓口申し込みで1通600円です。

司法書士手数料がかかる場合もある

抵当権抹消登記をともなう売買では、登記手続きを司法書士に依頼することが通常であり、 基本的に司法書士は、不動産会社が手配してくれます。

抵当権抹消の司法書士手数料の相場は、1万円～3.5万円程度です。

印紙税

不動産の売買契約書は「課税文書」の為、印紙が必要となります。印紙税の税額は、売買契約書に記載する売買代金によって決まり、税額は下表の通りです。

※2014年4月1日～2024年3月31日まで

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンション売却で譲渡所得が発生したときに生じる所得税および住民税、復興特別所得税の総称です。譲渡所得は以下の式で計算されます。

譲渡価額とは、基本的には売買代金のことです。
取得費とは、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除したものとなります。 また減価償却費とは、「固定資産は時間の経過とともに価値が減る」という考え方をもとに、費用を耐用年数に応じて分割する会計処理方法です。
譲渡費用には、仲介手数料や印紙税が該当します。

マンション売却を通した譲渡所得がプラスであった場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下を短期譲渡所得、5年超を長期譲渡所得と呼び、それぞれの税率は以下の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％になります。

なお、購入時の売買契約書を紛失してしまった場合など、取得費が不明なときは、概算取得費と呼ばれるものを取得費(譲渡価額×5％)として用います。

ここで、所有期間が5年超で取得費が不明のケースで税金を計算してみます。

557.1万円は3,000万円に対して約18.6％ですので、所有期間が5年超で取得費が不明の場合には、税金は売却価格の2割弱となります。

住宅ローン一括返済の手数料

繰上返済手数料は、都市銀行であれば、窓口申し込みで3.3～5.5万円程度です。

ただし、インターネットバンキングを利用すると手数料が0円となる金融機関もある為、金融機関のホームページを確認してみましょう。

引越し費用

引越し代は、家族の人数や距離、繁忙期か否かなどで金額は変わってきます。
例えば、3人家族で500km未満の引越しを行った場合、通常期なら20万円、2月～4月の繁忙期なら30〜40万円程度です。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングは任意ですが、行う場合は以下のような金額を想定しておくと良いでしょう。

【マンションの間取り別ハウスクリーニング費用】

【場所別ハウスクリーニング費用】

ハウスクリーニングの費用やマンション売却時に実施するメリットについては、こちらの記事で解説していますのでご覧ください。

マンションのハウスクリーニングの相場は？売却時に実施するメリットやポイントを解説

マンション売却にかかる費用のシミュレーション

マンション売却にかかる費用のシミュレーションを解説します。

マンション売却の費用を抑えるには？

前項のシミュレーション結果からも分かる通り、マンション売却では多くの費用がかかります。売却後の生活のことを考えると費用負担はなるべく減らしたいものです。

ここからは、マンション売却の費用を抑える方法について紹介します。

マンション売却にかかる税金負担を減らす

譲渡所得が発生した場合、一定の要件を満たすと節税特例を利用することができます。 利用できる可能性のある特例を示すと、以下の通りです。

なお、マイホームの節税特例は、買い換えをする場合、購入物件で住宅ローン控除を利用するときは同時に利用できないことになっています。
また、取得費の特例は相続税を納税した方でないと利用できません。
特例を利用するには要件を満たす必要がある為、要件を確認するようにしてください。

具体的な特例の内容についてはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

買い替え特例とは？適用要件や計算方法、注意点について解説

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

クリーニングなどサービスが整った不動産会社を選ぶ

クリーニングなどのサービスが整った不動産会社を選ぶのもコストを抑えるコツです。
近年、大手の不動産会社では仲介を依頼するとハウスクリーニングや壁・床の修繕、荷物一時預かり、プロカメラマンによる写真撮影などのサービスを行ってくれる会社が増えてきています。 このようなサービスを提供している不動産会社に仲介を依頼すれば、ハウスクリーニングなどの費用をかけずに済みます。

長谷工の仲介では、クリーニングや壁・床のリペア、プロによる写真撮影、荷物の一時預かりなどのサービスを行う「※仲介バリューアップサポート」をご提供しています。
その他、売却後まで手厚いサービスもございますので、ぜひご利用ください。

仲介バリューアップサポート｜不動産仲介なら【長谷工の仲介】

※仲介バリューアップサポートのご利用にあたっては、利用条件があります。

売却時に返金されるお金を知っておく

マンション売却では、売却時に返金されるお金もあります。

火災保険料の返金

火災保険を長期一括契約している場合、契約期間中に解約すると残存期間分の保険料の返戻金が戻ってくる可能性があります。
火災保険は引き渡し日までかけておくことが基本ですので、引き渡し日が決まったら火災保険会社に連絡し、解約する旨を伝えましょう。

住宅ローン保証料

住宅ローンの保証料を、現金一括払いで支払っている場合では、残存期間分の保証料が戻ってきます。ただし、金融機関によって返金の条件や手数料有無などが異なる為、確認しておくと安心です。

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税と都市計画税の清算金は、返金されるというよりは買主様との間で清算する金銭のことです。引き渡し日以降の固定資産税などの実質的な負担を買主様へ移転する為に行います。

固定資産税および都市計画税を納めるのは1月1日時点の所有者です。
1年のうちに売買が行なわれても、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者となる為、売主様は売却してもその年の固定資産税などを納税しなければならないことになります。その為、引き渡し日によっては売主様にとって不公平になってしまうので、それを解消する為に、買主様に納税義務はありませんが、売主様・買主様間で日割り計算した後に清算することが慣例となっています。
売主、買主間での負担割合については話し合って決めることが多いです。

固定資産税の清算金については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却した時の固定資産税はどうすればいい？清算方法や注意点を解説

管理・修繕費の清算金

管理費および修繕積立金は、翌月分を当月末払いで支払うことが多いです。
例えば、6月5日に売った売主様は、5月31日に6月分の管理費および修繕積立金を払い終えていることになります。
6月5日以降は、買主様に所有権が移りますので、6月5日以降の管理費および修繕積立金は、買主様が負担するべきものとなります。

そこで、引き渡しの際に、引き渡し日以降の当月分の管理費および修繕積立金を買主様から売主様へ支払います。これが管理費および修繕積立金の清算金です。
固定資産税と都市計画税の清算金とは異なり、払い過ぎていたものが返金される形となる為、管理費および修繕積立金の清算金は戻ってくるお金ということになります。

駐輪・駐車場等の清算金

駐輪場や駐車場等の使用料等は、買主様との間で清算するケースはあまりありません。なぜなら買主様が同じ駐輪場や駐車場等を原則引き継ぐことができないことが多いからです。ただし、管理組合によってルールも違うので確認してみましょう。

マンション売却の費用に関するよくある質問

マンション売却の費用に関するよくある質問について紹介します。

買取の場合にかかる費用は？

買取の場合、以下の費用が発生します。

買取は仲介ではない為、仲介手数料は不要です。
また、家の汚れが目立つ状態でも買い取ってもらえるケースが多い為、ハウスクリーニング費用や売却の為に行う修繕費、リフォーム費用も不要です。

買取は売却価格が仲介よりも安くなることが多い為、譲渡所得が発生しないケースもよくあります。よって、確率的に売却時の税金は発生しないことも多いです。
買取については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却は買い取りがお勧め？仲介との違いや向いている物件の特徴を解説

仲介手数料を安くする方法はある？

不動産会社のなかには、以前も同じ不動産会社に依頼をして売却や購入をした場合など、一定条件を満たす場合に仲介手数料を割引する特典を用意している場合もあります。
不動産会社の仲介を通じて売買を経験したことのある方は、一度相談してみてください。
長谷工の仲介の再契約特典については、こちらのページをご覧ください。

長谷工の再契約特典

まとめ

ここまで、マンション売却にかかる費用の内訳や費用を抑える方法について解説してきました。実際にかかる税金や各費用は人によって様々な為、まずは不動産会社に相談することをお勧めします。
また前提としてマンション売却の流れが分からないという方は、まずは下記の記事を確認してみましょう。

マンション売却の流れは？注意点やかかる税金・費用、失敗事例についても紹介

長谷工では税理士事務所と提携しております。
税金に関する事は必ず税理士による税務相談をご利用ください。

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※本記事の内容は2023年9月1日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。