相続した不動産は、3年以内に売却することで譲渡所得に関する控除を受けられる場合があり、売却時の税負担を軽減できる可能性があります。
しかし、それぞれの特例で適用要件は異なるので、概要や注意点を押さえておくことが重要です。

この記事では、相続後3年以内の売却がお勧めの理由や税金特例の内容、注意点などを分かりやすく解説します。

相続した不動産は3年以内の売却がお勧めの理由

相続した不動産は活用しなくても所有しているだけで固定資産税などの維持費がかかります。
維持管理の費用や手間を避ける方法としては、売却して手放す方法がシンプルで効果的です。
また、相続した不動産の売却は、相続人間で遺産分割を巡って揉めている、相続税の支払いが迫っているといった場合の有効な解決策でもあります。

相続した不動産を売却して売却益（譲渡所得）が発生した場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。この点も、相続から3年以内の売却であれば控除の特例が適用でき、税負担を軽減できるという利点があるのです。

特例によって厳密な期限は異なりますが、おおむね「被相続人（亡くなった方）の死亡から3年以内」が適用期限となります。
このタイミングを逃すと特例を適用できず税負担が増える恐れがある為、「相続から3年以内」の売却が一つの目安となるのです。

相続した不動産を売却するのにかかる税金は？

相続した不動産を売却する場合、譲渡所得税・印紙税・登録免許税・消費税という4つの税金がかかります。
印紙税、登録免許税、消費税は基本的に必ず発生しますが、譲渡所得税はケースによって課税されるかは異なります。

以下では、それぞれの税金の詳細を確認していきましょう。

譲渡所得にかかる税金（譲渡所得税）

不動産を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税、住民税の対象です。
譲渡所得にかかる所得税や住民税は総称して譲渡所得税と呼ばれます。

譲渡所得税は、課税されると高額になりやすい為、税金の計算方法を押さえておくようにしましょう。譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

売却価格から取得費、譲渡費用を差し引き、さらに、特別控除額を除いた額が譲渡所得税の対象です。
課税譲渡額がプラスになる場合、以下の税率を乗じた額が税額となります。

税率は売却した年の1月1日を基準にし、所有期間5年超の長期譲渡所得と5年以下の短期譲渡所得に分かれます。
なお、2037年までは上記に加え、所得税の2.1％が復興特別所得税として課税されます。

また、相続した不動産で譲渡所得税を計算する際には、所有期間と取得費について注意が必要です。
相続した不動産の場合、所有期間は被相続人の所有期間が引き継がれる為、相続してから1年以内の売却であっても、被相続人が10年所有していれば所有期間は11年となり長期譲渡所得の税率が適用されます。

一方、取得費は本来の取得費が計上できないケースがある点に注意が必要です。
相続した不動産では、購入時期が古く書類の紛失などにより取得費が不明なケースは珍しくありません。取得費を証明できない場合、概算の取得費として「売却価格×5％」を計上することになります。

しかし、概算の取得費は本来の取得費よりも低くなるのが一般的であり、結果として譲渡所得が大きくなり税負担も増える恐れがある点には注意しましょう。
税負担を減らす為、事前に購入時の書類の場所を聞いておくなど、可能な限り取得費を証明できるようにしておくことをお勧めします。

譲渡所得については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

出典：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」

出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

出典：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書など一定の文書を作成した際にかかる税金です。
不動産売買では、売買契約書が印紙税の対象となり、契約書に収入印紙を添付して納税する必要があります。

印紙税の税額は契約書に記載された金額（契約価格）に応じて異なり、主な不動産売却価格帯の税率は以下の通りです。

なお、2027年3月31日までに作成された不動産譲渡の契約書については、軽減措置の対象となります。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記手続きの際に法務局に支払う手数料としての税金です。
相続した不動産の売却では、売主様は所有権移転登記（相続登記）と抵当権抹消登記で登録免許税が必要になります。

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する登記です。
相続した不動産はまず相続登記をしなければ売却できない為、売却に先立ち相続登記を行う必要があります。

また、相続した不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記も必要です。
不動産に住宅ローンが残っている場合は、完済して抵当権抹消登記を行うことになります。
しかし、抵当権抹消登記は住宅ローン完済時に自動的に行われるものではない為、すでに完済していても登記手続きを怠り抵当権が設定されたままというケースもあります。

相続した不動産の住宅ローンが完済されていても、抵当権まで抹消されているかは事前に確認するようにしましょう。すでに抵当権抹消登記が行われている、そもそも抵当権が設定されていない不動産であれば、この手続きは不要です。

登録免許税の税額は登記の種類によって異なり、所有権移転登記と抵当権抹消登記では以下のようになります。

不動産売買では、不動産の名義を売主様から買主様に変更する所有権移転登記も必要になります。ただし、売却にともなう所有権移転登記の費用は買主様が負担するケースが一般的です。

なお、各種登記手続きは自分でも行えますが、司法書士に依頼して手続きしてもらうことができます。特に、相続登記を数代にわたって行っていなかった場合などでは手続きも複雑になるので、司法書士に依頼することをお勧めします。
司法書士に依頼する場合、登録免許税とは別に司法書士報酬が発生する為、事前に費用を確認しておくようにしましょう。

所有権移転登記や抵当権抹消登記については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

亡くなった親の家を売る流れは？かかる税金や節税方法、注意点を解説

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

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所有権移転登記とは？費用や必要書類、手続きの流れについて分かりやすく解説

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

消費税

個人で不動産を売却する場合は、売却価格に対して消費税は課税されません。
しかし、売却の過程で利用するサービスに対しては消費税が課税されます。
主な課税対象は以下の通りです。

なお、相続した不動産が事業用建物である場合などでは消費税の対象となるケースもあるので、判断に悩む場合は税理士への相談をお勧めします。
マンション売却の消費税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却で消費税はかかる？課税される場合とされない場合について解説

相続した不動産を3年以内に売却するときの税金特例

相続後3年以内の売却であれば、譲渡所得税の節税につながる「取得費の特例」「相続空き家の3,000万円特別控除」を適用できる可能性があります。
以下では、それぞれの控除について詳しく見ていきましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、相続した不動産を売却した場合、譲渡所得を計算するときの取得費に、支払った相続税の一部を加算できる特例です。
特例適用により取得費が増えることで、譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税の節税につながります。

適用要件

取得費の特例を適用する為の主な要件は以下の通りです。

本特例は支払った相続税の一部を取得費に加算できる為、そもそも相続税を支払っていることが前提です。相続税が課税されていないケースでは、3年以内の売却であっても適用できません。

また、相続税の申告期限は、相続開始のあったことを知った日の翌日から10ヵ月以内です。
その為、実際に特例を適用できるのは相続開始のあった日の翌日から3年10ヵ月以内となります。

なお、「相続開始のあったことを知った日」とは、一般的なケースでは被相続人が死亡した日を指します。ただし、相続放棄で繰り上がって相続した、遠縁で死亡を後から知ったなどで被相続人の死亡日とイコールにならないケースもある点には注意しましょう。

出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

計算シミュレーション

取得費の特例で加算できる額は以下の計算式で求められます。

具体的にどれくらい節税につながるかシミュレーションしてみましょう。
前提条件は以下の通りです。

特例を適用しない場合の譲渡所得税は以下のようになります。

次に、特例を適用した場合を見てみましょう。
特例適用により加算できる額は以下の通りです。

681万円を取得費に加算した場合での譲渡所得税は以下のようになります。

上記例では、適用する場合、適用しない場合に比べ138万円の節税につながっています。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です（相続した方が3人以上の場合は2,000万円）。
控除できる額が大きく節税効果が大きい反面、適用要件のハードルが高い特例でもあります。

適用要件

主な適用要件は以下の通りです。

相続空き家の3,000万円控除の場合、売却期限は相続開始のあった日から3年を経過する12月31日までとなり、前述の取得費の特例とは若干異なります。

また、特例を適用するには被相続人の居住状況や相続後の状況、建物の条件、売却条件など細かな要件が規定されています。
建物として売却する場合は耐震補強が必要となり、しない場合は解体して更地で売却する必要がある点には注意しましょう。

被相続人が生前老人ホームに入っていて空き家であった場合（居住の用に供されていない）でも、一定の要件を満たせば適用可能です。

なお、区分所有登記されている建物とはマンションを指します。つまり、相続した不動産がマンションの場合は売却しても適用できません。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

計算シミュレーション

特例を適用した場合の節税額について具体的にシミュレーションしていきます。
前提条件は以下の通りです。

適用しない場合の譲渡所得税は以下のようになります。

一方、特例を適用した場合、譲渡所得1,350万円から3,000万円を控除できる為、課税譲渡所得が0円となり譲渡所得税も発生しません。

上記のように、特例の適用により譲渡所得税を大きく下げることができます。
しかし、特例適用には売却期限以外にも満たすべき要件も多いので、要件をしっかり確認して早めに売却に動くことが大切です。

相続した不動産を3年以内に売却するときの注意点

相続した不動産は3年以内に売却することで、特例により大きく節税できる可能性があります。

しかし、特例適用を視野に入れる場合は注意すべき点もいくつかあるので、注意点を押さえて計画的に売却を進めることが大切です。
ここでは、売却時の注意点を解説します。

売却を決めたら早めに動きだす

買主様がなかなか現れず特例適用期限を超えてしまうと、特例を適用できなくなるので早めに売却に動く必要があります。

相続後3年あると思っていても、相続してから各種手続きを行っていると3年はそれほど長い期間ではないでしょう。
また、売却するにも売り出してから売買契約を締結するまでに一般的に3ヵ月から半年ほど時間がかかります。築年数が古い、立地が悪いなど条件によっては年単位で時間がかかるケースも珍しくありません。

その為、売却を視野に入れたらできるだけ早く行動に移すことが大切です。
まずは、複数の不動産会社の査定を受け、比較しながら信頼できる不動産会社を見つけることからはじめると良いでしょう。

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相続手続きや中古住宅が売れるまでの期間については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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共有名義の場合は相続人全員の同意を得る

相続人が複数いる相続では、不動産を共有名義で相続するケースもあります。
不動産が共有名義の場合、売却するには名義人全員の同意が必要です。
名義人のうち誰か一人でも売却に反対すると売却できないので、事前に売却について名義人全員で話し合うようにしましょう。

名義人全員の同意が得られない場合でも、自分の持分だけであれば単独で売却は可能です。
しかし、持分だけの売却は買主様が現れにくく、売却価格も下がりやすい為、できるだけ全員の合意を得て不動産全体で売却することをお勧めします。

なお、共有名義の不動産は売却時の合意形成でトラブルになるだけでなく、売却しなくても将来の相続で権利関係が複雑になるといった恐れがあります。
その為、単独名義で相続できるように遺産分割協議の際に話し合う、または共有名義で相続した場合は早い段階で売却して現金で分割することをお勧めします。

共有名義の不動産の売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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特例の併用はできない

取得費の特例と相続空き家の3,000万円控除は併用できません。
両方の適用要件を満たす場合でも、どちらか一方しか適用できない為、どちらを適用すべきかは節税効果をシミュレーションしたうえで決めることが重要です。

一般的には「相続空き家の3,000万円控除」を適用したほうが有利になるケースが多いでしょう。
しかし、相続税額が多く売却益が少ないケースでは、取得費の特例を適用した方が有利になる可能性もあります。
相続や売却のケースによってどちらが有利になるかは異なるので、税理士などに相談しながら検討すると良いでしょう。

特例の適用には確定申告が必要

控除を適用する場合、譲渡所得税の課税有無に関係なく、確定申告が必要です。もし申告を怠ると、無申告加算税などのペナルティを受ける恐れがあります。

申告時期は売却した年の翌年2月16日から3月15日となるので、期限内に必要書類を準備して申告を行いましょう。
特例別の主な必要書類は以下の通りです。

参考：国税庁「資産税（相続税、贈与税、財産評価及び譲渡所得）関係チェックシート等」

相続空き家の3,000万円控除に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」は自治体に申請して交付してもらう書類です。申請から交付まで1週間ほど時間がかかる為、早めに申請しておくようにしましょう。

所得税の確定申告期限までに相続税申告が終わっていない場合は、取得費の特例で加算する額が分かりません。
この場合、先に取得費の特例を適用しないとして確定申告を行い、相続税確定後に譲渡所得税が減るのであれば更正の請求をすることで払い過ぎた分の還付を受けられます。

必要書類はケースによって異なる場合もあります。
国税庁のホームページや窓口で確認し、書類の不備がないように準備することが大切です。
確定申告の準備や手続きに不安がある方は、税理士に相談してサポートしてもらうことをお勧めします。

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確定申告については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

マンション売却の確定申告書の書き方は？手続きの流れも併せて解説

出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

まとめ

相続した不動産は3年以内に売却することで、「取得費の特例」や「相続空き家の3,000万円特別控除」のいずれかが適用でき、譲渡所得税を大幅に下げることが可能です。
特例により適用期限や適用要件、節税効果は異なるので、要件を確認しシミュレーションしたうえでどちらを適用するかを判断すると良いでしょう。

売却で特例の適用を検討する場合、適用期限内に売却することが重要です。
相続した不動産の売却に強く信頼できる不動産会社を見つけて、早い段階で行動することが大切です。

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※本記事の内容は2025年10月28日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。