確定申告とは、1月1日から12月31日までに発生した所得を税務署に申告し、税金を納める手続きのことです。
マンションを売却すると、場合によっては確定申告が必要となることがあります。

では確定申告は、どのようなときに必要で、どのようなときに不要なのでしょうか。この記事では、必要なケースや計算方法、e-Tax申告の手順など、マンション売却の確定申告について解説します。

マンション売却後に確定申告が必要となるのは？

給与所得者である会社員は、普段は確定申告を行いません。しかしマンションを売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要となります。譲渡所得とは、簡単にいうと売却益のことです。

一方、譲渡損失（売却損）が発生した場合は確定申告は不要です。譲渡所得が発生すれば確定申告が必要、譲渡損失が発生すれば確定申告は不要というのが原則ルールとなります。

ただし例外もあり、マンション売却時の税金控除や特例を利用する場合には確定申告が必要です。
特例は申告して初めて適用され、3,000万円特別控除などで税額が0円になる場合も申告する必要があります。
また、譲渡損失が発生しても、税金還付が受けられる特例を利用したい場合は確定申告が必要になります。

まとめると下表のようになります。

参考：国税庁「不動産等を売却した方へ（令和7年分確定申告特集）」

確定申告を忘れた・遅れた場合のペナルティ

確定申告の必要がある方（譲渡所得がプラスの方）が確定申告をしなかった場合は、税額に応じた税金が加算されることになります。
確定申告を忘れた場合は無申告加算税が課され、申告納税額が過少申告だった場合は過少申告加算税が課される場合があります。また、意図的に事実を隠蔽すれば重加算税、申告しても期限までに完納しない場合には延滞税が課される場合もあるので注意しましょう。

一方、確定申告が不要な方にも、税務署から「お尋ね」と呼ばれるアンケート調査が届くケースがあります。
お尋ねとは、本当に譲渡所得が出ていないかを税務署が念の為に確認する為の調査です。確定申告が不要な方は、売却価格などの事実を回答すれば基本的には問題ありません。

確定申告を忘れた場合のペナルティの種類を以下の表にまとめました。

※自主的に期限後申告を行った場合、無申告加算税が5%に軽減される場合があります。

参考：国税庁「No.9205 延滞税について」

参考：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

確定申告の手続きの流れ

確定申告は必要書類を集めれば自分でも申告できます。申告の大まかな流れは、書類準備、申告書作成、申告・納税の3ステップです。また、確定申告には期限がある為、期限に間に合うように準備を進める必要があります。
ここでは、確定申告の流れや期限について解説します。

Step1：必要書類の準備

まずは、確定申告で必要となる書類を用意します。自分で揃える書類と税務署で入手する書類がある為、早い段階で用意を進めることが大切です。

確定申告に必要な書類一覧

確定申告では、一般的に以下の書類が必要です。

税務署から入手する書類は、確定申告書と譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）です。これらは国税庁のホームページから無料でダウンロード可能です。
また、e-Taxであれば確定申告書作成画面から案内にしたがって金額などを入力すれば自動生成されます。

一方、売却・取得時の売買契約書の写し、各種領収書、登記事項証明書、住民票の写しは自分で入手する書類です。売買契約書、領収書については売主様がすでに保有している為、あらためて発行などは不要です。
登記事項証明書は法務局、住民票は自治体窓口などで発行してもらいます。必要書類を紛失している場合は、書類に応じて不動産会社や法務局などに早めに確認しましょう。

なお、特例を利用する場合は特例ごとに必要な書類が異なります。特例ごとの書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却では税金がかからない？税金の種類や特別控除についても紹介

Step2：譲渡所得税の計算

ここからは譲渡所得の計算方法を具体的に解説します。譲渡所得の計算式は以下のようになります。

譲渡価額・取得費・譲渡費用の算出

（1）譲渡価額

譲渡価額とは売却で得た収入のことを指します。具体的な額は以下の計算式で求められます。

マンションの売却では通常、買主様から固定資産税等清算金を受領することで固定資産税および都市計画税の実質的な負担を買主様側へ移転します。
ただし、1年の途中でマンションを売っても、その年の固定資産税等の納税義務者は1月1日時点の所有者のままで、納税義務者が変わるわけではありません。買主様から受け取った固定資産税等清算金は事実上の物件価格の一部という扱いになり、収入金額に加えられます。
なお、固定資産税等の清算金は起算日が1月1日の場合と4月1日の場合があります。契約時に確認しましょう。

一方、マンションの売却では管理費および修繕積立金も清算するのが一般的です。管理費および修繕積立金は、引き渡し日以降は買主様の負担として日割り計算します。
買主様から受け取った管理費および修繕積立金の清算金は固定資産税などとは異なり、売主様による立て替え金という扱いになり、収入金額に加えなくても良い扱いになります。

（2）取得費

取得費とは、土地は土地購入額、建物は建物購入額から減価償却費を控除したものです。減価償却費とは、会計上の建物価値が目減りした額を表します。なお、購入時に支払った仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税、印紙税なども取得費に含められます。
取得費の計算式は、以下のようになります。

マイホームのマンションの場合、減価償却費は以下の式で計算します。

償却率は建物の構造によって決まっています。構造別のマイホームの償却率は以下の通りです。

参考：国税庁「減価償却費」の計算について」

構造が鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は、0.015を用います。

経過年数とは築年数ではなく、所有期間のことを指します。1年単位で計算され、端数が6カ月以上の場合は1年切り上げ、6カ月未満の場合は切り捨てをして求めます。
例えば、所有期間が2008年1月～2023年9月の場合は15年8カ月となる為切り上げされ、経過年数は16年となります。

（3）譲渡費用

譲渡費用とは売却に直接要した費用を指します。
ただし、売却に関連する支出が全て譲渡費用として認められるわけではなく、計上できるものは限定的です。
譲渡費用になるものとならないものは以下の通りです。

譲渡所得の算出

譲渡所得を具体的に算出してみます。条件は以下の通りです。

上記の例の場合、譲渡所得が発生しており、確定申告が必要です。

実際に課税される譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。

税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で以下の2種類に分かれます。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

※所得税には復興特別所得税を含みます。

上記のシミュレーションに当てはめると次のようになります。

• 短期譲渡所得：719万9,000円×39.63%=285万2,964円
• 長期譲渡所得：719万9,000円×20.315%=146万2,477円

Step3：確定申告書の作成（e-Tax推奨）

譲渡所得の計算方法が分かったら、確定申告書を作成します。
確定申告は、直前になると自治体が無料相談会を開催するケースが多く、税理士が無料で確定申告書の書き方を教えてくれます。はじめて確定申告を行う方はこうした無料相談会も上手に活用することをお勧めします。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）であれば、申告書の作成から申告まで一連の手続きがインターネット上で行え、書面に記入する従来の方法よりも簡単です。計算ミスも防げ、確定申告の負担を軽減できるので、利用を検討してみましょう。

確定申告の作成方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の確定申告書の書き方は？手続きの流れも併せて解説

以下では、e-Taxでの確定申告の手順を解説します。

e-Taxでの確定申告の手順【2025年分申告に対応】

マイナンバーカード読み取りに対応したスマートフォンがあれば、パソコンやICカードリーダライタなしで確定申告書の作成から送信までができます。
マイナンバーカードとスマートフォンを使った、2025年分（令和7年分）確定申告のe-Taxでの大まかな手順は以下の通りです。

• 事前準備
• スマートフォンから「確定申告書等作成コーナー｣にアクセス
• 申告書の作成
• 送信
• 送信結果の確認とデータの保存

（事前準備）
スマートフォンを利用する場合、マイナンバーカードとマイナンバーカード読み取りに対応した機種が必要です。
また、マイナンバーカードの2つのパスワード（利用者証明用電子証明書、署名用電子証明書）を確認しておきましょう。
マイナポータルと連携しておけば、源泉徴収票などのデータを自動取得し申告書に自動入力できる為、作成の負担をさらに軽減できます。

（スマートフォンから「確定申告書等作成コーナー｣にアクセス）
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセスし、「作成開始」をタップします。

（申告書作成）
作成する申告書と年分、提出方法を選択し、マイナンバーカードを読み取り後、案内にしたがって金額などの入力や内容の確認を進めます。
マイナポータルと連携している場合、給与情報などが自動で取得されますが、連携されていない分の入力や取得された金額などがあっているかも確認しましょう。

（送信）
全ての入力、確認を終え「申告書等を表示」をタップすると申告書内容が表示されるので内容を確認します。
問題がなければ、案内に沿って申告書を送信します。

（送信結果の確認とデータの保存）
送信結果の内容を確認し、申告書等の控えのPDFをダウンロードし保存しておきます。

なお、2026年1月からはiPhoneのマイナンバーカード機能にも対応し、生体認証でよりスムーズに送信できるようになりました。

参考：国税庁「e-Taxの利用方法｜令和7年分 確定申告特集」

参考：国税庁「スマホとマイナンバーカードでe-Tax！｜令和7年分 確定申告特集」

参考：国税庁「令和7年分のスマホ申告に関するマニュアル」

e-Taxで申告できないケース（確定申告書等作成コーナーで作成できない）

申告内容が複雑になると、確定申告書等作成コーナーで作成できない場合があります。
具体的には以下のようなケースが挙げられます。

• 年間の譲渡契約件数が4件以上
• 複数特例を併用する
• 店舗併用住宅の分割　など

例えば、店舗併用住宅の売却では、居住部分のみ特例を適用するようなケースでは申告ができない場合があります。

e-Taxで申告できるか不安な方や申告できない場合は、税理士への相談をお勧めします。

参考：国税庁「確定申告書等作成コーナー｜ご利用になれない方」

Step4：申告・納税（申告期限：翌年2月16日〜3月15日）

確定申告の期間は、一般的に売却した翌年の2月16日から3月15日までです。インターネット申請、居住地の管轄の税務署に直接持参、または郵送のいずれかの方法で提出します。暦の関係で日にちが若干ずれる年もある為、確認しておきましょう。

マンション売却時に使える特例・控除とは？

マイホームのマンションを売却したときに利用できる主な特例は以下の5つです。

※適用要件はケースごとに異なります。国税庁サイトまたは税理士への相談を推奨します。

それぞれの特例で必要となる書類は以下の通りです。

※住所と売却物件の所在地が異なる場合などに必要
※特例により必要書類は異なります。国税庁サイトの確認や税理士への相談を推奨します。

ただし、譲渡益が生じたときの節税特例（3,000万円特別控除、軽減税率の特例、買換え特例）は、いずれも購入物件の住宅ローン控除と併用できません。
購入物件の住宅ローン控除と譲渡益が生じたときの節税特例は選択適用となっており、節税効果の高いほうを選択することがポイントとなります。

なお、いずれの特例も申告して初めて適用され、適用により税金が発生しないケースでも確定申告が必要です。適用すれば税金が発生しないから確定申告も不要とはならない点に注意しましょう。

具体的なマンション売却にかかる税金や特例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

参考：国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」

よくある質問

マンション売却の確定申告に関してよくある質問を見ていきましょう。

給与所得者でも確定申告が必要？

譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要です。
給与所得者は通常、年末調整だけで納税が完結する為、確定申告は不要となります。しかし、年末調整は給与所得のみを対象としており、不動産売却による譲渡所得は対象外です。
その為、マンション売却で譲渡所得が発生した場合、別途確定申告が必要になります。

また、3,000万円特別控除などの適用により結果的に税額が0円となる場合でも、特例適用の為に確定申告が必要な点にも注意しましょう。

参考：国税庁「確定申告が必要な方」

損失が出た場合も確定申告したほうが良い？

譲渡所得計算の結果、損失が出ている場合は確定申告の義務はありません。しかし、条件を満たせば確定申告したほうがお得になるケースがあります。

例えば、住宅ローンが残っているマイホームを売却し譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たすことで「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用できるケースがあります。
適用した場合、譲渡損失をその年の他の所得から控除できます。さらに、控除しきれない分は翌年以降3年間控除が可能です。
これにより給与所得の所得税の軽減が見込める為、トータルの税負担の軽減につながります。

譲渡損失が出た場合の特例の適用には確定申告が必要となる為、損失が出た場合でも要件を満たすなら確定申告したほうが良いでしょう。

ただし、住宅ローンの有無、買い換えの有無などで適用できる特例は異なります。個別の事情に応じた判断が必要になる為、特例適用を検討する場合は税理士への相談をお勧めします。

参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」

確定申告を税理士に依頼する場合の費用は？

譲渡所得の額、特別控除適用の有無などによって費用は異なりますが、一般的に3～20万円程度が目安となります。
ただし、実際の費用は依頼する税理士事務所や個別の状況によって異なる為、事前に確認するようにしましょう。

マンション売却の確定申告は長谷工の仲介に相談を

マンション売却では、税金が発生するのか、どの特例を適用したほうが良いのか、適用の可否など、自分一人では判断が難しいケースも多いです。
税金の計算が複雑になるケースもある為、税理士への相談をお勧めします。
プロに相談すれば自分で情報を取捨選択する手間が省け、正確に手続きを進められるようになります。

長谷工の仲介では、不動産売却に詳しい税理士に無料で相談できるサービスを提供しています。「確定申告の計算が不安」「特例について相談したい」などのお悩みもサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

税務相談サービスはこちら

まとめ

確定申告が必要なケースは、譲渡益が出た場合と特例・控除を適用する場合の2つです。譲渡損失が出た場合も、損益通算・繰越控除の特例を使うのであれば申告が必要になります。
確定申告では、e-Taxのスマートフォンでの申告が2025年分から全申告対応となった為、活用することで従来の確定申告よりも負担を軽減できる可能性があります。
一方、申告が必要なケースで申告を怠る、期限を過ぎてしまうなどの場合、無申告加算税などのペナルティを課せられるケースもある為、適切に申告することが大切です。

長谷工の仲介では、確定申告時のお悩みをサポートするサービスも提供しています。
確定申告や特例適用に不安がある方は、長谷工の税務相談サービスを上手に活用しながら手続きを進めてみてはいかがでしょうか。

※本記事の内容は2026年9月30日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。