「マンションは古くなると売却が難しいのではないか」と心配している方もいるかもしれません。

この記事では、中古マンションの売り時やマンションの価値に影響するポイント、築年数別に売却する際に押さえておきたい注意点を解説します。築古マンションを高く、早く売るコツもご紹介しますので、マンションを売却する際にはぜひ参考にしてください。

マンション売却と築年数の関係性

まずは、マンション売却と築年数の関係性についてご紹介します。

建物の価値は築年数の経過で下落する

マンションの価格は、「土地の価値」と「建物の価値」に分けられます。土地の価値は相場によって変動するのに対し、建物は経年により劣化する為、その価値は築年数の経過とともに徐々に下がっていくのが一般的です。

査定価格は築年数だけでは決まらない

マンションの価値は、築年数だけで判断される訳ではありません。
マンション査定で考慮される代表的な要素は以下の通りです。

さらに、上記に挙げた要素だけでなく流通性や市場価値なども加味します。

マンションの売却の査定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの売却査定で見られるポイントとは？査定の流れや高く売るコツ、注意点を解説

建物の法定耐用年数に影響する

建物のように時の経過によって価値が下がるものを減価償却資産といい、法定耐用年数に応じた年数で分割し、取得した建物を経費として会計処理することを減価償却といいます。

例えば、マンション（鉄骨鉄筋コンクリー ト造・鉄筋コンクリート造）の耐用年数は47年と定められています。木造の住宅であれば22年、木造であっても事務所用であれば24年などと、建物の用途によっても耐用年数は異なります。
しかし、これはあくまでも税金の計算上定められた期間であり、建物としての寿命ではありません。

金融機関によって条件は異なるものの、この法定年数が住宅ローンの借入年数に影響する場合があります。例えば、築25年のマンションの場合は以下の通りです。

マンションの耐用年数や寿命については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの寿命は何年？目安や物件を見極めるポイントを解説

鉄骨造の耐用年数は？寿命との違いや減価償却の計算、寿命を延ばすポイントを解説

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

中古マンションの売り時は築何年？

中古マンションを売却するとしたら、いつが売り時なのでしょうか。
ここでは公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表する、成約物件の築年数別の比率データ（首都圏）を参考に解説します。

成約物件と新規登録物件の築年数別の比率

下記は、直近3年間に成約・新規登録した中古マンションの築年帯別の構成比率をそれぞれ表にまとめたものです。

▼新規登録物件の築年数別構成比率

▼成約物件の築年数別構成比率

各年ともに築41年以上の構成比率が最も大きく、また年々拡大しています。マンションのストック数を考慮しても、築年数が古いマンションも問題なく売却できていることが分かります。

また、築25年以下の中古マンションは、成約物件の構成比率が新規登録物件の構成比率を上回っていることから、需要が高いことが分かります。なかでも、築6〜10年については差が大きく売り時といえます。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）」

築年数ごとの売却価格

ここでは、首都圏における築年帯別の成約価格と、首都圏のエリア別の築年帯別の成約価格を見てみましょう。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）」

上記の表からも分かる通り、一般的には築年数の経過とともに建物の評価が下がる為、それにともなって成約価格も下落しています。首都圏では築10年前後で1〜1.5割減、築26〜30年程度で5割減となっています。

高値での売却を考えれば築10年以内が好ましいところですが、住宅ローンの残債がある場合は、残債が売却想定価格を下回るタイミングで売却を検討しましょう。

次に、首都圏のエリアごとの築年数別の成約価格を見ていきましょう。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 （2025年04～06月）」

同じ首都圏であっても、エリアによって中古マンションの成約価格や下落率は異なることが分かります。

いずれも築5年以内の成約価格が高いものの、東京都に関しては築15年を超えると2〜3割減になっています。一方で、神奈川県や千葉県では築15年を超えても1〜1.5割減程度にとどまっています。

東京都では築10年以内、神奈川県・埼玉県・千葉県では築15年以内が売り時といえます。

【築0～10年】のマンションを売却する際のポイントや注意点

ここでは、築10年までのマンションを売却する場合のポイントや注意点をご紹介します。

新築に近い状態で売却しやすい

築10年以内のマンションは内装や設備が新しい為、買主様のリフォーム費用が少なく済みます。築浅マンションは建物の資産価値が高く、購入時の金額からそれほど値下がりすることなく売却できるでしょう。

また類似物件が少なく希少性がある場合は、高い需要も見込めます。例えばマンション分譲時に購入に至らなかった方が購入したいと検討するケースも考えられます。

築浅物件を高値で売却するコツについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

新築住宅の購入を後悔！売りたい理由や高値で売却する方法、注意点を解説

オーバーローンになる可能性がある

マンションを購入してから10年以内に売却する場合、住宅ローンの残債よりもマンションの資産価値の減少幅のほうが大きい為、オーバーローンになる恐れがあります。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債額がマンションの売却価格よりも大きい状態をいいます。売却益で返済できない分は自己資金、または住み替えローンなどで充当する必要があります。

マンション購入時には想定していなかった事情により、売却時期が想定よりも早まる場合があります。マンションを購入する際にはなるべく自己資金を準備し、余裕を持った資金計画を立てることをお勧めします。

住み替えローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住み替えローンとは？メリット・注意点や利用の流れ、ローン返済中の住み替え可否も解説

所有期間が5年以下での売却は売却時の税率が高い

マンションを売却して売却益（譲渡所得）が発生した場合、所有期間に応じた譲渡所得税が課税されます。譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、5年以下は短期譲渡所得になります。

それぞれの税率は以下の通りです。

※2013年から2037年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1％がかかります。

このように、所有期間が5年以下で売却すると税率が高くなる為、新築で購入してすぐ売る場合でも、5年超での売却をお勧めします。ただし、自宅の売却であれば売却益から3,000万円を控除することができる為、譲渡所得税がかからないケースが多いでしょう。また、そもそも売却益が発生しない場合、譲渡所得税は課税されません。

マンションの売却にかかる税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

【築11～20年】のマンションを売却する際のポイントや注意点

築11年から20年のマンションを売却する場合のポイントや注意点は以下の通りです。

一定の需要がある

マンションの状態と価格帯のバランスが良い為、一定の需要が見込めます。ちなみに2024年度における築11～20年の成約件数は、全体の約24％を占めます。

一方で競合する物件も比較的多いことから、価格を比較されることが予想されます。早期売却を望むのであれば、相場に合った価格で売りに出す必要があるでしょう。

マンション売却時の注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の失敗事例20選と対策を解説！後悔しない為にできることは？

自己資金を使用せずに売却できる可能性がある

新築の場合、購入時から住宅ローンを11年以上返済しており、マンション売却価格より残債のほうが少ない可能性があります。（いわゆるアンダーローンの状態です）その場合、残債分を自己資金で充当せずに売却ができる可能性が高いでしょう。

また、マンションを売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えている場合、居住用財産であれば長期譲渡所得として軽減税率が適用されます。また前述の3,000万円控除と併用できますので、売却時の税金の負担を減らすことも可能です。

大規模修繕を実施する傾向にある

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改訂）によれば、大規模修繕工事の計画期間は「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」とされています。その為、実際には12～15年程度の周期で大規模修繕が行われるケースが多く見られます。

大規模修繕工事によって共用部分の設備が修繕され、外観も綺麗になる為、買主様の印象も良くなります。大規模修繕の完了をアピールポイントとして売却するのも一つの手でしょう。
ただし大規模修繕工事のタイミング前後では、月額の修繕積立金が値上がりしやすく、買い手が付きにくいこともある為注意が必要です。

参考：国土交通省「長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン」

【築21～30年】のマンションを売却する際のポイントや注意点

築21年から30年のマンションを売却する場合のポイントや注意点は以下の通りです。

建物価値が下落する可能性がある

前述した通り、築年数ごとの売却価格の下落率を見ると、マンションの売却価格は築26年から30年頃には約半額程度に減少することが分かります。

同じ築年数のマンションも比較的多く市場に出回っていることが想定できる為、売却価格については比較される同等クラスのマンションを参考にし、的確な価格で売り出すことをお勧めします。

またこの築年帯の物件を探す買主様は、物件価格を抑えてその分をリノベーション費用に充てたいと考える傾向があります。内覧時には、物件自体の魅力をアピールするだけでなく、リノベーションのしやすさや、リノベーションによって広がる可能性を伝えることも効果的でしょう。

新耐震基準のマンションとして売却できる

1981年6月1日以降に建築確認を受けたマンションは新耐震基準の為、評価されます。震度6から7程度の大規模地震でも倒壊しない構造が条件となっており、マンション購入者にとって安心材料となります。

【築31年以上】のマンションを売却する際のポイントや注意点

築31年から40年のマンションを売却する場合のポイントや注意点は以下の通りです。

耐震性能について調べる

旧耐震基準のマンションであっても、耐震性に問題ないことが証明できれば買主様にとって安心材料になります。売却が決まったら、耐震性能について調べておくと良いでしょう。

以前は、住宅ローン控除を受ける為には非耐火住宅（木造住宅など）であれば築20年以内、耐火住宅（マンションなど）であれば築25年以内が要件でした。
しかし2022年の税制改正により、1981年以前に建築された既存住宅であっても、耐震基準適合証明書を取得し耐震基準を満たしていることが証明できれば、住宅ローン控除を受けることができるようになりました。

住宅ローン控除については、こちらの記事で詳しく解説しているのでご覧ください。

【2024年】住宅ローン控除はいつまで受けられる？税制改正による変更点や要件、申請方法について解説

また住宅ローン控除以外にも、不動産取得税が減額されるメリットがあります。
昭和56年（1981年）12月31日以前に建てられた住宅でも、新耐震基準に適合していることを証明できれば、築年数に応じた控除を受けられます。

ただし、自己の居住用として取得した住宅であること、床面積が50㎡以上240㎡以下であることが条件です。

可能であれば専門家へ依頼し、耐震基準適合証明書の取得も検討してみましょう。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」

出典：東京都主税局「不動産取得税」

競合物件が多く売り出されている

2024年度における新規登録物件の半数以上は、築31年以上のマンションです。競合となる物件が多く売り出されていることから、適切な価格設定で売り出すことはもちろん、割安感や安心材料がなければ、早期売却が難しいかもしれません。

ターゲット層を見極めた売却方法を考え、競合物件との差別化を図りましょう。

物件構造によって耐用年数が異なる

前述した通り、マンション（鉄骨鉄筋コンクリー ト造・鉄筋コンクリート造）の耐用年数は47年、一般的な木造住宅の耐用年数は22年です。マンションの構造は堅固なことから、築31年超であっても十分耐用年数内であるといえます。

構造上問題がなくても、内覧時に買主様に良い印象を持ってもらうことが重要です。古臭い印象を感じさせない為に、内覧前にハウスクリーニングを実施したり、室内を整理整頓したりすると効果的です。

長谷工の仲介ではハウスクリーニングなど物件の印象をアップさせる為の様々なサービスを展開していますので併せてご覧ください。

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築古マンションの売却については、こちらの記事で詳しく解説しているのでご覧ください。

築30年のマンションは何年住める？売却のコツや売れない理由と対処法を解説

築50年のマンションでも売却できる？旧耐震物件の資産価値や特徴、買主様のメリットを解説

マンション価値の下落が緩やかになる傾向がある

マンションは築31年以降になると建物の価値がほとんどなくなって土地の価値がそのまま資産価値として反映され、価値の下落は緩やかになる傾向があります。

その為、築年数が古いマンションは資産価値が下がりにくい特徴があり、買い手にとってもメリットといえます。

仲介だけでなく買取も視野に入れる

マンション売却が思うように進まない場合は、不動産会社による買取も視野に入れておくと良いでしょう。買取の場合は早ければ1週間ほどで売買契約できることも多く、内覧に対応する必要もなくなります。

また不動産会社によっては、売却保証（買取保証）に対応していることもあります。売却保証は、一定期間で成約に至らなかった場合は、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買取してくれるサービスです。

なお、不動産会社ごとに対応しているサービスが異なります。売却を依頼する際は、どのようなサービスが受けられるのか、確認しておくようにしましょう。

長谷工の仲介では、直接買取や売却保証も対応しています。仲介と買取どちらにするか迷ったら、まずはお気軽にご相談ください。

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マンションの買取については、こちらの記事で詳しく解説しているのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

築古マンションでも高く・早く売るコツ

築古マンションを少しでも高く、そして早く売りたいと考えている方の為に、5つのコツをご紹介します。

リフォームやハウスクリーニングは不動産会社に相談する

リフォームやハウスクリーニングを検討する際は、自己判断せず不動産会社に相談するようにしてください。

中古マンションの購入希望者は「自分好みにリフォームしたい」と考えている傾向が強く、売主様側でリフォームをしたとしても、ニーズに合わない場合があります。また、高額な費用をかけてもその費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。

しかし、リフォームやハウスクリーニングによって清潔感やお得感を演出できるのも事実です。購入希望者に好印象を与えられれば、早期売却につながりやすくなるでしょう。
具体的には、以下のような工夫や手入れを検討してみてください。

こうした工夫を行うべきか、あるいはリフォームまで検討すべきかは状況によって異なります。迷う場合は不動産会社に相談してみましょう。

管理状況をしっかり伝える

マンションは「管理を買う」ともいわれるぐらい、管理体制が重視されます。管理状況について説明し、アピールにつなげましょう。
例えば以下のような内容がアピールポイントになります。

高く売れるタイミングを見計らう

マンションの売却価格は、需要の有無が影響します。築古マンションであっても、売るタイミングを工夫することで、数十万円〜100万円以上の差が出ることもあります。

例えば需要が増える年度末や転勤シーズンに売却時期を合わせる、競合になりそうなマンションが多く売り出されている時期は売却を見送るなど、タイミングを見計らうのも手です。

マンション売却に適した時期については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に適した時期は？売却にお勧めの時期やポイントを解説

相場よりも少し高めに売り出す

マンション売却を進めると、売り出し価格に対して購入希望者から値引き交渉されることがよくあります。その為、査定価格や相場価格そのままで売り出すのではなく、値引き交渉を受けることを考慮してあらかじめ売り出し価格を少し高めに設定しておくと良いでしょう。

ただし高すぎる価格を設定してしまうと、購入希望者の条件から外れてしまい売却までに時間がかかる傾向があります。売り出し価格に迷ったら、不動産会社に相談して決めるようにしてください。

サービスが整っている不動産会社に相談する

マンション売却をスムーズに進める為には、無料査定や税金相談などサービスが整った不動産会社に相談することをお勧めします。

長谷工の仲介では、築年数や物件の情報を記載いただくだけで無料査定を受けられるサービスや、税金の疑問や不安について無料で相談できる税務相談サービスを提供しています。

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不動産会社の選び方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の不動産会社の選び方は？判断基準や失敗しない為のポイントを解説

マンション売却時の築年数に関するよくある質問

最後に、マンション売却で築年数に関するよくある質問にお答えします。

築浅のほうが得？築古で売るのは損？

マンションは築浅のほうが高く売却できる傾向がありますが、築古でも人気のエリアや駅近など好条件のマンションは需要が高く、築年数だけで資産価値が決まるわけではありません。

また、現在のトレンドにあったリフォームやリノベーションがされている、もしくは設備が充実しているマンションも人気があります。ターゲット層に合わせた売り出し方やアピール次第で、高く売却できる可能性は十分あります。

築年数で判断するのではなく、どのように売り出せば理想的な価格で売却できそうか、マンション売却が得意な不動産会社に相談してみましょう。

築年数が経つほど売却が長引くの？

マンションの売却スピードは、築年数よりも価格設定や売り出し方法のほうが大きく影響します。築年数が古い物件であっても、相場に合った価格で、清掃や写真に工夫を凝らすことで、早期売却は可能です。

ターゲット層をしっかり把握して売却を進めた結果、売却開始から1〜2週間で購入申込書を受け取ったケースもあります。
できるだけ早く売りたい方、もしくは値下げせずに売却したい方は、マンション売却に強い、長谷工の仲介にぜひご相談ください。

まとめ

マンションは年数が経つにつれて、その価値は減少しますが、築年数が古いからといって売却できないわけではありません。

ただし、築年数帯ごとに売却する際に押さえておくべきコツや注意点は異なります。なるべく高く・早く売却する為にも、実績が豊富な不動産会社へ相談することをお勧めします。

長谷工の仲介では売主様のマンション売却をサポートする様々なサービスを展開していますので、まずはお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2025年10月28日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。