これからマンションを売却する方のなかには、売るのに適切な時期を見極めたいと考えている方も多いと思います。
マンション売却に適した時期やタイミングとはいつなのでしょうか。
この記事では、マンション売却に適した時期や検討する際のポイントなどを解説していきます。

マンション売却価格の変動、近年の傾向は？

2022年8月31日に公表された国土交通省の不動産価格指数によると、区分所有のマンションの価格指数は182.6であり、前年同月比の＋1.7％となっています。
住宅価格指数とは、2010年平均を100とした指数のことです。
直近3ヵ月および前年同月の区分所有のマンションの価格指数は下表のようになります。

出典：国土交通省「不動産価格指数の季節調整値」

住宅価格指数が上昇しているということは、マンション価格が上がっていることを示しており、近年の傾向として、理想的なかたちで売却しやすい状況が続いているといえます。

マンション売却にお勧めの時期はある？

マンション売却にお勧めの時期について解説します。

築年数の経過により価格が変動するとき

マンションの価格は築年数が経過する程下がっていく傾向がある為、築年数が浅いうちに売却することで理想の価格で売却できる可能性は高まります。その一方で、築年数が浅いうちは住宅ローンが残っており、高く売れたとしても手残りが少ないといった点に注意が必要です。

例えば、築5年目で住宅ローン残債が4,000万円残っているマンションを4,500万円で売った場合の手残りは約500万円です。（仲介手数料などの諸経費は考慮外とします。）
また、築40年で住宅ローン残債がゼロ円のマンションを2,000万円で売った場合の手残りは約2,000万円となります。
よって、手残りを考慮すると、築年数が浅いうちに売ることが一概に正しいとはいえません。

マンションの売却タイミングは、あくまでも目安ですが築20～25年がひとつの目途になると考えられています。理由としては、築20～25年程度であれば買主様も許容できる古さであり、かつ売主様の住宅ローンの返済も十分に進んでいることが多いからです。

築年数に関しては、経年による価格下落と住宅ローンの返済の2つを加味しながら決定することをお勧めします。
マンションの売却価格と築年数に関しては、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に築年数は影響する？築年数別に売却のポイントを解説

ライフイベントが発生したとき

ライフイベントが発生するタイミングも、マンションの売却を検討するのに適していると考えられます。
例えば、「転職や進学など生活の変化に合わせてマンションに買い替える」といった場合や、「子どもが独立して家を出て行った際に、4LDKからより生活に適した2LDKに買い替える」というのがライフイベントをきっかけとするマンション売却の一例です。

その他にも、相続や離婚などもマンションを売却するきっかけの一つといえます。
相続でマンションを売る場合、まずは名義変更を行うことが必要となります。
名義変更が必要な理由は、買主様に誰が所有者であるかを明確にする為です。
なお、相続登記は2024年4月から義務化される予定となっています。

離婚の場合は、財産分与や共有名義の解消の為に売却するケースが考えられます。
特に、住宅ローンを夫婦間で連帯債務または連帯保証の関係で組んでいる場合には、離婚するだけでは連帯債務や連帯保証の関係は解消されません。
夫婦間で負っている債務関係を解消するには、売却によって住宅ローンを完済することが望ましいです。

離婚によるマンション売却に関しては、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

離婚時にマンションを売却すべき？財産分与やローンがある場合の注意点を解説

需要が高まる1月~3月や9月～10月

データ参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ（2022年8月度）」

マンション売却は年中を通して可能ですが、マンションは需要が高まる1月～3月は売却に適した時期の候補といえます。
月～3月に需要が高まる理由は、新年度の4月に向けて引越しが増える為です。

なお、マンションは売りに出してすぐ売れるとは限りません。
マンション売却では、一定数の購入希望者に認知される為に3～4ヵ月程度の期間を要しますので、販売期間を考慮したうえで余裕のあるスケジュールを組むことが望ましいです。

例えば、取引件数が伸びる2月～3月に売却したい場合には、、逆算して売却活動を12月くらいからはじめることが適切といえます。

また、9月～10月も秋の異動シーズンに向け比較的取引件数が増える時期です。8月はお盆がある為、一時的に取引件数が停滞しますが、9月～10月になると再び取引件数は増加傾向となります。
9月～10月に売却したい場合には、、逆算して売却活動を7月くらいからはじめると良いでしょう。

税率が軽減されるとき

マンション売却では、所有期間が「5年超」、「10年超」というタイミングで税率が下がります。税率が軽減されるときも売却に適しているといえるタイミングの一つです。

売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下を短期譲渡所得、5年超を長期譲渡所得と呼びます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率をまとめると下表の通りです。

参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

また、マイホームのマンション売却では、売却した年の1月1日時点において所有期間が10年超となると、税率が下がるという特例もあります。
3,000万円特別控除と呼ばれる特例（譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例）との併用が可能であり、税率は以下のようになります。

マンション売却では様々な税金の特例が存在します。
マンション売却にかかる税金や利用できる税金の特例に関しては、こちらで詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

住宅ローンが低金利のとき

住宅ローンが低金利のときもマンション売却に適していると考えられる時期です。
住宅ローンが低金利のときは、買主様が住宅ローンの返済額を抑えやすいことから、住宅の購入需要が高まります。

マンションが大規模修繕を行うとき

マンションが大規模修繕を行った後も、売却に適していると考えられます。
マンションの大規模修繕とは、共用部分のリフォームのようなものです。
例えば、外壁塗装で塗り替えた後やエレベーターを交換した後は、マンションの印象も良く、買主様へのアピールポイントとなります。また、設備が新しくなることで資産価値の向上につながる場合もあります。

周辺環境が変化したとき

商業施設や新しい駅ができるなど、周辺環境に良い変化が生じたときは、売却に適していると考えられます。
近年、大規模な再開発が行われているエリアでは、地域全体で土地価格が上昇しているところも見られます。
大規模な再開発は売却するうえでアピールポイントとなる為、再開発の波に乗るのも一つです。
不動産会社にも良い環境変化をアピールし、チラシやインターネット広告にしっかりと書き込んでもらいましょう。

マンション売却時期の検討ポイント

マンション売却時期の検討ポイントについて解説します。

土地価格の変動に注目する

売却時期を見極めるには、土地価格の変動に注目するのも一つです。
マンション価格は土地価格と建物価格の合計で構成されている為、土地価格が上昇することで、マンション価格も高くなる可能性があります。

消費税増税など経済動向を確認する

消費税などの経済動向を確認するのも有効です。
個人がマイホームを売却する場合、売却する物件自体に消費税は発生しませんが、仲介手数料などには消費税がかかります（仲介手数料は買主様が負担する場合もあります）。

一方で、新築マンションの購入には建物価格に消費税が発生します。
新築マンションの購入で生じる消費税の負担は大きい為、消費税が増税される前は駆け込み需要が発生することも多いです。

中古マンション・新築マンションどちらを購入するにしても、買主様はなるべく費用を抑えたいと考える方も多い為、増税前の駆け込み需要に合わせて売却を検討しても良いでしょう。
マンション売却の消費税に関しては、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却で消費税はかかる？課税される場合とされない場合について解説

不動産の相場を知る

不動産の相場を知ることも売却時点を見極めるポイントの一つです。
周辺の相場が上昇している状況であれば、自分のマンションも理想の価格で売却しやすくなります。
不動産の相場は、国土交通省が公開している「地価公示・地価調査」や「不動産価格指標」、または不動産会社に相談することでも把握できます。

マンション売却の相場に関しては、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2022年】マンション売却の相場を知るには？調査の仕方や確認すべきポイントについて

周辺環境の変化に目を向ける

周辺環境の変化に目を向けておくと良いでしょう。
売却の査定では、周辺環境も査定で見られる項目の一つです。
その為、マンション周辺にスーパーやコンビニなどの生活利便施設ができれば、利便性の向上だけでなく、マンションの価値もアップする可能性もあります。
マンション売却の査定に関しては、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

マンション売却を決めた後の流れ

マンション売却を決めたら、次に把握しておきたいのは全体の流れです。
マンション売却の流れは以下のようになります。

マンション売却は、査定依頼から引き渡しまで全体として5～7ヵ月程度の時間がかかることが一般的です。

「マンションの売却活動をはじめる」～「売買契約を結ぶ」までの期間が販売期間となり、3～4ヵ月程度の時間を要します。
さらに、マンション売却では「売買契約を結ぶ」～「引き渡し作業や諸費用の支払いを行う」までの間に1～2ヵ月程度の時間を要します。
マンション売却の流れに関しては、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の流れを詳しく解説-必要な手続きやポイントについても紹介

まとめ

ここまで、マンション売却の時期について解説してきました。
マンション売却の時期は、築年数やライフイベント、税率が軽減されるときなど売主様によって適切なタイミングは様々です。

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※本記事の内容は2022年11月28日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。