これからマンションを売却する方は、マンション売却で消費税が生じるのか気になる方もいらっしゃると思います。
個人の売主様の場合、マイホームのマンションであれば消費税はかかりませんが、賃貸マンションであれば建物に消費税が発生します。
この記事では「マンション売却の消費税」について解説します。

マンション売却に消費税はかかる？

国税庁によると、消費税の仕組みは以下のように記載されています。

出典：国税庁「消費税のしくみ」

消費税は記載の通り、「事業者（個人も含む）が事業として対価を得て行う資産の譲渡」に対してかかります。

例えば、個人がマイホームのマンションを売却する場合、事業として対価を得て行う資産の譲渡には該当しない為、消費税はかかりません。
一方で賃貸マンションを売却する場合、個人の場合でも事業として対価を得て行う資産の譲渡に該当することから、消費税がかかることになります。

また、不動産会社の仲介は不動産会社（事業者）が事業として対価を得て行うものである為、仲介手数料には消費税がかかります。

マンション売却に消費税がかかる場合

不動産の消費税の課税関係をまとめると下表の通りです。

※個人の事業者とは、事業届を提出している個人事業主だけでなく、賃貸経営を行っている個人も含みます。

次に、マンション売却で消費税がかかる場合を解説します。

不動産会社がマンションを売却する場合

不動産会社がマンションを売却する場合、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡に該当することから、建物に消費税が課税されます。

事業用物件を売却する場合

オフィスビルや店舗、工場、倉庫、ホテルなどの事業用物件を売却する場合、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡に該当する為、建物に消費税が課税されます。

賃貸マンションを売却する場合

個人や法人の売主様に関わらず賃貸マンションやアパートを売る場合は、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡に該当する為、建物に消費税が課税されます。
事業者とは法人や個人事業主（事業所得を得ている個人事業主のこと）だけを指すのではなく、賃貸経営を行っている個人も事業者に該当します。

個人が投資用マンションを売却する場合

個人が投資用マンションを売却する場合も、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡に該当する為、建物に消費税が課税されます。

マンション売却に消費税がかからない場合

次に、マンション売却で消費税がかからない場合について解説します。

土地を売却する場合

売主様が個人や法人に関わらず、また売却物件がマイホームや事業用不動産に関わらず、不動産の売却で土地には消費税はかかりません。

消費税は、付加価値に対して課税される税金と考えられています。ここでいう「付加価値」とは、人間が生み出す資産やサービスに発生するものです。
消費税では、「土地は人が生み出したものではなく元々地球上にあったものであることから、土地を売買しても付加価値は生まれない」という考え方を採用しています。
その為、不動産の売買では土地に消費税は課税されません。

個人でマイホームを売却する場合

個人がマイホームやセカンドハウスを売却する場合は、建物にも消費税はかかりません。
セカンドハウスとは別荘以外の家屋で「週末に居住する為、郊外などに取得するもの」や「遠距離通勤者が平日に居住する為に職場の近くに取得するもの」などを指します。

例えば、弁護士のような個人事業主でも自宅のマンションを売る場合には、「個人のマイホーム売却」に該当する為、建物の消費税は非課税となります。

免税事業者の場合

消費税の課税の有無とは別に、事業者の納税義務に関しては別のルールがあります。
消費税を納税しなければならない事業者は「課税事業者」、納税しなくても良い事業者は「免税事業者」と呼ばれます。

法人

法人は、「前々事業年度」の課税売上が1,000万円超の場合は課税事業者で、1,000万円以下の場合は免税事業者です。
なお、新設法人は前々事業年度に相当する期間がない為、原則として2年間は免税事業者となります（ただし、一定の要件を満たす新設法人は初年度から課税事業者となります）。

個人事業主

個人は、「前々年」の課税売上が1,000万円超の場合は課税事業者で、1,000万円以下の場合は免税事業者です。
個人の事業者は事業所得を得ている個人事業主（事業届を出している事業者のこと）だけを指すのではなく、賃貸経営を行っている個人も事業者に該当します。

【個人向け】マンションを売却する際に消費税がかかる項目

マンションを売却する際に消費税がかかる項目について解説します。

仲介手数料

仲介手数料には消費税がかかります。
理由としては、仲介は不動産会社（事業者）が事業として対価を得て行うからです。不動産会社が受領できる仲介手数料には上限額が決まっており、その計算式は下表のようになります。

※別途消費税が発生します。

マンション売却の仲介手数料は以下の記事で詳しく解説していますので、ご参照ください。

マンション売却の仲介手数料とは？計算方法や支払いのタイミングを解説

司法書士に支払う手数料

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、売主様には抵当権抹消の登録免許税が課せられます。その際、司法書士に支払う手数料がかかります。

司法書士手数料は、司法書士（事業者）が事業として対価を得て手続きのサポートを行うことから消費税の課税対象です。
司法書士手数料の相場は、1.5～2.0万円程度となります。

住宅ローンの繰上返済手数料

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、売主様には銀行に支払う住宅ローンの繰上返済手数料がかかります。住宅ローンの繰上返済手数料は、銀行（事業者）が事業として対価を得て買主様の繰上決済の手続きを行うことから消費税の課税対象です。
住宅ローンの繰上返済手数料の相場は都市銀行であれば、窓口申し込みで3万円程度となります。

【事業主向け】マンション売却における消費税の計算方法

マンション売却における消費税の計算方法について解説します。

建物と土地を区分して価格を算出する

消費税は建物のみに課税される為、建物と土地の内訳価格が不明の場合には、自分で建物価格と土地価格に区分する必要があります。

国税庁では区分方法として、以下の3つを例示列挙しています。

出典：国税庁「課税標準」

上記のうち、最もポピュラーなのが「固定資産税評価額を基に案分する方法」です。
土地の固定資産税評価額は固定資産税納税通知書と登記簿謄本に記載された敷地権割合を用いることで計算することができます。

簡易課税か原則課税のどちらかを利用する

簡易課税とは、預かった消費税に一定率を乗じて消費税の納税額を計算する方式になります。
原則課税とは、預かり消費税から支払い消費税を差し引いて消費税の納税額を計算する方式のことです。

基準期間の課税売上が5,000万円以下の事業者は、「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出することで簡易課税を選択できます。

簡易課税を利用した場合の計算方法

簡易課税事業者の消費税の納税額は以下の式で計算します。

みなし仕入れ率は本業の業種によって下表のように決まっています。

例えば、みなし仕入れ率が60％の場合の消費税額は以下のように計算されます。

原則課税を利用した場合の計算方法

原則課税事業者の消費税の納税額は以下の式で計算します。

預かり消費税とは、商品やサービスを提供したときに顧客が事業者に支払った消費税のことです。
支払い消費税とは、事業者が仕入れ先などに支払った消費税を指します。

計算例を示すと以下の通りです。

【事業主向け】マンション売却での消費税の納付方法

マンション売却での消費税の納付方法について解説します。

確定申告をする

消費税を納税するには、確定申告を行います。

確定申告の期間は、個人事業主の場合は翌年の1月1日から3月31日です。また法人の場合は、事業年度終了の日の翌日から原則2ヵ月以内となります。

マンション売却の確定申告についてはこちらの記事をご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

納付方法を選び、納付する

消費税の納付方法には、以下の方法があります。

消費税の納税期限は、個人事業主の場合は翌年の3月31日まで、法人の場合は事業年度終了の日の翌日から2ヵ月以内となります。

マンション売却の確定申告についてはこちらの記事をご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

まとめ

ここまで、マンション売却にかかる消費税について解説してきました。
基本的に、個人でマイホームのマンションを売却する場合、消費税はかかりませんが、売却の際にかかる仲介手数料などには消費税がかかるので注意が必要です。また、個人であっても賃貸経営をしているマンションを売却する際は消費税がかかります。どのような場合に消費税がかかるのか確認し、スムーズにマンション売却を進めていきましょう。

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※本記事の内容は2022年11月2日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。