不動産の売却後の確定申告では、取得費を求める際、減価償却計算が必要ですが、減価償却についてよく知らない方も多いかと思います。
さらに、マイホームのような「非事業用」と賃貸マンションのような「事業用」では減価償却の計算方法が異なる為、注意が必要です。
この記事では、減価償却の基礎知識や計算方法について詳しく解説していきます。

減価償却とは？

減価償却とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分する会計上の手続きのことです。減価償却計算は、売却時の会計上の建物価値を求める為に行います。

マンション売却時の減価償却対象は？

減価償却の対象となるのは建物のみです。
会計上、経年による影響を受けない土地は価値が下がることはないですが、建物は経年による影響を受けるものである為価値が下がるという考え方が一般的です。
減価償却は建物のみに行われる為、計算を行う際は最初に購入時の価格を土地価格と建物価格に分けることが必要です。

なお、「会計上の価値」と「実際の不動産の価格」は異なります。
実際には、建物は毎年定額で価格が下がっていくわけではありません。また、土地も毎年価格が変動しないということもありません。
あくまでも会計上「建物の価値は年々下がり、土地の価値は変わらない」というルールを設けているのであり、必ずしも時価と連動しているわけではないことに留意しましょう。

マンション売却時に減価償却の計算が必要な理由

マンション売却で減価償却計算が必要となる理由は、譲渡所得を求める為です。
譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときの所得になります。
譲渡所得の計算式を示すと以下の通りです。

譲渡価格とは、売却によって得た収入のことです。
取得費とは、土地と建物の購入額から減価償却費を控除した額です。
譲渡費用は、仲介手数料などの売却に直接要した費用のことです。

取得費は、「土地と建物の購入額から減価償却費を控除した額」であることから、取得費を求める為に減価償却計算が必要です。

マンション売却によって譲渡所得が発生する方は、所得税および住民税、復興特別所得税を納税するとともに、確定申告を行う必要があります。
また、税金の特例を利用する方も確定申告が必要です。
マンション売却の確定申告については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

【マイホーム】減価償却費の計算方法

マイホームを売却したときの減価償却費の計算方法について解説します。

マイホームの減価償却の計算式は以下の通りです。

参考：国税庁「「減価償却費」の計算について」

ここからは、マイホームの減価償却費を求めるうえで必要な項目をそれぞれ詳しく説明していきます。

建物購入価格

建物の取得費は、原則として建物購入価格から減価償却費を控除したものです。
また、取得時における以下のような内容が分かれば、建物購入価格に加算することができます。

土地と建物に1対1で対応していない費用については、購入時の土地価格と建物価格で按分して加算します。

例として、仲介手数料をもとに按分してみます。

この場合、「2,060万円」が減価償却計算を行う対象となります。

取得費に加えられるものがある場合、取得費が大きくなる為、結果的に計算される譲渡所得が小さくなり、税金の負担も減ります。
よって、取得費に加えられるものがあれば、加算したほうが節税になります。

建物購入価格の調べ方

建物購入価格の調べ方について解説します。

売買契約書で確認する

建物価格は原則として売買契約書から確認します。
売買契約書において、土地価格と建物価格の内訳が明示されていれば、その建物価格を用いるのが最もオーソドックスな方法です。

購入時の消費税率で計算する

売買契約書に内訳価格が記載されていない場合は、購入時の消費税率で計算する方法もあります。消費税から建物価格が計算できる理由は、消費税が建物価格にしか課税されないからです。
取得時期によって、以下の消費税率から建物価格を逆算します。

建物購入価格は以下のように求めます。

例えば、2015年に購入した新築マンションが税込5,660万円（うち消費税は160万円）の場合、建物価格は以下のように計算されます。

標準建築単価から計算する

売買契約書に内訳価格が記載されておらず、かつ、消費税からも求められないときは、「建物の標準的な建築価額表」を用いて建物価格を求めることが一般的です。

建物の標準的な建築価額表とは、国税庁が示す建築当時の建築費の相場単価になります。標準建築単価を利用する際は、建築当時の単価に面積を乗じて新築時の建物価格を求めます。面積は登記簿面積に記載されている専有面積を使用して構いません。

また、個人の売主様から中古のマンションを購入している場合、土地価格と建物価格の内訳がわからないことが多いです。
中古のマンションを購入している場合は、2段階の減価償却計算を行って建物の取得費を求めます。

不動産会社や税理士に相談する

取得費についてよくわからない場合は、不動産会社や税理士に相談するのも一つの手です。
長谷工の仲介では、無料でマンション売却に関する税金の相談を行っていますのでぜひご利用ください。

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償却率

償却率は建物の構造によって決まっており、下表のようになります。

参考：国税庁「減価償却費」の計算について

経過年数

減価償却費を計算するうえで用いる経過年数とは、購入の引き渡しから売却の引き渡しまでの「所有期間」のことで、築年数のことではありません。
例えば、築15年の中古マンションを購入し、10年間保有すると売却時の築年数は築25年ですが、減価償却の計算で用いる経過年数は「10年」ということになります。

なお経過年数は年単位であり、6ヵ月以上の端数が出た場合は切り上げ、6ヵ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

【事業用マンション】減価償却費の計算方法

賃貸マンションなどの事業用マンションを売却したときの減価償却費の計算方法について解説します。
事業用マンションの減価償却方法は、購入時期で異なります。
取得時期による定額法の減価償却方法は以下の通りです。

※2：償却率は旧定額法の償却率を用います。

※3：償却率は新定額法の償却率を用います。

参考：国税庁「No.2105 旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合」

参考：国税庁「No.5410 減価償却資産の償却限度額の計算方法（平成19年4月1日以後取得分）」

ここからは、事業用マンションの減価償却費を求めるうえで必要な項目をそれぞれ詳しく説明していきます。

建物購入代金

建物購入代金の求め方は、マイホームの建物購入代金を求める場合と同じです。
原則としては、売買契約書に記載されている建物の内訳価格を用います。
また、取得時の仲介手数料などが判明している場合には、建物価格に按分したものを取得費に加算することも可能です。

償却率

新定額法における代表的な年数の償却率を示すと以下の通りです。

耐用年数とは、減価償却を計上できる期間のことで、新築時の耐用年数は建物構造によって決まっています。
マンションで多い「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」の場合、法定耐用年数は47年で、償却率は「0.022」となります。

事業用マンションの場合、中古マンションを購入した場合は残存耐用年数から償却率を求めます。

残存耐用年数の求め方は下表の通りです。

「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」の法定耐用年数は47年ですので、購入時の築年数と法定耐用年数（47年）を比較して、残存耐用年数を求めます。
例えば、残存耐用年数が20年と求められた場合、使用する償却率は「0.050」です。

事業用として使用した月数

事業用として使用した月数とは、事業に供した月数のことです。
賃貸事業の場合、空室であっても借主様の募集を開始していれば事業に供したものとみなされます。また、切り上げや切り捨ての処理はなく、1日でも使用すれば1ヵ月としてカウントされる為、事業に供した期間が「6ヵ月と1日」であれば「7ヵ月」になります。

マンション売却時の減価償却費の計算例

マンション売却時の減価償却費の計算例を解説します。

マイホームの場合

マイホームの売却では、減価償却費の計算方法は定額法のみで、計算方法も取得時期で異ならない点が特徴となります。
以下の条件で計算例を示します。

事業用マンションの場合

事業用マンションの減価償却方法には定額法と定率法の2種類がありましたが、2016年4月1日以降は定率法が廃止され、定額法に一本化されています。2016年3月31日以前は、建物（躯体）は定額法、設備は定率法を用いる必要がありました。
ただし、2016年3月31日以前に購入した物件でも、例えば区分の賃貸マンションのように建物（躯体）と設備を分けることが難しい物件では、全て建物（躯体）として定額法で計算できるとされています。

ここでは、2007年4月1日以後に取得した区分の事業用マンションについて、全て建物（躯体）として定額法で計算する減価償却費の例を紹介します。

まとめ

ここまで、マンション売却の減価償却について解説してきました。
マンション売却では取得費を求める為に建物の減価償却費を計算することが必要です。ただし、マイホームの場合と事業用マンションの場合では計算方法が異なりますので注意しましょう。

長谷工の仲介では、減価償却費や確定申告など売却に関する様々なご相談を承っております。まずは無料相談をご利用ください。

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※本記事の内容は2022年11月28日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。