はじめてマンションを売却する際は、全体の流れを把握し、注意すべき点を知ってから進めていくことが大切です。また、マンション売却の税金には特例制度などもあるため、仕組みを知っておく必要があります。
この記事では、マンション売却の事前準備や、売却前から完了後までの注意点について解説します。

まずはマンション売却の流れを確認

まずはマンション売却の流れを把握しましょう。図で示すと、以下のような流れになります。

具体的なマンション売却の流れについてはこちらの記事で紹介していますので、併せてご覧ください。

マンション売却の流れを詳しく解説-必要な手続きやポイントについても紹介

マンション売却の事前準備

次に、マンション売却の事前準備について解説します。

必要な書類

マンション売却では、引き渡しの際に以下の書類が必要です。なにが必要か認識したうえで、不足がないよう早めに準備しておきましょう。

※1必ず必要なわけではありませんが、お渡しいただけると喜んでいただけます。
※2契約日前日までに住民票の住所と譲渡資産の所在地が異なる場合は必要になります。
※3各種手続きにかかる費用は市区町村によって異なる場合がございます。

マンション売却に必要な書類についてはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却に必要な書類は？段階ごとの必要書類と入手方法を解説

かかる費用

一般的に、マンション売却で必要になる費用は以下のものが挙げられます。こちらも併せて確認しておくことで、スムーズに売却を進められるようになります。

項目	内容
仲介手数料	400万円超なら「売買金額の3％＋6万円（+消費税）」低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例により、400万円以下部分の上限は18万円となる。
印紙税	売買契約書に貼る印紙で、売買代金によって異なる。1,000万円超5,000万円以下なら1万円。5,000万円超1億円以下なら3万円。※ただし、軽減措置の対象となるのは平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成されたもの
登録免許税	住宅ローンを一括返済する場合は、抵当権抹消の登録免許税がかかる。不動産1個につき1,000円。通常、土地と建物に抵当権が設定されているため、2,000円となることが多い。その他、住所・氏名の変更登記や相続等の登記を同時におこなう場合は別途費用が発生する。
司法書士手数料	抵当権抹消登記の手数料は依頼先により異なる。
繰り上げ返済手数料	金融機関に支払う手数料で、0～数十万円と銀行により異なる。
引越し代	家族構成や引越し距離により異なる。

マンション売却にかかる費用についてはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却にかかる費用や手数料は？費用を抑える方法も紹介

マンション売却活動前の注意点

マンション売却活動前に注意すべき点について解説します。

売出から引き渡しまでに数ヵ月かかる

マンション売却は、売出から引き渡しまで数ヵ月かかります。それぞれのフェーズにどのくらい期間がかかるかまとめると以下のようになります。

• 準備から売りに出すまで1週間～1ヵ月程度
• 売りに出してから購入希望者が決まるまで1～3ヵ月程度
  （不動産会社に直接買取ってもらう場合は、売却期間は短縮できます）
• 売買契約を締結してから引き渡しまで1～2ヵ月程度
  （買主様が住宅ローンを利用しない場合は2週間程度になります）

売却時期は個々の事情により異なりますが、売買の取り引きは年中可能なので、引き渡し時期を含め、売却の希望条件を不動産会社へ伝えてみるとよいでしょう。

マンション売却に時期ついてはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却に適した時期は？売却にお勧めの時期やポイントを解説

必要な書類は早めに揃える

必要な書類は早めに揃えることが基本です。
ただし、所有権移転登記に必要な印鑑証明書は「引き渡し時から3ヵ月以内に発行のもの」という制限があります。

マンション売却では、まず最初に査定を依頼することになります。査定の際には「登記済証（権利証）または登記識別情報通知書」を仲介会社に確認されることが一般的です。その他、固定資産税・都市計画税の納付通知書や住宅ローンの返済表、マンションであれば新築時のパンフレットやオプションの注文書等があると、査定がスムーズに進みます。事前に準備をしておきましょう。

売却期間を十分に確保する

売出価格と成約率は関連性はありますが、マンションは、売りに出してから売買契約を締結するまで、目安として1～3ヵ月程度の期間がかかります。マンションを売るにあたっては、この売却期間を十分に確保することが重要です。

マンション売却に強い不動産会社に依頼する

売却を依頼する不動産会社は、「マンション売却」に強い会社に依頼するようにしましょう。
一般的に不動産の売買では、主に設備の不具合があると売却後にトラブルへ発展する可能性があります。そのため、売却後に買主様に対する設備保証もおこなっている不動産会社を選ぶのがおすすめです。また、マンションは管理上の制限（管理規約・使用細則・長期修繕計画等）があります。そのような制限に精通し、円滑に手続き等を進められる会社がよいでしょう。

最近は物件紹介で360°VR内覧など、自宅で物件を確認できるようにしている不動産会社が多いです。
ポータルサイトへの物件掲載のほか、自社のWEBサイトや提携企業との連携など、多様な販売チャネルを持っている会社を媒介契約先として考えればよいのではないでしょうか。

マンション売却業者の選び方についてはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却業者の選び方は？売却の手段や確認すべきポイントを解説

売却したい物件のアピールポイントをまとめる

価格競争を避けるために、物件のアピールポイントをまとめておくことも大切です。物件の気に入っている点を不動産会社の担当者へ伝えておくと、広告などでうまく表現してくれます。アピールポイントがわからない、見つからないといった場合は、不動産会社に相談してみると、アピールポイントとなる部分を引き出してくれるのでおすすめです。

マンション売却活動中の注意点

ここでは、マンション売却活動中の注意点について解説します。

不動産会社に査定を依頼し、査定金額の根拠を確認する

査定は売り出し価格の参考とするためにおこなうものです。
不動産会社に依頼し、売出しの価格・成約価格を分析してもらいます。周辺の成約事例等をもとに算出するケースが多いですが、査定金額の根拠はしっかりと確認するようにしましょう。根拠があいまいで納得できない場合は複数の不動産会社に確認するのもよいでしょう。

査定金額はオークションではないので、高額の査定金額であっても不動産会社が買い取ってくれるわけではありません。根拠のない金額を元に販売活動をおこなうと、高すぎてなかなか売れなかったり、相場よりも安く売ることになったりすることがありますので、きちんと根拠を抑えるようにしましょう。

契約形態を決める

マンションを売る際、不動産会社との間で締結する媒介契約（仲介を依頼する契約のこと）の種類を決めます。
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。

大きな違いは仲介会社への契約形態になります。
一般媒介契約は複数の会社に売却の依頼ができる契約形態になります。
専任媒介契約は1社のみに売却を依頼する形態です。
専属専任媒介契約も1社のみに売却を依頼しますが、自己発見取引（依頼者自らが発見した相手方と契約すること）でも仲介会社を通して契約しなければなりません。

どの媒介契約を選ぶかは、仲介会社の販売戦略・手法を含めて検討されるのが望ましいです。レインズ登録物件の全体の70～80％が（専属）専任媒介契約となっており、専任媒介契約を前提にした売出し提案が多いことが窺えます。

マンション売却の媒介契約ついてはこちらの記事をご覧ください。

媒介契約とは？契約の種類と各契約のメリットや注意点をご紹介

相場をもとに適切な売り出し価格を設定する

適切な売り出し価格を設定することも非常に重要です。売出しの事情や条件を踏まえた希望価格もありますが、どのような売出価格にするかは信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
適切な売り出し価格を設定するには、まず売主様自身が相場を把握しておくことが大切です。相場調査の方法やコツはこちらの記事で紹介していますのでご覧ください。

マンション売却の相場を知るには？調査の仕方や確認すべきポイントについて

住宅ローン完済が可能な最低売却価格を確認する

不動産を売却する時点で住宅ローンが残っている場合は、売却価格で残債を一括返済できるかどうかを確認しておくことが必要です。売却価格で住宅ローンを返済できない場合は預貯金等の手元資金の用意が必要になる場合がありますからご注意ください。

マンション売却時のローンについてはこちらの記事をご覧ください。

ローン残債があってもマンション売却できる？ケース別に対処方法を解説

部屋の掃除など内覧の準備をする

内覧とは、購入希望者に家の中を見せることです。
売却活動が始まると、何組もの購入希望者が家を訪れますので、掃除などの準備が必要になります。不動産会社によっては、専任媒介または専属専任媒介で契約すると水回りのクリーニングや床・壁の修復、荷物の一時預かりといったサービスを提供している会社もあります。売却をサポートするサービスの有無も、不動産会社選びの参考にしてみてください。

マンション売却の内覧についてはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却での内覧の流れは？事前準備やチェックすべきポイントもご紹介

設備表と物件状況等報告書を正しく記載する

設備表とは、設備の不具合や撤去の有無などを買主様に伝えるための書面で、物件状況等報告書とは、管理組合での討議事項や設備について買主様に伝えるための書面となります。

売主様は契約内容とは異なるものを売ると、売却後に補修や契約解除、損害賠償等の責任（契約不適合責任）を問われる可能性があります。契約不適合責任を問われないようにするには、不具合について正しく告知し、売買契約書にも記載して買主様の了解を取ることが必要です。

売買契約の特約を確認する

売買契約には「特約」という条件が付くことがあります。例えば、買主様が住宅ローンを使う場合は「ローン特約」がつけられることが一般的です。不動産は大きな買い物ですから住宅ローンを組むことは多いですが、買主様の与信を過信しないことも注意すべき点です。買主様がおこなう住宅ローンの本審査には売買契約書が必要であるため、買主様は売買契約締結後に住宅ローンの本審査をおこないます。
売買契約後に買主様が住宅ローンの本審査に通らず、「ローン特約」によって契約が解除されてしまうこともあるため注意が必要です。買主様のローン内容については不動産会社を通して確認しておき、ローン審査にとおりそうな買主様か、そうでない方は理解したうえで契約に臨むようにしましょう。

マンション売却完了後の注意点

最後に、マンション売却完了後の注意点について解説します。

確定申告を忘れない

マンション売却において、「税金を納める場合」または「税金の特例制度を利用する場合」は確定申告が必要です。

必要があるにも関わらず確定申告を怠った場合は、無申告加算税などのペナルティが課されるため注意しましょう。
確定申告に必要な書類や注意点はこちらの記事で紹介していますのでご覧ください。

マンション売却に必要な書類は？段階ごとの必要書類と入手方法を解説

手元に残る金額を確認する

マンション売却で手元に残る金額は、「売却額から住宅ローン残債と諸費用を控除した金額」です。

マンション売却で知っておくべき税金特例

マンション売却で利用できる可能性のある税金特例は、以下の5つです。

• 3000万円特別控除の特例
• 特定居住用財産の買換え特例（令和3年12月31日までの時限立法）
• 所有期間による軽減税率
• 譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（令和3年12月31日までの時限立法）
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

税金特例は、売却によって利益が発生した場合と損益が発生した場合で利用できる特例が異なり、利用する際には確定申告が必要になります。
マンション売却の税金特例はこちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

マンション売却のよくある失敗と対策についてはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却で失敗したくない！よくある10の失敗と対策を解説

まとめ

ここまで、マンション売却の流れや注意点、売却活動のポイントについて解説してきました。
マンションを売却したいけれどなにからはじめていいのかわからない方や、失敗するのが怖いと感じている方は、この記事を読んでポイントを押さえておきましょう。また、不動産会社に相談してみるのもおすすめです。

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※本記事の内容は2022年7月12日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。