不動産会社に依頼する仲介の契約のことを媒介契約（ばいかいけいやく）と呼びます。
媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれの特徴を知ったうえで契約することが望ましいです。
しかし実際、どの媒介契約を選べば良いか分からないという方もいるのではないでしょうか。

この記事では、各媒介契約のメリット・デメリットやお勧めのケース、安心して媒介契約を結ぶ際のポイントを解説します。

媒介契約とは？

売主様と買主様との間に立ち、売買契約の成立に向けて尽力する行為を「仲介」といい、仲介の法律用語が「媒介」となります。「媒介」や「仲介」、「あっせん」という言葉は、基本的に同じ意味です。
つまり、媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と締結する契約のことを指します。

媒介契約締結後、不動産会社は広告活動などで買主様を見つけ、売買契約成立までをサポートします。売買契約成立時には、売主様から報酬である仲介手数料を得るのが一般的です。
しかし、手数料などの条件が曖昧なまま売却を進めると「手数料が高額だった」「売却の進捗が分からない」といったトラブルになりかねません。
その為、媒介契約では依頼内容や報酬などの条件を明確にし、仲介トラブルを未然に防ぐことを目的としています。

なお、不動産会社が売主様に代わって買主を探す契約には「仲介」のほかに「代理」という形態もあります。
代理契約では、不動産会社が売主様の代理人として直接契約を締結できる権限（代理権）を持つ為、契約から引き渡しまでほとんどの実務を代わりに行います。

また、買主様側から見ると、代理人である不動産会社との売買契約は「売主様本人との直接契約」と同等に扱われます。その為、一般的には買主様には仲介手数料が発生しません。
ただし、売主様は業務を委託する対価として、不動産会社に「代理手数料」を支払う必要があります。この場合、通常の仲介手数料の最大2倍までの報酬を支払うことが可能とされています。

媒介については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介とは？不動産取引における仲介との違いや媒介契約の種類について解説

媒介契約の種類とその違い

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
3種類の媒介契約の主な違いを示すと下表の通りです。

参考：公益社団法人 全日本不動産協会「一般媒介契約について」

■契約する不動産会社の数による違い
一般媒介契約が同時に複数社に仲介を依頼できる契約であるのに対し、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社にしか仲介を依頼できません。

■自己発見取引による違い
自己発見取引とは、売主様が自ら買主様を見つけることを指します。
自己発見取引ができるのが一般媒介契約と専任媒介契約であり、自己発見取引が認められていないのが専属専任媒介契約です。
専属専任媒介契約では、売主様が購入希望者を見つけた場合でも不動産会社を通して売買契約を締結する必要があります。

■不動産会社のレインズへの登録義務による違い
レインズとは、宅地建物取引業者しか見ることのできない売買情報のネットワークシステムのことです。レインズに登録された物件は、全国の不動産会社が見ることができます。レインズで売り出し中の物件情報を見た不動産会社は、物件情報を登録した不動産会社に対して買主様を紹介することも可能です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社にしか売却を依頼できないことから、場合によっては売却を依頼した不動産会社に情報を囲い込まれてしまうリスクがあります。
しかし、レインズに物件が登録されれば、全国の不動産会社が売買に協力できる為、情報が囲い込まれるリスクを大きく減らすことができます。
その為、情報の囲い込みリスクのある専任媒介契約と専属専任媒介契約には、レインズへの登録義務があるのです。

一方で、一般媒介契約は同時に複数社に売却を依頼できることから、そもそも1社に情報を囲い込まれるリスクが低い傾向にあります。その為、一般媒介契約にはレインズへの登録義務はありません。

このように、媒介契約の種類によって特徴が異なるので、売却の希望に合った種類を選ぶことが大切です。
長谷工の仲介では、売主様の状況に合わせて柔軟な売却プランのご提案が可能です。
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一般媒介契約の特徴

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があります。
明示型とは、他に依頼した不動産会社を明らかにする契約方法です。それに対して、非明示型とは、他に依頼した不動産会社を明らかにしない契約方法になります。
一般媒介契約で使われることの多い「標準一般媒介契約約款」は、明示型となっている為、非明示型とするには、特約に非明示型とする旨を記載しておく必要があります。

一般媒介契約のメリット・デメリットには以下のようなことが挙げられます。

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できるのが大きな特徴です。窓口を広げることで露出頻度が増え、条件が合う買主様と出会える確率が上がりやすくなります。また、レインズへの登録義務がない為、物件情報を公にせずに売却を進めることも可能です。

一方、複数の不動産会社の担当者と連絡を取る手間が発生するほか、不動産会社側に活動報告義務がない為、物件の売却状況を把握しにくい側面もあります。進捗を確認できるよう、事前に活動報告の頻度などを担当者と決めておくと安心です。

注意点として、「ハウスクリーニング」や「プロカメラマンによる撮影」、「壁や床の修復」、「荷物一時預かり」などの付帯サービスの多くは、専任媒介契約または専属専任媒介契約を条件としている不動産会社が一般的です。一般媒介契約ではこれらが対象外となるケースも多い為、利用したいサービスがある場合は事前に要件を確認しておきましょう。

一般媒介契約がお勧めのケース

一般媒介契約がお勧めのケースには以下が挙げられます。

広告を出せばすぐに買主様が見つかるような条件の良い物件であれば、一般媒介がお勧めです。複数の不動産会社が競争し合うことで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。
また、できるだけ周りに知られずに売却したいという場合にも適しています。

一般媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

一般媒介契約とは？契約のメリットやデメリット、お勧めの方を解説

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約のメリット、デメリットには以下のようなものが挙げられます。

専任媒介契約は依頼先が一社の為、スケジュール管理や意思疎通などがスムーズです。定期的な活動報告が受けられる為、売却状況も把握しやすいのが特徴です。

また、不動産会社の付帯サービスを受けやすい点もメリットといえます。
例えば長谷工の仲介では、一定の要件を満たすことで「水まわりクリーニング」や「壁・床のリペア」などの売却活動を有利に進める為のサービスをご用意しています。
売却サービスについて、詳しくはこちらをご覧ください。

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一方、契約した1社の力量に売却が左右されるので、査定価格だけでなくサービス内容なども含めて慎重に不動産会社を選ぶことが大切です。

適切な不動産会社の選び方については、こちらの記事で詳しくご紹介していますのでご覧ください。

マンション売却の不動産会社の選び方は？判断基準や失敗しない為のポイントを解説

なお、契約期間は「最長3ヵ月」と定められています。期間中の売主様都合により契約を解除する場合は、広告費などの実費（違約金）が発生するケースもある為注意しましょう。
万が一、不動産会社選びに失敗したと感じたら、契約期間終了後に不動産会社を切り替えると良いでしょう。

参考：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

専任媒介契約がお勧めのケース

専任媒介契約がお勧めのケースとして以下が挙げられます。

専任媒介契約は、自己発見取引が可能な形態の為、不動産会社に広告活動をしてもらいつつ、自分でも買主様を探したいという方に適しています。
また、売却にあたり不動産会社独自のサービスを受けたい、連絡窓口を1本化して情報管理をしやすくしたいという方にもお勧めです。

専任媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

専任媒介契約期間で家が売れない！原因と対処法、契約解除の可否について解説

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約のメリット、デメリットには以下のようなものが挙げられます。

専属専任媒介契約のメリット、デメリットは、基本的には専任媒介契約と共通していますが、専任媒介契約よりも不動産会社との連携を強めた形といえます。
専任媒介契約との主な違いは、活動報告の頻度が高く、レインズに登録するまでの期間も短く設定されている点です。

一方で、「自己発見取引ができない」という点に関しては注意が必要です。しかしその分、不動産会社は仲介手数料を確実に得られることから、売却活動に注力しやすく、サービスがより手厚くなることが期待できるという側面もあります。

専属専任媒介契約がお勧めのケース

専属専任媒介契約がお勧めのケースには、以下が挙げられます。

専属専任媒介契約は、不動産会社が積極的に販売活動を進めてくれる為、立地が悪い、築年数が古いなど条件の良くない物件でもスムーズな売却が期待できます。
相場より高く売りたい、早く売却したいなど好条件での売却を目指している方にもお勧めです。
また、自己発見取引ができない反面、もともと自分で買主様を探す予定がないという方にも適しているでしょう。

自分の状況に合う媒介契約が分からないという方は、ぜひ長谷工の仲介にご相談ください。

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媒介契約から売却完了までの流れ

ここでは、媒介契約を締結してから売却完了までの流れを確認しておきましょう。
一般的にマンション売却では、売却の本格的な検討開始から売却完了までに6～7ヵ月程度かかる為、余裕のある売却スケジュールを考えておくと安心です。
具体的な流れは以下の通りです。

ホームページへの物件掲載や購入希望者からの問い合わせ対応は不動産会社が行いますが、居住しながら売却する場合は売主様による内覧対応が必要になります。清掃や整理整頓を行い、物件の魅力を伝えられるよう準備しておきましょう。

また、どの媒介契約であっても、不動産会社とこまめにコミュニケーションを取り、状況に応じて値下げなどを検討することが大切です。

マンション売却の流れについては、以下の記事で詳しくご紹介していますのでご覧ください。

マンション売却完全ガイド！注意点や流れ、税金・費用、失敗事例を徹底解説

仲介手数料の金額や支払い時期

媒介契約を締結した不動産会社に支払う媒介報酬のことを仲介手数料と呼びます。
仲介手数料は、法律で上限額が定められており、下記の速算式で求められます。

また、不動産会社は以下の3つの要件を満たさないと仲介手数料を受領できないことになっています。

仲介手数料請求権の最も大きな特徴は、「媒介行為により売買契約等が有効に成立すること」という点です。売主様と買主様との間で売買契約が成立して初めて支払う義務が生じます。その為、不動産会社と媒介契約を締結したが売却ができなかった場合では仲介手数料は発生しません。

この「成功報酬」という性質上、支払いのタイミングには慣習があります。
法律上は売買契約が成立した時点で100％請求可能ですが、不動産の売却では、売買契約から引き渡しまで1～2ヵ月程度間が空くという特徴があります。

その為、売主様の資金繰りに配慮し、仲介手数料の支払い時期は売買契約時に50％、引き渡し時に50％とするのが一般的となっています。ただし、不動産会社によっては引き渡し時に100％というケースもあるので、事前に確認しておくようにしましょう。

仲介手数料については、こちらの記事で詳しくご紹介していますのでご覧ください。

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媒介契約の更新​

媒介契約の期間は、どの契約形態でも一般的に「3ヵ月」と設定されます。期間終了後も継続して売却を依頼したい場合は、改めて更新手続きを行う必要があります。

契約を更新するには売主様からの申し出が必要となり、書面で更新手続きを行います。一般的に使用される標準約款では、更新の申し出がないまま自動更新されることはありません。
通常、期間満了前に不動産会社から確認がありますので、継続するか検討しておきましょう。
反対に更新の申し出をしなければ、そのまま契約終了となります。

なお、専任媒介契約、専属専任媒介契約では契約期間は最長3ヵ月と定められており、3ヵ月よりも長い期間を設けても3ヵ月とみなされます。

参考：公益社団法人全日本不動産協会「一般媒介契約について」

参考：公益社団法人全日本不動産協会「専任媒介契約における自動更新条項」

不動産会社と媒介契約を結ぶ際のポイント

媒介契約を結ぶ際のポイントについて解説します。

売却実績やサポートが充実している不動産会社を選ぶ

媒介契約を締結するときには、その不動産会社の売却実績が豊富か否か、サポートが充実しているかを確認することが重要です。

長谷工の仲介では、98.0％※とお客様から高い満足度をいただいており、実績も豊富です。
さらに、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結し、一定の要件を満たすことで「水まわりクリーニング」や「壁・床のリペア」などのサービスもご用意しています。ぜひ、不動産会社を検討する際の参考にしてください。

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※2025年4月～2025年9月に長谷工の仲介で不動産を売却されたお客様へのアンケート調査結果

売却価格の根拠を説明してもらう

売却価格の根拠を分かりやすく説明してくれるかどうかも重要な点です。
不動産会社は、宅地建物取引業法第34条2項により価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないとされている為、ほとんどの不動産会社が根拠を説明してくれるはずです。

ただし、説明の分かりやすさについては、不動産会社によって差があります。事例が具体的で分かりやすく、納得感のある説明をしてくれた不動産会社を選ぶことが望ましいといえます。

媒介契約書が標準媒介契約約款に基づいているか確認する

標準媒介契約約款とは、依頼者の保護や紛争および不動産流通の円滑化を図る為に国土交通省が定めた標準的な媒介契約書のことで、一般媒介契約約款と専任媒介契約約款、専属専任媒介契約約款の3種類があります。

具体的な記載内容は不動産会社によって異なりますが、主な記載項目は以下の通りです。

標準媒介契約約款は、あくまでも国が示す雛形のようなものですので、実際に使う媒介契約書は標準媒介契約約款と異なるものを使っても構いません。
ただし、媒介契約書が標準媒介契約約款とは異なる場合には、媒介契約書内に標準媒介契約約款と異なる旨を明示すべきとされています。

一般的な媒介契約書では、媒介契約書の右上に「標準媒介契約約款に基づく契約か否かの別」が記載されています。右上に「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」と記載されていたら、標準媒介契約約款であるということです。

その他、媒介契約書には契約に関する重要なことが記載されています。
契約を締結する際には、事前に確認した条件が反映されているか、隅々までチェックし、不明な点がある場合には、都度、不動産会社に確認することも適切な対応となります。

媒介契約でよくあるトラブルとその対策

媒介契約でトラブルにならない為には、どのようなトラブルがあるのかを理解しておくことが重要です。
ここでは、媒介契約でよくあるトラブルとその対策について見ていきましょう。

専任媒介や専属専任媒介を迫る

不動産会社にとっては仲介手数料を得やすい専任媒介契約、専属専任媒介契約にメリットがある為、強引にそちらの契約を迫るケースがあります。

どの媒介契約にするかは売主様が自由に決められる為、迫られたからといって専任媒介契約または専属専任媒介契約にする必要はありません。
そもそも強引に契約を進めようとする不動産会社は信頼性の面で不安がある為、契約は慎重にすることをお勧めします。

媒介の種類は媒介契約書にも記載されますので、希望した媒介の種類になっているかしっかり確認することが大切です。

売主様の都合で中途解約したら違約金が請求された

前述した通り、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、売主様都合で中途解約すると違約金が請求されることもあります。

違約金の金額は、仲介手数料相当額または、広告費などの実費となります。
ただし、契約書の定めによってはそれ以上の違約金が請求されるケースもあるので注意しましょう。一方、不動産会社に報告義務違反などの落ち度がある場合では違約金は発生しません。

一方で、一般媒介契約では中途解約をしても違約金が発生しないケースが多いですが、契約書の内容によっては違約金が発生する恐れがあります。

違約金についてはトラブルになりやすいので、契約時に違約金についても確認しておくことが大切です。
そのうえで、「違約金の額に納得できない」「不動産会社が落ち度を認めない」といった場合は、各都道府県の宅建協会や無料の法律相談窓口などの専門家に相談することをお勧めします。
また、違約金なしでの契約解除を希望するなら、契約期間終了まで待つのも一つの手です。

自己発見取引後に仲介手数料を請求された

専属専任媒介契約では自己発見取引は認められておらず、自己発見取引をした場合は契約違反として仲介手数料相当額の違約金が請求される恐れがあります。

一方、一般媒介契約と専任媒介契約では自己発見取引は認められていますので、自己発見取引の成立後に仲介手数料を請求されることはありません。ただし、営業活動費などの実費を請求されるケースはあるので注意しましょう。

自分で買主様を探す予定があるなら、一般媒介契約または専任媒介契約を結んでおくことでこうした仲介手数料に関するトラブルを避けることができます。
しかし、自己発見取引は契約を売主様と買主様で直接行う為、契約書の不備などでトラブルになりやすい点には注意が必要です。

身に覚えのない費用を追加請求された

媒介契約では、基本的には仲介手数料以外の名目で費用は請求されません。
しかし、売主様の希望で通常の営業活動とは異なる業務を行った場合は、実費が請求される可能性があります。
通常の営業活動とは異なる業務には、以下のようなことが挙げられます。

• 新聞の一面に広告を打ってもらうなど特別に依頼した広告費
• 遠方の買主様との交渉をしてもらう際の出張旅費

ただし、これらは売主様の要望で行った業務に限られます。
業務を依頼していないのに仲介手数料以外の費用を請求される場合は支払う必要はありません。請求額に疑問がある場合はまずは内容を確認し、納得できなければ専門家に相談すると良いでしょう。

媒介契約が自動で更新された

前述した通り、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、媒介契約の自動更新は法的に認められていません。その為、これらの契約時には書面に「自動更新の特約」が含まれていないかを必ず確認しましょう。

万が一、自動更新を前提とした説明を受けたり、解除の際に不当な違約金を求められたりした場合は、専任媒介契約と専属専任媒介契約では契約の無効を主張できます。一般媒介では「契約解除」の通知で対応できる可能性があります。

もし不動産会社との話し合いで解決が難しい場合は、専門家へ相談することをお勧めします。

誠実な不動産会社であれば、期間満了前に必ず書面での更新確認を行うのが一般的です。契約前にこのような実務の進め方をチェックしておくことも、信頼できるパートナー選びのポイントとなります。

まとめ

ここまで、媒介契約について解説してきました。
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介契約のことです。
媒介契約には、複数社に依頼できる一般媒介契約と、1社だけに依頼する専任媒介契約・専属専任媒介契約があり、それぞれ特徴が異なります。
それぞれの特徴やメリット、デメリットを理解したうえで、自分に適した媒介契約を選びましょう。

長谷工の仲介では、売主様のマンション売却サポートのみならず引っ越し後の不安も解消するアフターサポートも用意しております。まずは無料相談をご利用ください。

※本記事の内容は2026年2月4日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。