早期売却を期待して不動産会社と専任媒介契約を締結したのに、契約期間が終了するタイミングになっても売却できず、困っていませんか。

この記事では、専任媒介契約期間で家が売れない原因と、なるべく早く売却する為の対処法について解説します。また不動産会社の見極め方もご紹介しますので、ぜひ参考にしていただき、家の売却を成功させましょう。

専任媒介契約の特徴とは？

媒介契約とは、不動産会社へ仲介を依頼する際に締結する契約です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

専任媒介契約の特徴は、以下の通りです。

専任媒介契約を選択した場合は、1社の不動産会社に仲介を依頼することになります。しかし売主様の自己発見取引は認められており、自分で見つけた買主様とは不動産会社を介さずに売買契約を結べるのが特徴です。

また、不動産会社からの活動報告は2週間に1回以上と義務付けられており、任意である一般媒介契約に比べて手厚いサポートを受けられます。

各媒介契約の特徴と違いについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？3種類の違いやメリット、後悔しない為の選び方をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットやデメリット、お勧めの方を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

専任媒介契約期間で家が売れない原因

媒介契約のなかでも手厚いサポートを受けられる専任媒介契約ですが、場合によっては売却までに時間がかかることもあります。ここでは、専任媒介契約期間で家が売れないときに考えられる主な原因を5つご紹介します。

相場より高い売り出し価格を設定している

家が売れない原因の一つとして、家の売り出し価格が近隣相場と比べて高く設定されていることが挙げられます。
売主様からすれば少しでも高く売却したいと考えるのが普通ですが、売り出し価格があまりに高すぎると購入検討者から敬遠される恐れがあります。結果的に内覧希望者の数が少なくなり、確率的にも成約に結びつきづらくなってしまいます。

また売却期間が長くなると、売れ残り感が出てしまうことがあります。早期に成約することが高値での売却につながることが多い為、価格の見直しは早めに検討することをお勧めします。

相場価格を調べる際は、不動産会社のホームページで物件検索をするほか、実際の取引価格を公開している「不動産情報ライブラリ」や「レインズマーケットインフォメーション」を利用してみると良いでしょう。

広告・営業活動が十分ではない

ある程度期間が経っても売れない場合は、不動産会社による広告宣伝や営業活動が十分でない恐れがあります。通常家が売れるまでに3ヵ月程度かかることが多いですが、極端に内覧希望者が少ない場合は、不動産会社の力不足が原因かもしれません。

または依頼した不動産会社が得意とするエリアではない、もしくはマンションや一戸建ての売却実績が少ないことが影響していることなども考えられます。

不動産会社に任せきりにせず、活動報告について詳しく説明してもらい、反響が少ない場合はその理由や対処すべきことがないか相談してみましょう。

物件の魅力をしっかりと伝えられていない

売れない原因として、購入希望者に物件の魅力を正しく伝えられていないことも考えられます。

例えばインターネット上に公開している写真や動画の質が悪い、もしくは撮影の仕方が良くない場合は、周辺で家を探している方であっても内覧したいという気持ちにならないかもしれません。

まずは不動産会社のホームページに掲載されている写真や動画の見栄え、広告紙面のアピールポイントなどを確認してみましょう。

また内覧時に室内が散らかっている、水回りが汚れているなどもマイナスポイントになります。急な内覧希望にも対応できるように、日々整理整頓に努め、清潔な状態を保つようにしましょう。

マンション売却での内覧の流れついては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却での内覧の流れは？事前準備やチェックすべきポイントもご紹介

物件自体の需要が少ない

家の売却が進まない場合、物件自体の条件が売れづらい原因になっているかもしれません。例えば、以下の特徴がある場合、売れにくい原因になることがあります。

マンションが売れない理由とその対処法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

1LDKのマンションは売れない？その理由とスムーズに売るコツをご紹介

2LDKマンションが売れない理由は？ターゲット層や売却のコツについて解説

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囲い込みを受けている

専任媒介契約を結んでいるのに反響や内覧希望者が極端に少ない場合、不動産会社から囲い込みを受けている恐れがあります。

囲い込みとは、不動産会社が売主様と買主様の双方から仲介手数料を受け取ることを目的に、社内の顧客から買主様を探して、売買契約を締結しようとする行為のことです。このように囲い込みを成功させることで、他の不動産会社と協力して売買契約を成立させるケースと比べて2倍の収入を得られる仕組みになっています。
不動産会社が利益を優先して他社から問い合わせがあったとしても物件情報を提供しない為、早期に高値で売却したい売主様にとっては不利益を被ることになります。

囲い込みを受けているかどうかの判断は難しいものですが、例えばレインズの登録証明書をもらい、URLやID、パスワードを使って取引状況を確認する方法があります。

「公開中」と登録されていれば安心できますが、「書面による購入申し込みがある」など事実と異なる内容が登録されている場合は、囲い込みを疑いましょう。

また、依頼した不動産会社の顧客しか内覧に現れない場合も、囲い込みを受けている恐れがあります。

専任媒介契約で家が売れないときの対処法

ここからは、専任媒介契約で家が売れないときの対処法をご紹介します。

不動産会社の担当者に相談する

まずは家が売れない原因を究明する為にも、不動産会社の担当者に直接相談することから始めましょう。原因がある程度特定できたら、その要因に合った見直しを実践してみてください。

売り出し価格の見直し

もし家の売り出し価格が周辺の相場と比べて高いようであれば、価格の見直しを検討しましょう。ただし数十万円の値下げを繰り返してしまうと、購入希望者にさらなる値下げを期待されてしまう恐れがあります。

価格変更するタイミングや金額については担当者とよく相談するようにし、効果的な広告方法も考えてもらいましょう。

広告内容や戦略の見直し

写真や動画の見栄えが悪い場合は、撮り直して差し替えてもらいましょう。
前述した通り、写真を見て内覧するかどうかを判断する方も多く、広告内容を見直すだけでも内覧希望者が増える可能性があります。

また、広告で物件の魅力やメリットを正しくアピールできていないと感じる場合は、担当者に相談してアピールポイントを変更してもらうようにしてください。例えば、以下のような特徴やメリットはアピールポイントになります。

内覧対応の見直し

内覧者数は多いものの、なかなか成約に結びつかない場合は、内覧時の対応が影響しているのかもしれません。内覧時は第一印象が大切ですので、購入希望者に対する対応や内覧準備を見直してみましょう。

室内はスッキリと整理整頓するようにし、水回りなどに目立つ汚れがあれば、念入りに清掃をしておくことが大切です。汚れが落ちない、もしくは掃除をする余裕がない場合は、ハウスクリーニングを依頼する方法もあります。

また築年数がネックになっていると感じる場合は、建物に詳しい建築士などに依頼し、インスペクション（建物診断）の実施を検討しましょう。診断結果をもとに建物の不具合の有無や今後必要になるメンテナンスを提案してもらうことで、購入希望者にとっても安心材料になる可能性があります。

なおハウスクリーニングやインスペクションを依頼する場合は、不動産会社に相談してから依頼することをお勧めします。

マンションのハウスクリーニングやインスペクションの相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションのハウスクリーニングの相場は？売却時に実施するメリットやポイントを解説

インスペクションのメリットは？流れや費用相場、検査項目などを解説

専任媒介契約を更新して売却活動を続ける

購入希望者からの連絡や内覧の申し込みがあり、成約まであと一歩という場合は、現在の専任媒介契約を更新して売却活動を続けることも一つの手です。
ただし、契約を自動更新することはできない為、以下のような手続きが必要になります。

一般媒介契約に変更する

専任媒介契約の期間が満了するタイミングで、一般媒介契約に変更するのも対処法として考えられます。

一般媒介契約に変更することで、複数社に依頼できるようになるのがメリットです。しかし不動産会社による活動報告やレインズへの登録は任意になります。また、買取保証を希望する場合は、専任媒介契約が条件になることがあります。このように、手厚いサポートを望む場合は専任媒介契約のほうが良いケースもある為、よく考えたうえで決定するようにしてください。

専任媒介契約のほうが良いケースと、一般媒介契約のほうが良いケースは、以下の通りです。

そして、もし一般媒介契約に変更する場合は以下の手順で手続きを進めましょう。

一般媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

一般媒介契約とは？契約のメリットやデメリット、お勧めの方を解説

別の不動産会社と契約する

依頼している不動産会社の仲介による売却が難しいと感じる場合は、専任媒介契約の期間が満了するタイミングで不動産会社を変更する方法も視野に入れましょう。

なお、仲介手数料は成功報酬である為、契約満了時に手数料や広告費として請求されることは基本的にはありません。
ただし途中解約する場合、状況によっては違約金が求められるケースがあるので注意が必要です。

例えば、不動産会社に落ち度がなく、売主様の都合で専任媒介契約を途中で解約する場合、それまでにかかった広告費を違約金として請求される恐れがあります。

一方で、媒介契約の期間満了時に契約を更新しない、もしくは更新のタイミングで専任媒介契約から一般媒介契約を変更する場合、違約金はかかりません。変更や解約する場合は、契約の切れるタイミングで行うと安心です。

不動産買取を検討する

家を早期に売却したい、住み替えをスムーズに進めたい場合は、不動産会社による買取を検討しましょう。

買取の場合は、不動産会社と条件面で合意できれば1週間程度で売買契約を締結できる可能性があり、引き渡し後の不具合（契約不適合責任）を免責にすることもできます。また、直接取引する場合は仲介手数料がかかりません。

ただし、不動産会社は買い取った不動産を再販することを目的としており、相場よりも安い価格で買い取ることがある為、売却後に手元に残る資金をシミュレーションしておくと安心です。

不動産会社のなかには、一定の期間仲介による売却を目指し、あらかじめ定めた時期までに売却できなかったときは買取を保証するところもあります。不動産会社の変更を検討する場合は、相談する際に買取にも対応しているか確認しておきましょう。

長谷工の仲介では、仲介だけでなく直接買取や買取保証にも対応可能です。まずは以下より、お気軽にご相談ください。

長谷工の仲介の売却保証・直接買取はこちら

マンションの買取については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

家を売る前に知りたい！不動産会社の見極め方

最後に、不動産会社の見極め方をご紹介します。
これから家の売却を進める方や、不動産会社の変更を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

査定価格の根拠をしっかり説明してくれる

不動産会社を選ぶ際は、査定価格の高さではなく、査定価格の根拠が分かりやすいかどうかも重視しましょう。周辺の成約事例を把握していて、経験豊富な担当者であれば、査定価格を算出した根拠もしっかりと説明してくれるはずです。
逆に査定価格は高くても、査定価格の根拠があいまいな担当者には注意しましょう。

しっかりとした販売戦略を立てている

家が高値かつスムーズに売却できるかは、不動産会社の力量にかかっているといっても過言ではありません。従来の広告やポスティング頼りの売却活動では、競合となる物件に先を越されてしまうかもしれません。

最近では、360°VR内覧やSNSを活用した営業活動が一般的になりつつあります。不動産会社がどのような戦略を駆使して、集客や販売活動をしているのか確認しましょう。

長谷工では、多彩なメディアを活用して物件の魅力を発信しています。
詳しくは、こちらをご覧ください。

長谷工の販売戦略はこちら

売却する不動産の販売実績が豊富

不動産会社によってそれぞれ特徴や得手不得手があります。売却を依頼する際は、売却する不動産の販売実績が豊富かどうかチェックしましょう。

例えばマンションの売却であれば、マンション売却実績が豊富でマンション売却が得意な不動産会社を選ぶようにしてください。

売却サポートが充実している

不動産会社は売主様や買主様に対して、独自のサービスを用意していることがあります。
例えば、長谷工の仲介ではハウスクリーニングや、売却後の設備保証・建物保証などのアフターサポートが充実しています。
また、物件をより魅力的にご紹介できるよう、プロのカメラマンによる撮影や、水回りのクリーニングなどを提供しています。

売却中だけでなく、売却後のサポートまで充実しているとより安心して売却を進められます。その為、不動産会社を選ぶ際はこのようなサービスが充実しているかどうかも確認しておくことが大切です。

ここでご紹介した弊社の各種サポートについて、詳しく知りたい方は以下をご覧ください。

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免許番号が提示されている

不動産会社が優良な会社かどうか、また実績が豊富か判断する方法として、免許番号を確認する方法があります。名刺や看板に記載されている、免許番号の前のカッコ内の番号をチェックしましょう。

例えば「○○知事（1）第○○○○○号」の（1）とは、新規に免許を受けたばかりの創立から5年以内の会社のことを指します。途中で免許を切り替えることもある為、必ずしも創立から5年以内とは限りませんが、一つ判断材料にはなるでしょう。

担当者が誠実で丁寧に対応してくれる

不動産会社の規模や実績だけでなく、信頼できる担当者かどうかも確認するようにしましょう。コミュニケーション不足により齟齬が生じると、不動産取引はトラブルに発展することもあります。丁寧な説明をしてくれるか、レスポンスが早いかなど、担当者の対応も重視するようにしてください。

まとめ

専任媒介契約期間である3ヵ月が経っても家が売れない場合、何かしらの原因が影響している可能性があります。

不動産会社の担当者に相談し、売れない原因をある程度特定したうえで対処法を実践してみましょう。

また家の売却をスムーズに進める為には、不動産会社を見極めることも大切です。売却エリアの売却実績や担当者の対応を比較する為にも、複数の不動産会社へ査定を依頼することをお勧めします。

長谷工の仲介では、無料で売却査定をお受けしています。売却に関するご相談も受け付けていますので、まずはお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2025年3月11日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。