家の売却活動を続けている方のなかには、1年以上売れずに悩んでいる方もいるでしょう。人気エリアの物件や築浅物件などは比較的売れやすい傾向にありますが、物件によっては適切な対策や戦略を練らなければ売却までに時間がかかってしまうこともあります。

この記事では、1年以上家が売れない場合に考えられる原因や売る為に必要な対策、売れない家を放置するリスクなどを解説します。

家の売却にはどれくらいかかる？

前提として、家の売却にはある程度の時間が必要です。
実際、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」によると、売り出しから成約までにかかった平均日数は以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」

年によって幅はありますが、一般的に不動産売却には3ヵ月前後の期間を要すると覚えておくと良いでしょう。もし、売却活動を始めて3ヵ月が経過してもなかなか売却が進まない場合は、何かしらの原因があるかもしれません。

1年以上売れない家に共通する原因とは？

では、1年以上家が売れない場合はどのような原因が考えられるのでしょうか。ここでは、7つの原因をご紹介します。

売り出し価格が市場価格と乖離している

人気の高いエリアにある物件や新築・築浅物件にもかかわらず売れない場合は、物件価格が市場価格に対して高すぎることが考えられます。買主様のなかには価格を重視して決める方もいる為、市場価格よりも高い価格を設定してしまうと、避けられるリスクもあります。

一方、物件価格が市場価格よりも安すぎる場合は、事故物件や違法建築なのではないかなどと疑われて避けられる恐れがあります。その為にも、市場価格に合わせた売り出し価格の設定が重要です。

新築住宅や築浅物件を売却する際の注意点やポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

新築住宅の購入を後悔！売りたい理由や高値で売却する方法、注意点を解説

築年数が古い

築年数が古いことも、家が1年以上売れない場合に考えられる原因の一つです。
その理由には、購入後にリフォームやメンテナンスが必要になるケースが多いことや、耐震性に不安が残る旧耐震基準で建てられた可能性が高いことなどが挙げられます。旧耐震基準とは、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物に適用された耐震基準です。

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」によると、中古マンションと中古一戸建てにおける成約物件と新規登録物件（東日本レインズに売り出し物件として新たに登録された物件）の築年帯別構成比率は以下のグラフの通りです。

引用：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

成約物件のグラフを見ると、築年数が古くなるにしたがって比率が低くなっています。このことからも、築年数が古い物件ほど売れにくくなる傾向にあることがわかります。

特に、築25年以下の成約物件は新規登録物件と比較して構成比率が高いことから、人気が高いことがわかります。ただし、近年は築41年以上の成約物件の比率が年々増加しています。リノベーションなどによって築年数が古くても快適に暮らせることが広く認識されるようになっている為、築古物件でも十分に売れる可能性はあるといえるでしょう。

一方、新規登録物件は築年数が古いほど比率が高い傾向にあります。これは、日本全体の中古住宅の築年数がだんだん古くなっている為、仕方のないものです。

築年数がマンション売却に与える影響については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却相場に築年数は影響する？売り時や高く売るコツも解説

建物の損傷や劣化が目立つ

建物の外観や設備などに損傷や劣化が目立ち、見た目のイメージが悪くなっていることも、家が売れない原因として挙げられます。

主な建物の損傷や劣化の例としては、以下のようなものが挙げられます。

上記の欠陥やキズは、瑕疵（かし）と呼ばれます。
瑕疵とは、本来あるべき品質や性能を有していないことです。瑕疵の種類には、建物や土地に問題がある物理的瑕疵や、買主様が心理的に嫌悪感や抵抗を抱く心理的瑕疵などがあります。瑕疵がある建物は補修に費用がかかったり、購入後に安心して暮らせなかったりする為、売れにくい傾向にあります。

心理的瑕疵の詳細や売却する際の注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

心理的瑕疵とは？該当する例や告知義務の有無について解説

立地や周辺環境が良くない

立地や周辺環境が良くないことも、家が売れない場合に考えられる原因です。
主な例は以下の通りです。

築年数が浅く綺麗な状態の中古住宅だとしても、通勤・通学や生活に不便な立地、または自然災害の発生確率が高いエリアなどの場合は売れにくくなってしまいます。特に小さい子どもがいるご家族の場合は、治安が悪いエリアにある中古住宅を避けやすい傾向にあります。

内覧時の印象が良くない

買主様がいくら間取りや立地が気に入っていても、室内の印象が悪く住むイメージができないような場合は売却につながりにくくなります。
内覧時に印象が悪くなるケースには以下のような例が挙げられます。

たとえ内覧に立ち会うのが面倒だとしても、少しでも良い条件で購入してもらえるよう、環境や気持ちを整えておくことが重要です。

競合物件が多く埋もれている

家が売れない原因の一つに、条件が近い競合物件が多く売り出されていて埋もれてしまっていることが挙げられます。

例えば、大規模なマンションでは、同じマンションから複数の部屋が売り出されることがあります。価格や条件が近い物件が複数ある場合、より条件の良い物件や金額が安い物件が優先的に選ばれてしまいます。

不動産会社の売却活動に問題がある

物件の広告活動や買主様対応は不動産会社が基本的に行いますが、売却活動に問題があるとスムーズに売却が進まないこともあります。

例えば、マンション売却が得意な不動産会社に一戸建ての売却を依頼しても、ノウハウが少なく、望むような売却活動をしてもらえない恐れがあります。
また、売却を依頼した不動産会社がエリアの需要を理解できていないケースも考えられます。

売れない家を放置するとどうなる？

ここからは、売れない家を放置した場合に起きるリスクを解説します。

維持費がかかり続ける

たとえ住んでいないとしても、家を所有している限り維持費がかかり続けます。
具体的には、固定資産税や都市計画税、水道代や電気代などが主な維持費です。また、マンションの場合、それに加えて管理費や修繕積立金がかかります。

また、庭のある一戸建ての場合、雑草や植木を管理する費用もかかります。草木が伸び続けると害虫が発生したり道路にはみ出したりして、近隣住民から苦情が来る恐れもあります。

不動産の資産価値が下がる

建物の資産価値は、築年数が経過するほど減少します。
国土交通省のデータによると、中古マンションと中古一戸建ての資産価値の推移は以下の通りとなっています。

引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォー厶市場の現状」
※縦軸は新築時を100%とした場合の資産価値の割合、横軸は築年数

上記のグラフからマンションの場合は築10年で資産価値が約25％減少し、築25年が経過すると50％程度になることがわかります。その後、築35年が経過するときには、資産価値が約30％まで減少しています。
一方、一戸建ての場合は築10～15年で資産価値が約半分にまで落ちています。築20年で資産価値はほぼ0になることから、建物の価格がつかないケースが多くなります。

資産価値が下がると売却価格の値下げを余儀なくされますが、あまりに下げてしまうと住宅ローンを完済できなくなるリスクもある為注意が必要です。

1年以上売れない家を売却する為の対策

では、なかなか売れない家を売却する為にはどのような対策が必要なのでしょうか。
ここでは、8つのポイントをご紹介します。

売り出し価格を見直す

1つ目の対策は、売り出し価格を相場に合わせて見直すことです。
相場価格を知りたい場合は以下を確認してみてください。

レインズマーケットインフォメーションは不動産流通機構（レインズ）が運営するサイトで、全国の物件情報や過去の成約事例をもとに実際の成約価格や日時などの取引情報を掲載しています。
不動産情報ライブラリは国土交通省が運営するサイトで、不動産の取引情報や防災情報など不動産に関わる情報が掲載されています。

もし相場価格と比べて売り出し価格が高いと判断した場合は、売却後の資金計画に支障が出ない範囲で値下げを検討してみましょう。ただし、一度価格を下げて販売すると変更前の価格に戻すことは難しい為、不動産会社と十分に相談しながら決めることが大切です。

不動産の価値を調べる方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの資産価値を調べる方法は？ケース別に活用できる評価額を解説

家の価値を調べるには？計算方法や調べる際の注意点を解説

ハウスクリーニングを行う

室内の汚れのせいで物件のイメージが悪くなってしまっている場合は、ハウスクリーニングが効果的です。ハウスクリーニングの専門業者に依頼すれば、自分では掃除しにくい箇所が綺麗になったり、しつこい汚れも落としてもらえたりして、買主様のイメージアップにつながるでしょう。

マンションのハウスクリーニングの相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションのハウスクリーニングの相場は？売却時に実施するメリットやポイントを解説

長谷工の仲介では、通常価格から5％〜8%オフの優待価格でハウスクリーニングをご案内しています。プロに掃除を頼みたい場合はぜひ長谷工の仲介までご相談ください。

長谷工の仲介のハウスクリーニングはこちら

ホームステージングを利用する

部屋のなかに家具や照明などを配置して、物件をより魅力的に演出するホームステージングを利用することも効果的な対策の一つです。部屋の使い方を分かりやすく提案する効果もあります。

長谷工の仲介では、ホームステージングによる売却サポートも行っております。プロのホームステージャーがインテリア家具や小物を配置してモデルルームのように物件を演出します。売却期間の短縮や売却価格の増額が期待できますので、興味のある方はこちらをご覧ください。

長谷工の仲介のホームステージングはこちら

物件の魅力をしっかりアピールする

そもそも買主様へのアピールが不足していることも、家が売れない原因として考えられます。以下の観点から買主様にアピールできるポイントがないか、今一度見直してみましょう。

家の魅力をあらためて書き出すことで、さらなるアピールポイントが見つかるかもしれません。

瑕疵担保責任保険を付ける

瑕疵担保責任保険の利用も検討してみましょう。
2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わり、売主様が契約内容に合ったものを買主様に引き渡す責任がより重くなりました。瑕疵担保責任保険は、中古住宅を購入した後に発生した住宅のトラブルに対して保険金が支払われる仕組みで、築年数が古い物件の場合に有効な対策です。

瑕疵担保責任保険を付ける際には建物の検査が必要となりますが、検査を行うことで家の状態が明確になり、古い家でも購入されやすくなります。また、売却後に不具合が見つかっても保険金が支払われる為、売主様の不安が軽減されるでしょう。

瑕疵担保責任保険の検査とは別に、売買契約後に不具合が発覚して瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われることを避ける為にホームインスペクションを行うケースもあります。ホームインスペクションとは、住宅の専門家が建物の検査を行ったうえで欠陥の有無や劣化具合を報告し、修理や改修のアドバイスをしてくれるものです。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）やインスペクションについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

インスペクションのメリットは？流れや費用相場、検査項目などを解説

買取も視野に入れる

どうしても家が売れない場合は、不動産会社に家を直接買い取ってもらう買取も選択肢に入れてみましょう。

買取は相場と比較して売却金額が下がってしまうデメリットがありますが、不動産会社が提示する金額に合意すれば最短1週間程度で買い取ってもらえるメリットがあります。「金額が下がってでもとにかく家を手放したい」という方にお勧めです。

長谷工の仲介では直接買取も行っています。長谷工の仲介の買取は仲介手数料が不要、さらに室内の状況を一切気にせずに買取可能な点が特徴です。
詳しくはこちらをご覧ください。

長谷工の仲介の売却保証・直接買取はこちら

買取と仲介の違いや買取のメリット、注意点などについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

媒介契約を変更する

媒介契約の変更も家が売れない場合に検討したい対策の一つです。
媒介契約を切り替えて売却活動に臨むことで、状況が好転する場合がある為です。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約形式で、不動産会社には活動報告の義務やレインズへの登録義務がない点が特徴です。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社にしか売却を依頼できませんが、活動報告義務やレインズへの登録義務がある媒介契約です。

一般媒介契約は複数社に依頼することでスムーズに売却できる可能性が高まる反面、複数の不動産会社と連絡を取ることになり、やりとりが負担になるかもしれません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一般媒介契約よりも連絡の手間が軽減できる、販売状況を把握しやすいなどのメリットがありますが、1社にしか依頼できない為、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

それぞれの特徴を踏まえたうえで、物件に最適な媒介契約を今一度検討してみましょう。

各媒介契約の特徴やメリット・デメリット、専任媒介契約期間内で家が売れない場合の対処法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？3種類の違いやメリット、後悔しない為の選び方をご紹介

専任媒介契約期間で家が売れない！原因と対処法、契約解除の可否について解説

不動産会社を変える

不動産会社との相性が合わないと感じたら、不動産会社の変更を検討しましょう。
売り出しているエリアや物件種別に強い不動産会社を選べば、その会社独自の売却ノウハウにより、売却活動がスムーズに進む可能性があります。
マンション売却を依頼する業者の種類や選び方ついては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の不動産会社の選び方は？判断基準や失敗しない為のポイントを解説

ただし、媒介契約期間中に正当な理由がないまま売主様の都合で解約すると、違約金が発生する恐れがあります。特に専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、契約期間は最長で3ヵ月と定められており、契約終了のタイミングには注意が必要です。
一方で、一般媒介契約には契約期間の明確な制限はありませんが、不動産会社との合意内容を事前に確認しておくことが大切です。

不動産会社との契約解除や違約金に関するトラブルを防ぐ為にも、「どうしても今すぐ変更したい」という明確な理由がなければ、契約満了まで変更を待つことをお勧めします。

家が売れないときにやってはいけないこと

最後に、家が売れないときにやってはいけないことを5つご紹介します。

売れない原因を分析しない

売却期間の目安日数である3ヵ月を超えても成約できない場合、売れない原因がどこかに潜んでいる可能性があります。

原因は「価格が高すぎる」「広告活動が不十分」「内覧時の対応が良くない」など様々ですが、その原因を把握して分析と対策を適切に行わなければ費用と時間だけが無駄に過ぎてしまいます。
その為にも、まずは不動産会社にも協力してもらいながら原因を探ってみましょう。

メンテナンスを怠る

売れない期間中も家のメンテナンスを欠かしてはいけません。家は時間の経過とともに老朽化や劣化が進む為、放置することで家の魅力が損なわれてしまいます。

特に空き家の場合はこまめな換気や清掃が必須です。誰も住まなくなった空き家は空気が循環されなくなり、湿気やホコリなどが溜まってしまいます。湿気やホコリが溜まると、カビの発生や害虫の住処となりやすい為、換気や清掃が重要になります。
家の資産価値を落とさない為にも、定期的なメンテナンスを心がけましょう。

安易にリフォームを行う

安易にリフォームを行うことも避けるべき行為です。
たしかにリフォームを行えば高く売却できる可能性は高まります。しかし、リフォームの費用を売却価格に上乗せできず、リフォーム代が回収できない恐れもあります。

とはいえ、室内の劣化や汚れが目立ち、ハウスクリーニングでも改善が難しいようなケースはリフォームが有効なこともあります。

なお、リフォームにかかる費用はおおむね以下の通りです。

マンションリフォームの費用相場や費用を抑えるポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションリフォームの費用相場は？費用を抑えるポイントや実施する際の注意点を解説

独断で解体を検討する

家が老朽化しているからといって、不動産会社へ相談せずに解体を行うことはやめましょう。一般的に解体費用は売却価格に上乗せできないこと、古い家をリノベーションして使いたいというニーズに応えられなくなることなどがその理由です。

また、居住用の建物が建設されている土地には以下のような固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されています。しかし、家を解体するとこの軽減措置が受けられなくなります。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

また、再建築不可の中古住宅を解体してしまうと、建て替えができなくなり市場価値が大幅に減少する恐れがあります。再建築不可の中古住宅とは、現存する建物を取り壊してしまうと再びその土地に建物を建てることができない物件を指します。

家を売却する為に建物の解体を検討する場合は、必ず不動産会社に相談しましょう。

家の解体費用の相場や再建築不可物件については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

リスクを把握せずに賃貸として運用する

リスクを考慮せずに賃貸として貸し出すことも避けるべきポイントです。
賃貸物件としての運用には様々なリスクが潜んでいます。例えば、賃貸物件として運用する場合にはハウスクリーニング代やリフォーム代などの初期費用がかかりますし、ローンを組んでいる場合は借主様がつかなかったり家賃が安すぎたりすることで赤字になる恐れもあります。

賃貸として貸し出す際の注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションは売却と賃貸どっちがお得？同時進行できる？メリットや注意点を解説

まとめ

ここまでご紹介した通り、1年以上売れない家には様々な原因が考えられます。
一方、売れないからといって家を放置しておくと、維持費がかかり続けるうえ資産価値も下がってしまいます。売却に苦戦している場合は、売り出し価格の見直しやホームステージングの利用、媒介契約の見直しなどを検討してみましょう。

また、状況を好転させる為には不動産会社の変更も効果的です。
長谷工の仲介では、お客様のご希望や状況に合わせてあらゆる売却プランをご提案しています。売却無料査定も受け付けていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

※本記事の内容は2025年3月11日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。