マンションを所有していて、その資産価値がどの程度あるのか気になっているという方もいるかと思います。
この記事では、そのような方に向けて、マンションの資産価値の決定要因や、具体的な調べ方について解説します。
併せて、マンションの売却価格についてもご紹介しているので、売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

マンションの資産価値はどう決まる？

マンションの資産価値はどのように決まるのでしょうか？
不動産の鑑定評価額を決める際に基準となる「不動産鑑定評価基準」によると、不動産の価格は以下3つで形成されます。

• 一般的要因
• 地域要因
• 個別的要因

うち、一般的要因は以下の4つに分けられます。

• 自然的要因
• 社会的要因
• 経済的要因
• 行政的要因

自然的要因は地質や地盤、気候状況など、社会的要因は人口や都市施設（公園など）の整備状況などが該当します。
また、経済的要因では交通整備状況や国際化の状況、行政的要因では税制や自治体の施策状況などが見られます。
その他、地域要因では日照や上下水道などの整備状況、個別的要因では最寄り駅までのアクセスや土地の形状などが見られると考えておくと良いでしょう。

参考：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

マンションの資産価値に関わる評価額の種類

ここでは、マンションの資産価値に関わる評価額の種類について見ていきます。
特に土地の価格に関しては一物五価などと呼ばれ、これは一つの土地に複数の価格がつくことを表現しています。
ここでは、そうした価格についてそれぞれ解説していきます。

• 地価公示価格と都道府県基準地価
• 路線価と相続税評価額
• 実勢価格
• 固定資産税評価額

地価公示価格と都道府県基準地価

地価公示価格とは国土交通省が取り引きの指標となるよう、あらかじめ定めた一定の地点（都市計画区域）の地価を調査して公表する価格のことです。毎年1月1日時点の地価について調査が行われ、一つの地点につき2人以上の不動産鑑定士に評価をしてもらいます。そして、その結果を調整したうえで3月中旬頃に公表されます。

また、同様の価格に都道府県基準地価があります。
こちらも、地価公示価格と同じく、取り引きの指標となるよう地価が調査されるもので、地価公示価格と性質は同じです。都道府県基準地価では、各都道府県が定めている基準地の土地価格を調査し、一つの地点につき1人以上の不動産鑑定士に評価をしてもらいます。そして、毎年7月1日時点の価格を9月下旬頃に発表します。都道府県基準地価の調査は、住宅地や商業地、工業地なども調査対象に含まれるため、公示価格の補完的な役割といえます。

両者は同じような方法で調査が行われますが、評価時点が異なる点が大きなポイントです。
その為、評価時点前後で価格が大きく変動した場合は、両者に差異が出ることに留意しておきましょう。
例えば、2020年は新型コロナウイルスの蔓延により地価にも大きな影響がありました。
しかし、地価公示価格は1月1日時点の地価を基準とする為、すでにコロナ禍にあった発表時点の2020年3月中旬においても、コロナ禍以前の地価が公表されています。
一方、都道府県基準地価は7月1日時点の地価を基準とする為、2020年において最初に発表された、コロナ禍の影響を受けた公的な地価となったのです。
地価公示価格や都道府県基準地価は国土交通省の「土地総合情報システム」からオンライン上で検索できるようになっています。

路線価と相続評価額

路線価とは、道路に価格がつけられていて、その道路に面している土地の評価額を調べることができるものです。
例えば、路線価が10万円の道路に、200㎡の土地が面している場合は以下のように計算できます。

ただし、土地の形が悪かったり、細長かったりするような場合には、補正します。

相続税路線価は、国税庁が贈与税や相続税などの課税の為に、毎年道路に面している土地の評価額を調査・発表するものです。1月1日時点の地価について、毎年7月1日に発表します。
路線価は国税庁のサイトで確認できる他、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップでも調べられるようになっています。

なお、マンションの相続については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション相続の手続きとは？流れや相続税の計算、利用できる控除を解説

実勢価格

実勢価格は実際に取り引きされている価格と考えると良いでしょう。
実勢価格を調べるには、以下のような方法があります。

• 不動産情報サイトで近隣の物件を調査する
• 国土交通省のデータを調べる
• レインズマーケットインフォメーションを調べる

まず、不動産情報サイトで近隣の物件を調査する方法があります。
不動産情報サイトに掲載されている物件情報は、現在、実際に売りに出ている価格なので参考になる部分が多いでしょう。ただし、物件情報サイトに掲載されている価格はあくまでも売りに出そうとしている価格であって、売買が成立した価格ではありません。

売買が成立した価格（成約価格）については、国土交通省の土地総合常用システムやレインズマーケットインフォーメーションで確認することができます。

また、実勢価格を調べる方法としては、他に不動産会社に査定依頼を出したり、不動産鑑定会社で鑑定評価を受けたりといった方法も考えられるでしょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の課税の為に調査されるもので、市区町村により、1月1日時点の土地・家屋について調査が行われます。
土地（宅地）の場合は、その地点の路線価に加えて奥行きや形状などが調査され、家屋の場合は屋根や壁などの状態が見られます。

土地・家屋それぞれの具体的な評価方法について詳しく知りたい方は総務省のページをご覧ください。

固定資産評価基準（昭和三十八年十二月二十五日　自治省告示第百五十八号）

固定資産税評価額は全ての不動産を対象に調査するということもあり、3年に1回しか調査が行われないという特徴があります。
調査された評価額については、不動産の所有者に対して、5～6月頃（自治体による）に発送される納付書で確認することが可能です。

なお、固定資産税評価額は3年に1回しか調査が行われないということもあり、その間の地価変動などによる納税者間の不公平を避ける為に、地価公示価格のおおむね7割程度を目安に定めるものとされています。

マンションの固定資産税の具体的な計算方法や売買時の清算については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却した時の固定資産税はどうすればいい？清算方法や注意点を解説

マンションの資産価値を調べる方法

マンションの資産価値に関わる評価額についてご紹介しましたが、これらの評価額を用いてマンションの資産価値を調べることが可能です。
以下、具体的に見ていきましょう。

➀固定資産税評価額から建物価格を調べる

まず、建物価格については固定資産税評価額から算出します。
先述の通り、固定資産税評価額は公示価格のおおむね7割程度を目安に定められます。
その為、以下の計算式で建物価格を算出することが可能です。

例えば、建物の固定資産税評価額が2,000万円の場合、建物価格は以下のように計算します。

➁公示価格から土地価格を求める

次に、公示価格から土地価格を求めましょう。
公示地価は全国にある標準地の価格を調査し、公表されるものです。
この為、マンションの近くにある標準地を検索して、参考にすることになります。
なお、公示価格では㎡単価を調べることが可能です。
所有するマンションの敷地面積分の面積を公示価格に掛け合わせて土地価格を求めましょう。

例えば、公示価格が10万円/㎡、所有する敷地面積が50㎡だった場合は以下のように計算できます。

➂建物・土地価格を合算する

最後に、求めた建物・土地価格を合算しましょう。
先程のシミュレーションであれば、以下のようになります。

実際のマンション売却価格を知るには？

マンションの資産価値を調べる方法についてお伝えしました。
しかし、実際には資産価値と売却価格が異なることもあります。
その為、マンションの売却前には、資産価値だけでなく、売却価格を調べることが大切です。
売却価格を調べるには、不動産会社の査定を受けると良いでしょう。

査定結果の計算方法

マンションの価格査定では、以下のような方法により価格が求められます。

• 取引事例比較法
• 収益還元法

取引事例比較法とは、近隣の似たようなマンションの価格を参考にして、売却価格を求める方法です。マンションは、1つの建物に似た間取りの部屋が複数あるのが一般的ということもあり、取引事例比較法により価格を求めやすくなっているのです。
一方、収益還元法とは、マンションが生み出す収益に着目して価格を算出する方法です。
この方法は、主に投資用のマンションの売却価格を算出する際に用いられます。

査定で見られるポイント

マンションの価格査定では、取引事例比較法や収益還元法などの方法により価格を算出したうえで、実際にマンションを訪問して最終的な査定価格を求めます。
査定担当者がマンションを訪問した際は、例えば以下のような項目が見られると考えられます。

• 近隣の雰囲気など立地条件
• マンションの清掃や管理状況
• 築年数の経過による部屋内部や建物への影響

訪問査定では、実際に訪問しないと分からない項目が見られると考えておけば良いでしょう。
査定の流れや見られる項目については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

また、売却するマンションの築年数が査定価格にどの程度影響するのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
一般的に、築年数の経過とともに評価が下がり、築20年頃まで価格は大きく下がっていきます。その後、築30年頃にかけて下がり幅が狭まり、築30年以降は横ばいになる傾向にあります。
しかし、築年数が経っているからといって売却できないわけではなく、築年数ごとの売却のポイントを押させておくことが重要です。

マンション売却価格と築年数の関係や、築年数ごとのマンション売却のポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に築年数は影響する？築年数別に売却のポイントを解説

不動産会社の査定についてお伝えしましたが、実際には経験豊富なプロがそれまでの知見をもとに様々な事情を考慮して売却価格の査定を行います。
不動産会社の査定方法を知ったら、次のステップとして不動産会社に実際に査定してみるのが良いでしょう。
ぜひ、実績豊富な長谷工の仲介の無料査定をご利用ください。

まとめ

ここまで、マンションの資産価値の調べ方について解説してきました。
マンションには複数の評価額が存在し、オンライン上で比較的簡単に情報を取得することが可能です。マンションの資産価値について気になっている方はぜひこの記事の内容を参考にしてみてください。

長谷工の仲介ではマンション売却に精通したプロが、売主様のマンション売却から、引越し後までサポートしています。
マンションの売却を検討されているという方は、「売却何でも相談」からまずはご相談ください。

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※本記事の内容は2024年1月16日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。