マンションの売却を進めようと思い権利証を探したら、紛失していることに気付いたという方もいるのではないでしょうか。

この記事では権利証を紛失した場合の対処方法や、売却するときの注意点について解説します。また権利証の不正利用が心配な場合に利用できる制度も併せて紹介します。

マンションの権利証（登記済証）とは

一般的に権利証や登記済権利証などと呼ばれていますが、正式名称は「登記済証」です。
また最近では登記識別情報とも呼ばれるものがあり、迷われる方もいるかもしれません。ここではそれぞれについて詳しく説明します。

登記識別情報と登記済証の違い

登記済証とは、所有権移転登記など不動産登記が完了した際に法務省の組織の一つである法務局が、買主様である登記名義人に交付する書類です。もしその不動産を売却などする際には、登記名義人であることを証明する為に法務局に提出する必要があります。

現行の不動産登記法（2005年3月7日施行）に改正されるまでは、当事者もしくはその代理人（司法書士など）が法務局に出頭して登記の申請をしていました。

しかし、2005年の改正により登記済証に代わって、12桁の英数字の組み合わせによる符号が登記名義人に対して通知されるようになりました。これが登記識別情報です。登記識別情報に変更になった一番の理由は、登記のオンライン化（インターネット経由での登記申請）を実現することにより、登記事務の簡素化や国民の利便性を向上する為です。

現在、登記済証は発行されていませんが、すでに存在している書面については以前と同じように用いることができます。

登記済証は登記申請書に登記を申請した日付や受付番号などが法務局により記されており、受け付けした法務局の押印がされています。書面がホッチキス止めなどで冊子のようにまとめられていることが多く、「登記済権利証書」などと記された表紙が付いています。2005年以後に不動産取引をしていない方にとっては、権利証といえばこちらのイメージになると思います。

一方登記識別情報とは、A4サイズ程の用紙に12桁の符号が記されています。しかしその符号はシールや袋とじによって隠されていて、通知された本人にも見えないような作りになっています。もし本人以外がシールなどを剥がした場合は、その痕跡が分かるように工夫されているわけです。

しかし本人であってもシールや袋とじを剥がしてしまうと、第三者に12桁の符号を盗み見られてしまう恐れがあるので、不要な開封は避けたほうが良いでしょう。

登記済証はそのものに効力がありますが、登記識別情報の通知書自体には効力がなく、12桁の符号さえ分かれば書面自体はなくても問題ありません。よって登記完了後に登記識別情報を発行しないでほしいと申し出ることも可能です。しかし、後になって発行を依頼しても、再発行できない為注意しましょう。

マンション売却で権利証が必要なタイミング

マンションを売却する場合、登記済証もしくは登記識別情報（以下併せて権利証とします）が必要になりますが、タイミングとしては以下の通りです。

最初に必要になるタイミングは不動産会社に査定依頼するときです。

実際に所有者であるか確認する為、提示を求められることがあります。マンションは多くの場合、敷地権といって建物と土地が一体となって登記されているので、権利関係が分かりやすいのが特徴です。したがって登記簿謄本で簡単に所有者を確認できる為、提示を求められないこともあります。

査定時に確認する理由は、権利証を紛失していないか確認する意味合いもあります。

次に、権利証が必要となるのはマンションの所有権を移転するときです。手続きの際に、権利証を司法書士へ預け渡し所有権移転登記の申請をしなければならない為、権利証が必須となります。
マンション売却では権利証以外にも様々な書類が必要となります。売却の各フェーズごとの必要な書類や入手方法については、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。

マンション売却に必要な書類とは？段階ごとの必要書類と入手方法を解説

マンションの権利証を紛失したらどうなる？

万が一マンションの権利証を紛失したとしても、マンションの所有権を失ったり、登記が抹消されることはありません。しかし、権利証は不動産の所有権が変更された際に1度だけ発行されるもので、いかなる理由でも再発行はできません。

ここからは、紛失した場合の対処方法について紹介します。

マンションの権利証を紛失した場合の対処方法

マンションの権利証を紛失した場合に本人が名義人であることを証明する方法を3パターン紹介します。ご自身に合った方法をお選びください。

事前通知制度を利用する

事前通知制度とは、法務局の登記官が登記名義人の意思に基づいて申請されたものなのか確認したうえで、登記を実行する制度です。実際の流れは以下の通りです。

①登記申請
権利証がない状態で登記申請手続きを行います。ここまでは通常の流れと同じです。ただし申請書には権利証を提供できない理由を記載することになります。

②登記官が事前通知書を発送
登記官は意思を確認する為に、登記名義人に対し事前通知書を送付します。これは登記が書面申請の場合でもオンラインの場合でも同様です。

③事前通知書の受け取りと申し出
登記名義人は登記官から事前通知書が発送されてから通常2週間以内に、登記の内容について真実である旨を申し出ます。（外国に住所がある場合は4週間以内）

登記を書面により申請した場合は、事前通知書の申出書の欄に署名・押印（実印）の上法務局へ返送します。

オンライン申請の場合は、法務大臣の定めにより登記名義人が事前通知書の内容を通知番号等で特定して、登記申請内容が真実であることを電子署名により証明します。

④登記の実行
登記名義人から返送された申し出を法務官が受領した後、登記が実際に実行されます。

通常権利証があれば、買主様が残代金を支払った日に登記の申請が行われ、その日のうちに登記が完了します。しかし、事前通知制度を利用する場合は、売主様側の対応次第では2週間程度かかることになり、万が一2週間以上となった場合は登記は却下となりますので注意が必要です。

事前通知制度は費用がほぼかからないのがメリットといえますが、不確定な要素があり、時間もかかる点に注意しましょう。

司法書士等に依頼して本人確認をしてもらう

マンションの権利証を紛失した場合は、司法書士等に所有者本人である確認をしてもらうことも対処方法の一つです。司法書士による聞き取りや、購入した当時の契約書など一定の書類から、所有者であるか否かを判断してもらいます。
司法書士が間違いなく所有者であると判断した場合には、その内容を書面（本人確認情報）もしくは電磁的記録にし、法務局へ申請します。司法書士との面談が必要となりますが、登記自体はスムーズに行えることがメリットといえます。
注意点は司法書士への報酬がかかることです。司法書士にもよりますが、権利証を紛失した場合の本人確認は2万円～10万円前後といわれています。権利証の有無に関わらず所有権移転登記を司法書士へ依頼することになるので、利用しやすいでしょう。

公証役場で本人確認をしてもらう

権利証を紛失した登記名義人本人が公証役場へ出向いて、司法書士へ提出する所有権移転登記の委任状に対して、公証人から認証をもらう方法です。

公証人が本人確認を行い、所有者本人は公証人の面前で登記申請書に署名・押印をします。そして、公証人からその書面が真正なものである旨の認証を受けます。

認証を受ける際は印鑑証明書や実印、運転免許証などの本人確認書類が必要になる為、予約する際に書類を確認しておくと安心です。また、平日しか利用できない点にも注意しましょう。手数料に関しては3,500円となっています。

なお、公証人との相談自体は無料です。公証役場は地域によって管轄が決まってるわけではありませんので、ご自宅や職場の近くなど、任意の公証役場をインターネットなどでご確認ください。

権利証を紛失したマンションを売却する際の注意点

マンションの売却に際し、不動産会社が権利証の提示を求めない場合もありますが、ご自身で事前に権利証を確認しておくと安心です。

ここでは、権利証を紛失したマンションを売却する際の注意点について解説します。

紛失が発覚した時点で早急に対応する

万が一紛失したことが判明した場合は、早急に不動産会社など関係者に連絡し、どのように対応するのか、またスケジュールに問題が生じないかなど確認しましょう。

相続の場合は原則、権利証が必要ない

相続の場合、所有権を移転する際に権利証は原則必要ありません。権利証とは、登記名義人本人が登記の申請をしていることを証明する為の書類です。相続登記はその登記名義人がすでに亡くなっている為、権利を得る相続人が単独で申請することができるのです。

原則、相続時に権利証は必要ないと説明しましたが、

被相続人の最後の住所と登記されている住所が一致しない場合や、遺言書によって相続人以外の方を権利者として相続登記をする場合には権利証を添付して登記申請する必要があります。

権利証の不正利用が不安な場合はどうする？

紛失してしまった権利証が不正利用されるのではないかと心配に思う方も多いと思います。ここでは不正利用に対処する方法を2つ紹介します。

不正登記防止申出制度を利用する

不正登記防止申出制度とは、権利証を紛失したり登記識別情報の符号を盗み見られた場合に、登記名義人になりすまして不正に登記申請することを防止する為に、法務局に申し出をする制度です。

申し出の以後3ヵ月以内にこの申し出に係る登記の申請があった場合、申し出をした者に早急に通知される仕組みです。そして登記官が不正の申請であると判断した場合は、その真偽について調査を行うことになっています。

不動産の登記名義人の変更は、権利証以外に登記名義人の実印や印鑑証明書などが必要である為、権利証を紛失したからといってただちに名義変更が可能なわけではありません。また不正に登記名義を変更されたとしても、その登記名義の変更は無効な登記と判断されます。とはいえ、心配な場合は申出制度を活用しても良いかもしれません。

登記識別情報を失効させる

前述の申出制度の利用だけでは心配な場合は、登記識別情報通知の効力を自体を失効させる制度があります。

手続きの流れとしては、その不動産を管轄する法務局に登記識別情報の失効を申し出ます。申し出ができるのは、登記名義人やその相続人になります。この申し出により12桁の符号は失効してしまい、再発行はされません。所有権移転をする場合には、今回ご紹介した権利証を紛失した場合の対処方法を活用することになり、費用がかかってしまいます。

まとめ

マンションの権利証を紛失したとしても、所有権の失効や登記の抹消が生じるわけではありません。

しかし、決済間際になって権利証の紛失が判明した場合、マンション売却がスムーズに進まなかったり、買主様に迷惑がかかる可能性があります。

その為、権利証については、マンション売却を検討する際にかならず手元にあるか確認しておくことをお勧めします。決済を間近に控えたときになって紛失に気が付いた場合は、なるべく早く不動産会社へ連絡し、この記事で紹介した対処方法を実践してみてください。

また、不正利用が心配な場合もそのままにせず、何らかの対処をすることをお勧めします。

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※本記事の内容は2023年1月16日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。