マンションを売買したり相続したりする場合は名義変更手続きをする必要がありますが、名義変更が複雑で不安な方も多いと思います。
この記事では、マンションの名義変更について、売買や財産分与、贈与、相続などそれぞれのケースに分けて、必要な手続きや書類などを解説します。

マンションの名義変更とは？

マンションの名義変更とは、登記簿上のマンションの所有者を元の持主から新しい持主へと変更する所有権移転登記の手続きのことです。
登記簿に記載されている所有者は、売買や相続などでマンションの所有者が変わっても自動的に変更されるわけではありません。登記簿を管理する法務局に登記申請手続きを行うことで初めて、登記簿上の所有者が変更されます。また、これにより新しい持主はマンションの所有権を第三者に主張できるようになります。

マンションの売買契約では、売買契約書を結び残代金の決済が完了した時点で売主様から買主様へ所有権が移転するのが一般的です。しかし、当事者間で所有権が移っただけでは、その事実を第三者に主張できません。誰が所有者かを第三者からも分かるようにするのが登記制度です。
贈与や相続でマンションを入手しても、名義変更（所有権移転登記）がなされていない場合、第三者に真の所有者であることを証明できない為、名義変更の手続きが必要となります。

なお、相続による名義変更は相続登記と呼ばれ、2024年4月1日より義務化されています。また、名義人の住所や氏名が変更になった際に登記内容を変更する住所等変更登記も2026年4月1日から義務となっています。

参考：法務省「不動産登記の申請手続き」

名義変更が必要になるケース

名義変更が必要になる一般的なケースとそれぞれの義務の有無、期限をまとめた表は下記です。

参考：法務省「相続登記の義務化」

参考：政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化と住所変更登記義務化」

それぞれ詳しく見ていきましょう。

売買による名義変更

マンションを売買した際には、所有者を売主様から買主様へ変更する名義変更を行います。
売買による名義変更は通常、決済と同日に司法書士に登記申請を代行してもらいます。また、仲介する不動産会社が司法書士の手配などもサポートしてくれる為、売主様・買主様は必要書類の提出だけで完了するケースが一般的です。

なお、売買による名義変更には法律上の義務はありません。しかし、名義変更しないと売買後も名義人が売主様のままとなり、買主様が所有権を主張できない、ローンを組めないなどでトラブルになる恐れがあります。
その為、取引の安全上、名義変更は必須です。

参考：「法定相続情報証明制度」

相続による名義変更（2024年から義務化）

不動産を相続した場合、名義人を被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する名義変更が必要です。この名義変更は相続登記とも呼ばれ、2024年4月1日から義務化されています。
義務化により、相続を知った日から3年以内に名義変更をしなければならなくなりました。正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料を科せられる恐れがあります。
なお、2024年3月31日以前の相続も義務化の対象です。2024年3月31日以前に相続した不動産には3年の経過措置が設けられており、2027年3月31日までに相続登記をするよう定められています。

参考：法務省「相続登記の義務化」

離婚（財産分与）による名義変更

離婚にともなう財産分与で不動産を取得した場合、名義変更が必要になるのが一般的です。
例えば、夫名義の家に妻が住み続ける場合に妻の単独名義に変更するといったケースがあります。

婚姻期間中に取得した財産については、特別な事情がない限り夫婦が一緒に取得した財産とみなされ、財産分与の対象となります。財産分与ではマンション以外の資産も含めてどのように分与するかを決めますが、一般の個人であれば不動産の資産価値が財産のなかで大きな割合を占めることが多いでしょう。
その為、離婚時にはマンションの取り扱いでトラブルになりやすく、注意が必要です。

また、離婚による名義変更は、離婚前に行う場合と離婚後に行う場合で税務上の取り扱いが異なります。離婚後の財産分与には原則贈与税がかからないのに対し、離婚前は贈与扱いとなり贈与税が課税されるケースがあるので注意しましょう。
ただし、財産分与に対する課税は個別のケースによって異なる為、税理士などに相談することをお勧めします。

参考：国税庁「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」

贈与による名義変更

生前贈与によりマンションを取得した場合、贈与契約だけでは登記は移転しない為、名義変更の手続きが必要です。
なお、贈与による名義変更の際には固定資産税評価額×2.0%の登録免許税が課税されます。
登録免許税自体は相続登記でも課税されますが、相続登記の登録免許税は固定資産税評価額×0.4%と、税率が贈与時よりも低くなります。
また、贈与額などによっては贈与税が課税されるケースもある為、相続に比べ費用が高くなりやすい点にも注意しましょう。

ただし、相続と贈与でどれくらい費用が異なるかは、不動産や個人の状況などによっても異なります。詳細な費用については税理士に相談しましょう。

参考：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」

【ケース別】マンションの名義変更の手続きの流れ

名義変更が必要となる代表的な4つのケースに分けて、手続きの流れや必要書類について見ていきます。

売買の場合

マンションを売却するときの名義変更の流れは以下の通りです。

• 売買契約
• 買主様のローン審査
• 決済と名義変更
• 引き渡し

通常、不動産売買契約から引き渡しまでには、買主様がローン審査を受けることもあり、1～2カ月程度の期間がかかります。
マンション売却時の所有権移転登記は、買主様がローンを利用する場合、金融機関の手続きの都合上、司法書士に手続きを代行してもらうことが一般的です。

マンション売却の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却完全ガイド！注意点や流れ、税金・費用、失敗事例を徹底解説

必要な書類

マンション売却時の名義変更で売主様が用意する書類、買主様が用意する書類、司法書士が用意する書類を表でまとめると以下のようになります。

相続の場合

相続したマンションの名義変更の流れは以下の通りです。

• 遺言書がない場合、遺産分割協議を行う
• 被相続人から相続人にマンションが引き継がれる
• マンションの名義変更の手続きを行う

マンションを相続する場合、マンションの所有権自体は名義変更をせずとも引き継がれる為、名義変更を後回しにしてしまいがちです。
しかし、2024年4月1日の法改正により、相続から3年以内に名義変更をしないと10万円以下の過料が科される恐れがあります。また、法改正以前の相続も義務化の対象となる為、速やかに手続きを行いましょう。

必要な書類

マンション相続時の名義変更で必要な書類について、相続人が用意する相続人に関する書類、被相続人に関する書類、司法書士が用意する書類に分けて見ていきます。

遺産分割協議を行った場合には遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が、遺言書に沿って相続を行う場合には遺言書がそれぞれ必要です。

離婚（財産分与）の場合

マンションを財産分与する場合の手続きの流れは以下の通りです。

• 財産分与の対象となる財産の額を把握する
• 財産をどのように配分するかを決める
• 財産分与の対象にマンションが含まれ、かつ名義が変わる場合はマンションの名義変更の手続きを進める
• 住宅ローンの残債がある場合は住宅ローンの組み換えについても検討する必要がある

マンションを財産分与する場合、問題となりやすいのは住宅ローンの手続きです。
財産分与の結果、元夫から元妻に住宅ローンの名義を変更する場合、住宅ローンを組み直すには、元妻にも十分な収入がなければなりません。

住宅ローンを組み直せない場合、財産分与でマンションを名義変更できない恐れもあります。その為、住宅ローンの支払いにはどれくらいの収入が必要なのか、マンションを売却したほうが良いのか、検討しておくと安心です。

離婚時のマンション売却時に関する注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

離婚時にマンションを売却すべき？財産分与やローンがある場合の注意点を解説

必要な書類

財産分与時に必要な書類は基本的に通常の名義変更で必要とされるものと同じですが、離婚協議書や財産分与契約書が必要となるのが離婚時の名義変更の特徴です。

贈与の場合

生前贈与の手続きの流れは以下の通りです。

• 贈与契約書の作成
• マンションの贈与
• 名義変更（所有権移転登記）

贈与は口頭でも成立しますが、書面によらない贈与の場合、実際に引き渡しが済んでいない部分については当事者がいつでも解除できるとされています。また、税務調査で贈与の事実や時期を証明する必要もある為、贈与契約書を作成しておくことが実務上は必須です。

必要な書類

マンションを生前贈与する場合に必要な書類について、贈与する方、贈与を受ける方、司法書士が用意する書類に分けて見ていきます。

名義変更にかかる費用と税金

マンションの名義変更でどのような費用と税金が発生するのかを以下の表にまとめました。

※自己居住用で床面積50平方メートル以上など一定の要件を満たし、住宅用家屋証明書を取得した場合は0.3%に軽減（2027年3月31日まで）

参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

参考：法務局「令和4年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ」

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

登録免許税とは、名義変更の手続きをする際に法務局に納める税金です。売買や相続など不動産を取得した方法によって税額が異なります。
なお、売買時は買主様が登録免許税を負担するのが一般的です。
相続の場合は相続を受ける方、贈与の場合は受贈者が負担することが多いでしょう。
財産分与時に誰が登録免許税を負担するか、財産分与契約書であらかじめ取り決めておくと、後々のトラブルを避けられます。

名義変更を司法書士に依頼する場合は司法書士報酬も発生します。地域や内容によって異なりますが、おおよそ5～15万円程度の費用が必要です。同じ地域であっても司法書士によって費用が異なるケースもあるので、複数の司法書士に相談するのも良いでしょう。

また、取得のケースによっては、贈与税、相続税、譲渡所得税、不動産取得税などの税金も発生します。どのような税金が発生するか、税負担を抑える方法などはケースによって異なる為、税理士などのプロに相談することをお勧めします。

マンション相続や売却時の費用などについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション相続の手続きとは？流れや相続税の計算、利用できる控除を解説

マンション売却にかかる費用や手数料の相場は？節約方法やシミュレーションもご紹介

2026年の法改正で変わったこと

続いて、2026年施行の不動産登記法改正での変更点を見ていきましょう。

住所・氏名変更登記が2026年4月から義務化

2024年4月の相続登記の義務化に続き、2026年4月1日から住所等変更登記も義務化されています。これにより、登記簿上の所有者の氏名・住所が変更された場合には変更登記が必要となりました。
結婚や離婚で姓が変わる、引っ越しにより住所が変わるといったケースが該当します。

変更登記は変更のあった日から2年以内という期限が設けられており、正当な理由なく登記を怠ると5万円以下の過料が科せられる恐れがあります。
なお、2026年3月31日以前の変更も義務化の対象です。過去の変更については2年の経過措置が設けられており、2028年3月31日までに申請するよう定められています。

参考：政府広報オンライン「相続登記義務化」

参考：法務省「住所等の変更登記の義務化」

所有不動産記録証明制度（2026年2月スタート）

所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有する全国の不動産をリスト化して交付する制度です。
相続登記の義務化にともない、被相続人の所有する不動産を把握しやすくし、登記の負担軽減や登記漏れを防ぐ為にスタートしました。
これにより、相続人が申請することで、特定の被相続人が登記名義人になっている不動産を一覧で把握できるようになりました。

所有不動産記録証明制度で請求できる方や費用は以下の通りです。

手数料は、検索条件の件数×請求通数で計算されます。例えば、旧住所でも検索したい場合は検索条件が2件となり、書面請求では1,600円×2件＝3,200円となります。
ただし、登記簿上の住所・氏名と検索条件として申請した住所・氏名が一致しないと検索結果に抽出されない場合があります。
また、検索結果が抽出されない場合でも手数料がかかる点には注意しましょう。

参考：政府広報オンライン「相続登記義務化」

参考：法務省「法定相続情報証明制度」

名義変更を放置した場合｜名義変更しないままマンションを売却できるか

名義変更を放置するリスクには以下の3点が挙げられます。

• 売却・担保設定ができない
• 相続登記は10万円以下の過料の対象となる場合がある
• 相続が重なると権利関係が複雑になる

前述した通り、マンションの売買契約を結んだり贈与契約を結んだりしても、名義変更がされていなければ、自分が真の所有者であることを第三者に証明するのは困難です。
名義変更がされていないと、新しい買主様に所有権を移転できない為、原則売却ができません。
相続登記においても、相続登記未了のままでは原則として売却手続きは進められません。

マンションを担保にして融資を受ける際は、対象のマンションに抵当権を設定することになります。その際も、マンションの名義変更がされていないと抵当権設定登記ができない為、融資を受けるのは難しいでしょう。

マンションを購入したり贈与を受けたりしても、名義変更がされていないと上記のような問題が起こることを把握しておきましょう。

また、相続登記の義務化にともない、正当な理由なく期限内の登記を怠ると10万円以下の過料が科される恐れもあります。
さらに、相続登記を怠ったまま次の相続が発生すると相続人（名義人）が増え、数代繰り返すうちに所有権が細分化され、名義人が把握できずに登記や売却ができない恐れもあります。

このように、名義変更の放置には多くのリスクがあります。所有者の変更があった際は速やかに手続きをすることが大切です。

マンションの相続や売却では、名義変更手続きだけでなく、確定申告や相続税、控除の適用など、考慮しなければならないことが数多くあります。
長谷工の仲介では、不動産に関する知識の豊富な税理士に無料で相談できるサービスを提供しています。売却に関する手続きや税金に関する不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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名義変更の注意点

ここでは、名義変更に関する注意点を見ていきましょう。

離婚・贈与における税金の扱い

前述した通り、離婚時の財産分与は離婚前と離婚後で税金の扱いが異なります。
離婚後の財産分与は夫婦の財産清算とみなされ、贈与税・不動産取得税ともに原則かからないケースが多いです。一方、離婚前は贈与税の対象となる恐れがあります。
なお、婚姻期間20年以上の夫婦間贈与、いわゆるおしどり贈与では、贈与税が2,000万円まで非課税となります。しかし、不動産取得税・登録免許税は通常通り課税されます。
また、分与額が過大な場合や税逃れ目的とみなされる場合も贈与税が課税されるケースがあります。

税金の取り扱いはタイミングなどによっても異なる為、税理士に相談しながら財産分与を進めていくと良いでしょう。

参考：国税庁「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

参考：国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」

相続登記の義務化と過料（10万円以下）

2024年4月1日の相続登記の義務化にともない、相続登記には、相続の開始および所有権取得を知った日から3年以内の期限が設けられています。
正当な理由なく期限を超えると10万円以下の過料が科せられる恐れがあるので注意しましょう。
また、過去の相続も義務化の対象となり、2027年3月31日までの登記が必要です。

なお、正当な理由としては、相続人が極めて多数に上り、かつ書類収集などに多くの時間を要する、相続登記の義務者の重病、相続登記の義務者が避難を余儀なくされている場合などが該当します。

参考：法務省「相続登記の義務化」

参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

共有名義のマンションの名義変更

共有名義のマンションでは、名義変更する際に共有者全員の同意または持分ごとの手続きが必要になるケースが一般的です。
共有者の一人が単独で共有物全体を譲渡や贈与できない点に注意しましょう。

なお、共有者の一人が単独で自分の持分のみを譲渡、贈与することは可能です。ただし、持分のみの売却は買主様が見つからないケースも多く、売却時に他の共有者とトラブルになる恐れもあるので注意が必要です。
また、共有名義のまま放置すると将来的に相続が重なり、権利関係が複雑化するリスクもあります。
共有名義はリスクも多い為、マンションを相続する際は共有名義を避けたほうが望ましいでしょう。

参考：法務省「法定相続情報証明制度」

よくある質問

最後に、マンションの名義変更に関してよくある質問を見ていきましょう。

名義変更は自分でできる？

名義変更は自分で行うことも可能です。
自分で手続きすることで、司法書士に支払う費用を抑えられます。

登記申請は窓口の他に郵送やオンラインでも可能ですが、書類の収集や不備があった場合の対応など、平日日中に動く必要が生じる場面が多くあります。
書類収集や手続きの時間が取れない、名義変更を長期間放置していて煩雑になっているといったケースでは、司法書士への依頼を検討すると良いでしょう。
マンションの売買でローンを利用する場合は、金融機関側の手続きの関係で司法書士の利用を求められることがほとんどです。

名義変更にかかる期間は？

必要書類を揃えた後、法務局での手続きから登記完了までにかかる期間は2～3週間が一般的です。
ただし、相続では戸籍などの必要書類が多く、収集に1～2カ月かかるケースもあります。

名義変更しないまま売却はできる？

不動産を売却する際には登記簿上の所有者と売主様が一致する必要があります。登記上の名義人と売主様が異なると売却できません。
相続したマンションの場合も、原則として相続登記を先に済ませる必要があります。
なお、相続登記は過去の相続を含め義務化されています。
過去に相続したマンションなどで名義人が不明の場合は、早い段階で登記簿謄本から名義人を確認しておきましょう。

名義変更後にマンションを売却するなら長谷工の仲介へ

相続や贈与で取得したマンションであっても、名義変更後であれば通常のマンション同様に売却を進められます。
名義変更後のマンション売却の大まかな流れは以下の通りです。

• 不動産会社の査定
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動
• 買主様と売買契約を結ぶ
• 決済と引き渡し

マンション売却は一般的に3カ月～半年ほどの時間を要します。物件の状況によってはそれ以上に時間がかかるケースもある為、売却金を相続税に充てたいなど売却の期限が決まっている場合は、早い段階から動き出すことが大切です。

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マンション売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却完全ガイド！注意点や流れ、税金・費用、失敗事例を徹底解説

まとめ

名義変更とは所有権移転登記のことを言い、マンションの売買や相続、財産分与、贈与などのタイミングで手続きが必要になります。
また、相続登記は2024年4月から、住所変更登記は2026年4月から義務化されており、相続登記で3年以内、住所変更登記で2年以内という期限が設けられています。
手続きの流れや費用、必要書類などはそれぞれ異なります。名義変更する必要がある方はこの記事の内容を参考にしてください。

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※本記事の内容は2026年9月30日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。