夢の新築住宅を購入したものの、実際に住んでみると間取りや周辺環境、近隣住民との関係などを理由に後悔してしまうケースもあるでしょう。

この記事では、新築住宅の購入を後悔してしまった場合に取るべき対処法について解説します。また、売却する場合と賃貸物件として運用する場合のそれぞれのメリットや注意点、高く売る為のポイントなどもご紹介します。

新築住宅の購入でよくある後悔の理由とは？

まずは、新築住宅を購入したものの後悔してしまう主な理由を5つご紹介します。

間取りや設備に不満がある

後悔の理由としてまず挙げられるのは、間取りや設備に不満があるケースです。

「開放感のある吹き抜けに魅力を感じていたけれど、エアコンの効きが悪く光熱費が高かった」「生活動線が悪くて住みづらい」などの不満が挙げられます。
さらに、コンセントの場所が悪い、コンセントの数が少ない、収納スペースが不足している、キッチンの使い勝手が悪い、などもよくある理由です。

ライフスタイルが変わった

購入時からライフスタイルが変わったことにより後悔するケースも考えられます。
具体的には、急な長期転勤により引っ越すことになった、家族が増えて手狭になった、離婚をして広い空間が不要になったなどが挙げられます。

周辺環境に不満がある

周辺環境に不満を感じて新築住宅の購入を後悔することも考えられます。

例えば、夜になると街灯が少なく暗い、不審な方をよく見かけるなど、治安を心配するケースが挙げられます。また、通勤や通学に不便だった、近隣の商業施設まで遠いなど、利便性に不満を感じて後悔するケースも少なくありません。

近隣トラブルがあり住みづらい

近隣トラブルが原因で後悔するパターンもよく見られます。

代表的なトラブルとしては、特にマンションの場合、上下階や両隣の部屋から聞こえる足音やテレビ・掃除機の音などが要因の騒音トラブルが挙げられます。
また、ゴミ捨ての指定時間や分別ルールを無視するなどルールを守らない方が周辺にいる場合も後悔の理由となるでしょう。さらに、近隣住民がバルコニーや庭でタバコを吸うことによる悪臭トラブルも多いようです。

住宅ローンの返済が厳しい

新築住宅の購入時に立てた資金計画が甘く、住宅ローンの返済が厳しくなってしまうことも後悔の要因となります。
金融機関の審査はクリアしているものの収入に比べて住宅ローンの返済額が高すぎた、家族が増えて出費が想定より多くなってしまった、などが主な原因として挙げられます。

新築住宅の購入を後悔したときの選択肢は？

新築住宅の購入を後悔したときの選択肢として、購入した物件を新築住宅 （建築完了から1年未満で未入居の場合）や中古住宅（入居した場合、または建築完了から1年以上が経過した場合）として売却するか、または賃貸物件として貸し出すかの2パターンが考えられます。

一般的には、一度にまとまった資金を回収できる売却を検討するケースが多いです。

とはいえ、人によって活用方法は様々です。ここからご紹介する売却と賃貸のメリットや注意点を参考に、自分の状況に合った活用方法を検討してみてください。

新築住宅を売却するメリット

ここでは、購入した新築住宅を売却する際のメリットをご紹介します。

まとまった資金が手に入る

新築住宅を売却する1つ目のメリットは、売却によりまとまった資金が手に入ることです。
手に入れた資金を住み替えの頭金にする、子どもの教育費に充てる、今後の生活費として確保しておくなどの活用が可能となります。

住宅ローンを一括完済できる可能性がある

売却価格によっては住宅ローンを一括返済できる可能性がある点もメリットといえます。

「住宅ローンの返済が厳しい」という理由で新築住宅の購入を後悔している方にとって、一括完済できることは大きなメリットです。一括完済できれば、完済の為に自己資金を準備したり、借り換えローンを利用したりする必要がなくなります。

維持費を負担する必要がなくなる

住宅を所有していると、次のような維持費がかかります。

売却すると、こうした維持費の負担がなくなる点もメリットです。

維持費のなかでも特に負担が大きいのは建物の維持・管理にかかる費用です。マンションの場合は管理組合によって修繕計画が立てられている為、毎月5,000円～2万円程度の修繕積立金を支払う必要があります。
一方、一戸建ての場合は10年～15年に一度は外壁や屋根などのメンテナンスを行う必要があり、そのタイミングで大きな出費が発生します。

新築住宅を売却する際の注意点

新築住宅の売却には多くのメリットがある一方、注意点もあります。ここからは、新築住宅を売却する際に知っておきたい主な注意点をご紹介します。

売却価格は変動しやすい

新築住宅を売却する際の1つ目の注意点は、社会情勢や市場動向、時期によって売却価格が変動しやすいことです。世界的な物価上昇などで輸入資材や建築費が上がると、不動産価格も上昇します。一方、景気の低迷が進むと不動産の購入者数が減少してしまう為、不動産価格が下がる恐れがあります。

また、購入した新築住宅で近隣トラブルがあったり、周辺に葬儀場やゴミ処理場などの施設があったりする場合も、相場より価格が下がりやすい傾向にあります。

品確法の10年保証は自動で引き継げない

品確法とは、新築住宅の引き渡しから10年以内に欠陥が見つかった場合、売主（不動産会社や建設会社）が無償で補修しなければならないとする法律です。正式名称は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といいます。

品確法による10年保証は自動で承継されません。その為、保証が受けられない新築住宅は、保証を受けられる新築住宅と比べて売却活動で不利になる恐れがあります。

かかる費用や税金を把握しておく

新築住宅を売却すると費用や税金がかかります。一般的には売却で得た利益から差し引く為、売却後に想定よりも手取り額が減るということがないよう、諸費用や税金の計算方法を把握しておきましょう。

売却時にかかる主な費用や税金には以下が挙げられます。

• 印紙税（売買契約書など課税文書に対して課される税金）
• 仲介手数料（仲介で売却した場合に不動産会社に支払う費用）
• 繰り上げ返済手数料（住宅ローンの繰り上げ返済時に金融機関へ支払う手数料）
• 登録免許税（住宅ローンを完済する際にかかる）
• 譲渡所得税（譲渡所得にかかる住民税・所得税などの総称）

このなかでも譲渡所得税は高額になりやすい費用です。譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

なお、譲渡所得税に用いられる税率は、不動産の所有期間によって大きく変動します。

ここからは、以下の前提条件でのシミュレーションを行ってみましょう。

このシミュレーションでは、約66.18万円の譲渡所得税が算出されました。売却価格や取得費などによって税金が大きく変わる為、自身の状況に合わせてシミュレーションしてみてください。

売却にかかる費用や税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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オーバーローンのリスクがある

新築住宅の売却では、オーバーローンのリスクがある点にも注意が必要です。オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却価格を上回っており売却価格だけで住宅ローンを完済できない状態を指します。
一方、アンダーローンとは、住宅ローンの残高が売却価格を下回っており売却価格のみで住宅ローンを完済できる状態のことです。

購入からある程度の期間が経過した物件を売却する場合は、住宅ローンの返済が進んでいる為、物件価格がローン残高を上回りやすいです。しかし、新築住宅を売却する場合は住宅ローンの返済が十分に進んでいない為、ローン残高が多く残っており、オーバーローンになりやすい傾向にあります。

買い替え先が決まっている場合やオーバーローンの対応策として、住み替えローンを利用して住宅ローンを完済する方法があります。住み替えローンとは、売却する家の住宅ローンの残債分と新居を購入する為の資金を併せて借り入れるローンです。
ただし、住み替えローンは融資額が多くなりやすい為、金融機関の審査が厳しいのが一般的です。その為、住み替えローンを検討する際は、綿密な資金計画を立てておきましょう。

住宅ローン返済中の売却や住み替えローンを利用する際の注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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3,000万円特別控除を利用できない

家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、住民税や所得税がかかりますが、一定の条件を満たすと税金の優遇措置を受けられることがあります。例えば、「3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）」を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。

ただし、この控除を受けるには「自宅として住んでいる（または住んでいた）」ことが条件となる為、新築で一度も住んでいない住宅を売却する場合は利用できない点に注意しましょう。

3,000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

新築住宅を賃貸に出すメリット

続いて、新築住宅を賃貸に出す場合のメリットについて解説します。

定期的に家賃収入を得られる可能性がある

賃貸に出すメリットとしてまず挙げられるのは、定期的に家賃収入を得られることです。一定額の収入を定期的に得ることができれば、生活費に充当したり、将来の貯蓄にしたりと生活を支えてくれるでしょう。

維持費を経費として計上できる

新築住宅を賃貸に出すと、維持費を経費として計上できる為、経済的な負担が軽減されます。経費として計上できる維持費には、主に次のものが挙げられます。

正しく経費計上を行えば節税対策につながります。どの費用が経費になるのかを事前に把握しておきましょう。

将来的に再度住むことができる

新築住宅を売却せずに貸し出しておけば所有権を保持できる為、将来的にもう一度住むことも可能です。一時的な転勤のように戻って来る可能性がある場合は、賃貸に出すことをお勧めします。

将来的に戻ってくることを想定している場合は、借主様と定期借家契約を締結すると良いでしょう。定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約です。契約の更新がない為、契約期間が満了すると借主様は退去する必要があります。定期借家契約を締結することにより、戻ってきたけど借主様が借りていて住めないという事態を回避できます。

新築住宅を賃貸に出す際の注意点

ここからは、新築住宅を賃貸に出す場合の注意点について解説します。

空室が続くケースもある

近隣物件に比べて家賃が高い、周辺エリアの人口が減少した、周辺の賃貸住宅が供給過多の状態であるなどが原因で借り手がつかず、空室が続く恐れがあります。
赤字経営を防ぐ為にも、常に空室対策を考えなければいけません。

物件の維持管理をする必要がある

物件の維持管理に手間がかかることも、賃貸で注意すべきポイントです。賃貸経営では次の管理業務を行う必要があります。

これらの業務を不動産管理会社へ依頼することも可能ですが、一定の管理料が必要となります。自身で管理するか不動産管理会社へ依頼するのか、コストのバランスを考慮しながら検討しなければいけません。

マイホームの税金優遇を受けられない

新築住宅を賃貸に出すと、マイホームの税金優遇である住宅ローン控除が受けられません。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に利用できる減税措置で、最大10年～13年間にわたり住宅ローン残高の0.7％の控除を受けることができます。

しかし、住宅ローン控除を適用するには、ローンを組んだ本人、もしくはその家族が住んでいる必要があります。その為、第三者である借主様が住んでいる状態では住宅ローン控除は利用できません。

住宅ローン控除の具体的な要件や控除額については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2024年】住宅ローン控除はいつまで受けられる？税制改正による変更点や要件、申請方法について解説

新築住宅を売却する際の流れ

ここまでの流れを踏まえて、「売却するか、賃貸として貸し出すか迷う方も多いでしょう。しかし、冒頭でご紹介したようなライフスタイルの変化や住宅ローンの返済が難しいなどを理由に新築住宅の購入を後悔している方は売却を選ぶほうが多くのメリットを得られるでしょう。

新築住宅の売却は、基本的に以下の7つのステップで進んでいきます。ここからは、各ステップについて詳しく解説していきます。

①不動産会社に査定を依頼する

まず、売却価格を把握する為に、物件の査定を不動産会社に依頼します。様々な不動産会社から意見を聞く為にも、査定は複数社に依頼しましょう。そのなかで、査定額の高さや対応の良し悪しを比較し、契約を締結する不動産会社を選ぶと良いでしょう。

以下の記事では、マンションと一戸建ての査定について詳しく解説しています。詳細を知りたい方はぜひ参考にしてください。

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

一戸建て売却の査定価格はどう決まる？見られるポイントや査定のコツとは

②金融機関に相談する

不動産会社による査定の結果、オーバーローンになる恐れがある場合は、金融機関に相談しましょう。住み替えローンや無担保ローン、任意売却などの利用により売却が進む可能性があります。

任意売却については下記記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

任意売却とは？売却の流れや条件、メリット・注意点を解説

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

資金繰りに目処が立てば、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却を依頼する為の契約です。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの違いは次の表の通りです。

各媒介契約の特徴をしっかり理解し、不動産会社と相談しながら自身に合った媒介契約を選択しましょう。
媒介契約の種類やそれぞれの特徴については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？契約の種類と各契約のメリットや注意点をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットや注意点を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

媒介とは？不動産取引における仲介との違いや媒介契約の種類について解説

④物件を売り出す

売却を依頼する不動産会社が決まったら、物件の売却活動に進みます。
具体的には、以下のような活動を行います。

基本的に売却活動は不動産会社が行います。内覧は買主様に物件の魅力を伝えられる貴重な機会ですので、不動産会社から物件の魅力を十分にアピールしてもらいましょう。

マンション売却での内覧については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却での内覧の流れは？事前準備やチェックすべきポイントもご紹介

⑤買主様と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかったら売買契約を締結します。売買契約では、まず重要事項説明が行われます。重要事項説明とは、不動産会社が買主様に向けて物件に関する重要な事項を説明することです。

次に売買契約書を読み合わせ、内容に問題なければ署名押印を行い、契約が成立します。その際、契約が成立した証として買主様から手付金を受領します。

売買契約や手付金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却で発生する手付金とは？相場や手付解除時の対応方法について解説

マンションの不動産売買契約書とは？記載内容や流れを解説

⑥決済と引き渡しを行う

準備が完了すれば、残代金（まだ受領していない物件代金）の決済と引き渡しが行われます。

決済では司法書士による本人確認や所有権移転をする為の書類確認が行われ、確認が取れれば買主様のローンが実行されます。ローンが実行されると、売主様に対して残代金の支払いが行われ、決済が完了します。

売主様の住宅ローンが残っている場合は、ローンの返済が完了した後に抵当権抹消手続きが行われます。また、所有権移転登記の手続きは決済後に司法書士が法務局で行います。

抵当権抹消手続きや所有権移転の流れ・かかる費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

所有権移転登記とは？費用や必要書類、手続きの流れについて分かりやすく解説

⑦確定申告を行う

新築住宅を売却したことで譲渡所得（売却益）が発生した場合は、確定申告を行う必要があります。確定申告を行うタイミングは、新築住宅を売却した翌年の2月16日から3月15日です。確定申告では譲渡所得税を算出し、必要書類とともに確定申告書を税務署に提出して完了となります。

売却後に行う確定申告の流れや必要書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

新築住宅を高く売る為のポイント

最後に、新築住宅を高く売る為のポイントを5つご紹介します。

未入居なら1日でも早く売却する

築年数1年未満かつ未入居の家の場合、新築物件として売り出せる為、プレミア感のある物件としてアピールできます。その為、購入価格に限りなく近い価格設定で売り出せるでしょう。売却を検討している家が未入居物件であれば、1日でも早く売却に向けて動き出しましょう。

入居済みならキレイな状態にして売り出す

すでに入居している物件を売り出すのであれば、少しでもキレイな状態にしておきましょう。新築物件や築浅物件を探している方は清潔感を意識する傾向にあります。未入居物件として売り出せない場合は、少しでも理想的な価格で売却できるよう、ハウスクリーニングや軽微な補修などで室内の清潔感を演出するのがお勧めです。

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需要が高まるタイミングに合わせて売り出す

需要が高い時期に合わせて売却活動をはじめることも重要なポイントです。一般的に不動産需要が高まるのは、新生活がスタートする直前の1月～3月といわれています。
また、近隣で新築物件が売り出されていない時期に売り出すのも効果的です。新築物件や築浅物件を探しているけれど近隣に物件がないという方にアプローチできます。

売却に適した時期については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に適した時期は？売却にお勧めの時期やポイントを解説

売却理由はしっかり伝える

家を新築の状態で売り出した場合、「新築住宅なのに売っているということは物件になにか問題があるのでは？」と考える方もいらっしゃいます。その方々に安心感を与える為にも、できる限り売却理由を伝えると良いでしょう。宅地建物取引業法でも、家に瑕疵がある場合は買主様・借主様に瑕疵の内容を伝えなければいけないと定められています。

瑕疵や不具合について伝えなかった場合、補修の為の費用や契約解除による損害賠償を請求されるリスクがあります。伝えるべき瑕疵や不具合がある場合は、契約時に必ず告知しましょう。

不動産売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

実績と信頼のある不動産会社を選ぶ

基本的に、買主様の前に立って営業活動を行うのは不動産会社ですので、実績と信頼のある不動産会社を選ぶことがなにより大切です。幅広い売却方法に対応できることや、その対応の幅を活かした提案力、売却に必要な各種サービスやサポートの充実度などを重視しましょう。

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まとめ

新築住宅の購入で後悔する理由には、ライフスタイルの変化や近隣トラブルなどが挙げられます。そうした後悔を理由に売却する際には、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

長谷工の仲介は、最新の情報やオプションサービスを駆使し、物件の魅力を最大限に引き出すメディア戦略を展開。新築住宅の良さを多くの買主様に伝え、より良い条件での売却を実現できるようサポートしています。

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※本記事の内容は2024年11月15日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。