不動産売却時の税金は、複雑で難しいイメージがあるかもしれません。しかし売却時にかかる税金と売却に関する特例を把握することで、税金の負担を軽減できる可能性があります。

この記事では、売却時にかかる税金の求め方や特例の要件などを詳しく解説します。また不動産売却時にかかる税金のシミュレーションを、マンションと一戸建てのケースごとに紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却時には税金がかかりますが、それぞれ税金がかかる対象やタイミングが異なります。まず売却時にかかる可能性がある税金4つを紹介します。

課税文書に対してかかる印紙税

不動産売買契約書は印紙税法上の課税文書である為、不動産売買契約書に印紙を貼って印紙税を納める必要があります。ちなみに課税文書は国によって定められており、ローンを組む際に締結する金銭消費貸借契約書や、工務店などへ工事を依頼するときに契約する工事請負契約書も課税文書です。

印紙税額は、契約書に記載された売買代金の額によって異なります。また10万円を超える場合で2014年4月1日から2024年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書には軽減税率が適用されます。本則と軽減後の印紙税率は、それぞれ以下の通りです。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登記の際にかかる登録免許税

登録免許税とは、登記をするときにかかる税金です。
不動産売却時であれば、不動産の所有権移転登記やローン完済時に行う抵当権抹消登記、登記上の住所と実際の住所が異なる場合に行う住所変更登記をする際に納める必要があります。

所有権移転登記費用は買主様側が負担するケースが多い為、抵当権がすでに抹消されている場合や、登記上の住所と実際の住所が同じ場合は、登録免許税がかかりません。もし住所変更登記が必要な場合、登録免許税は不動産の個数に対して1,000円です。

例えば、マンションが2つの土地にまたがっている場合は、土地に対して2,000円、建物は1,000円で合計3,000円です。事前に自分で住所変更登記することも可能ですが、所有権移転登記を依頼する司法書士へ依頼するのが一般的です。

売却時に行う登記の一つである抵当権抹消手続きについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

抵当権とは？設定や抹消手続きの流れ、行使された場合の対処法についても解説

仲介手数料に対してかかる消費税

仲介で不動産を売却した場合、不動産会社へ仲介手数料を支払いますが、その仲介手数料に対して消費税がかかります。

仲介手数料は売買代金の金額によって上限が定められており、仲介手数料を求める計算式は以下の通りです

なお個人が不動産を売却する場合は事業にはあたりませんので、売買代金に対して消費税はかかりません。しかし賃貸不動産や投資用不動産を売却するときは、基本的には事業とみなされて消費税がかかります。

売却時にかかる費用や手数料については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる費用や手数料は？費用を抑える方法も紹介

譲渡所得に対してかかる税金

不動産を売却したことによって得た利益を、譲渡所得と呼びます。譲渡所得から取得費や譲渡費用などの経費を差し引いて残った譲渡所得（課税譲渡所得金額）に対して税金（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。
税金は、譲渡所得に所有期間に応じた税率を乗じて算出します。詳しくは次章以降で説明します。

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源にあてる為、2013年1月1日から2037年12月31日まで所得税に上乗せして徴収される特別税です。

譲渡所得の計算方法と税金の求め方

ここからは譲渡所得の計算方法と、税金の求め方を紹介します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得金額を求める計算式は、以下の通りです。

不動産を売却して得た収入から、経費として取得費と譲渡費用を差し引くことができます。また居住用財産である場合は、特例により特別控除として3,000万円を控除し、課税譲渡所得金額を算出します。

取得費とは、土地や建物を購入したときの代金や仲介手数料、設備費、改良費、不動産取得税、印紙税などです。なお不動産の代金のうち、建物部分については減価償却相当額を差し引く必要があります。

減価償却費とは、固定資産の価値が時間経過とともに減少することを考慮して、分割償却し、会計上の経費として計上することです。
具体的には、以下の計算式で算出します。

償却率は建物の構造によって異なり、例えば「鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造」であれば償却率は0.015で、「木造又は合成樹脂造」であれば0.031です。

譲渡費用とは、不動産を売却するときにかかった費用です。仲介手数料や印紙税などが譲渡費用になります。例えばマンションを貸していた場合で、借主に立ち退き料を支払ったときは譲渡費用とすることができます。

減価償却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却時の減価償却とは？計算方法や譲渡所得税との関係について解説

参考：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

参考：国税庁「No.3252 取得費となるもの」

参考：国税庁「『減価償却費』の計算について」

参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

税金の求め方

前述の通り、譲渡所得にかかる税金は所有する期間によって税率が異なります。譲渡する年の1月1日に所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得になります。課税譲渡所得金額に対して20.315％を乗じて算出します。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得になり、税率は39.63％です。

参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いや計算方法は、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

不動産売却にかかる税金を軽減できるケース

不動産を売却する際にかかる税金は、軽減できるケースがあります。ここでは、6つのケースを紹介します。

個人の居住用不動産を売却する

売却する不動産がマイホーム（居住用財産）の場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

なおこの特例を受ける為には、自ら住んでいるマイホームであることが条件になります。もし売却前に住んでいない場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば適用になります。

また、売却した年の前年、および前々年に3,000万円控除やマイホームの譲渡損失について損益通算および繰越控除の適用を受けていないことが条件になります。また親子間や夫婦間の売買や、別荘の売却、相続不動産には適用されません。

参考：マイホームを売ったときの特例

詳しい適用要件や申請の流れ、併用できる特例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

所有期間が10年を超える不動産を売却する

居住用不動産を売却した年の1月1日に所有期間が10年を超え、一定の要件を満たす場合は、長期譲渡所得に対する税率よりも低い税率が適用されます。

低い税率の10％（住民税は4％）が適用となるのは6,000万円までの部分で、6,000万円を超える部分は15％（住民税は5％）です。

この特例は3,000万円の特別控除と併用できますが、マイホームの買替え特例など他の特例との併用はできません。また親子間や夫婦間の売買や、別荘の売却では適用されません。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

相続した空き家を売却する

相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋またはその敷地を、2027年12月31日までに売却して一定の要件を満たす場合は、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できます。これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

1981年5月31日以前に建てられた建物で、被相続人が一人で住んでいたことなどが要件になります。なお区分所有建物（マンション）は対象外です。 

また相続した日から3年が経過する日の年の12月31日までに売却しなければならず、売買代金が1億円以下で、一定の耐震基準を満たす必要があります。

参考： 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続した不動産を一定期間内に売却する

相続または遺贈により取得した土地や建物を一定期間内に譲渡した場合、相続税額から一定金額を譲渡資産の取得費として加算できます。なお相続税が課税されていることが要件になります。
また相続の開始があった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後の3年を経過する日までに売却する必要があります。

参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

相続した不動産を売却する際の流れや本特例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション相続の手続きとは？流れや相続税の計算、利用できる控除を解説

特定の要件を満たして買い替えを行う

2023年12月31日までに居住用財産を売却し、新居を買い換える場合で一定の要件を満たす場合は、譲渡益にかかる税金を将来へ繰り延べることができます。しかし課税を先延ばしにできるだけで、非課税になる訳ではありません。

売却代金が1億円以下であることや、3,000万円の特別控除やマイホームを売ったときの軽減税率など、他の特例の適用を受けないことなどが要件になります。

参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

買い替え特例の要件や計算方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

買い替え特例とは？適用要件や計算方法、注意点について解説

売却損が発生する

2023年12月31日までに所有期間が5年を超えるマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たすことで、その譲渡損失をその年の他の所得と損益通算できます。

マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間に新居を購入し、年末に新居購入の為に借り入れた住宅ローンの残高があるなどの一定の要件を満たす場合、その損益について損益通算および繰越控除できます。

マイホームの譲渡契約締結日の前日において、住宅ローン残高があるマイホームを売ったなどの一定の要件に該当する場合には、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算および繰越控除できます。

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき-2マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合-」

不動産売却にかかる税金のシミュレーション

不動産売却時にかかる税金のシミュレーションを、マンションと一戸建てのケースで紹介します。

マンション売却

実際に、以下の条件でマンションを売却した場合の税金をシミュレーションしてみましょう。

譲渡所得は以下の通り計算します。
課税譲渡所得金額＝マンションの売却による収入金額－（取得費＋譲渡費用）
＝2,500万円－（2,000万円＋90万円）
＝410万円

課税譲渡所得金額に、所有期間に応じた税率（20.315％）を乗じて税金を算出します。
＝410万円×20.315％
≒83.3万円

上記のように計算すると、譲渡所得にかかる税金は約83万円です。ちなみにもしこのマンションが要件を満たす居住用財産であれば、3,000万円を控除できるので税金はゼロになります。

一戸建て売却

次に、一戸建てを売却した場合の税金をシミュレーションしてみましょう。

譲渡所得は以下の通り計算します。
課税譲渡所得金額＝一戸建ての売却による収入金額－（取得費＋譲渡費用）
＝5,000万円－（4,500万円＋171万円）
＝329万円

課税譲渡所得金額に、所有期間に応じた税率（39.63％）を乗じて税金を算出します。
＝329万円×39.63％
≒130.4万円

上記のように計算すると、譲渡所得にかかる税金は約130万円です。ちなみにもしこの一戸建てが要件を満たす居住用財産であれば、3,000万円を控除できるので税金はゼロになります。

不動産売却にかかる税金に関するよくある質問

最後に不動産売却にかかる税金について、よくある質問を紹介します。

発生した税金はいつまでに支払えば良いですか？

不動産を売却したことによって発生する税金は、それぞれ支払うタイミングと納付方法が異なります。

※1 出典：国税庁「印紙を貼り付けなかった場合の過怠税」

※2 出典：国税庁「No.7131 印紙税を納めなかったとき」

※3 出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

確定申告の流れや必要書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

マンション売却の確定申告書の書き方は？手続きの流れも併せて解説

相続した不動産の売却でも税金はかかりますか？

相続した不動産を売却する場合も、同じように税金はかかります。
しかしこの記事で紹介した「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」や、「相続不動産を譲渡した場合の取得費の特例」を使うことで、税金の負担を抑えることができます。ただし、税金控除の特例を利用する場合は翌年の確定申告が必要になる為、忘れずに申告しましょう。

税金相談はどこでできますか？

税金の相談は、例えば以下で相談することができます。電話での相談を受け付けているケースもありますが、対面での相談は基本的には予約が必要になります。まずはお問い合わせください。

• 管轄する税務署
• 役所が行う無料税務相談会
• 税理士会が行う無料税務相談会
• 不動産会社の無料相談

なお長谷工の仲介では、税理士が無料で不動産売却や相続、節税に関する税金の相談を受け付けています。お気軽にご相談ください。
詳しくはこちらをご覧ください。

税務相談サービス〜不動産の購入・売却にまつわる税金のこと相談できます

まとめ

不動産売却時には税金がかかりますが、あらかじめ軽減できる方法を把握しておくことで、税金の負担を軽減することも可能です。

しかし税金の計算や特例の要件について判断が難しい場合は、税務相談サービスなどを利用することをお勧めします。

長谷工の仲介では売主様のマンションや一戸建ての売却サポートをしています。まずは「売却何でも相談」からお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2023年12月26日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。