住宅ローンが残っている状態で売却する方は、残代金決済や引き渡しと同時に抵当権の抹消手続きを行います。一方で、売却活動に入る前の段階で既に住宅ローンを完済している方は、事前に抵当権の抹消手続きを行っておくことが望ましいです。
抵当権抹消にはどのような手続きが必要となるのでしょうか。
この記事では、抵当権抹消手続きの流れや費用、必要書類について解説します。

抵当権抹消とは？

そもそも抵当権とは、債権者（お金を貸す方）が土地や建物を担保にできる権利のことで、住宅ローンを組んだ際に行う抵当権の登記を「抵当権設定登記」といいます。
債務者（お金を借りた方）が借金（住宅ローン）の返済を滞らせた場合、債権者は抵当権を行使して土地や建物を競売にかけ、優先して弁済を受けられるようになります。
抵当権の対象となる住宅ローンを完済すると、債権者の有する抵当権という権利自体は自動的に消滅します。

ただし、借金の完済によって抵当権そのものはなくなっても、登記簿謄本に記載されている抵当権の記載内容を消去するには別途手続きが必要です。
登記簿謄本から抵当権の記載を削除する手続き（登記）のことを「抵当権抹消登記」と呼びます。

抵当権の抹消登記は義務ではないものの、抵当権の「登記」が残っていると、第三者から見ると抵当権がいまだに存在しているように思われてしまいます。
それによって、売却や新たな融資を受ける際に不都合が生じるケースもある為、ローンを完済したのであれば抵当権の登記は速やかに抹消したほうが良いでしょう。

抵当権については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権とは？設定や抹消手続きの流れ、行使された場合の対処法についても解説

抵当権抹消手続きが必要なタイミング

抵当権抹消手続きが必要なタイミングについて解説します。

不動産を売却してローンを完済したとき

不動産の売買は、売買契約と残代金決済や引き渡しを別日で行うことが特徴です。売買契約は引き渡し日の1～2ヵ月前に行なうことが一般的となっています。売買契約は売主様と買主様が書面に判子を押すだけであり、売買契約時には所有権移転登記も抵当権抹消登記も行なわないことになっています。

住宅ローンが残っている不動産を第三者に売却するときは、残代金決済や引き渡しと同時に抵当権抹消手続きを行います。

とはいえ前述した通り、抵当権の抹消登記は義務ではない為、例えば売主様AがB銀行からローンを借りている場合、買主様Cが合意すればB銀行の抵当権が残ったまま売ることはできます。ただし、B銀行の抵当権が残ったまま売った場合、売却後に売主様Aが住宅ローンを滞納してしまうと対象不動産が競売にかけられてしまい、買主様Cが家を失ってしまうことになります。

このように、売主様の抵当権が残ったままの状態の物件は、買主様にとって大きなリスクになることから、第三者に不動産を売却する際は、抵当権の抹消が原則求められます。

しかしながら、売主様が抵当権を抹消する為には住宅ローンを完済することが要件となる為、買主様から売買代金を受領する必要があります。

そこで、不動産の売却では残代金決済日や不動産の引き渡し日に「所有権移転の登記」と「抵当権の抹消登記」の2つを同時に行うことにしているのです。

なお、抵当権の抹消に関しては、売買契約書の「抵当権等の抹消」という条項で、売主様が抵当権などの買主様の完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担を消除することが義務として明記されています。
売買契約を締結したら、「抵当権等の抹消」の部分を確認しておきましょう。

売却の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の流れは？注意点やかかる税金・費用、失敗事例についても紹介

抵当権のある物件を相続するとき

抵当権は、あくまでも対象となるローンが完済していれば抹消することができます。
相続をしたからといってローンが完済されるわけではない為、「抵当権のある物件を相続」したとしても抵当権を抹消できるわけではありません。

ただし、親がすでに対象となるローンを完済しており、抵当権を抹消し忘れている場合は、相続した方が抵当権を抹消することができます。
また、親が住宅ローンの団体信用生命保険に加入しており、死亡をきっかけに住宅ローンが完済されれば抵当権の抹消が可能です。

一方で、相続対策で建てたアパートを引き継ぐといった場合には、アパートローンはそのまま引き継ぎ、抵当権も存続させることが必要となる為、債務者の名義を変更することになります。
よって、抵当権のある物件を相続したとしても、抹消するか否かはケースバイケースといえます。

マンション相続の手続きについて、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション相続の手続きとは？流れや相続税の計算、利用できる控除を解説

その物件を担保に新たな融資を受ける場合

すでに抵当権の対象となる借金を完済している場合、新たに融資を受けるときは完済した債務の抵当権は抹消をしたほうが良いといえます。
理由は、抵当権が残ったままの状態だと、融資額が著しく減ったり、場合によっては融資が受けられなくなったりする恐れもあるからです。

抵当権の優劣は、先に抵当権の登記を設定した債権者が優先される為、後順位の債権者が抵当権を設定しても競売によって弁済を受けられる可能性は低くなります。

例えば対象物件が競売にかけられた場合、弁済は先順位の債権者が優先して受けることができ、後順位の債権者は余った部分からしか弁済を受けることができません。
その為、先順位の抵当権が残ったままの状態では、金融機関から新たな融資を受けることが極めて難しくなってしまうのです。

抵当権抹消手続きを行わない場合のリスク

抵当権の抹消手続きをしなくても法的なペナルティはありません。
住宅ローンを完済しているなら金融機関に迷惑がかかることも、日常生活するうえで不都合が生じることもないでしょう。
しかし、抵当権を抹消せずに放置しておくと将来困る事態に陥る恐れもあるので注意が必要です。

例えば、抵当権抹消手続きを放置していると、次のようなリスクがあります。

• 不動産が売却できない
• 新しいローンが組みにくくなる
• 書類を紛失してしまう
• 手続きが複雑になる恐れがある

先述したように、抵当権の残った不動産は原則売却ができません。
ただし、実際には住宅ローンを完済していたとしても、登記簿の抵当権が抹消されていないと第三者から見ると抵当権が残っているように見えてしまいます。
抵当権の残った不動産はリスクが高いことからあえて購入したいという買主様もほとんどいないでしょう。
また、リフォームや増改築などで家を担保に新たなローンを組むにも、抵当権付きと判断されることで審査に通りにくい恐れがあるのです。

抵当権抹消に必要な書類は、住宅ローン完済時に金融機関から送付されます。
しかし、送付後に抹消手続きせずに長期間放置することで、その間に書類が紛失してしまうリスクもあります。
書類を紛失しても金融機関で再発行してもらうことは可能ですが、数十年経過してしまうと金融機関の倒産・合併などで書類の再発行が難しくなるケースがあります。
その場合は、追加で書類を用意することや裁判などの手続きが必要になったり、専門家に依頼が必要になったりと手間も費用もかかってしまいます。

その他、抵当権抹消せずに相続や二次相続など世代を超えていくと、手続きもより煩雑になります。
住宅ローン完済時ならスムーズにできる手続きだとしても、放置することで手間も費用も余計にかかってしまう恐れがあるので、なるべく早く手続きするようにしましょう。

抵当権抹消手続きは司法書士に依頼する？自分で行う？

抵当権抹消手続きをする方法には、司法書士に依頼するか自分で行うかの2つの方法があります。
抵当権抹消手続きは、必要書類さえ集められれば自分でも手続き可能です。
自分で手続きすることで、費用を抑えられるというメリットがあります。
しかし、ケースによっては自分で手続きするのが難しくなるので、そのような場合は司法書士への依頼をお勧めします。

司法書士に依頼したほうが良いケースと自分で手続きしても良いケースには、次のようなものがあります。

前述した通り、抵当権抹消手続きに必要な書類を紛失した場合、再発行が必要です。
金融機関に依頼するだけで再発行できれば問題ありませんが、倒産などで金融機関がすでに存在せず手続きが難しくなる場合は、司法書士に依頼すると良いでしょう。

長期間放置された抵当権は、その間に相続が発生したり抵当権者が亡くなっていたりなどで手続きが難しくなります。なかには、明治や大正時代の抵当権が残っているというケースもあり、このような古い抵当権の抹消手続きを個人がするのは容易ではありません。

また、抵当権抹消手続きは法務局に申請する必要がある為、平日の昼間に手続きに出向く必要があります。
申請書などへの記入も必要になる為、仕事が忙しく時間が取れない・手続きが面倒だという方も司法書士に依頼しても良いでしょう。

一方で、マイホームの売却など比較的シンプルなケースであれば、自分での手続きもそれ程難しくはありません。
ただし、銀行から司法書士への依頼を必須とされる可能性もあるので注意しましょう。

抵当権抹消手続きの流れ｜司法書士に依頼する手順

まずは、司法書士に依頼する手順について解説します。

➀抵当権の抹消に必要な書類を揃える

抵当権の抹消に必要な書類は銀行が保有しています。
引き渡しと同時に抵当権を抹消する場合は、売主様の銀行担当者が持参してきます。
すでにローンを完済しており、売却前に抵当権を抹消する場合には、以下の書類を銀行から郵送してもらいます。

また、結婚や引っ越しなどで登記上と実際の住所・氏名が変わっている場合は、抵当権抹消手続きの前に、所有権登記名義人表示変更登記が必要です。
所有権登記名義人表示変更登記は、必要書類を集めて法務局に申請します。

必要書類は、次の通りです。

• 住民票または戸籍附票（住所変更をしている場合に必要）
• 住民票と戸籍謄本（氏名変更をしている場合に必要）
• 委任状（司法書士へ依頼する場合に必要）

前住所の履歴は、転居時期によってはすでに記録が破棄処分されているケースもあります。
現在の住所までのつながりの証明ができない場合は、別の書類が必要になる為司法書士に相談すると良いでしょう。

➁司法書士に抵当権抹消手続きを依頼する

司法書士に抵当権抹消手続きを依頼します。
抵当権抹消を残代金決済や引き渡しと同時に行う場合には、不動産会社が司法書士を手配してくれることが通常です。
売主様は司法書士が用意した委任状に委任する旨を記載します。

➂手続き完了に関する書類を司法書士から受け取る

登記手続きが完了したら、司法書士から完了通知書を受け取ります。
後日、登記が反映された登記簿謄本を確認する際、抵当権の記載部分にアンダーラインが引いてあれば抹消されていることになります。

抵当権抹消手続きの流れ｜自分で手続きを行う手順

次に、自分で手続きを行う場合について記載します。

➀抵当権の抹消に必要な書類を揃える

金融機関から届く書類は、司法書士に依頼する場合と基本的に同じです。

➁登記申請書を入手する

登記申請書を入手します。
抵当権抹消登記の申請書は、法務局のホームページでダウンロードすることができます。

抵当権抹消登記申請書

申請書に記入する項目と書き方は次の通りです。

抵当権抹消登記申請書の書き方については、こちらの記事で詳しく解説しているのでご覧ください。

抵当権抹消登記申請書の書き方とは？流れや費用まで徹底解説

➂必要書類を法務局に提出する

対象となる不動産を管轄する法務局に書類を提出します。
不備が発生しないように、事前に管轄の法務局に電話で書類を確認することをお勧めします。
管轄の法務局については、こちらのページで確認することができます。

法務局「管轄のご案内」

申請後すぐに抵当権が抹消されるわけではなく、審査を経て登記が完了します。
法務局によって審査にかかる日数は異なりますが、1～10日程が目安です。
書類に不備があった場合などは、法務局から連絡が来るので指示にしたがって再提出などの対応を行いましょう。

なお、抵当権抹消手続きはオンラインでも可能です。
オンラインで申請する場合は、事前に電子署名の登録と法務局の申請用総合ソフトのダウンロードが必要になります。
添付書類はスキャンデータを送付することで申請できますが、申請後あらためて書類の原本を法務局に郵送または持参する必要があります。

➃手続き完了に関する書類を受け取る

登記が完了したら、法務局から完了通知書を受領します。
謄本で確認したい場合には、登記の反映後に登記簿謄本を取得する必要があります。

抵当権抹消手続きにかかる費用

抵当権抹消手続きにかかる費用について解説します。

登録免許税

抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
住宅ローンの抵当権は、通常、土地と建物に設定されていますので、土地1筆（筆は土地の単位のこと）と建物1個なら2,000円となります。

登記事項証明書の発行費用

抵当権が抹消されたことを登記簿謄本で確認したい場合には、別途、登記事項証明書（登記簿謄本）の発行費用が必要です。
登記事項証明書は法務局で取得でき、書面請求の場合は1通600円です。
書類の請求はオンラインでも申請でき、その場合の手数料は郵送受取で500円、法務局で受け取る場合が480円となります。

自分で抵当権抹消手続きを行う場合には、抹消登記がいつ頃反映されるかを法務局に確認したうえで取得するようにしましょう。

登記事項の確認だけであれば、法務局の登記情報サービスを利用してオンライン上でも可能です。
登記情報サービスでの確認は有料となり、利用登録に300円、全部事項閲覧で332円かかります。登記情報サービスは午前8時30分から午後11時まで（土日祝は午後6時まで）しか利用できない点には注意しましょう。
また、あくまで登記の確認のみとなり、取得した情報を印刷しても公的な証明書類としては利用できません。

司法書士手数料

司法書士に依頼する場合は、登録免許税などに加えて司法書士手数料がかかります。
手数料は依頼先によって異なりますが、相場としては、1万円～3.5万円程度です。

参考：日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」

抵当権抹消手続きする場合の注意点

ここでは、自分で抵当権抹消手続きを行う場合における注意点について解説します。
司法書士に依頼する場合には、司法書士が全て行ってくれますので、特に意識しなくても大丈夫です。

書類の紛失や有効期限切れがないようにする

書類の紛失や有効期限切れがないかをチェックします。
抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書は再発行できない書類です。
また、代表者事項証明書の有効期限は発行日より3ヵ月以内です。

銀行から書類を受け取った後、手続きをせずに放置をすると期限を過ぎてしまうことがあります。再請求には費用がかかる為、速やかに登記手続きをしましょう。

万が一、書類を紛失した場合、事前通知制度または資格者代理人による本人確認情報を利用する必要があります。

この方法で手続きする場合、通常の申請にプラスして2週間～1ヵ月程期間がかかります。
売買と同時に抵当権抹消する場合などは、決済日に抵当権抹消書類が揃っている必要がある為、金融機関や不動産会社に相談して早めに手続きするようにしましょう。

登記に必要な書類を紛失してしまった場合の対処法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの登記済証（権利証）を紛失した場合の対処方法は？売却時の注意点を解説

氏名や住所が抵当権設定時と異なる場合は注意する

抵当権設定時から債務者の住所が変更されている場合は、先に住所変更の登記を行うことが必要です。
住所変更登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円となります。

名義人が亡くなっている場合は住宅ローンの完済有無を確認する

名義人が亡くなっている場合は、住宅ローンの返済状況を確認します。
完済後に抵当権を抹消しないまま亡くなっている場合は、相続登記と同時に抵当権の抹消登記をすることが可能です。
ローンを完済していない場合には、相続人のうちだれが債務を引き継ぐかを決定し、債権者（銀行のこと）の了解を得たうえで債務者の変更登記を行います。

なお、相続登記は令和6年4月1日から義務化されます。
相続人は、不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記が必要です。
また、令和6年4月1日以前に相続した不動産についても、相続登記しなければなりません。
この場合は、取得したことを知った日から3年以内か令和6年4月1日から3年以内に登記する必要があります。

正当な理由なく登記しない場合は、10万円以下の過料が科せられます。
相続後にまだ登記が済んでいない方や、これから相続する予定の方は早めに手続きするようにしましょう。

出典：東京法務局「相続登記が義務化されます（令和6年4月1日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～」

相続手続きや名義変更については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

親が亡くなったら何をする？手続きや家の相続についても解説

マンションの名義変更（所有権移転登記）はいつ行う？手続きの流れや費用、注意点を解説

抵当権抹消登記で不明点がある場合はどうする？

登記手続きの不明点は、法務局の登記手続案内で相談することができます。
登記手続案内では、登記の手続き方法や必要な書類などを法務局の担当官が説明してくれます。
対面だけでなく電話やWEB会議サービスを利用しての相談もできるので、利用しやすい方法を選ぶと良いでしょう。

対面や電話であれば事前に管轄の法務局への問い合わせ、WEB会議サービス利用なら法務局手続案内予約サービスから予約できます。

ただし、登記手続案内を利用する際は次の点に注意しましょう。

• 完全予約制
• 利用時間は1回20分まで
• 書類の作成やチェックはしてもらえない

事前予約制で利用できる時間も限られている為、事前に登記事項証明書などは可能な限り用意しておくことをお勧めします。
また、あくまで一般的な説明にとどまるので、一緒に作成したり作成した書類をチェックしてもらったりはできません。

まとめ

ここまで、抵当権抹消について解説してきました。
不動産を売却する際は、抵当権抹消登記が必要です。
売却前にローンを完済している場合には、抹消手続きを自分で行うこともできますが、
売却時に住宅ローンを完済していない場合には、抹消手続きを司法書士に依頼することが一般的です。

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抵当権抹消に関しても、相談を受け付けていますので、ご利用いただけると幸いです。

※本記事の内容は2023年11月20日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。