自宅の売却を検討している方のなかには、リースバックを検討している方もいるのではないでしょうか。
リースバックを活用することで、住環境を変えることなく自宅を売却でき、まとまった資金を手にすることができます。
この記事ではリースバックのメリットや注意点、リースバックがどのような方にお勧めかなどを解説します。

リースバックとは?

リースバックとは、住宅を売却した後もその家に賃貸として住み続けることができる売却方法のことです。
セールスアンドリースバックというサービスの略称で、本来、売って（セール）、借りて（リース）、買い戻す（バック）という3つがセットになっていることからセールスアンドリースバックと呼ばれています。

リースバックを利用する場合は、主にリースバック事業者（主に不動産会社）が取引相手となります。売主様はリースバック事業者と売買契約を締結して自宅を売却し、同時にリースバック事業者と賃貸借契約を締結して自宅を借ります。

個人の場合は主に売却（セール）と賃貸（リース）の部分が利用されており、比較的短い賃貸期間を前提に自宅を売ってまとまったお金を得る資金調達手段として使われる傾向があります。

リバースモーゲージや不動産担保ローンとの違い

リースバックに似た金融商品として、リバースモーゲージや不動産担保ローンがあります。それぞれの特徴や、リースバックとの違いを解説します。

リバースモーゲージとの違い

不動産を使って資金調達する手段として、「リバースモーゲージ」もあります。リバースモーゲージとは、高齢者向けの自宅を担保に融資を受けられる金融商品のことです。

リースバックとリバースモーゲージの違いは、リースバックが「売却」であるのに対し、リバースモーゲージが「融資」であるという点です。

その他の違いについては、以下の通りになります。

※審査基準は各金融機関によって異なる場合があります。

参考：住宅金融支援機構

不動産担保ローンとの違い

不動産担保ローンとは、リースバックと同様に自宅に住みながら資金を調達できる金融商品です。リースバックは不動産を売却するので所有権は移転しますが、不動産担保ローンはあくまでも融資になる為、所有権は残ります。
また、不動産を担保にするので無担保ローンに比べて金利が低く、高額の資金を受けることができるのが特徴です。

不動産担保ローンでは、不動産の担保評価がされた後、融資金額から手数料を差し引いた額が指定口座に振り込まれます。

ただし、住宅ローンと同じように抵当権が設定されます。受けた融資を月々返済していくことになりますが、万が一返済ができなくなった際には、不動産は売却されてしまいますので注意が必要です。

リースバックを利用するメリット

リースバックを利用するメリットについて解説します。

売却後も同じ家に住める

リースバックは、売却後に引っ越しをしなくても良い点がメリットです。
今の住み慣れた住環境をそのまま維持することができ、引っ越し代も不要となります。

売却後にすぐ家を現金化できる

リースバックはすぐに現金化できる点も特徴です。
仲介では現金化するまで6ヵ月～7ヵ月程度かかることもありますが、リースバックであれば1週間～1ヵ月後には現金化が可能です。
不動産の現金化については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

短期間で不動産を現金化したい！現金化する方法とそれぞれのポイントを解説

売却代金を自由に利用できる

リースバックは売却ですので、得られた現金を自由に利用できます。
資金使途に制限がある融資にはないメリットです。

ローンや固定資産税の支払いがなくなる

リースバックは売却をする為、その後のローンや固定資産税の支払いはなくなります。
ローンを一括返済できれば、年金生活に入った後のローンの支払いがなくなる為、金銭的な負担も軽減できるでしょう。

条件次第では買い戻すこともできる

リースバックのバックは「買い戻し」を指します。
個人向けのリースバックでは、買い戻しのオプションがついていることもあり、条件次第では買い戻しを検討できます。
ただし、買戻しオプションを利用する際にまとまった資金（例えば、売却時より20％程度上乗せした金額）が必要になる場合もあるため、買戻しオプションの条件を確認するようにしましょう。

周囲に知られずに売却できる

リースバックは周囲に知られずに売却できる点も魅力です。
査定に来たリースバック事業者にそのまま売却しますので、リースバックでは仲介のように広告活動は行われません。また、売却後も元所有者がそのまま住んでいることから、近隣住民にも自宅を売却したことが知られる心配もありません。

リースバックを利用する際の注意点

リースバックを利用する際の注意点について解説します。

賃貸期間が制限される場合もある

リースバック後の賃貸借契約の期間は2年が多いです。
その後の更新の可否は賃貸借契約の種類によって異なります。

賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約の場合、借主様が更新の意向を示せば基本的に更新ができます。

定期借家契約の場合、更新の概念がない為、引き続き住むにはリースバック事業者と新たに賃貸借契約の再契約を締結する必要があります。しかし、リースバック事業者が再契約に同意しなければ再契約できないケースもあります。

売却価格は相場よりも安価になりがち

リースバックでは、売却価格が相場よりも安価になりがちです。
その為、売却後の生活に支障はないか資金計画を立てておくと安心です。
また、売却価格でローン完済ができない場合は、リースバックを利用できないといったケースもあります。

家賃が発生する

リースバックでは、売却後に家賃が発生します。
家賃が住宅ローンの返済額よりも高い場合や、賃貸期間が長くなる場合はかえって経済的に負担となってしまうことがあります。

物件のルールに従う必要がある

リースバックを行うと、今の自宅が賃貸物件となります。
賃貸物件では、貸主様によって禁止事項が定められることが一般的です。

例えば、一般的な賃貸借契約書によくある「猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること」が禁止事項として追加された場合、そのルールに従うことになります。

売却見込み額でローン完済をする必要がある

リースバック事業者によっては、売却見込み額でローンを完済できないと利用できないことがあります。
不足額を自己資金で充当して補うことができれば問題ありませんが、自己資金を充当しても完済できない場合は抵当権を抹消できない為、売却することができません。

抵当権とは、債権者が融資をする場合に土地や建物を担保にできる権利のことです。
抵当権の抹消や抵当権そのものについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

抵当権とは？設定や抹消手続きの流れ、行使された場合の対処法についても解説

リースバックはどのような方にお勧め？

リースバックを検討する方には様々な悩みがありますが、下記のような悩みを抱えている方にはリースバックがお勧めです。

住み慣れた家から離れずに、老後の資金を確保したい方

老後の生活を充実させる為に、家を売却して現金化したいけれど、思い出が詰まった家を手離したくない方にはリースバックがお勧めです。

例えば住宅ローンの返済後に年金と貯蓄を切り崩しながら生活している方も、リースバックによって資金を得ることができれば、旅行などの趣味に使える資金も確保でき、生活にも余裕が生まれます。

また年齢的に、家の売却や住み替えに抵抗を感じる場合も、住み慣れた自宅に住み続けられる為、安心して利用できます。

子供の教育資金や親の介護資金に充てる現金が欲しい方

リースバックは、子供の教育資金や親の介護資金が必要になった方にお勧めです。引っ越しする必要がない為、子供の学区を心配する必要がありません。住み慣れた街に住み続けることができるのもメリットです。

また二世帯住宅を建てる資金として、リースバックが利用されるケースがあります。調達した資金を二世帯住宅の建築費用に充当し、二世帯住宅が完成するまで自宅に住み続けるといった活用方法があります。
介護が必要な親に、なるべく身体的な負担をかけたくない場合に便利です。

老人ホームの入居の為に一時金が必要な方

老人ホームへ入居する際の一時金を確保する為に、資金を用意したい方にもリースバックがお勧めです。

特に人気がある高齢者施設は、満室で入居待ちとなってしまうこともあります。リースバックで資金を準備できれば、施設の空きが出たらすぐに引っ越すことができます。

リバースモーゲージの条件が合わなかった方

リバースモーゲージの条件が合わなかった方にも、リースバックの利用をお勧めします。
リバースモーゲージは年齢や年収、資金の利用方法に制限がありますが、リースバックは家賃を払うことができれば、基本的に制限はありません。

自宅兼会社として使用している為に引っ越しが難しい方

自宅で事業を営んでいる場合、自宅を売却することは事業拠点を移転することになります。

例えば、急に経営状態が悪化した場合、資金確保の手段として自宅兼事業拠点の売却が考えられます。しかし、この場合、商品在庫の保管や事業設備の設置ができる転居先を探す必要があります。また、転居先によっては、商品や設備の移動に多くの時間と費用がかかるケースもあります。

しかし、リースバックであれば1週間から1ヵ月程で資金を手にすることができます。迅速に債務を返済できれば、事業の立て直しもスムーズに進むでしょう。また、転居先を探す必要もありません。

離婚時の財産分与トラブルを避けたい方

離婚に際して財産分与するとき、自宅を現金化するのであれば引っ越ししなければなりません。しかし子供の学区や生活環境を変えたくない場合は、住み続けられるリースバックがお勧めです。

またリースバックは広告活動をしない為、近所に知られることなく売却できるのもメリットです。
離婚時の不動産売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

離婚時にマンションを売却すべき？財産分与やローンがある場合の注意点を解説

売り先行で仮住まいを探すのが難しい方

リースバックは住み替え時にも活用できます。

特に、売り先行で住み替えをするには、売却してから新居を見つけるまでの仮住まいを探さなければなりません。例えば学区を限定している場合、仮住まいを探すことに苦労することがありますが、リースバックであれば、住みながら新居を探すことができるので安心です。
住み替える際のポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住みながら家を売ることはできる？メリットやポイントも併せて紹介

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リースバック契約の流れ

リースバックの主な流れは以下の通りです。

• 不動産会社選び・机上査定
• 不動産会社による物件訪問査定
• 契約締結（売買契約・賃貸借契約）
• 家賃の支払いスタート

リースバックは最初にリースバック事業者に査定を依頼します。査定される内容は、リースバックによる「売却価格」とリースバック後に支払う「賃料」、「買い戻し価格」の3つです。

希望条件に合うリースバック事業者が見つかったら、売買契約と賃貸借契約の2つを締結します。リースバック事業者から売買代金が入金され、家賃の支払いを始めればリースバックの開始です。

不動産の売却査定の流れや見られるポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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一戸建て売却の査定価格はどう決まる？見られるポイントや査定のコツとは

リースバックを利用する場合のポイント

リースバックを利用する場合のポイントについて解説します。

売却相場を把握しておく

リースバックの売却価格は相場よりも低くなることが多いですが、提示価格があまりにも低過ぎないかを知る為には、事前に自分でも売却相場を確認しておくことが望ましいです。
売却相場とは、仲介で売ったときの価格になります。

マンションの売却相場の調べ方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2023年】マンション売却の相場を知るには？調査の仕方や確認すべきポイントについて

契約書の内容をしっかり読み込む

リースバックでは契約書の内容をしっかり読み込むことが重要です。
チェックポイントは以下の通りです。

売買契約書のチェックポイント

売買契約書に関するチェックポイントは以下の通りです。

• 契約解除に多額の金銭が必要になるか否か
• 買戻しできるか否か
• 買戻しできる時期や金額が決まっているか否か

売買契約書には売買価格や決済日、買戻しに関する内容が記載されています。金額などに目が行きがちですが、契約解除をする場合の取り決めや将来買戻しができるのか、またその時期に定めがあるのか確認しておきましょう。
疑問点があれば後回しにせず、売買契約前に確認することが大切です。

賃貸借契約書のチェックポイント

賃貸借契約書に関するチェックポイントは以下の通りです。

• 普通借家契約か定期借家契約か
• 途中解約ができるかどうか
• 修繕の負担は誰か
• 原状回復のルール
• エアコンなどの新たな設備を設置することは可能か

リースバックで賃貸借契約書を締結する場合、普通借家契約と定期借家契約の2通りがあります。定期借家契約の場合は、基本的に期間満了後は更新できない為、注意が必要です。また、期間中に解約する場合の取り決めや、修繕・原状回復するときのルールも確認しておきましょう。

リースバック後の生活に支障がないかを確認する

リースバックでは、家賃を支払っていけるかどうかを確認することもポイントです。
リースバックの家賃は売却価格に連動して決まる為、相場とは無関係に決定されます。
場合によっては相場よりも高い家賃となる恐れもあることから、生活に支障が出ないか検討することも必要です。

実績が豊富な不動産会社に依頼する

リースバックは実績が豊富な不動産会社に依頼することが重要です。
長谷工の仲介では、リースバックにも対応しております。連帯保証人を立てる必要がなく、年齢制限もありませんのであらゆる方にご利用いただけます。
長谷工のリースバックについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

長谷工のリースバック

リースバックに関するよくある質問

リースバックに関するよくある質問にお答えします。

リースバック後はいつまで住める？

リースバック後の賃貸借契約の期間は、2年間としているケースが多いです。その後の更新の可否は賃貸借契約の種類によって異なります。

前述した通り、賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。普通借家契約の場合、借主様が更新の意向を示せば基本的に更新ができます。
しかし定期借家契約は期間が限定されている為、基本的には更新できません。もし引き続き住むことを希望する場合は、リースバック事業者と新たに賃貸借契約の再契約を締結する必要があります。

リースバックでよくあるトラブル事例は？

リースバックでよくあるトラブル例は以下の通りです。

• 家賃が高く、支払えなくなった
• 買戻しを予定していたが、結局できなかった
• 賃貸借契約を更新できず、退去を余儀なくされた
• リフォームできると思っていたら、自由にできなかった

リースバックに関するトラブル事例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

よくあるリースバックのトラブル事例とは？失敗しないためのコツを紹介

まとめ

ここまで、リースバックについて解説してきました。
リースバックは、自宅を売却した後も住み続けることができる売却方法です。リースバックではスピーディーな現金化が可能ですが、売却価格が相場よりも低くなる恐れもあります。

長谷工の仲介ではリースバックのみならず仲介や買取も提供していますので、お客様の状況に合わせて最適な売却方法をご提案いたします。
無料で売却に関する相談を受け付けていますので、リースバックに興味のある方はご利用いただけると幸いです。

※本記事の内容は2023年11月20日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。