住み替えをする場合、現在の自宅を売却してから新居を購入したいと考える方が多く、住みながら売却するケースは多く見られます。

この記事では、家に住みながら売却する場合の流れやメリット・デメリット、注意すべきポイントを解説します。
また、家の売却方法に悩んでいる方向けに、空き家で売却するケースとの違いや、自宅を売却した後も住み続けられるリースバック、リバースモーゲージもご紹介します。自分に合った売却方法を選び、上手に売却を進めましょう。

住みながらでも家を売ることはできる？

住みながら売却するのは難しいイメージがありますが、多くの方が自宅に住みながら売却しています。
一般的に、先に自宅を売ってから新居を購入する方法を売り先行といい、逆に新居を先に購入してから自宅を売却する住み替え方法を買い先行といいます。

売り先行は、必然的に居住中の状態を内覧してもらうことになります。注意すべきポイントはありますが、空き家の状態にしてから売る場合と比べて、大きく不利になるということはありませんのでご安心ください。

住みながら家を売却・新居に引っ越すまでの流れ

最初に、売り先行の流れを把握しておきましょう。

住みながら家を売却する方法としては、仲介と買取の2種類があります。
仲介とは、不動産会社に買主様を探してもらう売却方法です。
一方、買取は不動産会社が直接不動産を買い取る売却方法をいいます。

それぞれの大まかな売却の流れは以下の通りです。

仲介では、査定結果を踏まえて依頼先を決めたら不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をスタートします。購入希望者が見つかり双方が売買条件に合意すれば、売買契約を締結し、決済・引き渡しを行います。

一方、買取は査定結果を踏まえて依頼先を決め、不動産会社と売買条件で合意すれば売却となる為、仲介よりも短期間での売却が可能です。ただし、買取は仲介よりも売却価格が下がる点には注意しましょう。

売り先行の場合、いずれも自宅の売却代金で住宅ローンを完済してから、新たな住宅ローンを組むことになります。もし受領した代金で足りない場合は、自己資金などを充当しなければなりません。

また、自宅の住宅ローンを完済してから新居を購入することになる為、仮住まいが必要になる場合もあります。つまり、住み替えまでに2回の引っ越しが必要になります。
新居の売買締結と引き渡しの時期が早ければ早いほど、仮住まいの費用を抑えることができる為、売却活動と新居探しは並行して行うのが望ましいでしょう。

買取の相場や仲介との違いについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

不動産買取の相場は仲介の何割？調べ方や売却成功のポイントを解説

住みながら家を売却するメリット

住みながら家を売却する場合、以下のようなメリットが考えられます。

• ダブルローン（二重ローン）を避けられる
• 希望する価格で売りやすい
• 売却代金を新居の購入費用に充てられる
• 購入検討者が内覧時に生活をイメージしやすい
• 部屋の劣化を抑えた状態で売却ができる

ここでは、住みながら家を売却するケース（売り先行）の代表的なメリットをご紹介します。

ダブルローン（二重ローン）を避けられる

ダブルローンは二重ローンと表現されることもあります。その名の通り自宅の住宅ローンの残債がまだある状態で、新居を購入する為に新たな住宅ローンを組み、2つのローンを借り入れることをいいます。

買い先行の場合、2つの住宅ローンを返済しなければならない為、負担が大きくなると考えられます。また契約者の年齢や返済能力、住宅の担保評価によっては審査が厳しくなり、ダブルローンを組むのが難しいケースもあります。

一方で、売り先行では自宅を売却して今の住宅ローンを完済してから新しく住宅ローンを借り入れる為、ダブルローンを避けられます。
しかし、住宅ローンの残債が販売価格を上回る場合は、前述した通り自己資金を充当しなければなりません。事前に売却できる価格を想定し、住み替えの資金計画を立てましょう。

希望する価格で売りやすい

買い先行の場合は2つの住宅に対して維持費がかかり、二重ローンとなる恐れもある為、焦って元々の住宅を売却したいと考えて売り急いでしまうケースもあります。

一方で、売り先行は焦って売る必要がない為、希望する価格で売却しやすいメリットがあります。しかし新居が見つかるまでの時間がかかり過ぎてしまうと、その分仮住まいの費用負担が大きくなりますので注意しましょう。

売却代金を新居の購入費用に充てられる

自宅を売却してから新居を購入する場合、売却代金を新居の購入費用に充てることができます。売却代金によっては、新居を現金で購入することもできるでしょう。

売却代金が確定してから新居を購入する為、資金計画を立てやすいことも売り先行のメリットです。しっかり資金計画を立ててから、住み替えたいと考える方に適した方法でしょう。

購入検討者が内覧時に生活をイメージしやすい

住みながら売却する場合は、家財道具がある状態で内覧に対応することになります。購入希望者は家具の配置や住まい方を見ることができる為、引っ越し後の生活をイメージしやすいといったメリットがあります。

また購入希望者は、売主様から住んでいるからこそ分かるメリットや生活情報を内覧時に聞くことができる為、物件をより魅力的に感じるという側面もあります。

部屋の劣化を抑えた状態で売却ができる

住んでいると自然と換気でき、家の劣化を抑えることができます。しかし空き家の場合、締め切りの状態が続き、空気が循環しない為、湿気やホコリが溜まりやすく、カビが繁殖するなどのリスクがあります。
特に湿気が多い時期はあっという間にカビが繁殖してしまい、カビを取り除く処理が必要になります。

また、空き家の場合は住んでいれば気付くことができる不具合や故障にも気付けない恐れがあります。例えば、雨漏りに気付かず放置してしまうと家の劣化につながります。しかし、住みながら売却する場合は、日常生活のなかで雨漏りしている箇所に気付けるでしょう。早めに気付くことができれば売却までに修理をすることも可能です。

住みながら家を売却するデメリット

住みながら家を売却する場合、以下のようなデメリットが考えられます。

• 場合によっては仮住まいが必要になる
• 新居を選ぶのが難しい
• 購入希望者が内覧しづらいと感じてしまう
• プライバシーやセキュリティの不安がある

ここからは、住みながら家を売却するケース（売り先行）の代表的なデメリットを4つご紹介します。

場合によっては仮住まいが必要になる

売り先行で売却する場合は、今の家を売却してから新居を購入する為、引き渡しまでに新居の購入が間に合わなければ仮住まいが必要になります。
仲介では、売買契約から1ヵ月ほどで引き渡しとなるので、その間に新居が見つからなかった、見つかったけどローン審査が間に合わなかったなどで新居に入居できないケースは珍しくありません。

仮住まいが必要となれば、旧居から仮住まい、仮住まいから新居へと2回引っ越すことになり費用や手間がかかります。
さらに、仮住まいに引っ越す場合は家賃だけでなく、敷金礼金といった初期費用などもかかる点に注意しましょう。

新居を選ぶのが難しい

売却金で新居の予算を計画している場合、売れなければ新居選びを進めるのが難しくなります。

仲介の場合、今の家を売却するには買主様が現れることが前提となる為、いつ売れるかの正確な予測ができません。
いつ売れるのかが不透明であることから入居日程が決まらず、その間に魅力的な物件を見つけても購入できないというケースも考えられます。

購入希望者が内覧しづらいと感じてしまう

住みながら内覧に対応する場合、購入検討者が生活をイメージしやすい反面、子ども部屋や寝室、収納などプライベートな空間の内覧がしにくいというデメリットがあります。隅々まで内覧できないとなると購入に消極的になり、マイナスな印象を与えることもあります。

また、売主様やご家族のスケジュールに合わせて内覧に応じる必要がある為、購入希望者の希望日程で内覧できないケースも多くなります。その結果、自由度が下がり、購入希望者が集まりにくくなる恐れがある点には注意しましょう。

プライバシーやセキュリティの不安がある

住みながらの内覧では、購入希望者を家に入れることからプライバシーやセキュリティの面で不安を感じるケースもあります。
内覧前に見てもらいたくない場所を伝えておく、個人情報に関するものや貴重品はしまっておくと安心して購入希望者を迎えやすくなります。

住みながら売却する場合と空き家にして売却する場合の違い

ここまでの内容を踏まえて、住みながら売却する場合（売り先行）と、空き家にして売却する場合（買い先行）の違いをご紹介します。
どちらが正解ということはなく、自分に合った売却方法を選ぶようにしましょう。

家に住みながらの売却が向いている方の特徴

家に住みながらの売却が向いている方はどのような方なのでしょうか。ここでは住みながらの売却が向いている方の特徴をご紹介します。

室内を人に見られても問題ない方

居住中の室内は、いくら整理整頓を心がけていても生活感が出てしまいます。内覧のたびに他人に室内を見られることを負担だと思う方は、ストレスに感じるかもしれません。
一方で室内を見られても問題ない方は、家に住みながらの売却に向いているといえます。

住宅ローンが残っている方

住宅ローンの残債が比較的多く残っている方は、売り先行をお勧めします。
残債額によっては全体の返済比率が高くなる為、新居購入の際に新たな住宅ローンを組むことが難しくなります。またダブルローンを借り入れできたとしても、返済額が大きくなり、家計への負担も大きくなります。

その為、資金計画の立てやすさという面から住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済してしまうほうが良いでしょう。
今の住宅ローンと新居の住宅ローンをまとめて借り入れる住み替えローンもありますが、借入額が多くなる為審査も厳しくなっています。住み替えローンについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住み替えローンとは？メリット・注意点や利用の流れ、ローン返済中の住み替え可否も解説

売却を急いでいない方

売却を急いでいない方は、売り先行をお勧めします。売り先行であれば、納得がいく金額で売れるまで、住み替えを急ぐ必要はありません。また、一度売却を取り下げてタイミングを見直すことも可能です。

これからマンション売却を検討しているという方は、売却の流れや注意点について下記の記事を参考に確認しておきましょう。

マンション売却完全ガイド！注意点や流れ、税金・費用、失敗事例を徹底解説

家に住みながらの売却を成功させるコツ

住みながら家を売却するメリットはあるもののデメリットや注意点もある為、コツを押さえておくことが大切です。
売却のフェーズ別の具体的なコツは下記の通りです。

売却相場を把握する

売り出し価格が相場に対して高すぎると買主様から避けられやすくなります。
反対に、相場に対して安すぎる場合、短期間で売却できる可能性はありますが、売却しても損するリスクがあるでしょう。

売り出し価格は相場に対して適正価格で設定することが重要となる為、自分でも相場を把握しておく必要があります。
特に、売却したお金で住宅ローンを完済する場合、想定より大幅に売却価格が下がると完済できないリスクがあります。
完済できない事態を防ぐ為にも、最低売却価格を把握しておくと良いでしょう。

売却相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2025年】マンション売却の相場を知るには？調査の仕方や確認すべきポイントについて

【2025年】家の売却相場はいくら？主要都市別・築年数別の相場や調べ方を解説

住宅ローンの残高を確認する

住宅ローン返済中の家を売るには、まずローンを完済する必要があります。
一般的には売却金で返済するケースが多いですが、売却金だけでは完済できない場合は自己資金などで補填しなければなりません。

その為、売却金だけで完済できるか、それとも自己資金が必要になるのかを判断し、資金計画を立てることが大切です。住宅ローン残債は、金融機関から毎年送付される「住宅ローン残高証明書」や借り入れ時に受け取った「返済予定表」、または窓口などで確認できます。

なお、ローン返済中の家を売却するコツについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住宅ローン返済中でも家は売れる！オーバーローンの対処法や売却手順、注意点を解説

複数社に査定を依頼する

査定価格は不動産会社によって大きく異なります。
1社だけの査定で依頼先を決めてしまうと、「もっと高く売れたのに……」という結果になりかねません。
その為、査定の段階ではできるだけ複数社に依頼し、査定価格を比較することが大切です。

また、比較する際は査定価格だけでなく、提案される販売戦略や不動産会社の実績、担当者の印象なども含めて総合的に判断することで、希望に沿った売却を実現できるでしょう。

売却査定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

一戸建て売却の査定価格はどう決まる？見られるポイントや査定のコツとは

マンションの売却査定で見られるポイントとは？査定の流れや高く売るコツ、注意点を解説

長谷工の仲介では無料で査定を行っています。家の売却を検討している方はお気軽にご相談ください。

無料売却査定はこちら

早めに売却活動をはじめる

住みながらの売却は、内覧スケジュールの調整がしにくい、生活感が出てしまい購入意欲を下げてしまうといったデメリットから、空き家での売却より時間がかかりがちです。

その為、できるだけ早い段階で売却活動をスタートすることが重要になってきます。
特に、転勤など売却期限が決まっているケースでは、一般的な売却よりも余裕を持ってスケジュールを立てることが大切です。

新居探しも同時に進める

自宅の売却が成立したらなるべく早く引っ越しできるように、新居探しも同時進行で進めましょう。

前述した通り、売り先行の場合、自宅の引き渡し日の前日から新居の引き渡し日までの期間は仮住まいが必要になります。その場合、長期になればなるほど費用がかさんでしまいます。仮住まいでの生活がなるべく短期間で済むように、計画的に新居探しをしましょう。

物件の資料を用意する

家に住みながらの売却では、家具家電が設置したままとなる為、家の寸法や構造、設備などの正確な情報が分かりにくくなります。
正確な情報が分からなければ買主様の購入判断も難しくなるかもしれません。
買主様も安心して購入できるよう、間取り図や新築時のパンフレット、修繕履歴など物件の状況が分かる資料を用意しておくことをお勧めします。

マンション売却で必要な書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に必要な書類は？段階ごとの必要書類と入手方法を解説

家の掃除・片付けをする

内覧希望者が急に現れることがあります。過度に生活感を感じる室内は、購入希望者に良くない印象を与えてしまいます。
内覧に備えて、掃除や片付けで意識したいポイントは以下の通りです。

まずは、いつでも内覧に応じられるように常に室内は清掃しておき、なるべく清潔な状態を保つようにしましょう。物が多すぎると室内が狭く感じられる為、家財道具は整理整頓して、不要なものはなるべく処分しておきます。

冷蔵庫やテレビといった家電はそのままでも問題ありませんが、汚れがないように掃除しておきましょう。内覧当日は洗濯物は隠す、ゴミ箱は空にする、使用感のある日用品は綺麗なものに取り換えるか処分するなど過度な生活感が出ないような工夫が大切です。

特に水回りは注目されることが多い為、念入りに清掃しておきましょう。清掃が難しい箇所は、プロにクリーニングを依頼するのもお勧めです。
家族に喫煙者がいる、ペットを飼っているといった場合は換気や消臭など匂い対策もしておきます。

また室内の印象を良くする方法として「ホームステージング」があります。ホームステージャーといわれるプロのコーディネーターに室内の整理整頓やインテリアの配置を依頼すれば、モデルルームのような空間にすることも可能です。

ハウスクリーニングやホームステージングについては、以下の記事で詳しくご紹介しています。ぜひ参考にしてください。

マンションのハウスクリーニングの相場は？売却時に実施するメリットやポイントを解説

長谷工の仲介では、ハウスクリーニングやホームステージングなど様々な売却サポートを行っております。詳しくはこちらをご覧ください。

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購入希望者が内覧しやすい環境をつくる

購入希望の方が、内覧しやすい雰囲気をつくりましょう。例えば、夏など外気温が高い場合は冷房で涼しくし、快適に内覧できるようにします。冬で荷物やコートが邪魔になる場合は置き場所を提供し、ゆっくり見てもらいましょう。

基本的には不動産会社の担当者が対応しますが、質問があった際は丁寧に回答し、住んでいるからこそ分かる生活情報や家の魅力なども併せて伝えましょう。

また、土日や祝日などは内覧の予定が入ることがあります。チャンスを逃さない為にも、休日の予定は柔軟に対応できるようにしておくことをお勧めします。
土曜日は予定があったとしても、日曜日は内覧に対応できるなど、不動産会社の担当者ともスケジュールを共有しておきましょう。数多く内覧をしてもらうことで、成約率もアップします。

内覧の流れやチェックポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却での内覧の流れは？事前準備やチェックすべきポイントもご紹介

今の家に今後も住み続けられる売却方法

住み慣れた自宅に住み続けたいけれど、まとまった資金が必要な方に2つの方法をご紹介します。それぞれメリットと注意点がありますので、慎重に検討することをお勧めします。

リースバック

リースバックとは、自宅をリースバック事業者に売却してまとまった資金を得た後も、賃貸契約を結んで月々家賃を支払うことによって、住み慣れた自宅に住み続けることができる売却方法です。
住宅ローンを完済したい方や、まとまった資金が必要な方にお勧めです。家賃を支払う必要はありますが、物件を所有しているわけではないので固定資産税などの支払いは不要になります。

注意すべきポイントは、契約の内容によっては希望する期間住み続けられないケースがあることです。例えば定期借家契約などで期間を定めていた場合、期間満了後は居住できません。再契約が可能な場合もありますが、事業者が拒否した場合は住むことができない点に注意が必要です。
また、自分の所有物ではない為、自由にリフォームや改造をすることはできません。

リースバックに関するよくあるトラブル例や利用時のポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

よくあるリースバックのトラブル事例とは？失敗しないためのコツを紹介

リースバックとは？メリットや利用する場合の注意点を解説

長谷工の仲介では、リースバックにも対応しています。連帯保証人不要で年齢制限もなくご利用いただくことが可能です。売却かリースバックか悩む方もまずは一度ご相談ください。

長谷工のリースバックはこちら

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして資金を借り入れ、借入人が死亡したときに担保としていた自宅を処分して借り入れを返済する、高齢者向けの貸付制度です。
取り扱っている金融機関によって契約内容が多少異なりますが、毎月利息分の支払いのみで住み慣れた家に継続して住み続けられるメリットがあります。

しかし、長生きした場合は、融資限度額を使い切ってしまうリスクがあります。また土地や建物の価値が想定よりも下落した場合は、融資限度額が見直される恐れもあります。

まとめ

現在の家に住みながら売却することは可能です。しかし、この記事でお伝えしたようにメリット・デメリットや注意すべき点があります。住みながらの売却と空き家での売却のどちらが向いているのか、リースバックが良いのかなどを検討し、ご自身にあった売却方法を選びましょう。

住み替えを検討する場合は、正しく資産価値を知り、事前に資金計画を立てることが重要です。長谷工の仲介では、無料査定を受け付けています。まずは無料査定からご相談ください。
また長谷工の仲介はマンションの売却実績が豊富で、引き渡し後のサポートやサービスも充実しています。住み替えに関するご相談は「売却何でも相談」より承ります。お気軽にご利用ください。

※本記事の内容は2025年10月16日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。