住み替えでは、「今の家を売る」と「新しい家を買う」の2つを同時に行わなければいけません。その為、住み替え前や住み替え後に失敗したと感じる方もいるようです。
では、住み替えをする際にはどのような失敗があるのでしょうか。
この記事では、住み替えでよくある失敗事例とその対策を分かりやすく解説します。

住み替えでよくある失敗事例

住み替えは、「今の家を売る」「新しい家を買う」という大きな取引を同時に進める必要があります。1つずつでも複雑ですが2つを一緒にするとなると、必要な手順も増えより複雑になり、全てを理想通りに進められない可能性も高くなってしまいます。

その為、住み替えでは後悔してしまうケースも珍しくありません。
高額な取引の住み替えで失敗してしまうと、大きな損失やその後の生活にも関わってくることもあるので、失敗はできるだけ避けたいものです。
その為には、住み替えの際にどのような失敗があるのか、事前に理解しておく必要があります。

ここでは、住み替えでよくある失敗例を「住み替え前」と「住み替え後」に分けて解説していきます。

住み替え前の失敗

まずは、住み替え前によくある失敗について見ていきましょう。
よくある失敗事例としては、次の5つが挙げられます。

• 相場価格に合わない売却価格を設定してしまった
• 住み替えローンを組むことができなかった
• 新居が決まらずに仮住まいが必要になった
• 急に買主様から購入キャンセルの申し出を受けた
• 新居購入を急ぐあまり割高な物件を購入してしまった

相場価格に合わない売却価格を設定してしまった

家の売却額が相場よりも高額の場合、なかなか買い手が付かなくなる恐れがあります。
愛着のある家の売却ともなると、高値を付けたくなるものです。
また、引っ越し費用などを踏まえて少しでも高く売りたいという気持ちもあるでしょう。

しかし、相場よりも高値を設定すると買い手が付きにくくなり、思うように売却が進まなくなります。売却が進まないことで値下げせざるを得なくなり、結局安値での売却になってしまう場合もあるでしょう。

反対に、相場よりも極端に低い価格を設定してしまうという失敗もあります。
相場よりも安値の場合、売却できる可能性は高くなりますが、売却できても手元に残る資金もその分減ってしまいます。
住み替えは、売却額をもとに次の家の資金計画を立てる為、売却で得られる資金が予定よりも少ないことで、資金計画が大きく崩れてしまう恐れがあるので注意しましょう。

住み替えローンを組むことができなかった

住み替えローンとは、「新しい家のローン」に「今の家のローン残債」を上乗せして借入れできるローンです。今の家のローンを売却額や自己資金だけでは完済できない場合に利用します。

家を売却する際に、今の家にローンが残っている場合はローンの完済が必要です。
一般的には売却額で完済しますが、売却額だけでは完済できないケースも珍しくありません。その場合、自己資金で対応するか、対応できなければ売却できない恐れもあるのです。
しかし、住み替えローンを利用することで、ローン残債を完済できる為問題なく住み替えできるというメリットがあります。

ただし、住み替えローンは必ずしも利用できるわけではありません。
新しい家の価値以上のローンを組むことになるので、厳しい審査をクリアする必要があります。
住み替えローンの利用を前提として住み替えを進めてしまっている場合は、ローン審査に通らないことで住み替えできなくなってしまう為注意が必要です。
住み替えローンについては、以下の記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

住み替えローンの利用はあり？メリットや金利・審査面から注意点を解説

新居が決まらず仮住まいが必要となった

売却と新居への引っ越しのタイミングが合わず、仮住まいが必要になるケースも考えられます。
家の住み替えは「売り先行」と「買い先行」の2種類の方法があり、売却してから新居を購入する売り先行の場合、売却が決まっても新居がなかなか決まらなければ、決まるまでの間は仮住まいが必要になります。
その為、自宅の売却と並行して計画的に新居探しも進めましょう。

急に買主様から購入キャンセルの申し出を受けた

売買契約を進めているなかで、急遽買主様からキャンセルを申し出られるとまた一から買主様探しが必要になります。
売買契約後の購入キャンセルについて、買主様側は一定期間内であれば手付金を放棄することでキャンセルが可能です。また、買主様がローン審査に落ちた場合、ローン特約を設けていれば無条件での解除ができます。
買主様都合でキャンセルされると、それまでの時間が全て無駄になってしまうので、買主様との交渉は慎重に行いましょう。

新居購入を急ぐあまり割高な物件を購入してしまった

今の家の売却が決まっている、転勤などで住み替えないといけない時期が決まっている場合、新居の購入も急いで行う必要があります。新居選びの時間をじっくり設けることができない為、実際には割高な物件を購入してしまったという失敗も多くあります。

また、購入を急いでいることが売主様に伝わることで、値下げ交渉も難しくなります。
予定よりも新居の費用がかかってしまうと、売却額だけでは不足してしまい資金計画が崩れてしまう恐れもあるでしょう。

住み替え後の失敗

新居を購入し無事に新生活をスタートしたものの、スタート後に後悔してしまうケースも珍しくありません。
住み替え後の失敗によくある理由として、次の3つが挙げられます。

• ダブルローンとなり月々の返済が重くなった
• 新居の立地条件がイメージと違っていた
• 新居になって固定資産税が前よりも高額になった

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ダブルローンとなり月々の負担が重くなった

ダブルローンとは、今の家のローンと新居のローンを重複して支払うことです。
新居の購入が先行し、今の家が売却できてない場合、売却できるまでの期間でダブルローンに陥る可能性があります。

ダブルローンの期間が長くなれば、生活の大きな負担となってしまいます。
また、少しでも早く売却したいと焦るあまり、安値での売却となってしまいローンが完済できない事態にも発展しかねないので注意しましょう。

新居の立地状況がイメージと違っていた

新居選びの時間を十分にとることができなかったり、下調べが不十分であった為に実際に住んでみるとイメージと違っていたりというケースも珍しくありません。

例えば、

• 思っていたより交通量が多かった
• 最寄り駅から家までに坂道が多い
• 時間帯によって日当たりが悪い
• 夕方や夜間は真っ暗になる
• 騒音がする

など、イメージしていた立地条件と異なり住み替えを後悔してしまうといったことがあります。また、売却額が予定よりも低くなることで新居の条件を予定よりも大きく妥協せざるを得ない場合もあるでしょう。

新居になって固定資産税が前よりも高額になった

固定資産税は、建物と土地の固定資産税評価額に応じて課税される税金です。その為、公示価格の高い土地への転居や家の面積が広くなる・構造がグレードアップするなどで評価額が上がり、固定遺産税も高額になる恐れがあります。

例えば、売却額が予想より多く、資金に余裕があることで今の家よりもより好立地の物件に引っ越した場合、固定資産税が今よりも高額になるといったケースが考えられます。

また、固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課せられます。
年の途中の売却の場合は、所有期間に応じて買主様と按分することが一般的です。
しかし、売却が遅くなり新居の所有期間が重なれば、新居と今の家との2つの固定資産税の納税が必要になります。

固定資産税は、不動産によっては年間10万円を超えることも珍しくなく、毎年課税される為、固定資産税の負担が増えることで、生活費にも大きな影響が出る恐れがあるので注意しましょう。
不動産にかかる固定資産税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却した時の固定資産税はどうすればいい？清算方法や注意点を解説

住み替えで失敗しない為の対策

住み替えで失敗しない為の対策として、次の5つを解説します。

• 相場価格を把握しておく
• 住み替える目的を明確にする
• 資金計画に合った住み替えスケジュールを組む
• 売り先行か買い先行か検討する
• 税制控除を活用して税負担を減らす

それぞれ詳しく見ていきましょう。

相場価格を把握しておく

住み替えは、今の家がいくらで売れるかが重要なポイントになります。
今の家の売却額で、ローンの完済や新居の資金計画を立てる必要があるので、できるだけ正確に売却額を予測しておきたいところです。

その為には、家の売却額の相場を把握することが大切です。相場を理解しておけば、相場よりも高値で設定してしまい売却が進まないといった事態や安値で売却してしまうことも避けられるでしょう。

相場を把握するには、次のような方法があります。

• 公示地価を調べる
• 近隣の取引事例を確認する
• 不動産会社に査定に出す

国土交通省のサイトでは、地価や近隣の取引相場を調べられます。
不動産会社のサイトやポータルサイトで類似物件の取引額を調べるのも良いでしょう。
より自分の物件に合った査定額を把握したいなら、査定に出すのもお勧めです。
簡易査定なら、簡単におおよその売却額の目安を立てることができます。

また、ローン残債を正確に把握しておくことも大切です。
売却予定額によっては、ローン残債を完済できない場合もあります。
ローン残債が分かっていれば、ローン完済に必要な金額が分かり、値引きする場合でもどこまでなら許容できるかの目安も立てやすくなるでしょう。
相場の把握方法については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

【2023年】マンション売却の相場を知るには？調査の仕方や確認すべきポイントについて

住み替える目的を明確にする

住み替えの目的によってスケジュールなどが変わってきます。
転勤にともなう住み替えなど住み替え期日が決まっている場合では、新居の購入を急ぐ必要があるでしょう。
より良い環境を求めての住み替えであれば、急いで売却する必要なく新居選びに重点を置くことが可能です。

国土交通省の調査によると、住み替えの目的として最も多いのは「通勤・通学の利便」、次いで「広さや部屋数」「世帯からの独立」となっています。他にも、子育てのしやすさや高齢期の過ごしやすさ・居住費の軽減の為などの目的もあります。
住み替えの目的は人それぞれです。何を目的にして住み替えるのかを、まずは明確にして住み替えを進めることが大切です。

参考：国土交通省住宅局「平成30年　住生活総合調査結果」

資金計画に合った住み替えスケジュールを組む

住み替えのスケジュールは資金計画に合わせて組むことが大切です。
住み替えでは、一般的には今の家を売却しその資金で次の家を購入する「売り先行」が多いですが、売り先行の場合は、売却額の目安が立った時点で予算を立てて次の新居を探していくことになります。
その為、予算内の物件を探しつつローン審査を進めていき、今の家の引き渡し後に新居での生活がスタートできるようなスケジュールを組む必要があります。

また、一般的に物件の売却には不動産会社と契約してから3ヵ月～半年程はかかるものです。売却したい時期が決まっている場合は、売却に必要な期間も考慮したうえで逆算してスケジュールを立てていくようにしましょう。

売り先行か買い先行かを検討する

先述したように、住み替えの方法には「売り先行」「買い先行」の2種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

売り先行は、売ってから新居を購入できるので資金計画が立てやすいというメリットがあります。
ただし、新居選びの時間が短くなり新居が見つからなければ仮住まいも必要になるので注意しましょう。
一方、買い先行なら新居選びに時間をかけられ、納得のいく家を選びやすくなります。
しかし、新居購入を自己資金で捻出する必要があり、今の家が売却できるまでの期間はダブルローンになりやすいなど、資金が十分になければ難しい方法です。

それぞれのメリット・デメリット、資金計画をもとに、どちらの方法で進めていくのかを検討するようにしましょう。
住み替え方法については、以下の記事でも解説しているので参考にしてみてください。

マンションを売却して住み替える方法とは？流れや費用、利用できる特例を紹介

税金控除を活用して税金負担を減らす

今の家を売却した場合、売却で利益が出ると利益（譲渡所得）に対して税金が課せられます。売却利益に対して約20～40％と高い税率で課せられるので、金額によっては100万円を超える納税が必要になるのです。
納税額が高くなると新居に割ける予算も減少してしまうので、注意しましょう。

ただし、マイホームの売却であれば、特例を適用することで税負担を大きく抑えることが可能です。マイホームの売却で利用できる特例には、次のようなものがあります。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 特定の居住用財産の買換えの特例
• マイホームを売った時の軽減税率の特例

ただし、特例によって併用できるものとできないものがあります。どの特例を適用したほうが良いのか、しっかりとシミュレーションしたうえで決めることが必要です。
また、特例の適用は確定申告が必要なので、申告忘れがないように準備を進めるようにしましょう。
以下では、それぞれの特例について詳しく解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームの売却で利用できる特例として代表的なものが「3,000万円特別控除」です。
この特例では、売却益から最大3,000万円を控除できます。

例えば、売却の利益が4,000万円であった場合、この特例を適用することで、4,000万円－3,000万円＝1,000万円が課税対象となり、大きな節税が見込まれるのです。
仮に、売却利益が3,000万円以下であれば税金は発生しなくなります。

3,000万円特別控除は、後述する「10年超所有軽税率の特例」との併用が可能です。
併用することで、より大きな節税が期待できるので売却時の所有期間も意識してみると良いでしょう。
こちらの記事ではこの特例についてより詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

特定の居住用財産の買換えの特例

特定の居住用財産の買換えの特例とは、今の家の売却と同時に新しいマイホームの購入をする場合に適用できる特例です。
この特例では、今の家の売却で課税される譲渡所得税を、将来新しいマイホームを売却して課税されるときに繰り延べできます。

仮に、住み替えにともない今の家の売却で4,000万円の利益があった場合を見ていきましょう。
本来であれば、売却の翌年に4,000万円に対して課税されます。
しかし、この特例を適用することで、将来新しく購入した家を売却する時まで先送りできる為、この年は税金が発生しないのです。
ただし、この特例は免除ではなくただの先送りである点に注意しなければなりません。
もし、将来の売却で3,000万円の利益が出ると、先送りした4,000万円を上乗せした額の納税が必要になり、税額も高額になる恐れがあるのです。

またこの特例は、3,000万円特別控除とは併用できません。
どちらの特例を適用したほうがお得意になるかを、将来の売却計画まで含めてシミュレーションして決めることが大切です。

本特例については、こちらの記事で解説していますのでご覧ください。

買い替え特例とは？適用要件や計算方法、注意点について解説

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、かかる税率を軽減できる特例です。
この特例を適用することで、税率が以下のようになります。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

本来、所有期間が5年を超えるマイホームを売却した場合、長期譲渡所得の税率20.315％が課税されます。
しかし、この特例を適用することで売却利益が6,000万円以下の部分は税率を14.21％に大きく軽減できるのです。
この特例は、3,000万円特別控除とも併用できるので大きな節税効果が見込めるでしょう。
この特例については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

各税金控除の適用条件は複雑ですので、利用を検討する際は必ず税理士に相談しましょう。
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住み替え時の不動産会社の選び方

住み替えの成功は、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。
特に売却は、今後の資金計画やスケジュールに関わってくるので重要になります。
スケジュールを大きく崩さないように早く売却でき、かつできるだけ理想的な価格で売れる不動産会社を選ぶことで住み替えも成功しやすくなるでしょう。

不動産会社を選ぶ際のポイントとして、次のような点をチェックするのがお勧めです。

• 不動産会社の実績や取り扱い
• 評判や口コミ
• 査定額とその根拠
• リスクなども説明してくれるか
• アフターサポートはあるか
• 担当者の人柄や相性
• レスポンスの早さ

査定額の高い不動産会社を選びたくなりますが、ただ高いという理由で選ぶのではなく、査定額の根拠やリスクなどもきちんと説明してくれたうえで、高い査定額を提示してくれる会社を選ぶようにしましょう。

また、アフターサポートの内容は不動産会社によって大きく差があります。
売却や購入後も充実したサポートを提供しているかどうかを見極めることが大切です。

一般的には、住み替えの売却と購入を同じ不動産会社を利用する方が多いものです。
住宅ローンや住み替えローンが関わる場合は、金融機関でも同じ不動産会社での売却・購入の仲介を求めるケースも珍しくありません。
住み替えの場合は、購入と売却を同時に進めるので、同じ不動産会社を選ぶことで調整もしやすく、一貫でサポートしてもらえる安心感もあります。

長谷工の仲介アフターサポートでは、業界初の10年保証や設備保証延長・24時間駆けつけサービスなど取引後も充実したサポートを受けられ、快適な新生活をスタートできるでしょう。詳しくはこちらのページをご覧ください。

仲介アフターサポート

まとめ

住み替えは売却・新居選びの資金やスケジュールが限られてくることで、失敗してしまう事例が多くあります。
住み替えを成功させるには、この記事で紹介したような失敗しない為の対処法を把握しておくことが大切です。また、不動産会社を選ぶ際も査定価格だけでなく、各種サービスが充実しているかも確認しておくことで、次の新居選びや引っ越しもしやすくなるでしょう。

住み替えを検討しているなら、まずは不動産査定を受けることからスタートするのがお勧めです。
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※本記事の内容は2023年8月23日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。