事故物件は市場価格よりも安値での売却になり、嫌悪感を抱く方も少なくない為、売却も難航しやすいものです。
とはいえ、事故物件だからといって売れないわけではありません。そもそも、人の死があった物件の全てが事故物件に該当するわけでもないのです。

この記事では、事故物件に該当するケースや売却方法・売却のコツを分かりやすく解説します。事故物件の売却について理解を深め、成約を目指しましょう。

事故物件とは

事故物件とは、広義では「事故や事件で人の死があった物件を含めた欠陥や欠点のある瑕疵物件」のことです。ただし、不動産の売買では一般的に「心理的瑕疵の告知義務がある物件」を事故物件と呼びます。

そもそも瑕疵とは、本来あるべき機能や性質、状態を欠いている状態です。不動産の場合は土地や建物にある何らかの不具合や欠陥を指します。また、瑕疵はその要因によって心理的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵の3種類に分かれます。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、構造上の問題はなくても住むことに抵抗感や嫌悪感を抱く瑕疵のことです。例えば、殺人や自殺があった物件、自然死でも長期間放置され特殊清掃が必要になった物件などが挙げられます。

また、物件自体に問題がなくても、周囲に墓地や火葬場、暴力団関係施設などの嫌悪施設がある環境的瑕疵も心理的瑕疵に含まれるケースがあります。

心理的瑕疵については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

心理的瑕疵とは？該当する例や告知義務の有無について解説

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、土地や建物の物理的な不具合や欠陥がある瑕疵です。
例えば、土地の場合は地中埋設物や土壌汚染、地盤沈下、建物ではシロアリ被害や雨漏り、傾きなどが該当します。

ただし、日常生活での傷や摩耗などは物理的瑕疵には該当しません。また、築年数が古く経年劣化による建物の機能低下が明らかな場合は、瑕疵に該当しないケースもあります。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、法律や条例による制限、権利関係の不備などで活用に制限のかかる瑕疵です。主に、建築基準法、都市計画法、消防法の3つが関係してきます。

具体的には、建築基準法に違反していて増改築できない、接道義務を満たせず再建築不可といったケースです。
また、建築時は当時の基準を満たしていても法改正により現行の基準に違反してしまう既存不適格物件というケースもあります。

例えば、再建築不可物件では、今建っている建物を解体すると新築できません。このように、活用に制限がかかることから売却にも大きな影響が出る点は覚えておきましょう。

再建築不可物件については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

事故物件における告知義務とは

告知義務とは、買主様や借主様に瑕疵について真実を伝える義務です。心理的瑕疵のある物件（事故物件）も瑕疵の内容を告知する義務があります。
しかし、心理的瑕疵である人の死の影響は、人によって受け取り方が異なります。同じ死因でも、気にする方もいればそこまで気にならない方もいるでしょう。

以前は、心理的瑕疵の告知義務の基準や期限が明確ではなく、トラブルになるケースも珍しくありませんでした。そこで、国土交通省では心理的瑕疵の告知を巡ってのトラブルを未然に防ぐ観点から、2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を制定し、その基準を明確にしました。

以下では、ガイドラインをもとに事故物件に該当しない物件・該当する物件を詳しく見ていきましょう。

参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

事故物件に該当しないものと該当するもの

人の死があった物件が全て事故物件ではありません。死因や状況によって告知義務に該当するものと該当しないものに分かれます。

該当しないもの

国土交通省のガイドラインでは、以下のような事案は告知する必要はないと定めています。

老衰や病死といった自然死、階段からの転落や入浴中の事故・誤嚥など日常生活のなかで発生する不慮の事故での死亡は告知の必要はないとしています。
ただし、上記のような原因での死亡であっても、長期間遺体が放置され特殊清掃などが必要な状況になった場合は告知の必要があるので注意しましょう。

また、告知が必要な事案の発生から3年が経過した場合、賃貸物件であれば告知の必要はないとされています。
隣接する住戸や使用しない共用部分で人が亡くなった場合も告知の必要はありません。

該当するもの

国土交通省のガイドラインでは、「告知が不要な事案」に当てはまらないものは告知する必要があるとされています。
また、「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる」場合は原則告知をする必要があります。

ガイドラインの内容を踏まえると、以下のような事案が読み取れます。

他殺や自殺などがあった物件は告知の必要があります。自然死や日常の不慮の事故であっても、遺体が長期間放置され特殊清掃などが必要になった場合は告知の必要があります。

また、買主様から問われた場合は告知の義務のない事例であっても告知する必要があるので注意しましょう。
告知期間も賃貸物件であれば事例発生からおおむね3年間の期限がありますが、売買物件の場合は経過の期間によらず告知が必要です。

ただし物件の事情によっても様々ですので、告知するか否かについては不動産会社に相談しましょう。

告知の方法

一般的には、売買契約時の重要事項説明の際に事故物件であることを告知します。
しかし、買主様側に売買契約時に事故物件であることを伝えると、契約に支障が出たりトラブルに発展したりする恐れがあります。
買主様への告知はできるだけ早いタイミングで告知するようにしましょう。

また、告知は口頭だけでなく、契約書や重要事項説明書にも記載しておくことが大切です。口頭だけでは後々「言った」「言わない」に発展しトラブルになりかねません。
きちんと書面にしておくことでトラブルを避けやすくなるでしょう。

告知義務の範囲

告知すべき範囲は以下の通りです。

一方、故人と遺族のプライバシーや生活に配慮し、故人の氏名や年齢、具体的な死の態様、発見状態などは告げる必要はないとされています。

告知義務違反のリスク

告知義務に違反すると、契約不適合責任を問われるリスクがあります。

契約不適合責任とは、契約とは異なる目的物を引き渡した際に売主様に問われる責任です。責任が問われた場合、売主様は修補の請求（追完請求）や代金減額請求、損害賠償請求、契約解除されるリスクがあります。

物理瑕疵であれば補修で解決できますが、心理的瑕疵は補修での解消ができません。その為、代金減額請求や契約解除と合わせて損害賠償請求されるリスクが高い点に注意しましょう。

契約不適合責任については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

事故物件の売却価格相場

事故物件は買主様から避けられやすい物件であることから、相場よりも安値での売却になるのが一般的です。

ただし、事故物件へのとらえ方は人それぞれです。
同じ事件に対しても「それくらいなら大丈夫」ととらえる方もいれば「ちょっとした事故でもできれば避けたい」という方もいます。
また、時間の経過によっても感じ方が異なってきます。

その為、事故物件を売り出す場合は時期や反応を見ながら売り出し価格を適宜変更していくことが大切です。
事故物件は自殺や他殺など状況によって価格が大きく異なるので、売却を検討しているならまずは不動産会社に相談することをお勧めします。

事故物件を売却する方法

事故物件を売却する方法としては、仲介と買取の2つの方法があります。

仲介で売却する

仲介での売却とは、不動産会社に買主様を見つけてもらう一般的な売却方法です。
事故物件であっても、一般的な売却方法で売却することは可能です。売却する流れも基本的には一般的な売却方法と変わりません。

大まかな売却の流れは次の通りです。

事故物件の場合は、前述した通り市場価格よりも安値での売却になることも多く、不動産会社によっては事故物件の取り扱いを断るケースもあります。
事故物件を仲介で売却する場合は、告知義務や買主様探しなどハードルが高くなるので、事故物件の取り扱いに慣れている不動産会社を選ぶことをお勧めします。

仲介での売却の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

一戸建て売却の基礎知識！売却までの流れや費用、成功させる為のポイントをご紹介

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不動産会社に直接買い取ってもらう

仲介以外の売却方法として、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう買取という方法もあります。
仲介では不動産会社はあくまで間に入るだけで買主様は第三者になるのに対し、買取では不動産会社が買主になります。

買取のメリット、デメリットは以下です。

通常の仲介の売却では3～6ヵ月ほど時間がかかります。一方、買取であれば、不動産会社との条件に合意できればすぐに売却できる為、1週間〜1ヵ月程度の短期間での売却が可能です。

また、買取は不動産会社への売却となる為、契約不適合責任が免責になるケースが一般的です。ただし、免責になるかは契約によって異なるので、契約前にしっかり確認するようにしましょう。

デメリットとしては、売却価格の安さが挙げられます。
買取では買い取った不動産を不動産会社が再販することを目的としている為、再販で利益を得られるように価格を設定します。一般的には、市場価格の7割程度となり、事故物件の場合はそれよりも低くなると考えて良いでしょう。

しかし、不動産会社から査定価格を提示されても相場が分からない方も多いでしょう。
特に事故物件に関してはその判断が難しくなります。買取では、極端に安い価格で買い取ろうとする業者もいる為、複数の業者から見積もりを取り比較検討することが大切です。

長谷工の仲介では、仲介だけでなく買取にも対応しています。お客様や不動産の状況に合わせて柔軟なプランのご提案が可能です。不動産の売却を検討している方は、無料査定をぜひご活用ください。

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買取については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

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事故物件を売却するコツ

では、事故物件をスムーズに売却するにはどうすれば良いのでしょうか。ここでは、事故物件を売却するコツをご紹介します。

値引きして売る

値引きにより物件に対する抵抗感を減らし、買主様や借主様が見つかる可能性があります。
どれくらい値引きするかは物件によっても異なりますが、自然死で10〜20％、自殺で20〜30％、他殺で40〜50％が目安です。例えば、3,000万円が市場価格の物件が自殺で事故物件になった場合は、2,400万円から2,100万円程度で売却を検討すると良いでしょう。

ただし、心理的瑕疵は人によって受け止め方が大きく異なり、値引きの適性額も異なります。上記はあくまで目安として、実際の値引き額は不動産会社と相談しながら検討することをお勧めします。

修繕や清掃を行っておく

事件や事故の内容や状況にもよりますが、修繕や清掃は必須と考えて良いでしょう。
床や壁に汚れが残っている状態では、購入希望者が現れる可能性は低くなります
見た目だけでなく、部屋に染み付いた臭いや雰囲気にも注意が必要です。

事故物件は、心理的な抵抗感だけでなく衛生面への不安から買主様に敬遠される場合もあります。
事件や事故のあった部屋を綺麗に清掃しておくことで、マイナスイメージを和らげる効果が期待できます。

自身での清掃やハウスクリーニングでは対応できない場合は、特殊清掃が必要になります。
特殊清掃とは、通常のハウスクリーニングでは落としきれない汚れや臭いの清掃のことです。室内の状況によっては、リフォームするのも良いでしょう。

ハウスクリーニングやリフォームの費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションのハウスクリーニングの相場は？売却時に実施するメリットやポイントを解説

マンションリフォームの費用相場は？費用を抑えるポイントや実施する際の注意点を解説

長谷工の仲介では、優待価格でハウスクリーニングをご案内しています。場所ごとのクリーニングだけでなくパック形式にも対応しているので、ぜひご利用ください。

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供養やお祓いを済ませる

供養やお祓いを済ませることで、買主様や借主様の嫌悪感や抵抗感も和らぎやすくなり、売却につながりやすくなります。
また、お祓いしておくことで、売主様への信頼感が出る点も売却にプラスとなるでしょう。

供養やお祓いは、近隣の神社やお寺に依頼するのが一般的です。依頼時にはお祓いの料金が数万円ほど発生しますが、死因や建物の規模、地域などによって相場が異なります。事前に依頼先に確認しておくようにしましょう。

不動産会社が取り扱い可能かどうかを確認しておく

事故物件の場合、全ての不動産会社が取り扱ってくれるわけではありません。
不動産会社によっては条件を設けている場合もあり、そもそも取り扱ってもらえないケースもあります。まずは取り扱い可能かどうか確認しましょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約で依頼する

仲介で不動産を売却する場合、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
主な違いは以下です。

事故物件の売却にお勧めなのは、専任媒介契約または専属専任媒介契約です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、1社の不動産会社に売却活動を一任する為、担当者が責任を持って売却に取り組みやすくなります。

販売戦略や広告活動を集中的に行ってもらえる為、売却までの流れがスムーズになりやすい点もメリットです。売りにくいとされる事故物件でも、より計画的に売却を進められるでしょう。

媒介契約の種類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？3種類の違いやメリット、後悔しない為の選び方をご紹介

場合によっては期間をおいて売却する

事件や事故の発生直後は、マイナスな印象が強く売却しにくいものです。
一定期間空けることで、事件や事故が風化し買主様の嫌悪感が緩和されることで売却しやすくなる可能性があります。

また、事件や事故の直後は売主様の精神的な疲労も強く、正常な判断ができない場合もあるでしょう。ただし、どのくらい期間を空ければ良いのかは事件の内容によって異なる為、注意が必要です。

更地にして再利用する

建物での売却を諦めて更地にしてしまう方法もあります。
更地にしてしまうことで、イメージ改善につながり売却しやすくなるケースもあります。特に、人気エリアや立地条件が良い場合は、更地のほうが売れやすくなります。

土地として売却する場合は、心理的瑕疵以外の地中埋設物や土壌汚染などの土地の問題を整備しておくことで売れやすくなります。ただし、境界線が未確定なままでは買主から敬遠されることが多いため、事前に確定しておくことが重要です。

また、更地にして駐車場など別の用途で活用する方法もあります。
賃料収入を得ながら一定期間を過ごせば、土地の印象が改善され、売却しやすくなるケースも見られます。

ただし、以下の点には注意が必要です。

こうした注意点を踏まえて、更地にするかどうか不動産会社に相談したうえで判断することをお勧めします。

土地を売却するコツや家の解体費相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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事故物件の売却に関するよくある質問

最後に、事故物件の売却に関するよくある質問を見ていきましょう。

事故物件を早く売却する方法はありますか？

事故物件を早く確実に売却したいなら買取がお勧めです。
仲介で売却する場合は、相場よりも安値を付けることで売却しやすくなるでしょう。
しかし、あまりに値引きしてしまうと住宅ローンを完済できなくなるなどのリスクもあります。

ただし、住宅ローン契約者がすでに亡くなっており、契約者が団体信用生命保険（団信）に加入している場合は、生命保険会社が住宅ローンの残債を金融機関に支払うことになる為、保険への加入有無を確認しておきましょう。

いずれにせよ、売却にあたり、まずは住宅ローンの残債を確認し、どこまで値引きできるのかを明確にしておくことが大切です。
また、すぐに手放したいのか、ある程度時期を待ってでも高値で売却したいのかによっても売却方法は異なります。
売却時期も明確にしておくと、適切な方法を選びやすくなるでしょう。

事故物件であることを隠して売却したらバレますか？

基本的にバレると考えておきましょう。
仮に引き渡しまで隠し通せても、近隣住民との付き合いや噂、インターネット検索などでいずれ事故物件である事実が耳に入るものです。

事故物件を隠して売却すると、契約不適合責任を問われ損害賠償請求や契約解除の恐れがあります。事故物件であることを隠して売却するのはリスクが高い為、正直に事実を伝えることが大切です。

事故物件に一度住めば告知義務がなくなりますか？

誰かが一度事故物件に住んだとしても、告知義務がなくなることはありません。

前述した通り、賃貸の事故物件では原則3年告知義務があり、期限内の居住回数に定めはありません。その為、期限内の事案については必ず告知するようにしましょう。また、売買の告知義務は無期限の為、必ず告知が必要です。

事故物件の告知義務の判断は難しい為、不安に思う場合は正直に不動産会社や弁護士などに事実を伝え、アドバイスをもらうことをお勧めします。

まとめ

人の死があった物件でも、状況によって事故物件に該当する物件と該当しない物件に分かれます。

告知義務があるにもかかわらず、告知せずに売却すると契約不適合責任を問われ賠償請求などを受ける恐れがあるので注意しましょう。
また、事故物件であることが知られると買主様に敬遠され、売却がスムーズに進まないこともあります。その為、必要に応じて価格調整を行うとともに、事故物件など訳あり物件の売却に強い不動産会社に依頼することが大切です。

長谷工の仲介では、事故物件の売却についても相談を受け付けていますので、まずは無料相談をご利用ください（物件の状況によってはご対応が難しい場合もありますので、あらかじめご了承ください）。

※本記事の内容は2025年12月10日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。