これからマンションを売る予定の方は、マンションの価格の推移が気になるところだと思います。近年、中古マンション価格は上昇傾向にありますが、今後はどうなるのでしょうか。
この記事では、国土交通省の不動産価格指数のデータをもとに今後のマンション売却の動向について考察していきます。

そもそも不動産価格指数とは？

不動産価格指数とは、不動産価格の動向を指数化したものです。
2010年1月〜12月までの平均値を100として基準化したものであり、国土交通省が毎月公表しています。

指数の種類は住宅総合（全ての住宅用不動産）と住宅地、戸建住宅、マンションの4つです。
全国だけでなく、ブロック別（北海道、東北、関東、北陸、中部、近畿、中国、四国、九州・沖縄）、都市圏別（南関東、名古屋、京阪神）、都道府県別（東京都、愛知県、大阪府）でも公表しています。

実際の取引月から公表までの期間は約3ヵ月とされており、例えば4月に公表されるものは1月時点の不動産価格指数となります。
毎月公表される指標であることから、タイムリーな値動きを把握できる点が特徴です。

【地域別】マンション価格の推移

この章では、地域別に2013年3月〜2023年1月のマンション価格の推移について国土交通省のデータをもとに解説します。

データ参照元：国土交通省「令和５年地価公示」
データ参照元：国土交通省「不動産価格指数」

北海道地方

北海道では、マンション価格の上昇傾向が続いています。
住環境や利便性が良好な札幌市中央区およびその隣接区を中心に、マンション需要が堅調なことがその要因であると考えられます。

【札幌市の地価変動率について（％）】

※▲は下落

また、札幌市だけでなく、北広島市や江別市、恵庭市といった周辺市においても住宅需要が強まっています。
近年は北広島市で北海道ボールパーク F ビレッジ事業の再開発もあり、北広島市は不動産価格が上昇しています。

参考：北海道北広島市「駅西口周辺エリア活性化事業」

東北地方

東北地方では、マンション価格の緩やかな上昇傾向が見られます。
東北地方の中心部である仙台市では、幹線道路沿いの路線商業地域や駅周辺の利便性良好な
エリアでマンションの需要が高まっています。
仙台駅および東北大学周辺では再開発の動きもあり、生まれ変わる街への期待が高まっている状況です。

参考：仙台市「仙台市都市再開発方針」

北陸地方

北陸地方では、マンション価格が総じて上昇傾向にあります。
特に、金沢市では北陸新幹線の開通後、都心からのアクセスが改善したことで堅調な住宅需要の高まりがみられます。また、北陸新幹線の金沢駅から敦賀駅間の延伸が決定し（2023年度末開業予定）、敦賀駅から新大阪駅間の延伸計画も進んでいます。その為、北陸エリアの利便性向上にともない、住宅需要も後押しされるでしょう。

参考：JR西日本

関東地方

関東地方では、マンション価格が堅調に上昇しています。
首都圏を中心にマンション人気は高く、都心からのアクセスが良好である千葉県や埼玉県、神奈川県といった周辺部においても住宅需要が高まっていることから、関東地方全体の価格が引き上げられていると考えられます

実際、東京都のマンション価格を見ていくとマンション価格の上昇が継続していることが分かります。

長谷工アーベストが実施した「住みたい街（駅）ランキング2022」によると、千代田区や中央区、港区といった都心3区だけでなく、目黒区（恵比寿・自由が丘）や豊島区（池袋）、中野区（中野）といった都心周辺の利便性の高い地域でも、住宅需要が高いことも分かります。
参考：長谷工アーベスト「住みたい街（駅）ランキング2022」

東京都各区のマンション売却相場については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

東京都のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

また、首都圏で人気のある横浜市のマンション売却相場についても解説しています。詳細は以下の記事をご覧ください。

横浜市のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

中部地方

中部地方では、マンション価格が順調に上昇しています。
特に名古屋市では中心市街地でのマンション開発が活発となっており、マンション開発用地が少ないことから地価が高くマンション価格を押し上げています。また、刈谷市や安城市など地元企業の従業員からの住宅需要が強い周辺部の価格も上昇しています。
名古屋市のマンション売却相場については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

名古屋市のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

近畿地方

近畿地方のマンション価格は、堅調に上昇傾向が継続しています。
マンション需要は、特に大阪市や京都市、神戸市で高くなっています。
実際、大阪府のマンション価格について見てみると、上昇傾向が続いていることが分かります。

大阪市内では、近年大阪市周辺部からの都心回帰を促す為にタワーマンションの建設を進めています。その他、大阪市周辺部から人口が集まっており市内のマンション価格は堅調な伸びを示しています。
大阪府の各地域のマンション売却相場については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

大阪府のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

中国地方

中国地方では、総じてマンション価格は上昇傾向にあります。
中心都市である広島市では、大型商業施設周辺の生活利便性が高い南区などで住宅需要が高まっています。広島駅周辺においても、広島駅南口広場再整備事業による発展の期待感があり、中心部はさらにマンション価格が上がる可能性があります。

四国地方

四国地方のマンション価格は、一進一退を繰り返しながらも、長期的には上昇傾向にあるといえます。ただし、松山市や高松市といった中心部における住宅地価格はそれ程力強く上昇しているとはいえず、不安定な状況は続いています。

参考：国土交通省「令和５年地価公示の概要」

九州・沖縄地方

九州地方では、マンション価格が堅調に上昇しているといえます。
中心都市である福岡市では、天神ビッグバンと博多コネクティッドと呼ばれる2つの再開発が進捗しており、九州地方の地価上昇を牽引しています。
福岡市内のマンション販売は好調であり、かつ、マンション開発用地が少ないことも手伝ってマンション価格を引き上げています。

また、「福岡県住みたい街（駅）ランキング2022（長谷工アーベスト）」によると、天神や薬院といった、市営地下鉄空港線・西鉄天神大牟田線沿いを中心に利便性が良好なエリアで住宅需要が高いです。
また、令和5年3月27日から福岡市市営地下鉄七隈線が伸延され、天神南駅から博多駅まで乗り換えなしで移動できるようになりました。その為、周辺エリアでの住宅需要の高まりが考えられるでしょう。

参考：福岡市地下鉄「七隈線（天神南～博多）延伸」

福岡県の各地域のマンション売却相場については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

福岡県のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

【築年数別】マンション価格の推移

マンション価格は、築年数が経過すると下落する傾向にあります。
理由としては、土地価格と建物価格の合計で構成されているマンション価格のうち、建物価格が築年数経過により下落するからです。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

ただし、ここ数年の傾向として土地価格が上昇していることから、都市部では中古マンションであっても新築時より価格が高くなっているというケースもあります。その為、相場価格は参考程度として考えておくと良いでしょう。

マンション価格の変動要因

ここからは、マンション価格の変動要因を7つ解説します。

金融機関による住宅ローンの金利見直し

金融機関の金利見直しによってマンション価格が変動する可能性があります。
近年は日銀が低金利政策を継続していることから、住宅ローンの金利が総じて低い傾向があります。金利が低いと住宅ローンの返済が減る為、多くの金額を借りやすくなることからマンション価格が上がる要因となっています。

新築マンションの供給数

マンションの価格変動の要因として、新築マンションの供給数の変動が挙げられます。
国土交通省の調査によると、2022年末時点での新築マンションの供給数は約9.4万戸と、15年前の約22.6万戸と比較すると減少傾向にあります。
こうした供給数の減少にともない、獲得競争が生じることでマンションの価格が高くなる可能性があります。

参考：国土交通省「分譲マンションストック戸数（2022年末現在／2023年8月10日更新）」

住宅ローン控除制度の改正

住宅ローン控除については、2023年度は若干不利な改正がありました。
従来、控除額は年末残高に1.0％の料率を乗じて計算できましたが、料率が0.7％に変更されました。
所得税から控除できる金額が減少し、住宅ローンを組むことによる節税効果が低くなったことにより、マンションの購入を躊躇する買主様が増える可能性があります。

ただし、2023年6月時点において、住宅ローン控除の改正の悪影響は特に表れていません。詳しい改正の内容については国土交通省のページをご覧ください。

国土交通省「住宅ローン減税」

共働き世帯の増加

厚生労働省によると共働き世帯は年々増加しており、2020年の共働き世帯は1,240万世帯、男性雇用者と無業の妻から成る世帯は571世帯となっています。こうした、共働き世帯の増加によって夫婦の収入を合算して多額のローンを組む方も増えています。
多くの金額を借りられるようになれば、立地条件が良い物件や住環境の整った都心部の物件を購入できる世帯の割合が増加します。

このように、人気エリアに人が集まれば需要過多となりマンションの価格は高くなるでしょう。

データ引用：厚生労働省「令和3年版厚生労働白書－新型コロナウイルス感染症と社会保障（図表1-1-3　共働き等世帯数の年次推移）」

インフレによる建築費用の高騰

インフレによる建築費用の高騰もマンション価格に影響します。
建築費用が高くなると新築マンション価格が高くなり、比較的手に入れやすい中古マンションの購入を検討しはじめます。
中古マンション市場に多くの方が集まると中古マンションの需要が高まることから、新築マンションだけでなく中古マンションの売却価格も高くなります。

新型コロナウイルスの感染拡大

新型コロナウイルスに関しては、2020年の第1回緊急事態宣言が発令されたときに不動産マーケットに影響が出た時期がありました。
しかしながら、2023年時点では新型コロナウイルスの影響はほとんど見られず、マンション市場は回復傾向を示している状況です。

生産緑地の2022年問題

この記事の執筆時点は2023年6月である為、すでに2022年は終了しておりますが、結果として2022年問題は特に生じませんでした。

2022年問題とは法律の不備の問題であり、法律も改正されて問題は解消されています。
具体的には、練馬区や世田谷区といった都市部にある農地の税制優遇措置の期限が2022年に切れる予定であった為、都市部の農地が大量に売りに出されて地価が暴落するのではないかと懸念されたというものです。
ただし、税制優遇措置は延長できるように法改正が行われた為、基本的には懸念されていた問題は今後も生じないものと考えられています。

今後のマンション売却はどうなる？

近年のマンション価格の高騰は、日銀の低金利政策に主たる要因があるとされます。
日銀は、2023年4月27日と28日に開かれた金融政策決定会合においても低金利政策を持続することを決定し、公表しています。日銀は、海外経済や金融市場をめぐる不確実性が高い為、今の大規模な金融緩和を続けるべきと判断したようです。したがって、今後も低金利環境は継続する見込みとなっています。

将来のことは誰にも断言はできないものの、日銀の意向などを踏まえると今後もマンションは売りどきであると予想できます。

これからマンション売却を検討しているという方は、売却の流れや注意点について下記の記事を参考に確認しておきましょう。

マンション売却の流れは？注意点やかかる税金・費用、失敗事例についても紹介

マンションを理想的な価格で売る為のコツ

ここでは、マンションを理想的な価格で売る為のコツについて解説します。

査定を受けて適正価格を知る

マンションを理想的な価格で売るには、まずは査定を受けて適正価格を知ることがコツです。
査定を依頼する際は、顧客満足度の高さや不動産会社のサービス内容をよく調べてから依頼することが適切といえます。
また自宅に瑕疵（傷・不具合）がある場合、状態によっては査定価格に影響する恐れがある為、査定時に不動産会社の担当者に忘れずに申告しておきましょう。
マンションの売却査定については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

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築年数別の売却ポイントを把握する

築年数別の売却ポイントを把握して売ることもコツです。
例えば、築10年以内の物件なら大きな修繕は必要ないかもしれませんが、築40年超の物件ならリフォームやハウスクリーニングが必要かもしれません。

実績豊富な不動産会社であれば、査定時に物件の築年数や状況を見て適切な売却方法や修繕箇所を提案してくれます。必ずしも自分で判断する必要はないので、査定でプロのアドバイスを聞いてから対策を考えることをお勧めします。
築年数別の売却ポイントについては、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に築年数は影響する？築年数別に売却のポイントを解説

築30年の中古マンションを売却したい！資産価値や売却時のポイントを徹底解説

築50年のマンションでも売却できる？旧耐震物件の資産価値や特徴、買主様のメリットを解説

まとめ

ここまで、マンション価格の推移について解説してきました。
今後も低金利環境が継続することが予想される為、マンションは売りどきといえるでしょう。

理想的な価格での売却を目指す場合は、査定額のみでなく、売却前に床や壁を修繕したり、水回りをクリーニングしたりと売却をサポートしてくれるような不動産会社に依頼すると安心です。

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※本記事の内容は2023年7月10日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。