築50年のマンションは、築浅のマンションと比べて担保評価が低い為、住宅ローンの借り入れや住宅ローン控除の適用が難しいケースもあります。
しかし、築50年のマンションは買主様にとって購入価格を抑えられるメリットがあり、立地やアクセスなど条件が良い物件は高値で売却できることもあります。

この記事では、築50年のマンションの成約状況や、売却する際に押さえておきたいポイントを、売却を検討しはじめたときと、売却を進めているときの2つに分けてご紹介します。

築50年のマンションは売れない？

築50年のマンションは「売れない」といわれることがありますが、実際には売却可能です。

築50年のマンションは、買主様にとって購入しやすい価格帯である場合が多く、全体に占める割合は少ないものの、実際に成約に至っています。また、築50年のマンションは都市開発の初期段階に建築された為、立地が良い物件が多い傾向にあります。

築年数だけにとらわれず、管理状況や日当たり、立地の良さなど、マンションの特徴を把握してメリットを見極めることが重要といえます。
マンション売却と築年数の関係については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却相場に築年数は影響する？売り時や高く売るコツも解説

築50年のマンションの売却が難しいといわれる理由

築50年のマンションの売却が難しいといわれるのはなぜでしょうか。ここでは、代表的な6つの理由について詳しく解説していきます。

旧耐震基準で建築されている

1981年6月1日以降に建築確認申請が行われたマンション（2026年2月時点で築44年）は、新耐震基準に基づいて建築されています。新耐震基準では、震度6強～7程度の大規模地震でも建物が倒壊・崩壊しないことが求められています。

一方、築50年のマンションの多くは旧耐震基準で建築されており、これは震度5強程度の揺れでも建物が倒壊・崩壊しないことを想定した基準です。その為、耐震性を重視する買主様からは敬遠される可能性があります。

金融機関によっては住宅ローンの審査に通りにくい

金融機関は不動産の担保評価や本人の収入などをもとに融資額を審査します。築50年のマンションは法定耐用年数の47年を超えている為、法令上、建物の評価をゼロとするケースが多く、担保評価が低くなります。

希望額の融資を受けられないことが原因で、住宅ローンを利用する想定でマンションの購入を検討している買主様の物件条件からは外れてしまうことがあります。

住宅ローン控除の要件を満たせない場合が多い

2022年の税制改正により、マンション（耐火建築物）における築25年以内という要件が撤廃され、2024年度の税制改正では、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたマンションも住宅ローン控除の対象となりました（物件によって適用可否が分かれる為、詳細は税務署や専門家に確認してください）。

1981年以前に建築されたマンションについても、耐震適合証明書の取得などにより住宅ローン控除の適用要件を満たすことは可能です。ただし、その為にはマンション全体で耐震診断を実施する必要があります。結果によっては耐震補強工事が求められる場合もある為、個人が希望しても簡単に取得できるものではありません。

このような理由から、築50年のマンションは住宅ローン控除の要件を満たすことが一般的に難しく、売却しにくい要因の一つとなるでしょう。

住宅ローンの控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2024年】住宅ローン控除はいつまで受けられる？税制改正による変更点や要件、申請方法について解説

出典：国土交通省「住宅ローン控除」

修繕積立金が高額になる恐れがある

国土交通省のデータによると、築年数とともに修繕積立金を段階的に上げていく長期修繕計画を採用しているマンションが多い傾向にあります。例えば2023年に建築されたマンションの修繕積立金の平均額が8,554円であるのに対し、1974年以前に建築されたマンションの平均額は約11,980円となっています。

修繕積立金は管理費とともに毎月支払うことになる為、買主様によっては修繕積立金が高額なことがネックになることがあります。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度）」

管理状況がよくないマンションも少なくない

マンションの長期修繕計画のガイドラインができたのは2008年であり、特に築年数が古いマンションは、修繕積立金が貯まっていないことが原因で、大規模修繕工事が適切なタイミングで行われていないケースが少なくありません。

マンションは、管理状態の良し悪しで資産価値が変わります。外壁や共用部分、給排水管などの設備のメンテナンスが不十分なことが原因で、売れにくくなることがあります。

建物や設備が古い

築50年のマンションは、その当時のライフスタイルに合わせた間取りや設備であり、外観デザインにも古さを感じることがあります。一方、近年のマンションは断熱性能などが向上しているうえ、段差を解消したバリアフリー仕様が基本であり、外観デザインが工夫されているものも多く見られます。

築50年のマンションの建物や設備、デザインが古いことが、売れない要因になっているかもしれません。

築50年のマンションの売却状況

国土交通省が公表しているデータをもとに、東京都における築年数別の中古マンションの取引件数や、売却価格を見ていきましょう。

成約物件における構成

まずは、築年数ごとの成約件数を見てみましょう。

出典：不動産情報ライブラリー（東京都における住宅用途のマンションのみ、2023～2025年第2四半期のデータをもとに作成）

2023年においては、築11〜築20年のマンションの取引件数が最も多かったものの、2024年においては築21〜築30年の取引件数が上回っています。
築50年以上のマンションはストック数が少ないことも影響し、全体に対する取引件数は少ないですが、2024年の取引件数は2023年の1.5倍に増えていることが分かります。

今後築50年のマンションのストック数が増加するにつれて、成約件数の割合も増えていくことが予想できます。

売却価格相場

次に、築年数ごとの売却価格相場を見ていきましょう。
下記の表は、先ほどの不動産情報ライブラリーの情報をもとに、東京都の中古マンションの売却価格相場を築年数ごとにまとめたものです。

出典：不動産情報ライブラリー（東京都における住宅用途のマンションのみ、2023～2025年第2四半期のデータをもとに作成）

2023年と2024年・2025年の平均売却価格を築年数ごとに比較すると、築21〜築30年の区分までは価格が1,000万円近く上昇していることが分かります。
また築30年までのマンションは5,000万〜6,000万円台で取引されているのに対し、築31年以降は3,000万円台まで下落し、その後は価格がほぼ横ばいとなっています。

これはマンションの建物の価値がゼロに近づくとされる築30年前後を境に下落幅が緩やかになり、それ以降は価格が下落しにくくなることを示しています。

その為、建物の価値は築年数の経過とともに下落しますが、土地の資産価値がゼロになることはありません。立地や市場の状況によっては、築50年のマンションであっても価格が上昇する可能性があります。

マンションの売却価格は、広さや室内外の状態、エリアや立地によって異なります。売却を検討する際は不動産会社に査定を依頼し、相場価格を把握することをお勧めします。

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築50年でも売れやすいマンションの特徴

築50年でも売れやすいマンションには、どのような共通点があるのでしょうか。ここでは、売れやすいマンションの特徴を3つご紹介します。

立地が良い

マンションを購入する方は利便性を重視することが多く、立地が良いマンションは築50年でも売れやすい傾向があります。
前述した通り、築50年のマンションは都市開発の初期段階に分譲されていることから、立地条件が良い場所に建てられている傾向があります。

築50年のマンションは、建物の評価がゼロになりほぼ土地値になりますが、立地が良いマンションは土地の価値が高い為、比較的高く売れるでしょう。

丁寧にメンテナンスされている

築50年のマンションでも、適切なタイミングでメンテナンスされていれば、十分快適に住むことができます。
大規模修繕が実施されていたり共用部分の設備が修理されていたりすると、これから住む買主様にとって安心材料になるでしょう。

売り出す際は、これまでに実施した大規模修繕の履歴を確認しておき、アピールポイントにしてみてください。

耐震性能がしっかりしている

築50年以上のマンションでも、耐震診断や耐震補強工事が実施されている場合は、実施していない場合と比べて売却しやすいでしょう。

また、地盤がしっかりしている地域に建っていることも、プラスのポイントになります。ハザードマップなどで調査し、災害リスクが少ないことが分かれば、購入希望者に対して説明できるよう準備しておくことをお勧めします。

築50年のマンションはいつまで住める？

マンションの寿命を考えるとき、鉄筋コンクリート造の法定耐用年数である「47年」が引き合いに出されることがあります。しかし、法定耐用年数はあくまでも税務上の「その資産を利用できる期間」であり、実際の寿命ではありません。

また、旧耐震基準だからといって危険性があるわけではありません。適切に維持管理およびメンテナンスが行われている場合、マンションの物理的な寿命は100年以上にもなるという研究結果もあります。

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

築50年のマンションを売却する際のポイント

築50年のマンションを売却する際に気をつけたいポイントを「売却を検討しはじめたとき」と「売却活動を進めているとき」の2段階に分けてご紹介していきます。

売却を検討しはじめたとき

売却を検討しはじめたときに心がけたいポイントは、以下の5つです。

将来的に大規模修繕や建て替えを予定しているか確認する

まずは、将来的に大規模修繕を予定しているのか確認しましょう。大規模修繕工事は12年に一度の周期で行うのが一般的です。

つまり築50年であれば、4回目の大規模修繕や建て替え、耐震診断などを検討するタイミングになります。内容によっては買主様にとってメリットになる一方、建て替えの議論がされているマンションは、ローンが組みづらいなどデメリットになることもあります。

また、大規模修繕をする為に修繕積立金の一時金を支払わなければならないケースもあります。タイミングによっては買主様が負担する恐れもある為、その場合はマイナスポイントにもなりえます。いずれにしても決定事項だけでなく、議論されている内容についても伝えておく必要があるでしょう。

売却方法を不動産会社に相談する

築古マンションの購入を検討している買主様のニーズを確認し、不動産会社から適切な売却方法を提案してもらいましょう。
例えば、リフォームやクリーニングをしたほうが良いのか、もしくは何もせず安い価格で売り出したほうが良いかなど不動産会社の担当者と相談することをお勧めします。

長谷工の仲介は、長谷工グループ内はもちろんですが、他社との連携も積極的に行っており、お客様の物件情報を幅広く公開することに注力しています。さらに、最新技術のVRでお部屋を360度見学できるサービスを活用し、より多くの方々にご覧いただけるよう努めています。

また早期売却を目指す為に、長谷工の仲介では「早期売却オプション」を用意しています。お部屋をより魅力的に見せる為のハウスクリーニングサービスや、整理収納などのサービスをご提供しています。
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相場に応じた売却価格を設定する

売却価格は近隣相場よりも高すぎると売りづらく、売却までに時間がかかることがあります。逆に安価な価格で売却してしまうと、売却後に売主様の手元に残る資金が想定よりも少なくなる恐れもあります。

適切な相場価格を把握する為にもまずは不動産会社の査定サービスを利用し、相場に応じた売却価格を設定しましょう。

長谷工の仲介では、無料査定をご提供しています。お気軽にご利用ください。

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不動産会社に査定を依頼する前には、近隣の相場を把握しておくことをお勧めします。査定価格が適正であるか判断する際の根拠になり、資金計画も立てやすくなるでしょう。
相場観を把握する際は、以下のようなサービスを活用して、実際に売り出されたマンションの売却価格を調べるのが有効です。

室内の劣化状況を把握しておく

実際に住んでいる方は気にならないこともありますが、売却活動をはじめる前に室内の劣化状況を把握しておくことが大切です。
また事前に清掃し、購入希望者には綺麗な状態を見てもらえるようにしましょう。汚れが気になる場合は、必要に応じてハウスクリーニングを実施することをお勧めします。

気になる箇所だけ依頼することもでき、例えばキッチンは18,000円程度、浴室は17,000円程度で依頼できます。

長谷工の仲介では、通常価格から5〜8％オフの優待価格でハウスクリーニングを依頼することができます。詳しい料金は以下よりご確認ください。

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マンションのハウスクリーニングの相場については、こちらの記事でご紹介していますのでご覧ください。

マンションのハウスクリーニングの相場は？売却時に実施するメリットやポイントを解説

周辺環境について把握しておく

自宅周辺の環境をあらためて確認し、立地や周辺施設についてまとめておくことで、マンションの良さをアピールすることができます。必要に応じてリストアップし、不動産会社の担当者へ伝えておきましょう。

売却活動を進めているとき

売却活動を進めているときに心がけたいポイントは5つです。それぞれ詳しくご紹介していきます。

設備の不具合や劣化について正直に伝える

設備に不具合や劣化がある場合は、まず不動産会社の担当者に伝えましょう。内覧の際に購入希望者に上手に伝えてもらうことができます。

万が一不具合があることを伝えずに引き渡してしまうと、売主様が契約不適合責任を問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が売買契約で定めた内容と適合しないと判断された場合に、売主様が買主様に負う責任のことです。程度や内容によっては損害賠償請求や代金減額を求められる為、注意が必要です。

例えば、以下のような不具合がないか事前に確認しておきましょう。

なお現在の不具合に加えて、築50年のマンションの場合、売却後に設備不良や雨漏りなどでトラブルになるリスクがあります。必要に応じてインスペクション（建物診断）の実施も検討しましょう。

長谷工の仲介では、引き渡し後に判明した建物の不具合について、補修や駆除対応費用を保証します。対象者や対象物件については、こちらをご覧ください。

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契約不適合責任とその対策については、こちらの記事でご紹介していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

リフォームの実施可否は慎重に検討する

売却の為にリフォームを行っても査定価格に反映されない場合や、買主様がリフォームやリノベーションを前提に購入を検討しているケースも少なくありません。その為、売却前のリフォームは費用対効果を十分に見極めたうえで、慎重に判断することをお勧めします。

マンション売却とリフォームの関係については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却でリフォームは不要？売却価格などの面からその理由を徹底解説

もちろんリフォームされていることで、買主様の減点要素を減らせる効果もあります。実施すべきかどうか、まずは不動産会社の担当者に相談してみましょう。

長谷工の仲介では簡単な補修サービスとして「壁・床リペアサービス」を提供しています。
修繕したい箇所はあるが、リフォームを行うほどでもない軽微な修繕についてはこうしたサービスを利用してみると良いでしょう。
詳しくはこちらのページをご覧ください。

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値下げのタイミングを見極める

売り出し後は、市場の反応を見ながら売り出し価格が適切かを検証することが重要です。
内覧件数や問い合わせ数が少ない状態が続く場合、相場と比較して価格が市場ニーズと合っていない可能性があります。

一般的に、3ヵ月程度を目安に反響状況を振り返り、以下のような状況が見られる場合は不動産会社の担当者と販売データを共有しながら価格改定を検討しましょう。

早めに市場に合わせた調整を行うことで、結果的に売却の長期化を防ぎ、適正価格での成約につながりやすくなります。

インスペクションを受ける

前述した通り、築50年のマンションの耐震性に不安を感じる買主様もいる為、インスペクションを利用するなどしてその不安を払拭するような工夫をしましょう。

インスペクションとは、建築に精通した専門家が第三者的な立場で建物の雨漏りや外壁のひび割れといった劣化状況などを調査することです。マンションの場合、費用は4.5〜6.5万円程度が相場です。費用はかかりますが買主様にとっては安心材料になりますので、売りやすくなる可能性があります。

インスペクションのメリットについては、こちらの記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

インスペクションのメリットは？流れや費用相場、検査項目などを解説

買取での売却も視野に入れる

買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう売却方法です。

買取の場合、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を免責にできることが多く、引き渡し後のトラブルリスクが低い点がメリットです。また、売主様のスケジュールに合わせて売却を進めやすいほか、現金化が早い、仲介手数料がかからない点も魅力といえます。

その一方で、不動産会社は買い取った物件にリフォームやリノベーションを施し、再販することを前提としている為、売却価格は相場価格の7割程度になるケースが一般的です。

その為、仲介と買取でどちらが自分の状況に合っているかを検討することが大切です。
以下で、仲介が向いているケースと買取が向いているケースをまとめていますので、参考にしてみてください。

買取と仲介の違いやメリットについては、こちらの記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

長谷工の仲介では、直接買取にも対応しており、ご相談から最短1週間での買取が可能です。早期の現金化を希望される方や、販売活動を行わずに確実に売却したい方も、安心してご利用いただけます。

また、「まずは仲介での売却にチャレンジしたい」という売主様には、「売却保証サービス」もお勧めです。一定期間内に成約に至らなかった場合、あらかじめお約束した価格で当社が買い取る為、状況に合わせて計画的に売却を進めることができます。

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まとめ

築50年のマンションであっても、その立地や条件によってはスムーズに売却できる可能性があります。まずはマンションの特徴や資産価値を把握し、相場に合った価格設定をすることが重要です。

また、築年数の経過とともに設備の不具合が発生することもあります。細かい不具合でも不動産会社や買主様へ正直に伝えることが、スムーズな売却につながります。不安な場合は、インスペクション（建物状況調査）の実施や、買取の活用も選択肢として検討すると良いでしょう。

長谷工の仲介では、無料査定を受け付けております。24時間いつでもお申し込みいただけます。まずはお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2026年3月27日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。