マンションの売却を検討している方のなかには、リフォームをすべきかどうか迷っている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、マンション売却時のリフォームの必要性について詳しく解説しますので、ぜひマンション売却を検討する際の参考にしてください。

マンション売却前のリフォームは基本的に不要

マンションを売却する際に、あらかじめリフォームをしておく方が良いのでしょうか。
結論からいうと、マンション売却前のリフォームは基本的に必要ありません。

なぜ基本的にリフォームは必要ないのでしょうか。
ここでは、マンション売却前にリフォームが必要ない理由を解説しますので、見ていきましょう。

リフォーム費用を売却価格に上乗せしにくい

売却前にリフォームをしても、リフォームにかかった費用がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。

売却価格は、周辺の成約事例や同じマンション内の売出物件、築年数、階数、方角、管理状態、室内の状態などを総合的に踏まえて決定されます。リフォーム費用だけを根拠に相場よりも高い価格で売り出してしまうと、購入候補から外されることが懸念されます。

このように、リフォームにかかった費用を必ずしも売却価格に上乗せできるとは限らないため、リフォームが必要かどうかを検討するには事前に訪問査定などを受け、物件状態や競合物件を確認することが大切です。

マンションの価格査定で見られるポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの売却査定で見られるポイントとは？査定の流れや高く売るコツ、注意点を解説

築年数や立地など、リフォームでは変えられない条件もある

中古マンションの購入を検討している方は、築年数、駅までの近さや利便性などの立地、広さなど、リフォームでは変えられない条件で探すことも多いです。

室内の印象をリフォームで整えたとしても、築年数、立地、駅徒歩分数、階数、方角、眺望、専有面積など物件の基本条件を変えることはできません。売却物件本来の強みを把握することが重要です。

また、マンションの売却査定では室内の綺麗さだけでなく、日当たりや管理状況、周辺環境なども確認されます。
リフォームを検討するのであれば、不動産業者の査定時に相談し、必要最低限だけに留めておくと良いでしょう。

なお、長谷工の仲介では、「仲介バリューアップサポート」を行っています。水回りのハウスクリーニングや壁・床のリペアメンテナンスなど、全8種類の充実したオプションサービスをご利用いただけます。※条件を満たす物件につきましては、長谷工負担（無償）にて2つまたは3つのオプションをお選びいただけます。

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買主には自分好みにリフォームしたい人もいる

中古マンションを購入する際には、リフォーム済みでそのまま住める物件を求めている方もいれば、購入後に自分好みにリフォームしたい方もいます。

国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査」では、中古マンションを選んだ理由として「リフォームされてきれいだったから」が31.2％、「リフォームで快適に住めると思ったから」が28.9％という結果でした。購入時点でのリフォーム済み物件を評価する声がある一方で、購入後に自分好みにリフォームしたいと考えている方も一定数いることがうかがえます。

また、売主様が選んだ内装や設備、デザインが全ての買主様の好みに合うわけではありません。特に全面的なリノベーションや個性的な内装の場合、買主様の好みと合わない可能性も十分に考えられるため、慎重に判断すべきです。

室内の傷が目立つ場合や設備が故障しているものは補修しつつ、デザイン性の高い改装などは査定時に相談して決める方が良いでしょう。

参考：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」

リノベーションマンションが売れない理由については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

リノベーションマンションは売れない？理由と対処法を徹底解説

想定よりリフォーム費用がかかる場合がある

リフォーム費用が想定よりもかかるケースが考えられます。

リフォーム費用は、当初の見積額だけで決まるわけではありません。工事範囲の追加、設備グレードの変更、配管・下地などの想定外工事が発生し、費用が変わる場合が考えられます。

実際に、一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査」によると、マンションリフォームの希望予算平均額257.7万円に対し、リフォーム費用は平均316.9万円と想定よりも高くなっています。

売却目的の場合は、全面リフォームありきで進めるのではなく、工事前に査定を受け、想定売却価格、競合物件、売却期限を踏まえて、リフォームの必要な範囲を見極めることが重要だといえます。

参考：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査」

マンションリフォーム費用の相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションリフォームの費用相場は？費用を抑えるポイントや実施する際の注意点を解説

マンション売却でリフォーム・修繕を検討したいケース

ここまで、基本的にリフォームは不要という観点でご説明してきました。しかし物件によっては、リフォームが有効な場合もあります。
ここでは、マンション売却時のリフォーム・修繕を検討したいケースをご紹介しますので見ていきましょう。

室内の劣化や汚れが著しい場合

室内の劣化や汚れが著しく、ハウスクリーニングによる改善が難しい場合にはリフォームを検討することをお勧めします。

築年数の経過にともない、室内の劣化や汚れが目立つケースは少なくありません。著しい劣化や汚れなどは、買主様にとって減点要素となるため、思うような価格で売却できないケースや早期での売却が難しくなるケースが考えられます。

ただし、不要なリフォームによって余計な費用がかかってしまう恐れもあるため、リフォームする内容や仕様に関しては不動産会社と相談しながら進めていく方が良いでしょう。

築古物件の売却ポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

築50年のマンションは売れない？その理由や売れる物件の特徴、耐震性や耐久性について解説

築40年のマンションは売れない？いつまで住める？資産価値や売却のコツを解説

築30年のマンションは何年住める？売却のコツや売れない理由と対処法を解説

設備に故障や不具合がある場合

水漏れや給湯器の作動不良、換気扇・インターホンの故障など、生活に支障が出るような不具合がある場合には、リフォームを検討すべきでしょう。

設備に故障や不具合があると、売却価格にも影響を与える恐れがあります。ただし、修理してから売却するか、現状で売却して買主様へ説明するかなどは故障の内容、費用、売却条件によって異なります。
なお、売主様が把握している不具合は、告知書などで正確に共有しておくことが大切です。

また、リフォームや修繕を行う際には、修理の必要性と費用対効果を不動産業者の担当者と相談してから判断すると良いでしょう。

長谷工の仲介では、「建物保証」や「設備保証」「24時間駆けつけサービス」などによる売却後も安心の「仲介アフターサポート」を提供しています。

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近隣に同条件のマンションが売り出されている場合

近隣に同条件のマンションが売り出されている場合、購入希望者は内覧したうえで比較することが想定されます。

こうしたケースの場合、室内が綺麗にリフォームされていると、買主様側は印象が良く、また購入後にかかる費用を抑えられるといったメリットを感じやすくなります。

比較的供給が多いエリアで競合物件との差別化を図りたい場合には、効果を感じられる要素の一つとなるでしょう。

売却期限と予算に余裕がある場合

売却期限と予算に余裕がある場合には、リフォームや修繕を検討するのもお勧めです。

マンションをリフォームする際には、見積もりから、管理組合への申請、工事、清掃、販売開始まで時間がかかるケースが考えられるでしょう。しかし、売却期限や予算に余裕があるなら、リフォームすることで高い価格で売却できる可能性も期待できます。

一方で、売却期限がある場合や予算がないなどの早期売却を優先したい場合には、クリーニングや直接買取、売却保証なども選択肢として検討しておく必要があります。

リフォームの可否を判断する際には、「売却価格」「時間」「手間」のうち、何を優先するかを整理しておくことが大切です。

長谷工の仲介では、売主様のライフスタイルの変化や状況に応じて「売却保証」や「直接買取」などの最適なプランを提案しています。売却を検討している方は、お気軽にご相談ください。

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不動産会社選びの基準や長谷工の仲介が選ばれる理由については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却はどこに依頼する？会社選びの基準や探し方、長谷工の仲介が選ばれる理由を解説

マンション売却前のリフォーム費用相場

マンション売却前のリフォーム費用相場はどのようになっているのでしょうか。

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会による「2025年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査報告書」によると、リフォーム費用相場は以下の通りです。

出典：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2025年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査報告書」

マンション売却前のリフォーム費用相場としては、100〜300万円未満が全体の39.8％を占め、1,000万円以上は6.1％と少ない結果となっています。とはいえ、実際には想定していた予算よりも増えてしまうケースも少なくありません。

ここからは、マンション売却前のリフォーム相場についてご紹介しますので、詳しく見ていきましょう。

水回りのリフォーム費用相場

水回りのリフォーム費用相場は以下の通りです。

キッチンや浴室、トイレなど、同じ設備交換であっても、サイズ、グレード、配管工事、搬入条件などで費用が大きく変わります。
特にキッチンやユニットバスは費用も高くなりやすいだけでなく、買主様によって好みのデザインも異なります。したがって、売却が目的の場合、デザインを変更するよりも故障・不具合の改善を優先するなど、査定による費用対効果を確認し、費用を抑える方向で検討することをお勧めします。

マンションリフォーム費用の相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションリフォームの費用相場は？費用を抑えるポイントや実施する際の注意点を解説

内装のリフォーム費用相場

内装のリフォーム費用相場は、以下の通りです。

壁や床は内覧時の印象に影響しやすいですが、全面張り替えが必要になるとは限りません。むしろ、小さな傷やへこみ程度であれば、部分補修で対応できるケースもあります。
物件の状態に応じて、ハウスクリーニングや部分補修、リフォームを使い分けると良いでしょう。

長谷工の仲介バリューアップサポートでは、無償提供可能な8つのサービスから2つまたは3つを選んで利用可能です。いずれのサービスも効果が見込めるサービスとなっているため、売却時には利用を検討してはいかがでしょうか。

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フルリフォームの費用目安と注意点

フルリフォームは、水回り、内装、間取り変更などを含む大規模な工事となるため、費用も数百万円など高額になりやすいです。

売却を目的としている場合、フルリフォームにかかった工事費用を売却価格に反映できるとは限りません。特にリノベーションマンションは、工事にかかった費用を上乗せして売り出すケースが多く、相場よりも高い価格設定になりやすいです。

しかし、買主様の好みとずれが生じる恐れもあり、なかなか売却できないケースも考えられます。したがって、全面改修は慎重に検討するよう注意が必要です。

フルリフォームするよりも、立地、競合物件、ターゲット層を確認したうえで、適切なリフォーム内容を判断する方が早期の売却につながりやすいでしょう。

リフォームをしなくてもマンションの印象をよくする方法

マンションを売却するときに見栄えをよくしたいと考え、リフォームを検討される方がいらっしゃいますが、リフォームをしなくても十分印象を上げることはできます。
ここでは、ご自身でできる方法から、リフォームに比べて安価で行うことができる方法をご紹介します。

ハウスクリーニングで清潔感を出す

リフォームを行わなくても、ハウスクリーニングで清潔感を出すだけでもマンションの印象をアップさせることができます。

購入希望者の内覧で、はじめて室内に入った時のイメージは購入を決めるうえで重要なポイントの1つです。

あらかじめ電気を点けて部屋を明るくしておく、綺麗に整理整頓して余計なものを置かない、トイレやお風呂・キッチンなどの水回りの徹底洗浄、ニオイ対策を行うなど、清潔な空間を演出しておくと効果的でしょう。
また、壁や床のメンテナンスを行い、汚れや生活感を隠しておくのもイメージアップにつながります。

壁や床の部分補修で減点要素を減らす

壁や床を部分補修することで減点要素を減らしておくのも効果的です。

壁や床の小さな傷やへこみ、剥がれ、目立つ汚れなどは、部分補修で対応できるケースがあります。特に、玄関や廊下、リビング、目線に入りやすい壁面などは優先して補修しておくと良いでしょう。

また、補修できない傷や不具合がある場合には、隠すのではなく正確に説明しておくことが大切です。
売主様は、契約内容と異なるものを売った場合、売却後に買主様から修繕または契約解除、損害賠償などを追及される契約不適合責任を負います。万が一、設備の不備などを伝えないまま売ってしまうと、後から契約不適合責任を問われる恐れがあるので注意が必要です。

壁や床などに汚れや傷がある場合には、不動産会社による修繕サービスを利用したり、不備をあらかじめ相談したりするなどの対策を講じておきましょう。

長谷工では、「仲介バリューアップサポート」を行っており、8つのサポートから2つまたは3つまで無償で利用可能です。大規模なリフォームの前に、「仲介バリューアップサポート」の利用を検討してはいかがでしょうか。

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マンション売却の失敗事例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の失敗事例20選と対策を解説！後悔しないためにできることは？

ホームステージングで生活イメージを伝えやすくする

室内をモデルルームのように演出するホームステージングで生活イメージを伝えやすくすることもイメージアップに有効な方法の1つです。

ホームステージングは、室内をモデルルームのようにコーディネートすることで住宅の魅力を高める効果が狙えます。購入を検討している買主様に良いイメージを与えやすく、売却がスムーズに進められる可能性が期待できるでしょう。

一般社団法人日本ホームステージング協会の「ホームステージング白書2023」によると、69.1％の方が成約までの期間が「大幅に短くなった」「少し短くなった」と回答しており、一定の効果が期待できます。

出典：一般社団法人日本ホームステージング協会「ホームステージング白書2023」

長谷工の仲介では仲介バリューアップサポートの一環としてホームステージングもご提供しております。興味のある方は、詳しくはこちらをご覧ください。

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インスペクションで建物の状態を把握する

インスペクションとは、建築士などの建築に精通した者による第三者的な立場で住宅の雨漏りや不具合などの劣化状況を調査することです。

築年数は、ハウスクリーニングやリフォームでは改善できません。しかし、インスペクションによって、マンションの状態を把握することができれば、購入希望者も安心して購入を検討できます。

また、事前に瑕疵の有無を確認できるので、引き渡し後のトラブルを未然に防ぐことにも役立てられます。

なお、マンションのインスペクションにかかる費用は、4.5〜6.5万円が相場です。

インスペクションについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

インスペクションのメリットは？流れや費用相場、検査項目などを解説

マンション売却時のリフォーム費用と確定申告

マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性がありますが、リフォームの費用はどこまで差し引けるのでしょうか。

ここでは、マンション売却時のリフォーム費用と確定申告を解説します。

譲渡所得税の基本的な計算方法

マンションを売却して利益が出た場合には、利益に対し譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の課税額の計算式は以下の通りです。

取得費は、マンション購入にかかった費用や手数料であり、譲渡費用は、仲介手数料などの売却にかかった費用です。
また、利用できる可能性がある特別控除には、マイホーム売却時の3,000万円控除などがあげられます。

算出された譲渡所得額に対し、所有期間「5年以下」の場合は短期譲渡所得として39.63％、所有期間「5年超」の場合は長期譲渡所得として20.315％が課税されます。

なお、リフォーム費用は、工事内容によってどこまで差し引けるかが異なります。リフォーム費用では譲渡費用として差し引ける費用と差し引けない費用があるため、注意が必要です。

リフォーム費用の扱いについては、次項で詳しく解説します。

参考：国税庁「No.3252 取得費となるもの」

参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

譲渡所得税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる費用や手数料の相場は？節約方法やシミュレーションもご紹介

リフォーム費用が取得費・譲渡費用に含まれるかは工事内容で異なる

譲渡所得額を計算する際、リフォーム費用の全てが売却時の経費として適用されるわけではありません。

例えば、キッチンの交換、バリアフリー化など建物の価値を高める工事は取得費に含まれますが、原状回復の費用は取得費に含めない場合があります。

「売却目的なら譲渡費用」「居住目的なら取得費」というように単純に分けられない点は注意しておきましょう。

また、リフォーム費用が経費として適用されるかを判断するには、領収書、見積書、工事請負契約書などの工事内容が分かる書類を保管しておく必要があります。紛失したり、処分したりしないよう気を付けましょう。

リフォーム費用が計上できるか判断に悩む場合は、税理士に相談することをお勧めします。
長谷工の仲介では、不動産に詳しい税理士に無料で相談できるサービスを提供しています。売却にかかる税金に不安がある方はお気軽にご相談ください。

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領収書などの不動産売却時の必要書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却で必要書類は？入手方法や注意点、紛失時の対応について解説

3,000万円特別控除などの特例も確認する

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が利用できる可能性があります。また、売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合、「10年超所有軽減税率の特例」が利用でき、さらに低い軽減税率が適用されるケースもあります。

特例を利用するには、居住用財産であることなどの要件を満たす必要があり、適用の可否は個別事情で異なります。
リフォーム費用だけでなく、特例の適用可否も手取り額に大きく関わってくるため、早めに確認しておくことが大切です。

なお、これらの特例の適用には、原則として確定申告が必要な点にも気を付けましょう。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

売却期限がある場合は、リフォーム以外の方法も検討する

マンションの売却をスムーズに進めるには、事前の準備が重要です。
まず、売却までの全体の流れとスケジュールを正しく把握しておくことで、焦って売り急ぐリスクを防ぎ、計画的に進めることができます。

次に、不動産会社へ査定を依頼する前に、売却エリアの相場価格を確認しておくことが大切です。相場を無視して高すぎる価格を設定してしまうと、売却までに時間がかかり、結果的に大幅な値下げを強いられるリスクが懸念されます。
反対に、安すぎる価格を設定すると早期の売却は期待できますが、手元に残る金額は目減りしてしまいます。
売却の流れの把握と相場の確認によって、適切な価格設定で余裕を持った売却ができるようにしておきましょう。

なお、売却期限がある場合には、リフォーム以外の方法を検討しておくことも重要です。
リフォーム以外の選択肢として主に「売却保証・直接買取」「リースバック」が挙げられます。

売却保証・直接買取を検討する

売却保証とは、一定期間仲介で売却活動を行い、売れなかった場合には、あらかじめ決めた条件で不動産会社が買い取る仕組みです。
一方、直接買取とは、仲介による販売活動をせず不動産業者が直接買い取る方法を言います。

売却保証は仲介での期間が終了すれば、直接買取では最初から不動産会社が買い取ってくれるため、仲介のようにいつ売れるか分からないというリスクを避けられます。
また、不動産会社は買取後リフォームするのが一般的なため、売却にあたりリフォームが不要なケースが多い点もメリットとなります。
住み替えなどで売却時期が決まっており、工事や通常の売却活動に時間をかけにくい場合には、売却保証や直接買取を検討するのも1つの方法です。

ただし、売却保証、直接買取は仲介での売却よりも売却価格が下がるのが一般的です。
マンション売却を検討する際には、リフォームの要否を含め、売却スケジュールと資金計画に合う方法を比較することが大切なポイントになります。

長谷工では、売却保証や直接買取にも対応しています。売主様の希望に合わせ柔軟な売却プランの提案が可能です。売却方法に悩んでいる方は、まずはご相談ください。

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売却後も住み続けたい場合はリースバックもある

リースバックとは、自宅を売却した後に賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける方法です。
売却によりまとまった資金を得つつ、家賃を払いながら家に住み続けられるため、資金は必要だけどそのまま家に住みたい方に適しています。

長谷工の仲介では、リースバックにも対応しています。
リースバックの詳細については、こちらのサービスページをご確認ください。

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リフォームは必ずしも早期売却につながるわけではありません。またリフォームにかかった費用をそのまま売却価格に上乗せできるわけではありませんので、不動産会社の担当者に相談し、慎重に検討するようにしましょう。

マンションが売れない理由は、マンション自体ではなく、内覧時の対応の悪さや、不動産会社の力不足なども考えられます。リフォームだけに頼らず、総合的に判断しましょう。

マンションが売れない理由については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションが売れないのはなぜ？よくある原因と対処法を解説

まとめ

マンションの売却を検討する際には、基本的にリフォームはしなくても、ハウスクリーニングなどで十分にイメージアップが可能です。

リフォームは高額な費用がかかるケースや売却時の費用対効果が期待できないことも多く、慎重に判断する必要があります。また、実際にリフォームをするかどうかは、自分ひとりで判断するのではなく、不動産業者とも相談し、ハウスクリーニングや部分補修で対応できないか検討すると良いでしょう。

長谷工の仲介では、ハウスクリーニングや壁・床のリペアメンテナンス、売却後も安心の「仲介アフターサポート」を提供しています。マンション売却を検討しているのであれば、まずは無料査定を受けてみてはいかがでしょうか。

※本記事の内容は2026年9月10日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。