住宅ローンの返済が厳しく、「このままではマンションを手放さないといけない？」と不安に感じていらっしゃるかもしれません。
たしかに住宅ローンの支払いを延滞していると、最悪競売にかけられて自宅を手放さなければなりません。

しかし、滞納してすぐに競売にかけられる訳ではなく、ある程度の段階があります。また、早い段階であれば対処法も多くあります。
この記事では、住宅ローンの支払いを延滞するとどうなるのか、滞納のリスクや対処法・やってはいけない行動などを分かりやすく解説していきます。

住宅ローンを負担に感じる方は多い？

マイホームを手に入れるにあたり、住宅ローンを利用する方が多いのではないでしょうか。
しかし、ローンを毎月返済し続けることは金銭的な負担が大きいものです。

特に昨今は、新型コロナウイルスによる収入減やボーナスカットも見られました。そうでなくても、転職やリストラ・病気やケガなどで収入が減少してしまう恐れもあるでしょう。また、子供の誕生・進学、親の介護などで思っていた以上に支出が増えるケースも多いものです。こうした支出の増加や収入の減少が生じると、月々のローン返済の負担は大きくなってしまいます。

実際、国土交通省の令和3年市場動向調査によると、住宅ローンの返済について「非常に負担感がある」「少し負担感がある」と答えた方の合計は、全国で63.0％に上っています。
三大都市圏でみても、その割合は61.5％と多くの方が住宅ローンの返済を負担に感じていることが分かります。

参考：国土交通省「令和３年度住宅市場動向調査報告書」

マンションの住宅ローンが払えなくなってしまう原因

住宅ローンの返済を負担に感じる方が多い中、実際に住宅ローンが支払えなくなってしまうケースもあります。
ここではどのような理由で住宅ローンの返済ができなくなってしまうのか、代表的なケースを見ていきましょう。

失業や離婚により収入が減少した

ローンの支払いは、ローンを組んだ時点の収入と同程度か上昇することを想定して組んでいる為、当初よりも収入が減少してしまうと支払いができなくなる恐れがあります。
近年は、新型コロナウイルスの影響による会社の経営不振や倒産による失業というケースで支払困難に陥ってしまうケースも見られました。

また、離婚も大きな原因になります。
住宅ローンの組み方には、夫婦の収入を合算するペアローンや収入合算という方法もあります。これらは、一人だけの収入では借入できない額でも夫婦二人の収入なら借入できるというメリットがある反面、離婚した際に大きな問題になる場合もあります。
夫婦二人の収入がある前提で借入している為、離婚して一人になってしまうとたいていの場合、返済の負担が大きくなりすぎてしまいます。
一人だけの収入で契約している場合でも、離婚後に養育費や慰謝料の支払いがともなうことで返済が厳しくなる場合や、支払うと約束して出ていった相手が支払ってくれなくなるというケースもあるでしょう。

病気やケガにより働けなくなった

収入が減少する理由には、病気やケガもあります。

今は健康でも住宅ローンを返済する20年や30年といった長い期間内で大病を患ったり、
不慮の事故に遭ったりするかもしれません。
病気やケガで長期入院が必要になり、さらには退職せざるを得ない状況になってしまったことで住宅ローンの返済が厳しくなったというケースもあります。

子供の学費などの支出が増えた

住宅ローンを組んだ時点では、子供がいないか、いても小さくてそれ程お金がかからない方も多いでしょう。
しかし、子供の成長にともない徐々にお金がかかるようになり、進学先によっては学費なども高額になる場合もあります。
日本政策金融公庫の調査によると、大学の入学費用は一人あたり81万円となりさらに在学1年間で149万円が必要という結果が出ています。
私立大学理系では年間約183万円にもなり、進学の為の塾代などもかかってくるとなると、教育費だけでもかなりの支出になります。

日本政策金融公庫「令和3年度「教育費負担の実態調査結果」

自分に合わない住宅ローンを組んでいた

ローンを組む段階ですでに返済が難しい組み方をしており、徐々に払えなくなってしまうケースもあります。
もちろん金融機関はローンを組む際に年収などをもとに借入額を算出しており、借入可能額以上の借入はできません。しかし、この借入可能額の算出方法には注意が必要です。
借入可能額は、「借り入れ倍率」と「返済比率」をもとに算出します。

上記の目安額は、一般的に金融機関が借入可能額を算出する際の基準です。ただし、借入可能額を算出する際の基準となるのは年収であり、手取りではない点にも注意が必要です。
また、借入可能額ギリギリで借入すると、月々の返済が生活に大きく影響する恐れもあります。

例えば年収500万円の場合、借り入れ倍率10倍まで借入れできれば5,000万円のローンを組むことができます。5,000万円を35年ローン（金利1.0％）で返済した場合、年間の返済額は約170万円（月額約14万円）となり、返済比率で見ても170万円÷5,000万円×100=34％と基準内です。
しかし、年収500万円の実際の手取りは400万円程となり、月収約34万円で14万円のローンを返済し続けるとなると手元に残るお金は34万円ー14万円=20万円となり、大きな負担となるでしょう。

このように、基準内であっても借入可能額ギリギリで借入れてしまうと返済できなくなってしまう恐れが高くなるのです。

マンションの住宅ローンを払わないとどうなる？

マンションの住宅ローンを払えなくなったら、すぐにマンションが競売にかけられてしまうのではないかと考えている方もいるかもしれません。しかし実際には延滞してすぐに競売になるのではなく、競売までの間にある程度の段階を踏んでいくことになります。

ここでは、住宅ローンを支払わなくなってからどのような段階を経て競売となってしまうのかを見ていきましょう。まずは、タイミングごとの内容を一覧で確認していきます。

具体的な期間や実施内容は金融機関によって異なりますが、滞納してからおおよそ1年～1年半程で物件が競売にかけられて明け渡しとなるのが一般的でしょう。
特に期限の利益が喪失してしまうと、金融機関がローンの一括返済を請求できるようになる為、早急に売却しなければならない状況となる恐れもあります。
ポイントとなる段階を以下で詳しく見ていきましょう。

滞納が続くと金融機関から督促状などが届く

住宅ローンを滞納して1～2ヵ月目で、金融機関から電話や通知などが届きます。
この時点であれば、早めに対応することで引き続きローンの分割払いが可能です。また、相談することで支払い方法の変更などにも応じてくれる可能性があるでしょう。
ただし、優遇金利を適用してもらっている場合は適用されなくなる恐れもあるので注意が必要です。

電話や通知での督促に対応しないでいると、滞納から3ヵ月程で督促状や催告書が送られてきます。
特に、催告書は最後通知ともいえる書類です。催告書には、延滞分と延滞損害金の支払いに応じない場合は期限の利益が損失する旨や法的手続きに入る旨が記載されています。
催告書は、普通郵便ではなく内容証明で送付されるのが一般的です。

この時点で注意しなければならないのは、「個人信用情報に事故情報として登録されてしまう」ということです。
基本的に61日以上の延滞、または3回目の支払日を超える延滞がある場合、個人信用情報に延滞情報が記載され、いわゆるブラックリストに載った状態になるのです。
一度ブラックリストに載ってしまうと、延滞を解消しても事故情報が抹消されるまでの5年や10年は他のローンの借り入れなどが難しくなるので注意しましょう。

期限の利益が喪失し代位弁済が行われる

催告書に従わずに支払いを放置すると、期限の利益を喪失します。
期限の利益とは、ローンの返済を分割払いでできる権利のことです。期限の利益を喪失すると分割払いができなくなり、ローンの返済は一括払いのみとなってしまいます。

期限の利益についてはローン契約書類に記載されているので、喪失条件について事前にしっかりと確認しておくようにしましょう。
期限の利益の喪失から1ヵ月～2ヵ月程すると、代位弁済が行われます。代位弁済とは、債務者に代わって保証会社がローン残債を一括返済することを言います。
ただし、保証会社が返済してくれるから債務者は返済の義務がなくなるという訳ではありません。保証会社が返済した後は、債権が金融機関から保証会社に移り、債務者は保証会社に返済しなければならないのです。

競売開始決定通知が届き競売がはじまる

保証会社の一括返済請求に対応できない場合、保証会社は物件を競売にかけて債権を回収します。
保証会社の代位弁済後1～3ヵ月程で、競売の手続きが完了し競売に入る旨を記載した「競売開始決定通知」が裁判所から送付され、競売が本格的に開始されていきます。

開始決定通知送付後、まず現況調査で物件の価値や状況の確認が行われ、売却額が決められていきます。現況調査は、所有者に拒否権はなく、拒否した場合でも調査員はカギを壊して家の中に入ることが認められています。
現況調査後に入札期間の通知が送付され、期間にしたがって競売が始められます。

競売が完了すると明け渡しを命じられる

入札の結果、物件の買主様が決まれば裁判所による審査が行われます。
とはいえ、この審査で売却不可になることはほとんどなく、基本的には売却許可決定が確定するでしょう。

売却許可決定後、買主様が代金を裁判所に支払うと、その時点で物件の所有権が買主様に移ります。所有権の移転後は、速やかに物件を明け渡す必要があるので注意しましょう。
買主様が代金を支払って2ヵ月程経過しても物件を明け渡さない場合、強制執行による退去となります。

【状況別】住宅ローンが払えないときの対処方法

ここまで解説してきたように、住宅ローンの支払いができない状態が続くと最終的には物件を手放さなくてはなりません。
ただし、できるだけ早い段階で対処することで、最悪の場合を回避することも可能です。
ここでは、「支払が厳しいと感じたとき」と「すでに支払を滞納しているとき」のタイミングで打てる対処法について解説していきます。

住宅ローンの支払いが厳しいと感じたとき

支払が厳しいと感じたタイミングであれば、まだ対処法も多くあります。
支払いが厳しいまま相談もせず、さらには金融機関の通知を無視していると最悪の結果を招きかねません。厳しいと感じたら、できるだけ早く対処していくようにしましょう。

具体的な対処法として、次の4つが検討できます。

• 延滞する前に金融機関に相談する
• 住宅ローンを借り換える
• 保険金や給付金、補助金が受け取れるか確認する
• マンション売却を検討する

延滞になる前に金融機関に相談する

まずは、ローンを組んだ金融機関に返済が厳しくなりそうな旨を相談して返済計画を見直しましょう。
金融機関としても、ローンを延滞されるのは避けたいところです。早い段階であれば、返済期間の一時的な延長により毎月の返済額を抑えたり返済方法を変更したりできる可能性があります。
ただし、借入条件を変更するには条件を認められるだけの理由が必要になる他、変更に手数料が必要な場合もあるので注意しましょう。

住宅ローンを借り換える

今の住宅ローンの返済が厳しいなら、借り換えるという手もあります。
今の住宅ローンよりも金利の低い住宅ローンに借り換えることで返済額を大きく減らせる可能性があります。

例えば、2,500万円の住宅ローン（借入期間35年/金利1.5％）の借り換えを見てみましょう。この場合の返済額は、毎月約7,7万円です。
これを、残額2,000万円（残期間28年）の時点で、金利0.8％に借り換えた場合、毎月の返済額が約6,7万円に減少します。

ただし、借り換えには諸費用がかかる点には注意が必要です。
「今のローンを完済する為の手数料」と「新しいローンを組む為の手数料」として事務手数料などが発生し、おおよそ50～100万円程必要になります。その為、借り換え後の減少額によってはトータルの支払いが増えてしまう恐れがあるのです。
一般的には、次のような条件の場合借り換えによるメリットを得やすくなるので参考にしてください。

• 借入期間の残期間が10年以上
• 残債が1,000万円以上
• 金利差が1.0％以上

借り換えを検討する場合は、ローン支払い額＋諸費用のトータルで比較して慎重に検討するようにしましょう。

保険金や給付金、補助金が受け取れるか確認する

健康状態の悪化が理由で支払が難しくなった場合、加入している団信（団体信用生命保険）の適用条件を確認してみましょう。
団信とは、死亡や高度障害などで支払いが難しい場合はローン残債を保険金で支払ってくれる制度です。ほとんどの金融機関で、ローン契約時に団信の加入を必須としています。
近年は団信の保障が手厚いものも多く、商品によっては病気やけがを理由として収入減少時には毎月の返済が免除されるものもあります。

団信の適用条件を満たしていない場合でも、民間の医療保険や公的な給付金制度などで保険金や給付金を得られる場合もあるでしょう。
一時的な収入減少であれば、給付金などを活用して住宅ローンの支払いを維持できる場合もあります。

マンション売却を検討する

支払が厳しくなった場合、マンションを売却するのも一つの手です。
ローンの支払いを延滞し競売になった場合、競売の売却額は市場の5～7割程と安値での売却となります。
競売を回避する為に任意売却という手段もありますが、期間が短く売却できない恐れもあるでしょう。

早い段階で売却を進めることで、少しでも高値で売却でき売却金でのローン完済をしやすくなります。
マンション売却の流れについては、こちらの記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の流れを詳しく解説-必要な手続きやポイントについても紹介

仲介や買い取り

マンションを売却する主な方法には、「仲介」と「買い取り」の2種類があります。
仲介は、不動産会社に仲介してもらい売却する方法で一般的な売却といえます。
一方、買い取りは不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
それぞれの違いを一覧でまとめているので、確認していきましょう。

仲介での売却は「市場価格で売却できる」というメリットがありますが、買い手が現れなければ売却できない為、売却までに一定の期間を要します。
買い取りの場合、不動産会社が買主となる為、不動産会社が合意すればすぐに売却可能です。しかし、仲介よりも売却額が低くなる傾向があるので確認しましょう。

競売が目前といった売却期限が短い場合なら、スムーズに売却できる買い取りのほうが適しています。
買い取りについては、こちらの記事で詳しく解説しているのでご覧ください。

マンション売却は買い取りがお勧め？仲介との違いや向いている物件の特徴を解説

リースバック

リースバックとは、物件を売却した後も賃貸契約を結んでそのままマンションに住み続ける方法です。不動産会社に物件を一度売却するので、まとまった資金を得られ、ローンの完済が可能になります。
そのうえで、家賃を支払うことで引き続きそのマンションに住める為、引越しなども必要ありません。売却資金の用途はローン完済以外にも自由に使える為、老後資金などで活用する方も増えている方法です。

ただし、リースバックは一般的な売却に比較し売却額が安くなる傾向があります。
また、ローン残債よりもマンションの価値が低い場合は利用できないなど条件もあるので、事前に条件を確認しておくようにしましょう。
リースバックについては、こちらの記事で詳しく解説しているのでご覧ください。

リースバックとは？メリットや利用する場合の注意点を解説

すでに住宅ローンを数ヵ月滞納しているとき

すでに、住宅ローンを数ヵ月滞納している場合、競売までの期限が差し迫っています。
この段階でとれる対処法としては、次の3つです。

• 任意売却を利用する
• 個人再生を利用する
• リバースモーゲージを利用する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

任意売却を利用する

任意売却とは、債権者の合意を得て物件を売却する方法のことを言います。任意売却であれば、市場価格に近い価格で売却できる可能性があり、買主様も選べるなど売却に融通が利きやすい傾向にあります。
一般的に、競売によって安価で売却されるのを避ける為に任意売却が利用されています。

ただし、任意売却はできる期間が短い点に注意しましょう。
任意売却は入札開始日までに売却先を決める必要があります。一般的に、不動産の売却にはスムーズにいっても3～6ヵ月程はかかるので、少しでも早くスタートする必要があるのです。
任意売却について詳しくは以下の記事でも解説しているので、参考にしてください。

任意売却とは？競売との違いやメリット、注意点などを解説

個人再生を利用する

個人再生とは、借金の返済が厳しくなった場合に行う債務整理の一つです。裁判所の手続きを得て、返済計画を見直すことで借金の額を大幅に減額できます。
また、個人再生には、家を残せるというメリットがあります。
同じ債務整理の一種である「自己破産」の場合、借金を全て免責してもらえる反面、マンションなどの財産を全て手放さなければなりません。その点、個人再生であれば、ローンの返済は残るものの無理のない返済範囲に調整でき、家も手放さなくてすみます。

個人再生では、資産によっても異なりますが、借金の額が5分の1～10分の1と大きく減額することが可能です。減額後は、おおよそ3～5年をかけて返済していくことになります。
個人再生後の返済額について、一覧で確認していきましょう。

住宅ローンを支払い中の場合、個人再生の「住宅資金特別条項」と呼ばれる特例を利用します。
この特例では、個人再生によって住宅ローン以外の借金を減額することが可能です。住宅ローンについては、返済計画は見直されるものの返済を続けることになります。
借金の借入先が複数あり返済が厳しいものの、家は手放したくないという場合にお勧めの方法といえるでしょう。

ただし、個人再生は条件が厳しく必ずしも活用できるわけではありません。個人再生を検討している場合、弁護士などの専門家に相談してみると良いでしょう。

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージとは、マンションを担保に資金を借入れる方法です。
契約者の生存期間中は利息分のみの返済となり、死亡時に家を売却して残債を完済します。借入れた資金でローン残債を完済できれば、毎月の支払いは利息分のみとなり、大きく返済の負担を減らせられるでしょう。

ただし、基本的にリバースモーゲージは老後資金対策として活用されることが多く、利用できる年齢も60歳以上と高齢層向けとなっています。
借入れた資金の使用用途も制限が厳しい場合も多いので、事前に金融機関に確認してみると良いでしょう。

住宅ローンが払えないときの注意点

住宅ローンを払えなくなったときに、より状況が悪化してしまう行動があります。
具体的には次のような行動が挙げられます。

• 金融機関からの連絡を無視する
• 他のローンやキャッシングなどで住宅ローンを返済する
• 競売まで待つ

金融機関からの連絡を無視していても事態は改善しません。
早い段階で金融機関や専門家に相談することで、対処法を見つけられる可能性が高まります。金融機関に相談すれば、返済計画を見直すこともできるでしょう。

また、住宅ローンの返済の為に別の借入をするのは控えたほうがよいでしょう。
住宅ローンは他のローンに比較して低い金利の借入です。低い金利の借入を返済する為に、別の高い金利の借入をしてしまうとより返済が厳しくなる恐れが高くなります。

さらに、競売を覚悟して競売までなにも手を打たないのもお勧めできません。
競売は、市場価格よりも低い価格での売却となり、買主様も選べないなど理想的な売却ができない恐れもあります。
少なくとも任意売却なら、競売よりも高値での売却が期待でき退去日なども融通が利き安いです。その為、競売を待つよりも、早い段階で売却を検討し行動に移すと良いでしょう。

マンション売却を検討したい！まず始めに何をすれば良い？

ローンの支払いが厳しくなってきたタイミングで、できるだけ早くマンションを売却すれば、ローンを完済できるだけでなく手元にお金を残せる可能性も出てきます。
売却を検討しているなら、まずは自分のマンションがいくらで売れるのかを把握することが大切です。売却額よりもローン残債が高い場合は、自己資産で不足分を充当しなければならない場合もあります。

マンション売却を検討しているなら、マンション売却に強い仲介である長谷工の仲介がお勧めです。長谷工の仲介では無料査定を受け付けているので、まず無料査定で自分のマンションがいくらで売れるかチェックしてみると良いでしょう。

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まとめ

住宅ローンを支払えないと、いくつかの段階を経て最終的に自分のマンションが競売にかけられてしまいます。
実際に支払いが滞ってからでは手遅れになりやすい為、厳しいと感じたときには対処していくことが大切です。早い段階であれば、金融機関や専門家に相談することで、マンションを手放す前に事態を解決できる可能性もあるでしょう。

また、支払が厳しい場合はマンションを売却するのも一つの手段です。
競売になる前に仲介などで売却することで、ローンの完済や引越し費用の捻出もできるようになるでしょう。

長谷工の仲介では、売却相談や無料査定を受け付けています。
マンション売却を検討している方は、マンションに強い長谷工の仲介に一度ご相談ください。

※本記事の内容は2023年6月12日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。