近年、高齢者を中心にリースバックの利用者が増えています。
しかし、消費者がリースバックを十分に理解せずに契約してしまうこともあり、トラブルが起こることもあります。
このような状況を踏まえ、2022年6月には国土交通省が「住宅のリースバックに関するガイドブック」を策定しています。
では、リースバックには一体どのようなトラブルがあるのでしょうか。この記事では「リースバックのトラブル」について解説します。
不動産の売却のお問い合わせやご相談は「長谷工の仲介」へ
リースバックとは？
リースバックとは、家を売却して現金を得て売却後は毎月賃料を支払うことで住んでいた家に引き続き住むことができるサービスのことです。
リースバックは、正式には「セール＆リース」の略称で、セール（売る）と、リース（借りる）、バック（買戻し）の3つの言葉を意味します。
買戻しに関してはオプションとなっており、選択しない方も多いです。
リースバックの利用には、例えば高齢者が老人ホームへの入居一時金を確保する為などがあります。売却によって入居一時金を確保しておき、希望している老人ホームの空きが出るまで元自宅を借りて住み続けるといった使い方をします。
ただし、老人ホームへ転居する場合は買戻し（バック）は利用しません。
リースバックは、主に不動産会社（リースバック会社とも呼ばれる）が買主兼貸主となります。売主様は不動産（リースバック）会社と売却の売買契約と賃貸の賃貸借契約の2本を同時に締結し、売却後は家賃を支払うことでそのまま住み続けることになります。
自宅は売却しますので、自宅の所有権は不動産（リースバック）会社に移転します。
売却後は、売主様は借主様の立場になるということです。
借主様は所有者ではない為、固定資産税や管理費、修繕積立金等を払う必要はなくなりますが、その代わりに家賃の負担が生じます。
リースバックの概要については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
よくあるリースバックのトラブル事例
ここから、リースバックのトラブル事例について解説します。
リースバックを利用できなかった
申し込んでみたら、リースバックを利用できなかったというケースがあります。
不動産（リースバック）会社にもよりますが、住宅ローン残債が売却価格を上回っていると利用できないケースもあります。
住宅ローン残債が売却価格を上回っている場合は、任意売却に対応していて売却後にリースバックができる不動産会社に相談すると良いでしょう。
任意売却とは、債権者（お金を貸している方）の合意を得たうえで、借金返済の為に行う売却のことです。
ただし、任意売却を選択するということは債務不履行（お金を返す約束を破ったこと）となる為、ブラックリストに名前が記載されてしまいます。
ブラックリストとは信用情報機関の事故リストのことです。
名前が載ると一定期間住宅ローンが組めないなどのデメリットが生じますので、やむを得ない事情がない限り、任意売却は選択しないことが通常となります。
任意売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
家賃が高くて支払いが厳しい
リースバックの家賃は、売却価格のおおむね10％程度（7％～13％）で決まります。
周辺相場と関係なく、売却価格に一定料率を乗じて決める為、結果的に家賃が周辺相場よりも高くなることもあります。
その為、元々相場より高い家賃を払っていた状態で、賃貸借契約中に貸主（不動産・リースバック会社）から賃料増額請求があった場合、家賃が払えなくなってしまうといったこともあります。
なお、家賃改定には借主様の合意が必要ですので、合意しなければ勝手に上がることはありません。仮に要求された家賃に不服がある場合には、従来の家賃を法務局に供託する等の対処法が考えられます。
駐車場を利用できなくなった
リースバックの契約をしたことで、駐車場を利用できなくなったというトラブルが発生することもあります。
管理組合で賃借人の場合、駐車場を利用できないという規定を設けているマンションもあります。その為、このようなマンションでリースバックを行うと駐車場が利用できなくなってしまいます。
また、賃貸人が駐車場を利用できたとしても、再度借りる際に空きがなかったり、他の駐車区画に移動させられたことで車のサイズと合わなくなったりする事例もあります。
現在、マンション内で駐車場を借りている方は、リースバック契約後にも駐車場を利用できるか管理組合に確認しましょう。
マンション内の駐車場が利用できない場合は、近くの月極駐車場を利用する等の対処法があります。
急に物件の所有者が変わった
賃貸物件の所有者が借主様の同意を得ることなく物件を売却したり、契約した不動産（リースバック）会社が倒産したりすることで物件の所有者が変わり、トラブルになるケースもあります。
第三者に売却をされても、引き渡し（住んでいるということ）を受けていれば借主様の賃借権は保護されますので売却されること自体に問題はありません。
しかしながら、新しい所有者が賃料増額の請求をしてくる等の可能性は考えられます。その為リースバック契約の際に、第三者への売却に関して予め取り決めておくなど、不動産（リースバック）会社と話し合っておきましょう。
買戻しができなかった
買戻しを予定していた時期までに資金が貯まらず、買戻しができなかったというケースもあります。多くの個人向けリースバックは買戻しがオプション（選択制）になっている為、オプションであれば買戻しができなくて困るということはありません。
しかしながら、買戻しが義務になっているような契約では、買戻しができないとトラブルになる可能性があります。
実際問題として、家賃を支払いながら買戻しの資金を貯めることはハードルが高いです。
買戻しは資金面でできないことが多い為、買戻しはオプション制になっている契約を選択することをお勧めします。
リースバックの諸費用が想定より高かった
リースバックの諸費用が想定より高かったというトラブルもあります。
一部の不動産（リースバック）会社では、物件の所有者を仲介するタイプもあります。
仲介するタイプの会社に依頼をする場合、仲介手数料が発生します。
多くの不動産（リースバック）会社では、その会社自身が買い取る為、仲介手数料は発生しないことが通常です。
リースバックにかかるコストを抑えるには、直接買い取るタイプの不動産（リースバック）会社を選ぶと良いでしょう。
また、一部の不動産（リースバック）会社では、賃貸借契約時に敷金が必要となるケースもあります。
敷金は無料としているところもある為、敷金が不要かどうか確認しておくと良いでしょう。
その他、リースバック契約にかかる費用と併せてマンション売却にかかる費用や税金の支払いも発生します。マンション売却に関する諸費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
マンション売却にかかる費用や手数料は？費用を抑える方法も紹介
マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説
契約更新ができず退去を求められた
リースバックでは、定期借家契約と呼ばれる更新ができないタイプを選択すると、契約期間満了後に再契約できないことがあります。
昨今のリースバックは定期借家契約タイプが多い為、契約前に再契約できるかどうか十分に確認することが望ましいです。
契約更新の可否が不安な場合には、普通借家契約と呼ばれる更新ができるリースバックを選択することをお勧めします。普通借家契約は借主様の権利が強い為、借主様が更新したいと申し出れば更新できることが通常です。
修繕費用の負担について、不動産（リースバック）会社と食い違いがあった
賃貸借契約上では、修繕費用は原則として貸主（不動産・リースバック会社）が負担します。
ただし、退去時の原状回復費用は特約によって借主様が負担することも認められています。
懸念すべき点は、原状回復費用の負担区分です。
賃貸借契約に取り決めが記載されますので、退去時の費用負担を抑えたい場合には賃貸借契約の内容を変えてもらう必要があります。
他の相続人と相続トラブルになった
所有者である親が子供に知らせずにリースバックをし、相続トラブルに繋がることもあります。
子供がマンションを相続できると考えていた場合、何も知らせずにリースバックをしてしまうと不満を持たれる可能性があります。
リースバックをする際には、念の為子供にも知らせておくことが望ましいです。
リースバックで失敗しない為のコツ
リースバックで失敗しない為のコツについて解説します。
契約内容をよく把握しておく
ここまでトラブルの事例を紹介してきましたが、リースバックは、売却後の賃貸においてトラブルとなるケースが多い傾向にあります。
その為、特に賃貸借契約の内容を確認しておくことが重要となります。
具体的には、賃貸借契約の種類（定期借家契約または普通借家契約）や、家賃の改定条件、買戻しの条件等が確認ポイントです。
また、賃貸借では借主様は家財の火災保険や借家人賠償責任保険に加入します。
借家人賠償責任保険とは、借主様が故意や重大な過失により建物を失火させてしまった場合、貸主様からの損害賠償請求に備える為の保険です。
なお、地震による火災に関しては貸主様が建物に付保する地震保険で対応することになる為、地震の借家人賠償責任保険というのはありません。
借主様が地震保険へ加入するかどうかは任意ではありますが、火災保険とセットで加入する必要があり、家財のみを付保するという点は把握しておきましょう。
売却価格は適切か確認する
リースバックの売却価格は市場価格よりも1～3割程度安くなることが多いです。
具体的には、以下のように決まります。
住宅ローン残債がある場合には、売却額で返済できるか確認することも必要です。
月々の家賃をシミュレーションしておく
リースバックの家賃は以下のような計算式で決まります。
実際に、市場価格が3,500万円のマンションをリースバックした場合をシミュレーションしてみましょう。
売却価格：市場価格の80%
年間家賃：売却価格の10%
【シミュレーション】
リースバックの年間家賃＝リースバックの売却価格×10％
＝（3,500万円×80％）×10%
＝280万円
＝280万円÷12ヵ月
＝月々約23万円
家賃は相場より高くなりやすい為、払い続けられる家賃であるかどうかを十分に検証しておくことが望ましいです。
賃貸人による売却を防止する特約を設ける
不動産（リースバック）会社から第三者に売却されたくない場合、対策として「転売禁止の特約」を設けることが考えられます。
転売禁止の特約は、違約金が公序良俗に反しなければ有効です。
ただし、転売されても賃借権は保護される為、応諾してくれる不動産（リースバック）会社は少ないことも考えられます。
家族や相続人と相談してから利用する
リースバックは、家族や相続人と相談してから利用することが望ましいといえます。
相続に関するトラブルを防ぐ為だけでなく、売却して家賃の安い賃貸物件に引越した方が、経済的には有利となるケースもあります。その為利用する前に、親族の冷静な意見を聞いてみることをお勧めします。
信頼できる不動産（リースバック）会社に相談する
リースバックのトラブルを防ぐには、会社規模が大きく、リースバックの実績が豊富な会社を選ぶことが適切です。
また、状況に応じてリースバック以外の売却方法を提案してくれるような会社も良いといえます。
長谷工の仲介ではリースバック以外にも直接買い取りなど幅広い売却方法を提案できます。
サービスの詳細については、こちらで詳しく解説していますのでご覧ください。
まとめ
ここまで、リースバックのトラブルについて解説してきました。
リースバックでは、「リースバックを利用できなかった」や「駐車場を利用できなくなった」等のトラブルがあります。こうしたトラブルを防ぐ為にも、信頼できる不動産（リースバック）会社に依頼し、契約内容を入念に確認しておくことが大切です。
長谷工の仲介では、リースバックのみならず、仲介や買い取りも選択できます。
無料で相談を受け付けるサービスも行っていますので、興味のある方はご利用いただけると幸いです。
※本記事の内容は2023年6月12日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。
