マンションを売却すると心配になるのが税金です。しかし必ず発生する税金と、条件によっては発生しない税金があります。多くの方が税金について難しいと感じるのは、ケースに応じて異なるのが要因かもしれません。

この記事では、どのようなケースに税金が発生し、どのようなケースに税金が発生しないのかを紹介します。また納税すべき税金を減らすコツも解説します。マンションの売却を予定している方はぜひ参考にしてください。

マンション売却で税金がかからないケースとは？

マンション売却で譲渡益が発生した場合は、譲渡益に応じて住民税などの税金がかかります。しかし利益が発生しなければ住民税などはかかりません。

また譲渡益が発生したとしても、実際にはマイホームを売ったときに適用となる特例（3,000万円控除など）によって税金がかからないケースが多いのが実情です。
しかし3,000万円控除は自動的に控除される訳ではありません。翌年に確定申告する必要がある為、忘れずに申告するようにしましょう。

マンション売却で発生する税金の種類

マンション売却では様々な税金がかかりますが、必ずしも全ての税金がかかるわけではありません。ここからは、それぞれ発生する条件も含めて紹介します。

印紙税

不動産売買契約書は、印紙税法上の課税文書です。売買契約締結時には印紙を貼って、印紙税を納めます。なお、貼った印紙は二度と使えないように消印しなければなりません。通常実印などを割り印して消印します。

印紙税が発生する文書は他に、金銭消費貸借契約書や建築請負契約書などがありますが、文書によって納める印紙税額が異なります。

万が一印紙を貼り忘れてしまうと過怠税を徴収されることになり、本来支払うべき印紙税額の3倍を支払わなければなりません。貼り忘れや、消印し忘れがないように気をつけましょう。

印紙税額は、売買契約書に記載する売買代金に応じて税額が決まっています。本則では以下の税額ですが、2014年4月1日から2024年3月31日までに作成される不動産売買契約書については、軽減措置があります。

印紙は法務局や郵便局、役所などで購入できますが、土日や祝日は購入できません。ただし、コンビニなどでは、200円など少額の印紙しか扱っていない場合もあります。契約日になって慌てることがないように、余裕をもって準備することをお勧めします。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

マンションを売却する際の不動産売買契約書については、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。

マンションの不動産売買契約書とは？記載内容や流れを解説

登録免許税

登録免許税は土地や建物の所有権移転登記時にかかる税金です。他にも抵当権の設定および抹消時登記や、住所変更登記などのときにかかります。
所有権移転登記費用は通常買主様が負担する為、売主様側で登録免許税がマンション売却時にかかるとすれば、住所変更登記と抵当権抹消登記時の登録免許税です。

つまり登記上の住所と実際の住所が同じであれば、住所変更登記は不要です。また住宅ローンを借りていない場合は抵当権の抹消の必要がない為、登録免許税は発生しません。

抵当権抹消登記をする場合の登録免許税は、不動産の個数に対し1,000円かかります。例えばマンションが2つの土地にまたがっている場合は、土地と建物で3,000円になります。ちなみに住所変更の際にかかる登録免許税も同じ計算方法になります。

抵当権抹消は自分でもできますが、マンション引き渡し日に売買代金で完済する場合は、所有権移転登記を依頼する司法書士へ依頼するのが一般的です。司法書士への報酬の相場は1～3.5万円で、登録免許税と一緒に司法書士へ支払います。

抵当権抹消の手続きについては、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得にかかる税金に関しては、取得にかかった費用と譲渡にかかった費用を控除できるほか、マイホームであれば「3000万円特別控除を用いて、3,000万円を控除することができます。計算式は以下の通りです。

取得費はマンション購入時の代金から減価償却費を除去した金額に、購入時にかかった仲介手数料、設備費などの経費を合算したものになります。
譲渡費用とはマンションを売る為に直接かかった費用で、仲介手数料や印紙税が含まれます。

上記計算式で算出した課税譲渡所得金額に、所有期間に応じて税率を乗じて税金を計算します。マンションを譲渡した年の1月1日に所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得になり、それぞれ税率が異なります。税率は以下の通りです。

一般的に所得税と住民税を合わせて、譲渡所得税と総称されます。しかし厳密には異なる税金です。
所得税と復興特別所得税は、翌年の確定申告で申告して納める税金です。一方で住民税は、給与所得者であれば、給与から天引きされて翌年支払うことになります。
なお2013年から2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税とあわせて申告し、納付することになります。

マンション売却にかかる税金については、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

消費税

消費税は事業者が事業として、対価を得て資産を売却する際に課税されるものです。個人が自己所有のマンションを売却する場合は、消費税はかかりません。

しかし個人がマンションを売却する場合であっても、賃貸マンションや投資用マンションを売却する場合は、事業として譲渡するとみなされます。その場合は消費税が課されます。
事業者が不動産を売却する場合であっても、消費税の特性から土地は非課税となる為、消費税が課されるのは建物の部分のみです。

マンション売却にともなう消費税については、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。

マンション売却で消費税はかかる？課税される場合とされない場合について解説

マンション売却で税金負担を減らすコツ

マンションを売却する場合、譲渡益が発生しなければ多額の税金はかかりません。
マンション売却で税金が発生する場合でも、税金負担はなるべく減らしたいものです。ここでは税金負担を減らすコツを紹介します。

5年以上所有してから売却を検討する

まずマンションの所有期間を確認しましょう。譲渡する年の1月1日に所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となります。その場合は、短期譲渡所得の半分程の税率になります。
売却するタイミングを先延ばしにできるケースに限られますが、所有期間が5年を超えてから売却することにより、大きな節税効果が期待できます。

税金控除の特例を活用する

居住用財産に対しては税金が控除される特例があります。ここでは4つの特例（控除）を紹介します。

• 居住用財産売却による軽減税率の特例
• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 特定居住用財産の買換え特例
• 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

居住用財産売却による軽減税率の特例

居住用財産を売却して一定の要件に該当する場合は、長期譲渡所得の税率よりも低い税率となる、軽減税率の特例の適用を受けられます。なお低い税率になるのは課税長期譲渡所得金額から6,000万円を差し引いた部分です。

特例を受ける為には、売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えている必要があり、日本国内の居住用のマンション（家屋もしくは家屋とともに売却する敷地）が対象です。
もし今現在住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の属する12月31日までに売却すれば対象になります。

また、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除と重ねて適用を受けることはできますが、特定居住用財産の買い替え特例など、他の特例を利用している場合は併用できません。

軽減税率は以下の通りです。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を売却した際は、その所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」というものですが、通常3,000万円控除と呼ばれています。

マイホームであることが条件ですが、もし今現在住んでいない場合でも、住まなくなった日から3年を経過する年の属する12月31日までに売却すれば対象になります。
売却した年の前年、および前々年にこの特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除を受けていないことが条件になります。なお居住用財産売却による軽減税率は併用可能です。

この特例は自動的に適用される訳ではありません。翌年に確定申告する必要がありますので忘れないようにしましょう。
3,000万円控除については、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

特定居住用財産の買換え特例

居住用財産を2023年の12月31日までに売却し、一定の要件に該当する場合は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

つまりマンションを売却したときに、利益が発生したとしても税金は発生せず、買い換えたマンションを売却するときまで先送りできるということです。税金が非課税になるわけではありませんので、注意しましょう。

なお売却した年、その前年および前々年に3,000万円控除の特例や、マイホームを売ったときの軽減税率、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除を受けていないことが条件になります。

参照：国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

居住用財産を2023年12月31日までに売却し、新居を購入した場合で一定の要件を満たす場合、譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算することができます。
なお損益通算をしても控除しきれなかった場合、譲渡した年の翌年以降3年間繰越控除することができます。

マイホームであることが条件ですが、住まなくなってから3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡した場合は適用となります。
ほかにもマイホームを譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までの間に、国内の床面積50㎡以上の新居を取得することや、新居を取得した年の12月31日において期間10年以上の住宅ローンを借入していることなどが要件になります。

買換え特例については、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。

買い替え特例とは？適用要件や計算方法、注意点について解説

参照：国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

譲渡費用を正しく計上する

税金を計算する際、譲渡所得から譲渡にかかった費用分を控除できます。譲渡費用を正しく計上すれば、譲渡所得金額を減額することが可能です。控除し忘れないようにチェックしましょう。
譲渡費用となる主な費用は以下の通りです。

• マンションを売却する為に、不動産会社へ支払った仲介手数料
• 売買契約書に貼付した印紙代（印紙税）
• マンションを賃貸していた場合で、売却する為に賃借人に支払った立退料

なお修繕費用や固定資産税など、維持管理の為にかかった費用は、譲渡費用に含まれません。

参照：国税庁「譲渡費用となるもの」

マンション売却にともなう税金については、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

マンションを売却した時の固定資産税はどうすればいい？清算方法や注意点を解説

まとめ

マンション売却には多額の税金がかかるイメージがあるかもしれません。しかし居住用のマンションであれば3,000万円控除が使える為、実際にはそれほど税金がかからないケースがほとんどです。
ただし特例による控除を利用する場合は、翌年に確定申告する必要があります。タイミングによっては売却から1年近く後になる為、忘れないように注意しましょう。

マンションの売却にかかる税金については、税金の制度やかかる条件、金額など個人では分からないことも多いでしょう。詳細は必ず税理士にご確認ください。
長谷工の仲介では税理士の無料相談（一部エリア除く）も行っていますので心配な方はぜひご相談ください。

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※本記事の内容は2023年8月23日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。