不動産は、売るときも買うときも税金が発生する資産です。
住み替えは売却と購入を同時に行う為、売却時と購入時のそれぞれで税金が発生します。

マイホームに関しては、なるべく税金が発生しないように売却と購入のそれぞれにおいて軽減措置が定められています。
軽減措置を利用するには一定の要件を満たしている必要がありますが、住み替え前に税金の知識を知っておくことで、自分がどのような軽減措置を受けられるのか把握できるでしょう。
この記事では、「住み替えで生じる税金」について解説します。

まずは住み替えの流れを確認

まずは、住み替えの流れを確認しておきましょう。
住み替えの流れを示すと下表の通りです。

ただし、売却・購入の流れはそれぞれ以上の通りですが、どちらを先行するかというのは別で考える必要があり、同時に進められる部分もあります。

住宅の住み替えで発生する税金は？

次に、売却時と購入時のどのタイミングで税金が発生するのか見ていきましょう。

売却時にかかる税金

売却時にかかる税金は下表の通りです。

ここからは、各税金について詳細に解説していきます。

印紙税

不動産の売買契約書は印紙を貼らなければいけない課税文書です。
印紙税は、売買契約書に記載する売買代金により下表のように決まっています。

※2014年4月1日～2024年3月31日まで

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、抵当権抹消をする為に登録免許税が発生します。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。マンションは土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されている為、2,000円になるのが一般的です。
抵当権抹消については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

抵当権抹消登記申請書の書き方とは？流れや費用まで徹底解説

譲渡所得にかかる税金

売却物件では、譲渡所得が生じると税金が発生します。
譲渡所得とは不動産などを売却して得た利益のことで、以下の計算式で求めることができます。

譲渡収入金額は主に売却代金のことで、取得費は購入額、譲渡費用は売却に要した仲介手数料などの費用です。
ただし、取得費を計算する際は土地と建物で分けて計算する必要があります。特に、建物に関しては、実際の購入額から減価償却費を差し引く必要がある点に注意しましょう。
減価償却の概要や計算方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却時の減価償却とは？計算方法や譲渡所得税との関係について解説

譲渡所得を求めたら、下表の税率を乗じて計算します。

売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下の所得を短期譲渡所得、5年超の所得のことを長期譲渡所得と呼びます。
譲渡所得にかかる税金については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

消費税

不動産会社に仲介してもらった場合にかかる仲介手数料や、司法書士に手続きを依頼した場合にかかる司法書士手数料等のサービス料に対しては消費税が発生します。
なお、マイホームの売却では建物に消費税は発生しません。ただし、マイホーム以外の例えば投資用マンションを売ったときは建物に消費税が生じます。
不動産売却にかかる消費税については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却で消費税はかかる？課税される場合とされない場合について解説

購入時にかかる税金

購入時にかかる税金は下表の通りです。

ここからは、各税金について詳しく見ていきましょう。

不動産取得税

不動産を購入すると、不動産取得税がかかります。
ただし、一定の要件を満たす住宅を購入すると、建物にかかる不動産取得税の軽減措置を受けることができます。控除を受ける場合は以下のように求めます。

控除額は、新築住宅の場合、床面積が「50㎡以上240㎡以下」であれば1,200万円となります。さらに新築で認定長期優良住宅の場合は、1,300万円です。
中古住宅は、新築と同じ面積要件に加え、原則として1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたものであれば軽減措置を受けることができます。ただし、控除できる金額は、新築された日によって異なります。

また、上記の住宅要件を満たす土地に関しては、以下のような軽減措置があります。

参考：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

参考：東京都主税局「都税：不動産取得税 ｜ 都税Ｑ＆Ａ」

印紙税

購入で売買契約書や請負工事契約書、住宅ローンの契約書を締結すると印紙税が発生します。
税額は「2.1.1.印紙税」と同じですが、住宅ローンの契約書には本則が適用されます。

登録免許税

購入時の登録免許税は、取得した不動産の価額（固定資産税評価額）に税率を乗じます。
2024年3月31日までに新築または取得するマイホームの床面積が50㎡以上の場合は、登録免許税の軽減措置を受けることができます。
中古住宅は、原則として1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたものであることが要件です。

なお、2026年3月31日までに行う土地の売買による所有権移転登記の税率は、1.5％に軽減されています。

参考：国税庁「登録免許税の税額表」

参考：法務局「令和4年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ」

消費税

売却時と同様に、仲介手数料や司法書士手数料等のサービス料に対して消費税が発生します。また、新築住宅や中古住宅でも不動産会社から購入する物件には建物に消費税が発生します。
個人から購入する中古住宅であれば、建物に消費税は発生しません。

贈与税

住宅の購入では、2023年12月31日までに18歳以上の者が直系尊属（父母や祖父母）から受けるマイホームの取得に充てる為の金銭の贈与に関しては非課税特例があります。
非課税限度額は下表の通りです。

なお、質の高い住宅とは以下のいずれかに適合する住宅を指します。

引用：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

なお、上記以外で贈与を受ける場合、贈与税の基本税率は下表の通りです。

【一般贈与財産用（特例贈与財産用以外の財産のこと）】

【特例贈与財産用（18歳以上で直系尊属からの贈与を受けた場合のこと）】

引用：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

住み替えにかかる税金のシミュレーション

ここまで、住み替えにかかる各税金の税率や条件について見てきました。
ここからは、実際に住み替えにかかる税金のシミュレーションを解説します。（簡略化の為、消費税は考慮外とします。）

売却時

まずは、売却時のシミュレーションを解説していきます。

購入時

次に、購入時にかかる税金をシミュレーションしていきましょう。

住み替え時に利用できる特例

シミュレーションの結果を見ると、住み替えでは多くの税金がかかると感じた方もいるでしょう。
ただし、住み替えでは売却時と購入時に特例を利用することで税負担を減らすことができます。なお、特例を利用する場合には、確定申告が必要になる為注意しましょう。

売却時に利用できる特例

まずは、売却時に利用できる特例について解説します。
それぞれの詳しい要件は国税庁のホームページをご覧くださいください。

3,000万円の特別控除の特例

3000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例です。この特例を利用した際は、以下の計算式で譲渡所得を求めます。

3000万円特別控除については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

軽減税率の特例

所有期間が10年超のマイホームを売ったときは、長期譲渡所得よりも税率が下がります。
軽減税率の特例は、3000万円特別控除と併用可能であり、その税率は下表の通りです。

軽減税率の特例については、こちらの記事でも解説していますのでご覧ください。

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、売却物件よりも高い価格の購入物件を買うと税金の繰り延べができるという特例です。
繰り延べとは課税の先送りという意味になります。
繰り延べと課税の関係を示すと、下表の通りです。

買い替え特例については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

買い替え特例とは？適用要件や計算方法、注意点について解説

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失（マイナスの譲渡所得のこと）が発生した場合、他の所得と合算して税金の還付を受けることができる特例です。

例えば給与所得が700万円の方が800万円の譲渡損失を出した場合、その年の所得を▲100万円とすることができる為、会社が源泉徴収していた税金を取り戻すことができます。
初年度に控除しきれなかった残額を翌年から3年間に繰り越すこともできます。

参考：国税庁「No.3370マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」

購入時に利用できる特例

次に、購入時に利用できる特例について解説します。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上のローンを組んで一定の要件を満たす住宅を購入すると、一定期間、所定の額が所得税から控除できる制度のことです。

税金から差し引ける控除額は、以下の式で計算されます。

新築または中古の住宅を購入した場合の借入限度額や控除期間の関係は下表の通りです。

【新築または買い取り再販物件】

※2023年12月31日までに建築確認が行われたものまたは、2024年6月30日までに建築されたもの

【中古または増改築】

※認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のこと

なお、以下の特例を購入物件に入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に利用している場合には、住宅ローン控除を利用することはできません。

つまり、これらの特例と住宅ローン控除の同時併用はできず、いずれか有利な方を選択することとなります。

参考：国税庁「No.1211-1住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

参考：国税庁「No.1211-3中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

税金に関するよくある質問

税金に関するよくある質問について紹介します。

どのような場合に確定申告が必要ですか？

確定申告は、以下のいずれかのケースに該当すれば必要です。

一方で、以下のような状況であれば、確定申告が不要となります。

確定申告の実施時期は、売却した翌年の2/16〜3/15（土日で若干ずれる場合あり）ですので忘れずに申告しましょう。
不動産売却時の確定申告については以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

マンション売却の確定申告書の書き方は？手続きの流れも併せて解説

コピーした売買契約書にも印紙税は必要ですか？

コピーが単なる控えとする為の目的で作成されたものであれば、印紙は不要となります。
ただし、コピーでも契約の成立を証明する目的で作成されたものとみなされる場合には、印紙が必要です。

例えば、コピーが以下のような形態となっている場合は、契約の成立を証明する目的で作成されたものとみなされ、印紙が必要な課税文書となります。

出典：国税庁「No.7120 契約書の写し、副本、謄本等」

まとめ

ここまで、住み替えで生じる税金について解説してきました。
住み替えでは、売却と購入のそれぞれにおいて税金が発生します。
ただし、マイホームの住み替えでは、売却と購入のそれぞれで税金の軽減措置が設けられている為、適用要件を満たしていれば税金負担を減らせる可能性があります。

税金については制度が複雑である為、不明な点がある場合には自分で判断せず、税理士に相談することをお勧めします。
長谷工の仲介では税金に関する無料相談を承っていますので、ご利用いただけると幸いです。

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※本記事の内容は2023年9月1日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。