家の売却を検討するなら、まず売却の全体の流れやかかる費用・税金の把握が大切です。基本的な知識さえ押さえれば、はじめての方でもスムーズな家の売却ができます。
この記事では、これから家の売却を検討している方向けに、家の売却の流れや費用・注意点などの押さえておきたい基礎知識を解説します。

家を売却する際は流れや適切なタイミングを知ることが大切

初めて、家を売却するとなると不安に感じる方も多いでしょう。
しかし、基本的には不動産会社にサポートしてもらいつつ売却を進める為、不安に感じることはありません。

とはいえ、準備や対応が必要なことなど売主様がやらなければならないこともいくつかある為、まずは売却全体の流れを押さえて準備すべき内容を把握しておくことが大切です。
また、家には売却しやすい・しにくいタイミングもあるので、売却のタイミングを見極めることも重要になってきます。

家の売却の基礎知識やタイミングの判断を身に付けておけば、はじめての家の売却でもスケジュールを立てやすく、希望の条件での売却がしやすくなります。

ここからは、家の売却で押さえておきたい基礎知識を解説していくので参考にしてください。

家を売却する方法は主に4つ

家を売却する方法は、一般的な仲介を含めて4つの方法があります。
それぞれの特徴を把握して、自分の売却に合った方法を選ぶことが大切です。

仲介で売却する

不動産会社に仲介してもらい買主様を探す方法が、仲介での売却です。
仲介での売却では、売却活動や契約手続きなどは不動産会社が進めてくれます。
家の売却といえば仲介を指すのが一般的でしょう。

市場価格での売却を目指しやすいですが、売却までに3ヵ月から半年程時間がかかる点には注意しましょう。
物件の状況によってはそれ以上の時間がかかるケースも少なくないので、売却計画は余裕を持ってスケジュールを立てる必要があります。
また、売買が成立した際には、不動産会社への仲介手数料も必要です。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
仲介は不動産会社が間に入り買主様が第三者であるのに対して、買取では不動産会社が買主となります。

買取の場合、不動産会社との条件に合意すれば売却できる為、短期間で売却できる可能性があります。また、仲介ではない為、仲介手数料が発生しないのも特徴です。
しかし、買取では仲介よりも売却額が安価になりやすい点には注意しましょう。

売るまでの期日が迫っている・仲介では売りにくい物件などの場合は、買取を視野に入れると良いでしょう。

買取について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

マンション売却は買い取りがお勧め？仲介との違いや向いている物件の特徴を解説

リースバックを利用する

リースバックとは、不動産会社などに家を買い取ってもらい、その後新たに賃貸契約を結んでそのまま家に住み続ける方法です。

売却金というまとまった資金を得られ、さらに住み慣れた家にそのまま住み続けられるなどメリットがあります。
しかし、売却額は市場価格よりも安価になる点には注意が必要です。
また、賃料の支払いが発生する為、住宅ローンの完済で手元に残る資金が少ない場合や、賃貸期間が長くなるといった場合は、経済的負担が大きくなる恐れがあります。

リースバックについて、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

リースバックとは？メリットや利用する場合の注意点を解説

個人間売買を行う

不動産会社を介さずに、自分で買主様を見つけて売買契約などの手続きを行う方法が個人間売買です。親族間や知人間など、個人間売買で家を売るケースも珍しくはありません。

個人間売買であれば、仲介手数料が発生しないので、売却額の多くを手元に残せるというメリットがあります。
しかし、価格交渉や契約書の作成・登記手続きなどは自分で全て行う必要があり、法律や税金などの専門的な知識がなければトラブルに発展する恐れもあります。

万が一、トラブルに発展しても解決まで自分で対応しなければなりません。
その為、個人間売買はあまりお勧めできる方法ではありません。
少なくとも契約手続きなどは不動産会社に依頼するほうが、トラブルを避けられるでしょう。

家を売却するまでの流れ

家を売却するには、全体の流れを把握することが大切です。
ここでは、仲介で家を売却するまでの流れを解説していきます。

➀必要書類の収集など事前準備を行う

家の売却に先んじて、必要な書類や情報などを集めていきましょう。
次のようなものを準備しておくことが大切です。

• 必要書類の整理
• 相場の把握
• 住宅ローン残債の確認
• 希望売却額やタイミングの検討

必要書類は、適宜不動産会社から指示されるので全てを最初に用意する必要はありません。
しかし、取得に時間がかかる書類もあります。
登記情報などで家の情報を事前に把握しておくと、より正確な査定を受けられスムーズに売却を進めやすくなります。
不動産会社に依頼する前に揃えておくと良い書類は次の通りです。

表の見方：「〇」必要、「-」不要

また、査定前に相場を把握しておくことが重要です。
相場観が無ければ査定額の妥当性を判断するのは難しいでしょう。

家の売却相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2023年】マンション売却の相場を知るには？調査の仕方や確認すべきポイントについて

【2023年】一戸建ての売却相場はいくら？地域別・築年数別の相場や、調べる方法を解説

住宅ローンが残っている家の場合、住宅ローンを売却額や自己資金で完済できないと、売却が難しくなります。その為、いくらで売却できればローンを完済できるかを知る為にも住宅ローンの残債額を正確に把握しておくことが大切です。

➁不動産会社に査定を依頼する

必要な準備が整ったら、不動産会社に査定依頼します。
査定の依頼方法には、次のような方法があります。

• 直接不動産会社に行く
• 電話依頼
• インターネット依頼

直接不動産会社を訪れたり電話したりして査定依頼すれば、その場で相談などもしやすいでしょう。
近年は、インターネットで査定依頼を受け付けている不動産会社も増えているので、仕事が忙しい方や不動産会社が近くにない方にはインターネットで依頼するのがお勧めです。

査定方法には、机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。
築年数や所在地などの情報で査定する方法が机上査定です。
査定結果を即日や数日で受け取れるメリットはありますが、物件の個別の事情は反映されない為、実際の査定結果と異なる場合があります。

一方、不動産会社の担当者が直接出向いて査定する方法が訪問査定です。
物件内部を調べたうえで査定する為、より精度の高い査定結果が分かります。
しかし、担当者との日程調整が必要になる為、依頼してから査定結果をもらうまでに1週間から1ヵ月程かかることもあります。

売却額の目安を立てたい場合は、机上査定で良いでしょう。
売却する意志が固まっているのであれば、訪問査定を受けることをお勧めします。
机上査定の内容やサービスなども考慮しつつ不動産会社を2～3社に絞って、訪問査定を受ける流れが良いでしょう。

最初はできるだけ多くの不動産会社に査定依頼することが重要です。
多くの不動産会社の査定額や対応などを比較することで、自分の売却に合った不動産会社に出会いやすくなるでしょう。

査定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

一戸建て売却の査定価格はどう決まる？見られるポイントや査定のコツとは

➂不動産会社と媒介契約を締結する

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、下記の3種類があるので自分に適した方法で契約することが重要です。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

複数社の不動産会社と契約できる方法が一般媒介契約です。
買主様を自分で見つけて契約する自己発見取引も可能ですが、レインズ（不動産の物件情報を交換する為のネットワークシステム）への登録や営業活動報告義務がありません。

一方で不動産会社一社のみと契約する方法が、専任媒介契約・専属専任媒介契約です。
専任媒介契約・専属専任媒介契約ともに、レインズへの登録義務と営業活動報告の義務があります。
両者の違いは売買取引における制限の厳しさです。
専任媒介契約では、売主様が自分自身で買主様を見つけて個人間での売買取引（自己発見取引）が認められていますが、専属専任媒介契約では自分で買主を見つけた場合も不動産業者を介す必要があります。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？契約の種類と各契約のメリットや注意点をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットや注意点を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

④実際に家を売り出す

売り出し価格を決めて売却をスタートします。
売り出し価格は、相場や査定額をもとに適正価格を付けることが大切です。

売却が始まると、チラシやインターネットへの掲載といった集客・問い合わせ対応などは不動産会社が進めてくれます。
しかし、状況によっては売り出し価格の調整なども必要となる為、営業状況はこまめに把握するようにしましょう。

また、家に住みながら売却する場合、内覧準備・対応も必要になってきます。
内覧は、買主様の印象を大きく左右するポイントとなるので、清掃・片付けなど入念に準備し、当日は買主様がゆっくり内覧できるように心がけましょう。
その際、住んでいる方にしか分からない情報を提供すると喜ばれる買主様も多いので、事前にアピールポイントをまとめておくとスムーズにアピールできます。

住みながら売却するコツについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住みながら家を売ることはできる？メリットやポイントも併せて紹介

⑤売買契約を締結する

購入希望者が現れると価格や購入条件などの交渉を行います。
交渉にあたっては、購入申込書が不動産会社を介して買主様から提出されます。

購入申込書とは、購入の意思を示す書類で、買付申込書や買付証明書と呼ばれることもあります。
購入申込書には購入希望額や引き渡し条件・手付金額などが記載されているので、条件に対しての返答を不動産会社に伝えます。不動産会社によっては返答を「売渡承諾書」と呼ばれる書面で作成する場合もあるので、必要な場合は対応しましょう。

買主様との条件が合意できれば、売買契約に進みます。
売買契約時には、重要事項説明が先に行われ次に契約書の説明に移ります。
重要事項説明・契約書に問題がなければ、契約書に署名・押印して契約締結です。
説明や契約書の内容は、隅々まで確認し不明点がないようにしましょう。

また、売買契約時には下記のような書類が必要になります。

表の見方：「〇」必要、「-」不要

売買契約締結後、売主様から手付金が支払われます。
手付金は売却額の10％程が目安です。

また、不動産会社への仲介手数料の支払いが必要なケースもあります。
仲介手数料の支払いは、売買契約時に50％・決済時に50％の2回に分けて支払う方法が一般的です。ただし、決済時に全額というケースもあるので、事前に不動産会社に支払うタイミング・額・支払方法を確認するようにしましょう。

➅決済と引き渡しを行う

売買契約から1ヵ月程を目安に決済・引き渡しとなります。
決済では、手付金を除いた売却額が買主様から支払われます。
支払時には、固定資産税やマンションの管理費なども清算されるのが一般的でしょう。
仲介手数料の支払いが必要な場合は、買主様からの支払確認後に不動産会社に支払います。
また、住宅ローンが残っている物件の場合、残代金決済や引き渡しと同時に住宅ローンの完済・抵当権抹消登記手続きも行われます。

支払確認後、買主様に物件の鍵・関連書類を引き渡して、物件の引き渡しが完了です。
引き渡しまでに、隣地との境界線の確認や契約書に記載されている設備の修繕・撤去などはきちんと行っておきましょう。
引き渡し後には、物件は買主様の所有となるので引っ越しやライフラインの停止手続きも終えておく必要があります。

決済時や引き渡しの際、必要書類に不備があると手続きがストップしてしまう為、入念にチェックすることが大切です。
決済・引き渡し時の必要書類には、下記のようなものがあります。

表の見方：「〇」必要、「-」不要

固定資産税の清算や抵当権抹消について、詳しくはこちらの記事で紹介しているのでご覧ください。

マンションを売却した時の固定資産税はどうすればいい？清算方法や注意点を解説

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

⑦必要な場合は確定申告を行う

家を売却し利益（譲渡所得）が出た場合、利益に対して税金が課せられる為、確定申告が必要です。
確定申告時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間です。
また、税制控除を利用する場合も確定申告で申請する必要があります。
控除を利用すれば税金が発生しない場合でも、確定申告が必要になる為注意しましょう。

確定申告では、主に以下の書類が必要です。

表の見方：「〇」必要、「-」不要

ただし、適用する控除によって必要書類は異なる為、事前に国税庁のホームページなどで確認するようにしましょう。

確定申告について、詳しくはこちらの記事で紹介しているのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

売買契約成立後の売主様の義務

家を売却する際、売主様は契約不適合責任という義務を負います。
契約不適合責任とは、契約内容に合わない品物を引き渡した際に売主様が負う責任のことです。
不動産売買では、契約書に記載のない瑕疵が発覚した際に契約不適合責任が問われ、修繕費の請求や損害賠償請求・契約の解除になる恐れがあります。
不動産売買で契約不適合責任を問われるケースとして、以下のようなことがあります。

• 雨漏りや水漏れ
• シロアリ被害
• 土壌汚染
• 建築基準法に反している物件

これらの瑕疵は、売買契約時に買主様に告知する必要がありますが、口頭のみで告知する場合は注意しなければなりません。
契約不適合責任では、契約書に記載があるか・ないかが問われる為、事前に買主が知っているかは関係ありません。

ただし、契約不適合責任が問われる期間は売買契約後3ヵ月程が一般的で、期間についても契約書に記載されています。
また、特約で免責にもでき、築年数の古い物件は免責するケースが多いです。

契約不適合責任が問われると売主様の負担が大きくなります。
その為、家の状態は正確に把握し、契約書には家の状態が漏れなく記載できるように不動産会社と相談し、記載内容についてもしっかりとチェックしましょう。

売却手続きを進める際にかかる主な費用や税金

家を売却すると、様々な費用や税金がかかります。
諸費用まで考慮して売却計画を立てておかないと、思ったより手元にお金が残らないこともある為、どのような費用があるのかを把握しておくことが大切です。
主な諸費用には、以下のようなものがあります。

家を売却する際の注意点やポイント

ここでは、家を売却する際の注意点やポイントを解説します。

住宅ローンの残債額を確認する

住宅ローンの残っている家でも売却することは可能です。
ただし、売却額がローン残債を下回っている（オーバーローン）か売却額がローン残債を上回る（アンダーローン）かによって異なります。

住宅ローンの残っている家は金融機関により抵当権が設定されている為、家を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

一般的には、売却額で住宅ローンを完済するケースが多いでしょう。
このように売却額だけで住宅ローンを完済できる状態をアンダーローンといい、アンダーローンであれば問題なく売却できます。

しかし、売却額だけでは住宅ローンを完済できないオーバーローンでは、売却が難しくなります。
オーバーローンの場合、売却額だけで足りない部分を自己資金や親からの援助・住み替えローンを利用して完済できるのであれば、売却が可能です。

住宅ローンが残っている家を売却するかは住宅ローンの残債を正確に把握し、売却予定額・自己資金と比較して判断しなければなりません。
住宅ローン残債は、年末に送付されるローン残高証明書や借入時の返済予定表で確認できます。

ローン残債のある家の売却について、詳しくはこちらの記事で紹介しているのでご覧ください

ローン残債があってもマンション売却できる？ケース別に対処方法を解説

売れやすいタイミングを知る

家には売りやすいタイミングがあります。
一般的には、2～3月と9～10月が売りやすいシーズンといわれているので、この時期に売却できるように計画を立てると良いでしょう。
例えば、3月に売却するなら2月に契約・1月に内覧となるので、遅くても1月には売却活動をスタートする必要があります。

また、築年数も重要なポイントです。
家は築年数が経過する程資産価値が落ちるという特徴があります。
木造の場合、築20年を超えると建物の価値はほぼゼロになるともいわれています。
築20年を超えると大規模な修繕も必要になる為、売却のコストがかさむ恐れもあります。
築年数が古くならないうちに売却を検討するのも1つの目安となるでしょう。

売りやすいタイミングについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください

マンション売却に適した時期は？売却にお勧めの時期やポイントを解説

マンション売却に築年数は影響する？築年数別に売却のポイントを解説

査定では複数の不動産会社から相見積もりをとる

エリアやマンション・一戸建て・賃貸のように不動産の種類など、不動産会社によって得意分野は異なります。
得意分野によって査定額が大きく異なるケースも少なくなく、場合によっては100万円以上の査定額の差が生まれることもあるのです。

また、複数の不動産会社から査定を受けることで、査定額の比較だけでなく対応やサービス・担当者との相性など様々な面を比較できます。できるだけ多くの不動産会社を比較することで、自分にぴったりの不動産会社に出会いやすくなるでしょう。

物件の不具合や欠陥は適切に伝える

前述した通り、売買契約後に伝えていない不具合や欠陥が見つかると契約不適合責任が問われ買主様から損害賠償請求を受ける恐れがあります。
物件の状態は正確に把握し、全て買主様に伝えておくことが大切です。
査定時に不動産会社に不具合・欠陥について共有しておき、内覧時や売買契約時に伝えてもらっても良いでしょう。

契約不適合責任について、詳しくはこちらの記事で紹介しているのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

内覧前に部屋のクリーニングをする

内覧は購入意思を左右する重要なポイントです。
入念に準備し、買主様の印象を良くできるようにしましょう。
準備ポイントとしては、次のようなことが挙げられます。

• 徹底的な清掃・整理整頓
• スリッパの準備
• 臭い対策・換気
• 照明の準備

部屋は徹底的に清掃して綺麗な状態で内覧できるようにすることが大切です。
築年数が古いなど個人の清掃では手に負えない場合は、ハウスクリーニングを検討するのも良いでしょう。
家全体のハウスクリーニングが難しくても、水回りなど部分的なクリーニングでも十分に効果が見込めます。
特に、キッチン・バス・トイレなど水回りは買主様もチェックするポイントです。
水回りを綺麗にしておくと印象アップにつながりやすいので、意識しておきましょう。

内覧のポイントやハウスクリーニングについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却での内覧の流れは？事前準備やチェックすべきポイントもご紹介

マンションのハウスクリーニングの相場は？売却時に実施するメリットやポイントを解説

売買契約書の内容には必ず全て目を通す

売買契約書は契約について記載された重要な書類です。
隅々まで確認し、不明点は必ず質問して納得したうえで署名・捺印することが大切です。
特に、買主様と口頭で合意した内容も特約に記載されているかは必ずチェックしましょう。
口頭のみで交わしていると、後々言った・言わないに発展しやすくなります。

売買契約書については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの不動産売買契約書とは？記載内容や流れを解説

家を売却する際、どのような不動産会社に依頼する？

不動産会社は家の売却の大事なパートナーであり、家売却の成功を左右するものでもあります。
実績があり信頼して物件を任せられる不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社を選ぶ際には、次のようなポイントを意識すると良いでしょう。

• 実績や得意分野はどうか
• 評判や口コミはどうか
• 売却時のサポートやアフターサポートが充実しているか
• 査定額の根拠やリスクまで説明してくれるか
• 担当者との相性はどうか

自分の売りたい物件を得意とする不動産会社を選ぶことが大切です。
自分の家の価値を高めて適切な営業戦略を立ててくれるノウハウがある不動産会社であれば、スムーズな売却が期待できます。
また、家の売却では売主様は契約不適合責任が課されるので、アフターサポートが充実している不動産会社なら安心でしょう。

長谷工の仲介では、水回りクリーニングやプロカメラマン撮影など物件の価値を高める為のサービスが充実しています。
設備保証や業界初最大10年間保証が続く建物保証なども提供しており、売主様が安心して売却できるサポート体制を整えています。
詳しくはこちらをご覧ください。

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家の売却に関するよくある質問

最後に、家の売却に関するよくある質問を解説します。

相続した家を売却するにはどうする？

相続した家を売却するには、まず家の所有者を被相続人から相続人に変更する相続登記が必要です。
相続登記後であれば、通常の家の売却と同じように売却できます。
相続した家の手続きについて、詳しくはこちらの記事で紹介しているのでご覧ください。

マンション相続の手続きとは？流れや相続税の計算、利用できる控除を解説

空き家はそのままでも売れる？

家の状態や立地によってはそのままの状態でも売却は可能です。
しかし、リフォームしたほうが良いケースや更地にしたほうが良いケースもあるので、まずはそのままの状態で不動産会社に相談してみることをお勧めします。

空き家は管理せずに放置していると、自治体により「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
管理が難しく活用の予定もない空き家であれば、売却を検討すると良いでしょう。

空き家の売却や特定空き家に認定された場合の対処方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家を売却する方法は？かかる費用・税金や税制優遇について解説

空き家を放置すると税金が高くなる？固定資産税の増額や対策について紹介

古い家を売る際の注意点はある？

古い家の売却では、再建築不可物件かどうかの確認が必要です。
昔の建築基準法で建設されている物件は現行の建築基準法に適合していないケースがあり、その場合今の物件を解体すると新しい物件を建設できません。

ただし、隣地の購入などで再建築を可能にしてから売却したり、リフォームして売却したりするなど売却すること自体は可能です。
また、旧耐震基準で建設されている場合、耐震リフォームなどが必要になることもあります。

とはいえ、リフォームなどを行っても必ずしも売却しやすくなったり、売却価格に反映されたりするわけではない為、不動産会社に相談のうえ実施を判断することをお勧めします。

離婚の際は家をどうする？

離婚にともなう家の処遇としては、どちらかが住み続けるか売却するかになりますが、基本的には、売却をお勧めします。

どちらかが住み続ける場合、出ていく方が住宅ローンを支払うケースでは住宅ローンの支払いが滞る恐れがあります。
また、婚姻後取得した家は財産分与の対象となるので、家を残すと財産の分割で揉めるケースも少なくありません。
売却してしまえば、ローンを完済して残った現金を分割できるので、余計なトラブルを避けやすくなるでしょう。

離婚時の家の売却については、こちらの記事で詳しく紹介していますのでご覧ください。

離婚時にマンションを売却すべき？財産分与やローンがある場合の注意点を解説

熟年離婚の財産分与でマンションはどう分ける？具体的な分割方法を解説

まとめ

家の売却は全体の流れや費用を抑えることが大切です。
基本的には不動産会社がサポートしてくれるので、売却を検討し始めたタイミングで不動産会社への相談をお勧めします。

長谷工の仲介では、売主様が安心して売却に臨めるよう、売却時だけでなく売却後のサポートも充実しています。
売却の疑問や不安などは「売却何でも相談」で気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2023年12月26日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。