空き家は所有しているだけで税金や維持費がかかります。今後利用する予定がなければ、早めの売却をお勧めします。

この記事では、空き家の売却で失敗したくないと考えている方の為に、空き家をスムーズに売却する方法と、売却にかかる税金や費用について解説します。また、売却時に利用できる税金控除の特例や、押さえておきたいポイントまでご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

住まない空き家は売却すべき？

空き家に将来住む予定がなければ、売却をお勧めします。不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税、維持費などのコストがかかる為です。

また空き家を維持管理せず放置した場合、自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に認定される恐れがあります。

特定空き家とは、倒壊の危険性や周辺環境に衛生上有害となる恐れがある空き家のことです。また、倒壊の危険性がない場合でも、外壁や窓の一部が腐食により落下する可能性がある、もしくは雑草が生い茂っているような空き家は、管理不全空き家に分類されます。

特定空き家や管理不全空き家に認定されると、住宅用地に対する特例措置を受けられず、翌年の固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になる恐れがあり注意が必要です。

空き家を放置するリスクについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家問題の現状と解決策。所有する空き家はどうする？

空き家を放置すると税金が高くなる？固定資産税の増額や対策について紹介

空き家を売却する方法

空き家の売却を検討する場合、いくつかの方法が考えられます。ここでは代表的な方法を5つご紹介します。

そのままの状態で売却する

1つ目は、空き家のリフォームや解体をせずにそのままの状態で不動産会社へ仲介を依頼し、買い手を探して売却する方法です。そのままの状態で売却する場合、建物の状態に応じて中古物件もしくは古家付き土地として売却することになります。

中古物件として売却する

建物が築20年以内、もしくは不具合や劣化が少ない場合は中古物件として売却することを検討しましょう。建物の価値を活かすことで、その分高く売却できる可能性があります。

ただし、建物に不具合がある場合は買主様にその旨を説明する必要があります。
もし、売却後に不具合が見つかった場合、売主様は契約不適合責任を問われる恐れがある為注意しましょう。
契約不適合責任とは、契約で定めた内容と異なる状態の不動産を売買した場合に売主様が負う責任のことで、損害賠償請求や契約解除などを求められる恐れがあります。

契約不適合責任については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

実際に空き家を中古物件として売却する場合は、以下の流れで進めていきます。

まずは、不動産会社に査定を依頼し、空き家がどれくらいで売却できそうかを確認します。空き家の査定でチェックされるポイントと、査定時に用意しておくと良い書類は以下の通りです。

査定結果や空き家の状況を踏まえて仲介での売却を決めた場合は、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動が始まります。

そして、買主様と売買価格や引き渡し条件に折り合いがついたら売買契約を締結し、残代金決済後に空き家を引き渡します。売却で利益（譲渡所得）が発生した場合や、税金控除の特例を利用する際は、翌年に確定申告することを忘れないようにしてください。譲渡所得や税金控除の特例については後ほど詳しくご紹介します。

具体的な売却の流れについては、こちらの記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

一戸建て売却の基礎知識！売却までの流れや費用、成功させる為のポイントを紹介

古家付き土地として売却する

中古物件ではなく、「古家付き土地」として売却することで、空き家を解体せずに売却できます。空き家に不具合がある場合でも、建物に対する契約不適合責任を問われる心配がなく、また解体費用もかからないのがメリットです。建物の築年数が古い場合は、古家付き土地として売却することも検討してみましょう。

ただし、買主様にとっては更地にする為に解体費用がかかることから、売却価格が安くなる傾向があります。

古家付き土地の売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

古家付き土地の売却方法は？解体して更地にする注意点やかかる税金・費用を解説

不動産会社に買い取ってもらう

空き家を売却する方法として、仲介以外に不動産会社に買い取ってもらう方法（買取）もあります。
買取で売却する場合、不動産会社は再販することを想定して購入する為、仲介による売却価格よりも低くなります。

しかし買取による売却にはメリットも多く、不動産会社が直接買取する場合は仲介手数料がかかりません。また仲介による売却には時間がかかりますが、買取は売却価格に折り合いがつけばすぐに売却が可能です。

他にも、買い手が不動産会社の為、空き家の傷や不具合などの瑕疵を免責できる可能性が高い点もメリットでしょう。

こちらはマンション買取に関する記事ですが、買取について詳しく知りたい方はぜひご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

リフォームやリノベーションをして売却する

空き家をリフォームやリノベーションし、建物の価値を高めてから売却する方法もあります。

見栄えが良くなる為、売りやすくなる可能性がありますが、リフォームやリノベーションにかかった費用を売却価格に反映できるとは限りません。

実際にリフォームやリノベーションをするのであれば、不動産会社の担当者と相談し、多くの方に好まれるようなデザインや仕様にすることをお勧めします。個性的なデザインにしてしまうと、売りづらくなる恐れもあるので注意しましょう。

こちらはマンションのリフォームに関する記事ですが、空き家を売却する際のリフォームの有無や費用について知りたい方はぜひご覧ください。

マンション売却でリフォームは不要？売却価格などの面からその理由を徹底解説

マンションリフォームの費用相場は？費用を抑えるポイントや実施する際の注意点を解説

「空き家バンク」を活用して売却する

空き家を売却する方法として、空き家バンクを活用する方法もあります。空き家バンクとは、空き家を売却したい方と購入したい方をつなぐ、各自治体が行うサービスです。

空き家バンクを利用する場合は、空き家が所在する自治体へ申し込むことになります。自治体によって一定の条件があり、また多少手続きは異なりますが、基本的には無料で利用できます。

しかし購入希望者から問い合わせがあった場合は、直接やりとりすることになり、契約業務を不動産会社へ依頼する場合は、仲介手数料がかかります。

空き家バンクには、各自治体が空き家の情報を集めて独自に開示しているものと、国土交通省がモデル事業として採択した全国版空き家・空き地バンクがあります。
全国版空き家バンクは自治体を横断して閲覧できるのが魅力ですが、実際に問い合わせする窓口は各自治体になります。

自治体によっては空き家バンクがないこともあるので、まずは自身の家が所在する自治体に空き家バンクがあるのか、下記のページから確認してみましょう。

国土交通省「建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ」

空き家バンクのメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家バンクとは？メリット・デメリットや利用方法について解説

取り壊し更地にして売却する

空き家を解体して更地にし、土地として売却する選択肢もあります。空き家が古く、建物の状態が悪い場合や倒壊する恐れがある場合は、更地にしたほうが管理しやすくなります。

また空き家の状態によっては、リフォームや改修に多額な費用がかかる場合もある為、解体も視野にいれましょう。土地を探している方にとっては家を建てたときのイメージがしやすく、解体費用もかからない為、更地にしたほうが早期売却を期待できます。

ただし再建築不可物件の場合、更地にすると建物を建てられない場所となり、売却が難航することや価格が下がる恐れがあります。取り壊す前に役所で確認するか、不動産会社へ相談しましょう。

前述した通り、住宅用地には固定資産税や都市計画税が軽減される特例措置があります。しかし、更地にしてしまうと特例措置を利用できなくなり、結果として翌年以降の固定資産税などが上がってしまうので注意しましょう。

特例措置による住宅用地の固定資産税・都市計画税は、下記の式で算出できます。

再建築不可物件については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

空き家の売却にかかる主な税金・費用

空き家の売却には、税金や費用がかかります。条件によってはかからないケースもありますが、ここでは主な税金・費用について解説します。

印紙税

売買契約時に作成する「不動産売買契約書」は課税文書である為、契約書に印紙を貼って印紙税を納める必要があります。なお、2027年3月31日までに作成する場合は、印紙税の軽減措置が適用になります。

例えば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円、契約金額が5,000万円超1億円以下の場合は3万円です。

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）

空き家を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税がかかります。厳密には譲渡所得税は、所得税と復興特別所得税を指しますが、一般的に住民税も一緒に算出するケースが多いです。

ちなみに2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が上乗せされます。

課税譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。

取得費と譲渡費用は、主に以下の費用です。

上記の計算式で算出した課税譲渡所得金額に、空き家の所有期間に応じて税率を乗じます。税率は以下の通りです。

譲渡所得税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

税金については、必ず税理士に相談しておきましょう。
長谷工の仲介では、無料の税務相談サービスを提供しておりますので、ぜひご利用ください。

税務相談サービスはこちら

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼して、成約に至った際に支払う手数料です。不動産会社が請求できる仲介手数料は、売買価格に応じてその上限が定められています。

仲介手数料の上限額を求める速算式は、以下の通りです。

例えば3,000万円の場合は、3,000万円×3％+6万円＋消費税と計算し、上限額は105.6万円になります。

ちなみに物件価格が800万円以下の空き家については、上記の計算式で求める報酬を超えて不動産会社は報酬（30万円×1.1倍が上限）を受領できる「低廉な空家等の媒介の特例」という特例があります。ただし、不動産会社はあらかじめ依頼者に報酬について説明する必要があり、依頼者が合意した場合に限ります。

不動産仲介については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産仲介業とは？仕組みや依頼するメリット、仲介会社の選び方を解説

解体費用（更地にする場合）

空き家を解体する場合、建物の構造や前面道路との高低さなどによって異なりますが、一般的な構造別の相場は以下の通りです。

例えば30坪の木造の場合、30坪×3〜5万円＝90〜150万円程度です。

解体費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

清掃費用

空き家を売却する場合、必ずしもプロに清掃を依頼する必要はありませんが、空き家が遠方にあり自身で清掃できない場合は、清掃会社に依頼することもできます。

例えば、空き家の清掃と不用品の処分であれば3LDKで15～50万円程度、空き家の清掃のみであれば3LDKで7～10万円程度の費用がかかります。

依頼先やプランによってかかる費用は異なります。複数社に見積もりを依頼し、比較したうえで決めるようにしましょう。

相続登記費用

空き家の相続登記をする場合、登録免許税と司法書士への報酬がかかります。報酬は依頼先によっても異なりますが、それぞれ以下の通りです。

• 登録免許税：不動産評価額×0.4％
• 司法書士への報酬：5～10万円

空き家を売却する際に利用できる控除・特例

空き家を売却する際に利用できる控除や特例を5つ紹介します。それぞれ計算式や適用要件を解説しますので、ぜひ参考にしてください。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続や遺贈によって取得した家屋またはその家屋の敷地を、2027年12月31日までに売却するとき、一定の要件に当てはまる場合は譲渡所得から3,000万円を限度に控除できます。
被相続人が亡くなる直前まで居住していた場合で、以下の3つの要件に当てはまるときは特例の対象（被相続人居住用家屋）となります。

計算方法と適用要件は以下の通りです。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続または遺贈によって取得した土地や建物、株式などの財産について、一定期間内に売却した場合は、一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例です。

計算方法と適用要件は以下の通りです。

出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

居住用財産を売却して一定の要件に当てはまる場合は、課税長期譲渡所得の6,000万円以下については、通常よりも低い税率である軽減税率が適用されます。

計算方法と適用要件は以下の通りです。

出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

低未利用土地等の100万円特別控除

2020年7月1日から2025年12月31日の間に個人が都市計画区域内にある土地を500万円以下（一定の場合は800万円以下）で売却した場合、その土地が低未利用地であれば、その年の低未利用地等の譲渡にかかる譲渡収入金額から100万円を限度に控除できます。

計算方法と適用要件は以下の通りです。

出典：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

地方自治体の空き家解体補助金

自治体によっては空き家を解体する住民に対し、費用を補助する事業を行っているケースがあります。
ここでは参考として以下の例を紹介しますが、実際には空き家が所在する自治体の窓口やホームページで確認してください。

出典：文京区「空家等対策事業」

出典：町田市「除去工事」

出典：横浜市「住宅除却補助制度」

出典：長野市「老朽危険空き家の解体工事補助金」

空き家を売却する際のポイント

空き家を売却するときのポイントを6つ紹介します。

余裕を持った売却スケジュールを立てる

空き家を売却する際は、余裕を持った売却スケジュールを立てましょう。
人が住まない期間が長いことでカビが生えやすくなったり、設備は故障しやすくなったりします。不動産の売却には一般的に3ヵ月程度かかりますが、建物の状態によっては、それ以上の期間がかかることも想定しておきましょう。

名義人を確認する

もし空き家を相続によって取得した場合は、相続登記をして登記名義人を現所有者に変更しなければなりません。被相続人の名義のままでは売却できない為注意しましょう。また空き家を売却する場合は、相続人全員の同意が必要になります。

相続登記については、こちらの記事でご紹介していますのでご覧ください。

マンションの名義変更（所有権移転登記）はいつ行う？手続きの流れや費用、注意点を解説

親が亡くなったら何をする？手続きや家の相続についても解説

空き家の状態を把握しておく

空き家を中古一戸建てとして売却するのか、更地にして売却したほうが良いのか判断する為にも、一度は空き家の状態を把握する必要があります。また再建築が可能かどうか、役所へ確認しておくと安心です。

その他、不動産会社に査定を依頼する前に自ら足を運んで、建物の状態や設備に不具合がないか確認しておくことをお勧めします。不具合や気になる傷があれば買主様へ説明できるように記録し、契約不適合責任を問われないように注意しましょう。

取り壊す場合はタイミングを見計らう

固定資産税は毎年1月1日の所有者に対し課税されます。その時点で更地の場合、その年の固定資産税は住宅用地の特例措置が適用されません。
空き家を解体するのであればその年中に売却できるようにし、年をまたがないように注意しましょう。

購入時の売買契約書を用意しておく

譲渡所得税がどれくらいかかるか試算する為にも、購入時の売買契約書を早めに探しておきましょう。
もし購入価格や購入時にかかった費用などを証明できる書類がない場合は、売却価格の5％相当額を取得費と見なすことになります。

例えば3,000万円で売却する空き家の取得費は、3,000万円×5％＝150万円と計算できます。

出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

特例を利用する場合は確定申告が必要になる

前述した通り、空き家を売却して利益が発生した場合は、その売却益について確定申告する必要がありますが、税金が発生しない場合でも、税金の特例を利用する場合は確定申告が必要です。

確定申告は、空き家を売却した翌年の2月16日から3月15日までに行わなければなりません。もし、確定申告を忘れてしまうと無申告加算税を課される恐れもある為、忘れずに申告しましょう。

確定申告については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

マンション売却の確定申告書の書き方は？手続きの流れも併せて解説

空き家の売却で失敗しない！不動産会社選びのコツ

最後に、空き家の売却で失敗したくない方の為に不動産会社選びのコツを紹介します。

複数の不動産会社を比較しているか

空き家の査定を依頼する際は、複数の不動産会社へ相談し、査定価格を比較するようにしましょう。不動産会社によって査定価格が異なることがある為です。

また、不動産会社によって売却プランが異なり、仲介だけでなく買取に対応している場合もあれば買取は行っていない場合もあります。その為、不動産会社を比較する際は、対応している売却方法についても確認しておきましょう。

アフターフォローが充実しているか

不動産会社によって、提供しているサービスが異なります。
特に空き家を中古住宅として売却する場合は、引き渡し後のフォローが充実している不動産会社へ依頼できると安心です。

長谷工の仲介では、売却後のアフターサービスとして建物保証と設備保証をご用意しています（各種サービスのご利用にあたって条件がございます）。

建物保証では、引き渡し後に建物の不具合が判明した場合、補修や駆除にかかる費用を保証します。設備保証では、物件に付属しているエアコンやガス給湯器などの対象設備について、引き渡しから2年間の保証を提供しています。
詳しくはこちらをご覧ください。

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売却エリアでの実績が豊富か

空き家がスムーズに売却できるかどうかは、不動産会社の力量が影響します。売却エリアでの実績が豊富で、空き家の売却が得意な不動産会社へ依頼するようにしましょう。

長谷工の仲介は、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）に37店舗、関西圏（大阪・兵庫・京都）に13店舗を展開しており、名古屋・福岡エリアにも対応しています。売却に関するお悩みやご相談は、ぜひお近くの店舗までお問い合わせください。

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まとめ

空き家は、住まなくても所有しているだけで税金や維持費がかかります。
もし特定空き家や管理不全空き家に認定されてしまうと、固定資産税や都市計画税が高くなるリスクもあり注意が必要です。住む予定がなければ、早めに売却を検討しましょう。

空き家を売却する場合は、そのまま中古物件として売り出すだけでなく、古家付き土地や更地にして売却する方法もあります。また仲介ではなく、不動産会社に買い取ってもらう方法も考えられる為、まずは複数の不動産会社に、どのような売却方法が良いのか相談することをお勧めします。

長谷工の仲介では、仲介だけでなく買取のご相談も可能です。無料査定や無料相談も行っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2025年3月11日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。