一戸建てを売却する機会は人生のなかで多くあるものではありません。
初めての売却ともなると、「何から始めれば良いのだろう？」と不安を抱えている方もいるでしょう。
初めての一戸建て売却でも流れやポイントを抑えることで、スムーズな売却が目指せます。
そこで、この記事では一戸建て売却の流れや費用・成功のポイントを、初めて売却を検討する方向けに分かりやすく解説していきます。

一戸建て売却にかかる期間や費用は？

一戸建て売却の期間と費用の目安は次の通りです。

• 期間：3ヵ月～半年
• 費用：売却額の5～10％

売却期間は、一戸建てを売り出してからスムーズにいった場合で3ヵ月から半年程かかると言われています。
ただし、物件によっては1年以上かかるケースも珍しくありません。

その為、売却計画を立てる際には、売却したい時期から逆算して余裕を持ったスケジュールを立てるようにしましょう。

また、売却は売ったお金が手に入るだけではなく、様々な支出がともないます。
代表的なものに不動産会社の仲介手数料があります。
他にも、売却で利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得に対して住民税や所得税などの税金もかかります。
このような手数料・税金などの支出は、売却額の5～10％程が目安と言われています。
例えば、3,000万円で一戸建てを売却できれば、150～300万円程の費用が必要となるのです。
高額な取引になる一戸建て売却は、かかる費用も高額になる為、どのような費用がいくらかかるかを事前に把握したうえで資金計画を立てる必要があります。

一戸建て売却の流れ

まずは、一戸建て売却の全体の流れをみていきましょう。
売却の流れは、以下の通りです。

売却を検討して準備する期間が1ヵ月程、実際に物件を売り出してから売買契約を締結するまでに3～4ヵ月、さらに引き渡しまで1ヵ月が目安です。
以下では、それぞれのステップを具体的にみていきましょう。

事前準備を行う

事前準備として次のようなことが必要です。

まずは、売却額の見込みを立てる為に売却相場を調べておくことが大切です。
売却額はこの後の査定で詳しく分かりますが、相場観がないまま査定を受けても査定額が妥当かどうかの判断を付けるのが難しくなります。
相場は、国土交通省のサイトや不動産会社の売り出し価格を調べることである程度把握できます。

また、売却完了までには様々な書類が必要です。
なかには、取得に時間のかかるものもあるので早めに用意しておくとスムーズに売却を進められるでしょう。

不動産は名義人でしか売却できず、さらに抵当権（住宅ローンを借りる際に金融機関が建物を担保にとる権利）が設定されたままでは売却できません。
事前に、売却する不動産の名義人や権利関係は把握しておくようにしましょう。

一戸建ての売却相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2023年】一戸建ての売却相場はいくら？地域別・築年数別の相場や、調べる方法を解説

一戸建ての査定を依頼する

次に、一戸建ての査定を不動産会社に依頼します。
査定方法には、次の2種類があります。

• 机上査定
• 訪問査定

机上査定とは、築年数などのデータだけをもとに査定する方法です。
インターネットなどでも査定でき、簡単な情報のみで算出するので即日や数日で結果が分かります。
ただし、机上査定はデータのみで物件内部の状況といった個別の事情は反映されない為、実際の売却額とは大きく異なる恐れがある点には、注意しましょう。
大まかな売却額の目安を付けたい、とりあえず売却額を知りたいといった場合に適しています。

一方、訪問査定とは不動産会社の担当者が直接物件を見て査定する方法です。
物件を見たうえで査定するので、より精度の高い査定結果を得られます。
しかし、担当者との日程調整などが必要になり、査定から査定結果を得られるまでに1週間程度かかる点には注意しましょう。
机上査定で不動産会社を比較し、その中から2～3社に絞って訪問査定を受ける流れがお勧めです。

実際の訪問査定では、具体的に以下の項目が見られます。

立地や状態の良い物件は査定額が高くなる可能性があるでしょう。
築年数や構造・間取りも査定で見られる項目ではありますが、築年数が経過していても適切に修繕・管理されていて状態が良ければ査定額にプラスになる可能性があります。

また、訪問査定時には物件の状態だけでなく、日当たりなどの環境や周辺環境にトラブルがないかもチェックされます。
物件状態のアピールだけでなく、近くに買い物施設があるなど住んでいないと分からないメリットもアピールすると良いでしょう。

媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を締結します。
媒介契約には、次の3種類があるので自分の物件に適した契約方法を選ぶようにしましょう。

どの媒介契約を結ぶかは、物件の条件や依頼する不動産会社の販売手法などを含めて検討すると良いでしょう。
一般的には、専属媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶ方が多い傾向にあります。

また、媒介契約を結ぶ際には次のような書類が必要になるので、事前に準備しておく必要があります。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？契約の種類と各契約のメリットや注意点をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットや注意点を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

売却活動をはじめる

媒介契約後、物件の売り出し価格を決めて売却活動をスタートします。

市場に物件を売り出す

まずは、媒介契約の際に決めた売り出し価格で物件を売り出します。
ただし、最初に決めた売り出し価格で売り続ける必要はなく、購入希望者がなかなか見つからないなど状況に応じて価格は柔軟に調整していくと良いでしょう。

実際の売却活動は、基本的に不動産会社が全て行ってくれます。
ホームページやポータルサイトへの物件掲載やチラシ作成などが主な活動になるでしょう。
売却活動の状況は、専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば定期的な報告義務があります。
一般媒介契約の場合は、報告義務がないので定期的に問い合わせたり、事前に報告の頻度を相談したりするようにしましょう。

売却活動は不動産会社が行ってくれるとはいえ、任せきりになるのはお勧めできません。
売却活動を自分でも確認するなど、状況は小まめに把握しておくようにしましょう。

内覧に対応する

売却活動中に、購入希望者から内覧申し込みが入ると内覧が行われます。
内覧は購入を判断するポイントの一つです。
少しでも購入希望者の印象を良くできるよう、内覧に向けて準備しておくようにしましょう。

内覧で買主様の印象をよくするには、購入者の視点に立って買主様が見るポイントを理解しておくことが大切です。
買主様が見るポイントと内覧前にできる準備を以下で確認しましょう。

家の清掃・整理整頓は徹底的に行っておきましょう。
綺麗に清掃されている家のほうが印象は良くなるものです。
特に、水回りは買主様がチェックするポイントの為、重点的に清掃する必要があります。清掃が難しい場合は、ハウスクリーニングを検討するのも良いでしょう。
荷物が多く生活感が出ている場合はマイナスな印象を与えてしまう恐れもある為、売却を決めたら部屋の整理整頓を進めておきましょう。

また、意外と見落としがちなのが臭いです。
住んでいると分からないものですが、第三者が入ってくると臭いが気になるケースもあります。事前に換気をするなど臭い対策も進めておきましょう。

内覧時に買主様にアピールしたいことは、事前にまとめておくと伝え忘れもなくなります。
特に、通学路の様子や周辺の買い物施設などの住んでいないと分からない情報は買主様も知りたいところなのでアピールすると良いでしょう。
ただし、アピールしたい気持ちが強く常に内覧時について回るのはお勧めできません。
当日は適度に離れて聞かれたときに応える程度にしておき、小さい子供やペットは預けておくなど、買主様がゆっくり内覧できるようにしましょう。

条件交渉をして売買契約を結ぶ

買主様との売買条件が一致すれば、売買契約を締結します。
売買契約時には、事前に不動産会社の担当者から重要事項説明を受けます。
重要事項説明の内容に問題がなく、契約書に納得できれば署名・押印して契約が結ばれます。
売買契約書には、主に次のような内容が記載されています。

書類に記載されている内容のなかには難しいものもありますが、隅々までしっかりとチェックし、不明点はその場で確認して納得したうえで署名することが大切です。

売買契約後には、買主様から手付金が支払われます。
手付金額は売買代金10％程が目安となります。
手付金は、解約手付の性質を持ち、一定期間内であれば、買主様は手付金の放棄・売主様は手付金額の2倍を支払うことで契約が解除可能です。
また、買主様が住宅ローンの審査に通らないなどで契約が解除になった場合（ローン特約）は、手付金の返金が必要になります。
手付金を受け取ってすぐに使ってしまうと返金などに対応できなくなるので、物件を引き渡すまでは使わないことをお勧めします。

また、売買契約時には、不動産会社への仲介手数料を支払うケースもあります。
売買契約成立に対する成功報酬である仲介手数料は、売買契約時と決済時に半分ずつ、もしくは決済時に全額で支払うパターンが多いです。
事前に、仲介手数料の額と支払う時期について確認し用意しておきましょう。

売買契約時には、次のような書類も必要になるので、早めに用意しておくことが大切です。

手付金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却で発生する手付金とは？相場や手付解除時の対応方法について解説

引っ越し・引き渡しを行う

売買契約が済んだら引き渡しまでに引っ越しを行う必要があります。
一般的には、売買契約から1ヵ月後に引き渡しになる為、売却が決まったら早めに引っ越しの用意をしておきましょう。

引っ越しまでに行う手続き

引っ越しまでに必要な手続きは次の通りです。

また、引っ越しの繁忙時期などは引っ越し業者の手配や各種手続きに時間がかかる恐れもあります。
その為、早い段階から引っ越しの用意を進めておくようにしましょう。

引き渡しで行う手続き

引き渡し日の流れは次の通りです。

引き渡し時には、手付金を除いた残りの代金と固定資産税・都市計画税の清算金を受け取ります。代金受け取り後、ローンが残っている場合はローンを完済し抵当権の抹消手続きが行われるでしょう。
また、不動産の所有権を売主様から買主様に移動させる手続きも行われます。
これらの手続き後、鍵を引き渡して物件引き渡しは終了です。
仲介手数料や司法書士への依頼料もこの際に支払う必要があります。

引き渡し日には、高額なお金の移動や法的手続きなど様々な手続きが行われます。
しかし、基本的には不動産会社がサポートしてくれるのでしっかりと打ち合わせしておけばトラブルなくスムーズに引き渡しできるでしょう。
ただし、必要書類に不備や漏れがあると、手続きがストップしてしまい再度日程調整からやり直さなければならない恐れもあるので、必要書類も準備は入念にしておく必要があります。

引き渡し日の必要書類は以下の通りです。

確定申告を行う

売却により利益が出た場合は利益に対して税金が課せられる為、確定申告が必要です。
確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に管轄の税務署に申告する必要があります。
期限を超えると延滞税などのペナルティがあるので、期限内に申告できるように早めに準備を進めておきましょう。

不動産売却の確定申告手続きや税金の計算に不安がある方は、税理士や確定申告時期の開設される税務署の相談窓口を利用することをお勧めします。
なお、確定申告の時期になると税務署が混み合う為、期間前に税務署等に相談するのもお勧めです。

確定申告での必要書類は、次の通りです。

一戸建て売却にかかる主な費用・税金

一戸建ての売却には様々な費用や税金がかかります。
これらの費用は、一般的には売却額の5～10％程が目安です。
どのような費用がどれくらいかかるのかをあらかじめ把握して資金計画を立てるようにしましょう。
主な費用・税金には次のようなものがあります。

税金については、必ず税理士に相談しておきましょう。
長谷工の仲介では、無料で税務相談を受け付けておりますので、ぜひご利用ください。

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一戸建て売却の際に使える控除・特例

前述の通り、一戸建てを売却し利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
売却額が高額になると、譲渡所得税も高額になる恐れがありますが、譲渡所得税には様々な特例があり税負担を抑えることが可能です。
一戸建て売却で利用できる主な特例を、一覧で確認しましょう。

控除や特例を適用する場合にも、確定申告が必要です。
また、適用にはそれぞれの要件を満たす必要があるので、適用要件をチェックすることが大切です。
ただし、控除・特例は併用できるものとできないものがあります。
どの控除・特例を使ったほうがよりお得になるか、不動産会社と相談したうえでどれを適用するかを慎重に判断するようにしましょう。

3,000万円特別控除や買換え特例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

買い替え特例とは？適用要件や計算方法、注意点について解説

一戸建て売却を成功させる為のポイント

一戸建て売却を成功させる為のポイントとして、次の6つが挙げられます。

• 売却のタイミングを見極める
• アピールポイントを考える
• 物件の状態を整えておく
• 適切な売却額を設定する
• 買取での売却も視野に入れておく
• 一戸建て売却に強い不動産会社を選ぶ

売却のタイミングを見極める

一戸建てを早く・高く売るにはタイミングを見極めることも大切です。
次のようなタイミングを参考にすると良いでしょう。

• 2～3月
• 築年数15年以下
• 住宅ローン控除の適用期間終了後
• 住宅ローン金利が下がっているとき

新生活がスタートする4月に向けて2～3月は家の需要も高くなります。
2～3月で売却するには、遅くても1月には売却活動をスタートしなければなりません。

建物は、築年数が経過する程家の資産価値も低下するものです。
築20年を超えると資産価値が大きく下落し、反対に修繕費が高額になる傾向がある為、築10～15年で売却することをお勧めします。
とはいえ、築20年超であっても劣化状況を考慮したうえで適切な価格で売り出せば売却することができます。

また、住宅ローン金利が下がっているタイミングであれば、買い手がローンを組みやすくなるので需要が高くなる傾向があるものです。

このように売り急いでいないのであれば、タイミングを見極めて売却することで理想的な価格での売却が期待できるでしょう。

アピールポイントを考える

前述した通り、査定時や内覧時に、アピールポイントをしっかり伝えられるかは重要なポイントとなります。
その場で考えて答えようとしても、思いつかなかったりアピールしたかったことを忘れてしまったりすることもあります。
事前にまとめておくと、伝え忘れがなくなるでしょう。

例えば、一戸建てのアピールポイントとしては、次のようなことが挙げられます。

• 建物の状態
• スーパーや病院など近隣施設の有無
• 通学路の様子や子育て関連施設・学校についての情報
• 公園や緑が多いなど環境の良さ

家の状態のよさや広さ・立地といったポイントだけでなく、周辺環境も買主様へのアピールポイントになります。
特に子育て世帯が買主様であれば、通学路の様子や子育て関連施設・学校についての情報も伝えてあげると良いでしょう。

物件の状態を整えておく

清掃や整理整頓は徹底しておくと印象が良くなります。
また、古い設備などはリフォームも検討するのもお勧めです。
特に水回りは買い手も重点的にチェックするので、水回りの状態が良ければ良い印象を与えやすくなるでしょう。
家の中だけでなく外から見た状態も整えておくことが大切です。

適切な売却額を設定する

売り出し価格は売主様が自由に決めることができます。
しかし、少しでも理想的な価格で売ろうと相場よりも極端に高値を付けるのはお勧めできません。
売れ残りを理由に、最終的には値下げせざるを得なくなる恐れもある為です。
事前に相場をチェックし、不動産会社の査定額なども参考に適切な価格を設定することで、スムーズな売却が目指せるでしょう。

買取での売却も視野に入れておく

買取とは、不動産会社に直接一戸建てを買い取ってもらう方法です。
一般的な仲介での売却は不動産会社が間に入りますが、買主様は第三者となります。
一方、買取では買主が不動産会社となるのです。

買取の場合、不動産会社と価格交渉が合意できればすぐに売却できるので、短期間での売却も期待できます。また、チラシなどの広告活動もないので売却したことを周囲の方に知られにくいというメリットもあります。
ただし、買取は仲介よりも低い価格での売却となる点には注意が必要です。

売却までの期限が迫っている、市場での売却が難しい物件という場合は買取を視野に入れることで売却しやすくなります。

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一戸建て売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産といっても様々な種類があり、不動産会社によって得意分野は異なります。
一戸建てを売却するなら、一戸建てに強い不動産会社を選ぶことが大切です。
一戸建てに強みのある不動産会社なら、一戸建て売却に特化した広告戦略や買主様探し・サービスなども充実しておりスムーズな売却が期待できるでしょう。

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まとめ

ここまで、一戸建て売却の流れや費用・成功のポイントについてお伝えしました。
一戸建て売却には、3ヵ月～半年程の期間がかかり、様々な用意も必要です。
売却全体の流れを理解して、余裕を持ったスケジュールを立てるようにしましょう。
また、売却には費用や税金もかかるので、資金計画も同時に考えておくことが大切です。

一戸建て売却を検討している方は、長谷工の「売却何でも相談」を活用して、不安や疑問を解消してみてはいかがでしょうか。

※本記事の内容は2023年10月27日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。