住宅ローンの組み方や離婚後の生活拠点にもよりますが、離婚時は不動産を売却したほうが良いケースが多いです。ただし、売却は住宅ローンの関係を解消するだけでなく、財産分与にも影響してきます。

離婚時に住宅ローンが残っている場合は、どのようなときが売却に適しており、またどのような注意点があるのでしょうか。
この記事では、離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法などについて解説します。

住宅ローンは財産分与の対象になる？

そもそも財産分与とは、婚姻期間中に築いた財産を夫婦で公平に分ける制度です。
対象となる財産は、婚姻期間中に夫婦で形成、維持した「共有財産」であり、主に以下のようなものが該当します。

たとえ夫単独名義の家であっても、妻の協力があって得られたとされ、財産分与の対象となるのです。また、住宅ローンや教育ローン、生活費の借り入れといった婚姻生活維持の為のローンや借金も共有財産に含まれます。

一方、独身時代の貯金といった婚姻前から所有する財産や相続で取得した財産、婚姻生活とは関係ない借金などは「特有財産」と呼ばれ、財産分与の対象となりません。

財産分与では、プラスの共有財産からマイナスの共有財産を差し引いた残りを、原則2分の1ずつに分け合います。不動産に住宅ローンの残債がある場合、一般的には不動産の価値から住宅ローンの残債を差し引いた部分が財産分与の対象です。

例えば、マイホームの資産価値が4,000万円、住宅ローンの残債が3,500万円とした場合、4,000万円から3,500万円を差し引いた残りの500万円を財産分与の対象とし、ほかの共有財産を考慮しながら公平に分与していきます。

反対に、マイホームの資産価値より残債が多い場合は、その不動産は資産価値がゼロとなり財産分与の対象とはなりません。
ただし、場合によっては現預金などのほかのプラスの共有財産と住宅ローン残債を通算して財産分与することもあります。

財産分与の仕方は、最終的には夫婦の合意で決めるものです。
特に、不動産や住宅ローンの残債が含まれる場合は財産分与が複雑になる為、弁護士に相談しながら進めることをお勧めします。

出典：法務局「財産分与」

離婚時に住宅ローンが残っている場合に確認すること

離婚時に住宅ローンが残っている場合は何を確認すれば良いのでしょうか。ここでは、3つの項目に分けてそれぞれ解説していきます。

名義人

住宅の所有者と住宅ローンの債務者（お金を借りている方）は、同一人物であることが基本です。
ただし、離婚する際は、念の為法務局で登記簿謄本を取得し、物件の所有者（名義人）が誰かを確認することが適切です。

契約内容

住宅ローンの債務者が誰なのかも確認しておきましょう。
住宅ローンには、以下のような借り方があり、契約内容によって債務者が異なります。

住宅ローンの残債と物件の価格

離婚では、家の売却を検討している方も多く、実際に住宅を売却する可能性も高いです。
家を売却する際は、住宅ローンの残債と物件の価格を知ることが重要です。

住宅ローンの残債が売却価格を下回っていることを「アンダーローン」、住宅ローンの残債が売却価格を上回っていることを「オーバーローン」とも呼びます。
住宅ローンの残債がある物件を売る場合、売却代金で住宅ローンの残債を一括返済することから、原則として売却価格が住宅ローンの残債を上回っていることが基本的な条件です。

その為、売却する際は不動産会社に査定を依頼し、売却予想価格を把握して、住宅ローンを完済できる金額か（アンダーローンかどうか）を確認することが第一歩となります。

離婚による不動産売却は、財産分与や売却タイミングなど考慮しなければならない点も多くなる為、まずは専門家に相談するのが近道です。
長谷工の仲介では、不動産に精通した税理士に無料で相談できる「税務相談サービス」や無料査定をご用意しているので、お気軽にご相談ください。

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【ケース別】離婚時に住宅ローンの残債がある場合の対処法

離婚時に住宅ローンの残債がある場合の対処法をケース別に解説します。

不動産を売却して完済する

離婚後にどちらも家に住まない、または離婚後まで債務を残したくないのであれば、売却して住宅ローンを完済する方法が適切です。

離婚時の不動産売却は、「二人の債務の関係を解消できる」、「現金で財産分与しやすい」などのメリットがあります。
連帯保証やペアローン、連帯債務などの二人の間に何らかの債務の関係がある場合には、売却してローンを完済することで債務関係を解消できます。

ただし、住宅ローンの残債がある不動産の売却については、アンダーローンとオーバーローンかで対処法が異なります。

残債額が売却額を下回る場合（アンダーローン）

アンダーローンの家であれば、売却で残債を完済できるので問題なく手続きを進められます。

不動産の売却には、仲介と買取の2種類があります。
仲介とは不動産会社の紹介を通じて、買主様に市場価格で売却する方法のことです。
買取とは、仲介のプロセスを経ずに不動産会社に買い取ってもらうサービスのことを指します。

仲介と買取のメリットと注意点を示すと下表の通りです。

買取については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

連帯保証やペアローンなどの二人の債務の関係は、物件そのものを変化させているわけではない為、買主様には特に影響を与えません。
ただし、債務の関係によっては単独所有か共有かが異なる為、売主様には一定の制限が生じます。
単独所有もしくは共有という観点から、売却のしやすさと債務の関係を示すと下表の通りです。

単独ローンや連帯保証の場合、単独所有物件となることから売主様自身の意思のみで売却することが可能です。
一方で、ペアローンや連帯債務の場合、売却には共有者全員の同意が必要となります。

残債額が売却額を上回る場合（オーバーローン）

前述した通り、住宅ローンの残債がある物件を売るには、売却時に一括返済することが必要です。その為、残債がある物件を売るには、原則としてアンダーローンの状態となっていることが望ましいです。

ただし、オーバーローンであっても、貯蓄で不足分を補って一括返済できる場合には、通常の売却が可能です。

一方で、貯蓄を加えても住宅ローンの残債を一括返済できない場合、任意売却が考えられます。返済が難しいという理由で任意売却を選択した場合、借金を約束通り返済できないことになる為、債務不履行を発生させることになります。
債務不履行を発生させれば、ブラックリスト（信用情報機関の事故リスト）に登録されます。登録されると、一定期間新たに住宅ローンが組めない、クレジットカードを作れないなどのデメリットが生じます。

なお任意売却を選択する場合には、債権者（銀行）の合意が必要です。
例えば、売却金額があまりにも安い、住宅ローンを組んだ直後に任意売却を要求する場合には、債権者の合意が得られないこともあります。

また、債務者が一人なのか、二人なのかによって売却のしやすさは異なります。二人ともブラックリストに載る場合、二人の同意は得にくくなるでしょう。
任意売却の選択のしやすさと債務の関係を示すと、下表の通りです。

ローンの残債がある物件を売却する方法や任意売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

ローン残債があってもマンション売却できる？ケース別に対処方法を解説

任意売却とは？売却の流れや条件、メリット・注意点を解説

アンダーローンかオーバーローンかを判断する為には、できるだけ精度の高い不動産査定を受けることが重要です。
また、離婚による不動産売却では債務関係の考慮や任意売却の検討なども視野に入れる必要がある為、早い段階で専門家に相談することをお勧めします。

長谷工の仲介では、無料の不動産査定や税理士と直接相談できるサービスをご用意しています。詳しくはこちらをご利用ください。

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離婚後も一方が住み続けて、ローンを返済する

離婚では、子どもの転校を避けたいなどの理由で離婚後もどちらかが住み続けるという選択をすることもあります。

この場合、離婚後も住宅ローンを返済し続けることになり、債務者（名義人）が返済しながら引き続き住み続けるケースと、債務者ではない方が住み続け、出ていった債務者が返済するケースの2通りが考えられます。

名義人が住み続ける場合

単独ローンや連帯保証などの単独名義になっており、住宅ローンの債務者がそのまま所有者として住み続ける場合は、特別な手続きをせずに住み続けることが可能です。
また、ペアローンや連帯債務で一方が住み続ける場合、一方が他方のローンを借り換えることで住宅ローンを単独名義に変更して住み続ける方法もあります。

単独ローンの場合は特に問題はありませんが、連帯保証やペアローンとなっている場合は以下の点に注意が必要です。

名義人ではない方が住み続ける場合

離婚時、住宅ローンの債務者ではない方が「引き続き今の家に住み続けたい」と希望するケースは少なくありません。例えば、元妻と子が引き続き家に住み、出ていった元夫が住宅ローンを払い続けるようなケースです。
しかし、家を出た側が債務者のままでは、住み続ける側には以下のようなリスクがあります。

住宅ローンは原則、契約者本人がその家に居住する必要があります。
名義人が家を出ることは住宅ローンの規約に抵触する恐れがあり、残債を一括請求されるリスクも考えられます。その為、事前に金融機関に相談するのが前提となります。

仮に、金融機関から名義人でない方が住むことを認められた場合でも、出ていった方に返済義務や所有権があると、知らぬ間に滞納や売却される恐れもあるでしょう。

このように、所有者でもなく住宅ローンの債務者ではない方が住み続けることはリスクがある為、所有権も債務の名義も住み続ける方に変更することが望ましいです。
離婚時のマンション売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

離婚時にマンションを売却すべき？財産分与やローンがある場合の注意点を解説

リースバックを利用して住み続ける

リースバックとは、家の売却と同時に賃貸借契約を結んで売却後もそのまま家に住み続ける方法です。例えば、離婚時に夫名義の家にローンの残債がある場合、リースバックを利用することで売却金で家のローンを完済でき、売却後は妻が家賃を支払いながらそのまま家に住み続けることができます。

リースバックを利用するメリットは以下の通りです。

ただし、相場よりも売却価格が低くなりやすい、家賃が発生するなどの注意点もあるので仕組みを理解し信頼できる会社を選ぶことが重要です。

長谷工の仲介は、リースバックにも対応しております。連帯保証人を立てる必要がなく、年齢制限もありませんのであらゆる方にご利用いただけます。
長谷工のリースバックについては、こちらをご覧ください。

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リースバックについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

リースバックとは？仕組みやメリット・注意点を不動産のプロが解説

リースバックの買戻しは可能？買戻し価格や条件、諸費用をFP保有者が解説

離婚後の住宅ローンや財産分与に関するよくある質問

ここでは、離婚後の住宅ローンや財産分与に関するよくある質問について解説します。

売却や借り換えの際はローンを組んでいる金融機関に連絡する？

売却して一括返済をする場合、もしくは単独名義とする為にローンの借り換えを行う場合は、事前に金融機関に連絡することが望ましいです。 ローンの借り換えに必要な書類は、銀行によっても異なりますが、一般的に必要とされる書類は以下の通りです。

売却による一括返済のほか、夫婦の共有名義を単独名義に変更して一括返済をする場合、金融機関によっては住宅ローンの繰上返済手数料が発生することがあります。

共有名義の場合でも売却はできる？

共有持分のみを売却するのであれば、単独の意思だけで行うことができます。
ただし、建物全体を売却する場合には、全名義人の同意が必要になり、売買契約書にも共有者全員が押印することになります。

共有名義や共有持分の売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

共有名義のマンションを売却する方法は？売却までの流れや注意点を解説

共有持分・共有名義の不動産は売れない？売却方法やよくあるトラブル例と対処法を解説

住宅ローンの残債について、結論が出ない場合は？

財産分与などの離婚の条件については、基本的に夫婦で話し合って決めることが前提です。
話し合いがまとまらない、お互いが納得できる結論が出ない場合、家庭裁判所に調停を申し立て、話し合いを進める方法もあります。

調停とは、調停委員に仲介をしてもらいながら話し合いを進めていき、合意を目指す方法です。調停委員が間に入ってくれるので、相手方と直接話すことがなく客観的なアドバイスをもらいながら冷静に話し合えるというメリットがあります。

調停の申し立てに必要な費用や書類は以下の通りです。

なお、夫婦間の話し合いで解決する場合でも、離婚後のリスクを考慮して対策しておくことが重要です。特に、名義人でない方が引き続き住む場合は勝手に売却しない旨を取り決め、公正証書や離婚協議書として作成しておくことをお勧めします。

参考：裁判所「夫婦関係調整調停（離婚）」

連帯保証人を解除することはできる？

連帯保証人の判断で解除することは原則できません。
しかし、債権者である金融機関の合意を得れば解除することが可能です。

ただし、離婚のみを理由とした解除は難しく、新たな連帯保証人を立てられる、ローンの残債が少ない・ほかの担保を用意できるといったケースで検討の余地があります。
解除のハードルは高い為、別の金融機関などで単独名義に借り換えるのが一般的です。

なお、連帯保証人になるにあたり、主債務者が無断で連帯保証人にしていた、騙されたり脅されたりして連帯保証人になった、金利などの重要な条件に誤認があったといった場合は、解除や取り消しが認められる可能性があります。

妻が住み続け、夫がローンを払う場合の養育費はどうなる？

住宅ローンと養育費は別の債権であり、「住宅ローンを支払うから養育費を減額する」と一方的な意思で相殺することは法律上認められません。

ただし、養育費と住宅ローンの支払いをどのようにするかは夫婦の合意で決まる為、合意があれば、養育費から住宅ローンの支払いを考慮する取り決めも可能です。
例えば、妻子が今の家に住み続け、夫が住宅ローンを継続して負担する場合、養育費が15万円で住宅ローンが10万円であれば、養育費から住宅ローン差し引いた5万円の支払いとするといった取り決めは可能です。

しかし、養育費と住宅ローンの相殺はトラブルに発展する恐れもあるので、金融機関や弁護士に相談したうえで検討し、具体的なルールを公正証書などの書面に残しておくことが大切です。

住宅ローン控除は引き続き受けられる？

住宅ローン控除が適用できるかは条件によって異なります。

債務者（ローンの返済義務のある方）が引き続き住むケースでは、継続して適用できる可能性があります。例えば、債務者である元夫が引き続き住み、元妻の分を購入して新たに住宅ローンを組む場合は住宅ローン控除を引き続き受けることが可能です。
元夫分の住宅ローン控除は経過年数も継続しますが、元妻の分の住宅ローン控除は中古住宅の購入を目的とした新規の借り入れという扱いになり、1年目から適用できます。

一方で、元妻が家に引き続き住み、元夫が住宅ローンを負担するケースでは、居住要件を満たさない為、住宅ローン控除は適用できないことになります。
住宅ローン控除の要件や申請方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2026年】住宅ローン控除はいつまで？税制改正の変更点や控除額を解説

住み続けた場合でも母子手当（児童扶養手当）は受けられる？

母子手当（児童扶養手当）とは、両親が離婚や死別をした場合に支給される手当のことです。
母子手当の支給を受けるには所得制限が設けられており、養育費の額によっては母子手当が減額または不支給となる場合もあります。
養育費の中から住宅ローンが支払われているケースと同様に、金額次第では支給額に影響が出る懸念があります。

参照：こども家庭庁「児童扶養手当について」

まとめ

ここまで、離婚時の住宅ローンについて解説してきました。
離婚時の住宅ローンは財産分与の対象となり、残債をプラスの財産から差し引いて公平に夫婦で分けるのが一般的です。
ローンの残債がある家の取り扱いについては、売却するか、返済しながらどちらかが住み続けるかのいずれかになります。

しかし、ローンの残債がある家は財産分与が難しくなるだけでなく、離婚後に返済が滞る、勝手に売却されるなどトラブルになる恐れもある為、不動産を売却したほうが良いケースも多いです。

長谷工の仲介では、無料査定や無料相談を承っています。
離婚時の売却についても相談可能ですので、ぜひご利用いただければと思います。

【ご注意】
本記事でご紹介している財産分与の計算例、養育費の取り決め、住宅ローン控除などの税制、および公正証書の効力については一般的な事例であり、個別の事情や裁判所・税務署の判断によって異なる場合があります。実際の離婚手続きや法的・税務的な判断を伴うケースにおいては、必ず弁護士や税理士、所轄の税務署などの専門家にご相談ください。

※本記事の内容は2026年5月22日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。