マンションが共有名義となっている場合、単独名義の物件を売るのとは若干異なる知識を要します。共有持分だけを売却するなら単独でもできますが、共有物全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
共通名義のマンションを売却する際には、どのような点に注意して進めていけば良いのでしょうか。この記事では、共有名義のマンションを売却する際の流れや必要書類、よくあるトラブルの例とその対処方法について解説します。

共有名義とは？

共有名義とは、2人以上の方が1つのものをともに所有していることです。
共有物件としては、例えば相続で引き継いだ物件や、夫婦が共同で購入したマンションなどが挙げられます。

共有持分や単独名義との違い

共有持分とは、各共有者が共有物に対して持っている所有権の割合のことです。次章でも解説しますが、共有持分は共有者の単独の意思で売却ができ、共有物全体は共有者全員の同意がないと売却できない点が大きな違いとなります。

単独名義とは、1人で物件を所有することです。
単独名義は、1人の意思のみで自由に売却などができる点が共有名義との違いとなります。

共有名義のマンションを売却する際の注意点

共有名義のマンションを売却する際の注意点を解説します。

単独でできること・できないことがある

共有名義の物件には、単独で「できること」と「できないこと」が存在します。それぞれ確認していきましょう。

単独でできること

単独でできることとしては「保存行為」と呼ばれるものがあります。
保存行為とは、例えば共有物の修繕や所有権の保存登記などの現状を維持する行為です。

また、共有持分だけであれば、単独の意思で売却もできます。
例えば、自分の持分割合が3分の1の場合、その3分の1の共有持分だけであれば他の共有者の同意を得ることなく売ることが可能です。

単独でできないこと

単独でできないこととしては、「管理行為」、「変更行為」があります。

管理行為とは、形を変えない範囲での利用・変更を行うことを指します。例えば共有物の賃貸借契約の締結や温水洗浄便座の設置等が挙げられます。管理行為をするには、過半数の同意が必要です。

一方、変更行為は形や用途が変わるような範囲での利用・変更を行うことを指します。例えば共有物の建て替えや、増改築、売却、売買契約の解除などが含まれます。変更行為をするには、共有者全員の同意が必要です。
売却も変更行為の一つに含まれるので、共有物件全体を売却するには共有者全員の同意が必要となります。

共有持分が考慮されない場合もある

離婚時の財産分与では、配分において共有持分が考慮されない場合もあります。
財産分余は、多くの判例で財産を夫婦で2分の1ずつ分けるという考え方が採用されており、財産分与は50％ずつ分けることが主流です。
例えば、夫90％、妻10％で共有している物件であっても、財産分与を行う場合には、共有持分に関わらず50％ずつ分けることが多いといえます。

離婚時のマンション売却については以下の記事で詳しく解説していますので、ご覧ください。

離婚時にマンションを売却すべき？財産分与やローンがある場合の注意点を解説

名義人が多数存在する場合もある

相続した物件のなかには、名義人が多人数になっている物件もあります。
多人数の共有物件は、1人でも反対者がいると売却できない為、売却の合意形成を得るのが大変なことがあります。

共有名義のマンションを売却する流れ

共有名義のマンションを売却する流れについて解説します。

各名義人の持分割合を把握する

まず最初に、各名義人の持分割合を把握することが大事です。

登記事項証明書で確認する

すでに共有名義となっている物件の場合には、持分割合は登記事項証明書で確認できます。
登記事項証明書とは、不動産の所有者の氏名や住所、不動産の広さや構造について記載された証明書のことです。
法務局で取得でき、書面請求の場合は600円を要します。

「甲区」と呼ばれる所有権に関する事項の部分、例えば「持分2分の1」と記載されていれば、共有持分は2分の1ということになります。

法定相続分を参考にして決める

法定相続分は、下表のように決められています。

参考：国税庁「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」

参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」

例えば、相続人が「配偶者と子が2人」である場合、法定相続分は配偶者が50％、2人の子はそれぞれ25％ずつというのが持分割合となります。

マンションの売却価格を把握する

マンションの売却価格を把握するには、周辺の相場を知ったうえで、不動産会社に査定を依頼することが望ましいです。

マンションの査定では以下のような項目が見られます。

マンション売却の査定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

また、長谷工の仲介では無料査定サービスも行っていますので、ぜひご利用ください。

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名義人同士で売却方法を話し合う

共有名義物件の売却では、名義人同士で売却方法を話し合うステップが入ります。

共有名義人全員の同意を得て売却する

オーソドックスな売り方としては、共有名義人全員の同意を得て物件を売却する方法です。
メリットは、売却によって不動産を一度に現金化できる為、共有名義人間でスムーズに売却資金を分配できることです。

注意点は、全員の同意が得られない場合がある点です。また、売却にかかる費用の負担について議論になる可能性もあります。
その為、全員の売却意思や各名義人の費用負担額を確認しておくと安心です。

マンションの売却にかかる税金や費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

マンション売却にかかる費用や手数料は？費用を抑える方法も紹介

単独名義に変更して売却する

単独名義に変更して売却する方法も考えられます。
例えば、兄が弟の持分を買い取って、兄の単独所有物件として売るという方法です。
メリットとしては、単独所有となる為、所有者がいつでも自由に売却できるようになります。
注意点は、他方の共有持分を買い取る必要があり、購入費用だけでなく名義変更の為の登録免許税といった費用も発生する点です。

自分の持分のみを売却する

自分の持分のみを売却するといったことも考えられます。
ただし、一般的に自分の持分のみを通常の市場で売却できることはほぼありません。
共有持分買取というものもありますが、売却価格が安くなる可能性があるほか、他の共有名義人との調整が複雑になることも多く、できれば避けたい方法です。
調整にかかる手間や時間を考えるとデメリットのほうが大きい為、物件全体での売却がお勧めです。

共有名義人同士で持分を売買する

共有名義人同士で持分を売買するといった方法もあります。
例えば、ABCの3人で共有している物件で、AがCの持分を買い取り、AとBで売るといった方法です。

メリットとしては共有者の人数が減る為、合意形成が図りやすくなります。
注意点は、単独名義に変更して売却する方法と同じように、買い取る費用だけでなく、登録免許税といった費用も発生する点です。

確定申告を行う

売却したマンションで売却益が発生した場合には、税金が生じ、確定申告が必要になります。
各人の持分によって売却価額や譲渡費用が異なる為、確定申告は各人が行います。

また、夫婦の共有名義でマイホームを売った場合には、共有者のそれぞれが3000万円特別控除と呼ばれる節税特例を利用できます。
特例を利用する場合には、税金の発生の有無に関わらず、特例を利用する為に確定申告が必要です。

確定申告や3000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

共有名義のマンションを売却する際に必要な書類

共有名義のマンション売却にあたっては、引き渡しの際に必要となる書類は下表の通りです。

共有物件の売却では、売買契約時は原則として共有者全員の立ち合いが必要です。
共有者の一部が売買契約に立ち会えない場合には、他の共有者を代理人とすることで売却できます。他の共有者を代理人とする場合には、書類として代理権を付与する「委任状」が必要となります。

マンション売却に必要な書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に必要な書類は？段階ごとの必要書類と入手方法を解説

共有名義のマンションを売却する際のトラブル事例

共有名義のマンションを売却する際のトラブル事例について解説します。

他の名義人が売却活動を行えない

例えば、共有者が遠方にいる為、売却活動を行えないということがあります。
この場合、遠方の共有者に委任状を発行してもらい、他の共有者が代理人となることで売却が可能です。
ただし、委任状による売却の場合には、不動産会社もしくは買主様が本人に直接会って売却の意思があることを確認する手続きが求められることもあります。

他の名義人の同意が取れない

他の名義人の同意が取れず売却できないこともあります。
この場合、裁判所に共有物分割請求を申し立てて判断してもらうと良いでしょう。
分割請求とは、共有関係を解消する手続きのことで、それぞれの共有者は、他の共有者に対していつでも分割請求できます。
分割請求では物理的に共有物を分割することもできますが、他の共有者の持分を買い取ることで単独所有とし共有を解消できます。

共有名義人が行方不明で売却が進まない

共有名義人が行方不明で売却が進まないといったこともあります。
行方不明の共有者がいる物件の売却では、不在者財産管理人制度を使って所有権を整理する方法が考えられます。

不在者財産管理人は家庭裁判所に申し立て、遺産分割協議に参加する権限を与えてもらい、遺産分割協議を行います。遺産分割協議では、売却したい不動産の中から行方不明の共有者を排除するような形で所有権を整理します。
そして、所在が判明している方だけを所有者とし、同意を得て売却を進めます。

売却代金を正しい持分割合で分配しなかった

売却代金を正しい持分割合で分配しないことによるトラブルもあります。
例えば、AとBで50％ずつ共有している物件で、売却代金をAに90％、Bに10％といった形で配分すると、BがAに贈与したことになります。
この場合、贈与を受けたAは贈与税が生じてしまう可能性がある点が問題です。

共有名義のマンションを売却する際は、あらかじめ持分割合を明確にし、きちんと持分割合で配分することが必要となります。

まとめ

ここまで、共有名義のマンション売却について解説してきました。
共有持分のみを売却することも可能ですが、他の共有名義人に相談せずに売却を進めてしまうことで関係が悪化する恐れもある為、全員の同意を得たうえで売却を進めるほうが良いでしょう。
全員の同意を得ることが難しい場合は、この記事で紹介した対処方法を参考にしてみてください。

長谷工の仲介では、売主様のマンション売却をサポートしています。
共有物件に関する売却の相談も無料で承っていますので、「売却何でも相談」をご利用いただけると幸いです。

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※本記事の内容は2023年2月14日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。