実家を相続したものの活用する予定がなく売却を検討している方もいるでしょう。
相続した実家を売却する場合、一戸建て住宅として売却することも可能ですが、古い建物になると価値がつかないことがあります。このような場合、古家付き土地として売却するほうが売りやすいかもしれません。
この記事では、古家付き土地の売却方法や家を解体する際の注意点、売却にかかる費用・税金などについてご紹介します。
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古家付き土地とは？
古家付き土地（ふるやつきとち）とは、古い家の建っている土地のことです。
古家に明確な定義はありませんが、木造住宅の場合、耐用年数である22年を超えた家が古家として取り扱われるケースが多いでしょう。
建物は築年数の経過により資産価値が落ち、法定耐用年数を超えると資産価値はほぼゼロとみなされます。その為、築20年以上経過すると木造住宅の価値はほぼないとされ、古家として扱われるのです。
ただし、築20年以上であっても中古物件としているケースもあれば、築20年以下でも状態が悪いことを理由に古家付き土地としているケースもあります。
古家付き土地と中古物件の違い
古家付き土地も中古物件も、どちらも土地＋建物という点は同じですが、売却の対象物と価格の評価方法が異なります。
中古物件として売り出す場合、取引のメインは建物であり、土地だけでなく建物の価値も含めて売却を進めます。
一方、古家付き土地では、建物の価値を0円として土地価格のみで売り出します。
「古家付き土地」と「中古物件」は、土地と建物のどちらを訴求するかによって広告表現を分けているにすぎません。築年数の古い家を古家付き土地と中古物件のどちらで売り出すかは売主様が自由に決められます。
その為、古家付き土地として売るか、中古物件として売るかは、建物の状態や市場・エリアのニーズなどを踏まえて慎重に判断する必要があります。
古家付き土地を売却する方法は？
古家付き土地を売却する方法としては、以下の2つが挙げられます。
- 古家付き土地として売却する
- 古家を解体し、更地にして売却する
建物を残したまま売るか、更地にして売るかは、両者のメリットやデメリット、近隣の取引状況などを踏まえて検討することが大切です。
ここからは、古家付き土地として売却するメリットとデメリットを詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
古家付き土地として売却するメリット
まずは、古家付き土地として売却するメリットについて、更地で売却した場合と比較しつつ解説していきます。
解体費用と手間がかからない
更地にするには、解体の手間とコストがかかります。
解体費用は建物によって異なりますが、100万円以上かかるケースもあるでしょう。
また、解体業者の手配や近隣への挨拶なども必要になります。
古家付き土地で売却する場合は、これらの費用や手間はかかりません。費用負担を減らすことができる分、価格を下げて売却をスタートし、より早期の売却を目指すことも可能です。
ただし、買主様から購入後の解体費用分として値下げ交渉されるケースもある為、価格設定は慎重に行うようにしましょう。
固定資産税を節税できる
土地に居住用の建物が建っている状態であれば、住宅用地の軽減措置特例により土地にかかる固定資産税や都市計画税の減税を受けることが可能です。
軽減率は土地の面積にもよりますが、200㎡以下の土地では固定資産税の課税標準額が1/6、都市計画税の課税標準額が1/3まで軽減されます。
反対に、建物を解体してしまうとこの軽減措置が受けられなくなります。解体後すぐに売却できる場合は良いですが、長期間売却できなければ税負担が大きくなってしまいます。
古家付き土地であれば、固定資産税や都市計画税の軽減特例を受けた状態で売却できるので、売却期間中の税金負担は軽減されます。
固定資産税の軽減措置については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
固定資産税の計算は自分でもできる？計算方法や減税措置、シミュレーション例をご紹介
出典：国土交通省「固定資産税等の住宅用特例に係る空き家対策上の措置」
出典：国土交通省「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」
契約不適合責任が免責になることが多い
契約不適合責任とは、契約内容と異なる物件を引き渡した場合に売主様に問われる責任です。
例えば、シロアリ被害や雨漏りなどを告知せずに売却してしまうと、この場合売主様は損害賠償請求や契約解除のリスクを負います。
しかし、築年数の古い建物は経年劣化による不具合が生じやすく、建物の不具合や劣化状況を全て把握するのは難しいでしょう。
買主様も経年劣化による不具合は前提としていることから、契約不適合責任を免責できるケースが多いです。
古家付き土地でも、契約不適合責任を免責できるケースが多く、建物の管理義務を果たさずに売却できるというメリットがあります。
ただし、契約不適合責任を免責できるかは買主様との交渉によって異なります。
また、仮に免責する場合は契約書への明記が必要という点は覚えておきましょう。
税金の控除特例が適用される期間が長い
古家がマイホームである場合、売却後に3,000万円特別控除を適用することで売却利益（譲渡所得）にかかる税金負担を軽減することができます。
更地にして売却する場合でも、3,000万円特別控除の適用は可能ですが、建物付きで売却した場合と更地で売却する場合では適用できる期間が異なります。
建物付きで売却する場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば控除を適用できます。
一方、更地にした場合、上記の期限に「家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結する」という期限も加わります。つまり、建物なら3年間の売却猶予があるのに対し、更地では1年間しか売却猶予がありません。
古家付き土地として売却することで、じっくり売却を進めやすくなります。
3000万円特別控除について、詳しくはこちらの記事で解説しているのでご覧ください。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
古民家を購入検討している層に訴求できる
近年は、古家を自分好みにリフォームしたい、古民家の雰囲気でカフェを営みたいといったニーズもあります。このような方からすると、購入費用を抑えて建物と土地を手に入れられる古家付き土地は魅力的でしょう。
建物を残しておくことで、こうした古民家を購入検討している層にも訴求できる為、条件が合えばスムーズに売却できる可能性もあります。
買主様が住宅ローンを組みやすい
更地にして売却する場合、買主様は基本的に住宅ローンを利用できません。
土地の購入後に新築する場合であれば住宅ローンの利用を検討できますが、その場合でも住宅ローンの融資実行日は新築完成後になる為、土地購入費用は分割融資やつなぎ融資を利用することになるでしょう。
一方、古家付き土地であれば住宅購入資金に該当する為、住宅ローンの利用が可能です。
住宅ローンを組めるか・組めないかは買主様の資金計画に大きく関わってきます。
基本的に買主様は住宅ローンを利用する為、住宅ローンを利用できるほうが売却に有利になりやすいでしょう。
ただし、古家付きの土地は建物の担保評価が低くなりやすく、住宅ローン審査で不利になる恐れもある点には注意が必要です。
古家付き土地として売却するデメリット
続いて、古家付き土地として売却するデメリットについてご紹介します。
買主様が見つかりにくい
古家付き土地の購入を検討する層は、基本的に土地を探している方です。
土地購入を検討する層にとって、古家付き土地は余計な解体費用がかかる土地でもあります。また、古い家が建っている土地に対して良いイメージを持っていない方もいます。
なかには、購入する土地を調べる段階で古家付き土地を除外しているケースも少なくないでしょう。
こうした理由から、古家付き土地によっては買主様が見つかるまでに時間がかかることもあります。
売却価格が低くなりやすい
古家付き土地の売買では、解体にかかる費用や手間を買主様が負担することになります。
その為、解体費用分を値引きしないと売却できないケースもあります。さらに買主様から値引きを要求されるケースもある為、売却価格が低くなりやすい点には注意しましょう。
また、古家付き土地が開発素地（宅地造成工事前の土地）であればさらに価格が下がる恐れがあります。開発素地の場合、そのままではなく土地を分割して売却するケースや購入後に分割されるケースがあります。
しかし、土地を分割する場合、分割の仕方によっては道路と接しない土地ができてしまいます。この場合、道路と接しない土地に接する道路を新しく設けなければ接道義務を満たせなくなります。その結果、解体費用にプラスして道路の設置費用まで必要になることも考えられます。古家付き土地のなかでも土地面積が広いと、価格が低くなる場合が多い点には注意しましょう。
土地の状態を把握しづらい
買主様が古家付き土地を購入後に解体して新築することを検討している場合、建物があることで解体するまで土地の状態を把握しにくいというデメリットが生じます。
古い家が建っている土地の場合、井戸やコンクリートがらなどの地中埋設物がある可能性があります。事前に地盤や地中の検査ができないのは、買主様にとってもリスクが高く買主様から避けられやすくなってしまうのです。
古家付き土地として売却する？更地にして売却する？
ここでは、古家付き土地と更地のどちらでの売却が適しているかケース別にご紹介していきますので、判断材料として参考にしてみてください。
古家付き土地として売却するほうが良いケース
古家付き土地として売却するほうが良いケースは以下の通りです。
- 建物に住める場合
- 解体費用が高い場合
- 売却期間に余裕がある場合
- 再建築不可物件である場合
建物に住める場合
古家付き土地は建物の価値はゼロとはいえ住むことはできます。
仮に、法定耐用年数が過ぎている場合でも、法定耐用年数はあくまで資産価値としての価格であり、建物の寿命とは異なります。
適切に管理されている建物であれば、築年数が古くても十分住めるものです。
古家付き土地で売る場合、たとえ建物が住める状態でも建物の価値をほぼゼロとして売り出す為、買主様にとっては土地の価格だけで建物まで購入できることになります。
住める状態であれば解体費用も必要ないので、買主様にとってはお得な物件となるでしょう。
解体費用が高い場合
更地にするには解体の費用や手間がかかります。
土地の査定額よりも解体費用が高いのであれば、解体しただけ損失が出る恐れがあります。
解体費用が高額な場合や手間をかけたくないという場合は、古家付き土地で売却をスタートすると良いでしょう。
売却期間に余裕がある場合
一般的な中古物件を仲介で売却する場合でも、売り出してから成約まで3ヵ月〜半年程度の時間がかかります。
古家付き物件であれば、売却までに1年以上かかるケースもあるでしょう。
しかし、時間がかかっても古家付き土地で売却できるなら解体費をかけずに済みます。
その為、売却期間に余裕があるなら古家付き土地での売却を目指すのも一つの方法です。
再建築不可物件である場合
再建築不可物件とは、すでに建っている建物を解体すると再建築できない土地のことです。
再建築不可になる理由は様々ですが、建築基準法の改正で現行の基準を満たせないケースが一般的です。
また、市街化調整区域にある場合も再建築不可に該当するケースがあります。
再建築不可物件に該当すると買主様は購入後に建物を新築できない為、資産価値が大きく下がってしまいます。
ただし、再建築不可物件であっても建物のリフォームはできるので、この場合は建物を解体せずに古家付き物件として売り出すことをお勧めします。
再建築不可物件については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説
更地にしてから売却するほうが良いケース
一方で更地にしてから売却するほうが良いケースとしては、以下の3つが挙げられます。
- 建物の管理が難しい場合
- 建物がひどく劣化している場合
- 少しでも高値で売却したい場合
建物の管理が難しい場合
古家付き土地として売り出す場合、売却完了までは売主様が建物や土地を管理する必要があります。
仮に適切な管理をせずに古い家を放置していると、雑草や虫の発生、ゴミの不法投棄などで見た目が悪くなるだけでなく、土地や建物にも悪影響を及ぼすかもしれません。
しかし、相続した遠方の空き家などは定期的に管理するのが難しいこともあります。適切に建物を管理できないのであれば、更地にしたほうが管理はしやすくなるでしょう。
空き家の売却方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
空き家を売却する方法は？かかる費用・税金や税制優遇について解説
建物がひどく劣化している場合
築年数が古く建物がひどく劣化している場合も、解体して更地にするほうが売りやすくなります。
劣化がひどい場合、倒壊のリスクも高まります。
万が一、倒壊してしまい近隣住民に被害が出ると損害賠償請求を受ける恐れもあるでしょう。また、見た目がひどい状態の建物を放置していると土地のイメージも悪くなり、さらに売却しにくくなる恐れもあります。
少しでも高値で売却したい場合
前述した通り、古家付き土地は、建物の解体費用を買主様が負担することになるので相場よりも安値で売り出さないと買主様が見つかりにくくなります。
一方、更地であれば買主様は購入後すぐに活用できるので、買い手の幅が広がります。
特に、立地が良い土地であれば状態の悪い建物がある状態よりも更地のほうが売却しやすくなり、高値での売却も期待できるでしょう。
古家付き土地の売却にかかる費用・税金
古家付き土地を売却する際には、様々な税金や費用が発生します。
古家付き土地は売却価格が低くなりやすい為、どのような費用が必要かも理解して売却計画を立てることが重要です。
古家付き土地の売却にかかる主な費用・税金は以下の通りです。
| かかる費用や税金 | 概要説明 |
|---|---|
| 仲介手数料 |
|
| 測量費用 |
|
| 印紙税 |
|
| 譲渡所得税（住民税・所得税など） |
|
| 解体費用 |
|
| 不動産登記費用 |
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売却にかかる費用や税金について、詳しくはこちらの記事で解説しているのでご覧ください。
古い家を売る方法とは？古い家の定義やかかる税金・費用、売却時のポイントを紹介
家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説
譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説
古家付き土地を売却するときの注意点
最後に、古家付き土地を売却するときの注意点を見ていきましょう。
境界線を明確にしておく
土地の売却では、売主様は境界線を明確にしておく「境界明示義務」を負います。
境界明示義務を怠り、境界線があいまいな土地をそのまま売却してしまうと、購入後に買主様と隣地の所有者とでトラブルになる恐れがあります。
買主様としても購入後に隣地の方とのトラブルは避けたい為、境界が確定していないと売却は難しくなるでしょう。
古い土地や田舎の土地などでは、境界線があいまいというケースは少なくありません。
境界線は境界測量図で確認できるのでチェックし、確定していない場合は境界確定を進めるようにしましょう。
再建築可能か確認しておく
前述した通り、古い建物のなかには再建築不可物件であるケースもあります。再建築不可物件であることを知らずに更地にしてしまうと、売却が困難になってくるでしょう。
その為、事前に再建築可能かどうかを調べておくことが重要です。
再建築不可物件がどうかは自治体の建築関連窓口で確認できるので、不安な場合は一度確認すると良いでしょう。
契約不適合責任を免責にしておく
築年数の古い建物で契約不適合責任を負うとなると売主様のリスクが高くなります。
一般的には契約不適合責任を免責するケースが多いので、買主様と交渉し免責しておくようにしましょう。
また、免責する場合は契約書に明記し、免責事項を一覧化するなどして買主様と共通の認識を持っておくことも重要です。
ゴミを処分する
建物に残置物やゴミがあると、買主様が購入後にすぐに解体工事を進められません。
また、残置物があることで撤去費用が解体費用に上乗せされる恐れがあります。
残置物やゴミは全て処分し、買主様が購入後すぐに解体に移れるようにしておくことが大切です。
様々な売却に対応している不動産会社に依頼する
古家付き土地の場合、仲介での売却はハードルが高くなる為、買取も視野に入れるとスムーズに売却できる可能性が高まります。
買取とは、直接不動産会社に不動産や土地を売却する方法です。
買取なら買主様を探す必要がなく、不動産会社と条件が合えばスムーズに売却できます。また、解体費用や測量費用、仲介手数料も不要で、契約不適合責任も免責される為、売主様の負担が軽減されます。一方で、不動産会社は買取後に再販を想定している為、再販する際にかかる修繕費用や測量費用などを見込んで仲介より低い価格で買い取るのが一般的です。
いずれにしても仲介と買取両方に対応している不動産会社であれば、柔軟な売却方法を選びやすく、古家付き土地でも満足いく売却を目指しやすくなるでしょう。
長谷工の仲介では、仲介だけでなく買取にも対応しています。
売主様の要望に沿って柔軟な売却方法の提案が可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
古い家と土地の売却方法としては、古家付き土地として売る、更地して売るという2つの方法があります。
古家付き土地として売却すれば、建物を解体せずに売却することができます。しかし、買主様が解体費用を負担することになる為、その分売却価格が下がりやすい点には注意が必要です。
更地にする場合でも、固定資産税が上がるなどのデメリットもあるので、自身の不動産に適した方法を慎重に判断するようにしましょう。
古家付き土地の売却を検討する場合、買取まで視野に入れることでスムーズな売却が期待できます。
長谷工の仲介であれば、仲介と買取両方に対応しているので売主様に合った売却方法を選びやすいでしょう。不動産の売却を検討しているなら、長谷工の仲介にお気軽にご相談ください。
※本記事の内容は2024年11月15日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。
