築年数が古い家は、どのように処分したら良いのでしょうか。そのまま放置すると様々なリスクが生じる恐れがある為、売却を検討しているのであれば、できるだけ早く不動産会社に相談することをお勧めします。

この記事では、古い家を売る方法と売却にかかるコスト、利用できる税金控除の特例について解説します。古い家を売却するときに押さえておきたいポイントも紹介しますので、売却を予定している方はぜひ参考にしてみてください。

そもそも古い家の基準とは？

古い家とは、一般的に築何年ぐらいの家を指すのでしょうか。実際には古い家に定義はありませんが、まず耐用年数を超えているか否かが一つの目安になります。

耐用年数とは、建物や設備などの資産を使用できる期間のことで、建物の耐用年数は構造や用途によって異なります。ちなみに木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造のマンション（住宅用）は47年※と定められています。
ほかにも、1981年以前の旧耐震基準か、現行の基準である新耐震基準かで区別されることもあります。

築年数だけで建物の状態を判断することはできませんが、耐用年数や新耐震基準かどうかで、建物の価値が評価されることがあります。

※出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

古い家を放置し続けるリスクは？

古い家をそのまま放置し続けてしまうと、「特定空き家」に指定され、税金が高くなる恐れがあります。

特定空き家の定義は、「空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項」で以下のように定められています。

では、どうして特定空き家に指定されると税金が高くなるのでしょうか。
そもそも、住宅用地に対しては特例措置があり、以下の通り固定資産税と都市計画税が軽減されています。

しかし特例空き家に指定されると住宅用地の特例措置が適用されなくなる為、税金が高くなります。

特定空き家の注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家を放置すると税金が高くなる？固定資産税の増額や対策について紹介

古い家を売る方法

古い家を売る方法はいくつか考えられますが、この章では6つの方法を紹介します。家の状態や条件などに応じて検討してください。

そのままの状態で売る

まず考えられるのが、古い家をそのまま中古一戸建てとして売却する方法です。
また家が老朽化していて資産価値がないのであれば、古家付き土地として売り出す方法もあります。

瑕疵担保保険に加入してから売る

古い家の老朽化が気になる場合は、既存住宅売買瑕疵保険に加入して売却する方法があります。既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の建物検査（インスペクション）と保証がセットになった保険制度です。保険に加入する為にはインスペクションに合格する必要があります。

参考：国土交通省「住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト　既存住宅売買瑕疵保険について」

既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくと万が一引き渡し後に家に欠陥が見つかった場合に、補修費用として保険事業者から買主様に保険金が支払われます。その為、売主様と買主様の双方が安心して売買できるようになるでしょう。

瑕疵担保保険やインスペクションについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

インスペクションのメリットは？流れや費用相場、検査項目などを解説

劣化がひどい箇所をリフォームして売る

基本的には、家を売却する為にリフォームする必要はありませんが、部分的な汚れや劣化によって家全体のイメージを悪くしていると感じられるときは、その箇所のみリフォームして売るのも一つの方法です。

しかしリフォームにかかった費用を売買代金に必ずしも上乗せできるわけではありません。その為、リフォームや修理を検討する場合は、事前に不動産会社の担当者に相談するようにしましょう。

不動産会社に買取依頼をする

古い家を仲介で売却することが難しいときは、不動産会社に買取を依頼する方法があります。契約不適合責任の免除を相談できることもあり、現金化までが早いのがメリットです。

契約不適合責任とは、売買契約で定めた状態と異なるものを引き渡したと判明したときに、売主様が買主様に対して負う責任のことです。
例えば、契約時には「欠陥や不具合がない」と説明していたのに、家の引き渡し後に雨漏りが見つかったときは、売主様は修理して引き渡さなければなりません。しかし契約不適合責任を免除とすることができれば、古い家に欠陥があったとしても責任を負う必要がなくなります。

ただし、買取の場合は不動産会社が家をリフォームして再販することを想定して買い取る為、物件の状態によっては売却ができるとは限りません。また買取価格も市場よりも安くなりやすい為、あくまでも一つの方法として考えましょう。

空き家バンクを活用する

仲介や買取による売却以外にも、空き家バンクを利用して買主様を探す方法があります。空き家バンクとは、主に自治体が主体となって運営しているシステムで、売主様と買主様をマッチングすることを目的としています。

不動産会社を介さずに売買できる為、仲介手数料はかかりません。しかし、購入希望者と直接交渉することになる為、リスクを考慮したうえで利用しましょう。

空き家バンクの利用を希望する場合は、国土交通省が提供している空き家バンクの総合情報ページや自治体のホームページ、もしくは窓口などから問い合わせができます。

参考：国土交通省「建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ」

家を解体し、土地として売る

家の売却を検討したものの、なかなか買い手が現れない場合や、家の劣化がひどく修繕なども難しい場合は、古い家を解体して更地にしてから土地として売却する方法があります。土地を購入して家を建てたい方や、土地活用を検討している方がいれば、早期成約も望めるでしょう。

ただし家を解体してしまうと、前述したような住宅用地の特例措置が適用されなくなり、固定資産税と都市計画税が高くなる恐れがあります。その為、家を解体して更地にする場合は、税金の賦課期日である1月1日以降に行い、年内の売却を目指すようにしましょう。

古い家を売却するまでの流れ

古い家であっても、不動産売却の流れは基本的に変わりません。一般的な流れは以下の通りです。

まず不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格を決定します。
次に、不動産会社と媒介契約を結びます。1社に依頼する場合は専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約、複数社に依頼する場合は一般媒介契約を締結して売却活動を開始します。身近に購入希望者がいるなど状況によって適切な媒介契約が異なる為、不動産会社と相談して決めましょう。

売却活動を進めるなかで購入希望者から売買代金や引き渡しについて交渉されたら、売主様側の希望を伝えて調整します。契約内容に折り合いがついたら、売買契約を締結します。

買主様の住宅ローン実行の準備が整ったら、残代金決済をして所有権移転登記をします。なお売却益が発生したときや、税金の特例を利用するときは翌年に確定申告が必要になる為、忘れないようにしましょう。

不動産売却の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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一戸建て売却の基礎知識！売却までの流れや費用、成功させる為のポイントを紹介

古い家を売却する際にかかる税金や費用

古い家を売却するときには、税金や手数料などがかかります。この章では、売却時にかかる費用と、場合によってかかる税金や費用を紹介します。

売却にかかる税金や費用

売却時にかかる税金や費用は以下の通りです。

2024年3月31日までに作成した売買契約書については、以下のように印紙税の軽減措置を受けられます。

※参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

仲介手数料は売買価格に応じて計算式が異なりますが、400万円以上の場合は速算式である「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。

例えば3,000万円の家を売却する場合は、以下の通り計算します。
3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝105万6,000円

引っ越し費用は依頼する引っ越し会社やプラン、時期によっても異なります。複数社に依頼し、比較したうえで依頼するようにしましょう。

場合によってはかかるもの

場合によってはかかる税金や費用は以下の通りです。

売却時にかかる可能性のある税金のなかでも、高額になりやすいのが「譲渡所得にかかる所得税・住民税」です。

具体的な計算方法は、まず譲渡価額（売却価格）から家を購入したときにかかった費用（取得費）と売却にかかった仲介手数料などの費用（譲渡費用）を差し引いて譲渡所得を算出します。取得費を算出する際は、購入にかかった費用全体から減価償却費を控除する必要があります。
また、税金の控除を利用する場合は算出した譲渡所得からさらに控除額を差し引きます。控除については、後ほど詳しく説明します。

そして、算出した譲渡所得に対して所有期間に応じた以下の税率を乗じて税金を求めます。

※2037年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税が上乗せされます。

売却にかかる費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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古い家を売却するときに利用できる税金控除

古い家を売却したときに使える税金の控除を紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用の財産を売却して利益が発生したときは、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例です。所有期間に関係なく利用できますが、住まなくなってから3年を経過する日が属する12月31日までに売却しなければなりません。

3,000万円控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続や遺贈により取得した被相続人の居住用財産を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売却したときは、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例です。なお1981年以前に建てられた建物が対象で、区分所有建物であるマンションは対象外になります。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続や遺贈により取得した土地や建物を一定期間内に売った場合、相続税額のうちの一定額を譲渡資産の取得費として加算できる特例です。なお相続の開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後、3年以内に売却する必要があります。

参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

相続不動産については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の相続手続きの流れは？費用や注意点についても分かりやすく解説

相続した不動産の売却にかかる税金は？税金の種類から税金負担を減らす方法まで徹底解説

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

令和2年7月1日から令和7年12月31日までに、都市計画区域内にある一定の低未利用の土地を500万円（一定の場合は800万円）以下で売却したときで、譲渡所得が発生した場合は最高で100万円控除できる特例です。なお、居住用や事業用として利用している場合は、適用できません。

参考：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを令和5年12月31日までに売って新居を購入し、旧自宅の売却により損失が生じた場合は、譲渡損失をその年の給与所得など他の所得から控除（損益通算）できる特例です。なおその年に控除しきれなかった場合は、譲渡した年の翌年以降3年間繰り越し控除できます。
ただし、適用には要件がある為確認しておきましょう。

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

買い替え特例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

買い替え特例とは？適用要件や計算方法、注意点について解説

古い家を売る際のポイント

最後に古い家を売る際のポイントを、7つ紹介します。これから家の売却を予定している方は、ぜひ参考にしてみてください。

築年数ごとの売り出し方を把握する

古い家であっても、築年数に応じた適切な売り方をすれば、問題なく売却できます。
例えば築30年のマンションは、大規模修繕工事後のタイミングで売り出すことで、外観や共用部分が綺麗なことをアピールできます。また築50年のマンションであれば、インスペクションを実施することで、他の物件と差別化でき、買主様にとっても安心材料になります。

マンションの特徴を理解したうえで、築古マンションの売却が得意な不動産会社に売却を依頼しましょう。

築年数に応じた売却方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

築50年のマンションでも売却できる？旧耐震物件の資産価値や特徴、買主様のメリットを解説

築30年の中古マンションを売却したい！資産価値や売却時のポイントを徹底解説

取得時の費用が分かる書類を探しておく

前述したように、不動産を売却して利益が発生した場合などで確定申告が必要な場合には、譲渡所得を計算する必要があります。譲渡所得を求める際には取得費を差し引く為、取得費が分かる書類（売買契約書など）を探しておきましょう。

もし取得費が分からないときは、売った金額の5％を取得費として計算することになります。つまり、もし取得費が5％以上かかっていた場合は、譲渡所得金額から差し引くことができる費用が減ってしまうことになります。

参考：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

家財が残っていない状態で売却する

家を売却するときは、なるべく室内に家財がない状態にしておくことをお勧めします。

室内に家具などが多く置いてあると、購入希望者が実際よりも空間を狭く感じられてしまいます。また、売却後も家財の所有者は売主様となる為、買主様は勝手に処分できません。買主様の引っ越しに支障がでることもありトラブルの要因にもなります。

売り出す前になるべく処分し、家財を置く場合も整理整頓を心がけましょう。

解体する場合は不動産会社に相談する

更地にすることで売りやすくなるなどメリットがある一方で、前述したように固定資産税や都市計画税が高くなる恐れがあります。解体を検討する場合は不動産会社に相談するようにし、タイミングについてアドバイスを受けるようにしてください。
自治体によっては、解体費用の補助をおこなっている場合もあります。補助制度の条件について、事前に確認しておきましょう。
空き家を売却するときにかかる費用や補助金制度については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家を売却する方法は？かかる費用・税金や税制優遇について解説｜住まいのコラム

どこをリフォームするかは不動産会社と相談する

もし売却する為にリフォームを検討しているのであれば、不動産会社に相談しましょう。リフォーム費用は売買代金に上乗せできるとは限らず、買主様がリフォームを予定している場合は、無駄になる恐れもあります。

ちなみに断熱窓や高効率の給湯器など、省エネやエコにつながるリフォームは、国の補助制度が利用できることもあります。リフォーム会社に、工事が補助金の対象になるのか相談してみましょう。

参考：国土交通省「住宅リフォームの支援制度　※令和5年6月16日時点」

再建築不可物件でないか確認する

再建築不可物件とは、家を解体して更地にしてしまうと、新しく家を建てられない物件のことをいいます。例えば建物を建てる場合、4m以上の公道に2m以上接していなければならない為、1.8ｍしか道路に面していない場合は再建築できません。
古い家が再建築不可物件である場合、資産価値は低くなり、売却に時間がかかる恐れもあります。

しかし隣地を購入するなどで接道義務を果たすことができれば建築可能です。まずは不動産会社に相談し、再建築不可であれば建築が可能になる方法はないか相談してみましょう。

再建築不可については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

隣家との境界線を明確にしておく

売主様は、家を引き渡すまでに境界を明示しなければなりません。もし境界の位置を明確に説明できない場合は、その旨を了承してもらったうえで売却することになります。

境界線に関する問題は、隣地とトラブルになることが多い為、場合によっては相場よりも安くせざるを得なくなることもあります。可能であれば土地家屋調査士に境界確定測量を依頼し、隣地所有者立会いのもと境界を確定しておきましょう。

まとめ

古い家であっても売却は可能で、売却する流れも通常の売却と変わりません。
ただし、古い家を売却する際は、不動産会社と相談したうえで家の状態に応じた売却方法を検討することが大切です。
まずは不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。

長谷工の仲介では、無料で査定を実施しています。ぜひ「無料相談」をご利用ください。

※本記事の内容は2024年3月26日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。