相続した家や古い家の売却を検討している場合、一戸建てとしては売りづらいことから家の解体を検討している方もいるでしょう。
家の解体費用は、家の構造や延べ床面積など様々な要因で大きく異なります。ケースによっては数百万円以上かかることも珍しくありません。その為、家の解体を検討していると費用に不安を抱いている方も少なくありません。

この記事では、家の解体費用の相場や費用の内訳、解体費用を抑えるコツについて詳しく解説していきます。

家の解体費用の相場はどれくらい？

大まかな解体費用は、構造と坪数（延床面積の坪数）で求めることが可能です。
例えば、一般的な木造2階建の家を解体する場合、坪単価に坪数を乗じることで大まかな解体費用を算出できます。

構造ごとの坪単価と30坪・50坪での解体費用の目安は下記のようになります。

ただし、上記はあくまで目安です。
同じ木造2階建ての30坪であっても、家の状況や依頼する業者によって費用の差が出る可能性もあるでしょう。
その為、解体費用の内訳や費用に差が出る理由などを理解しておくことが重要です。

家の解体にかかる費用の内訳

家の解体費用を構成する項目は、主に下記の通りです。

家の解体費用のうち70～80％は、建物の解体費用と廃棄物の処理費用であり、残りの20～30％が、付帯工事費やアスベスト調査・整地費用・その他諸経費になります。

ただし、解体依頼する会社によって、項目の種類や名称は異なります。
なかには、「解体一式」というように大まかな項目で見積もりを出されるケースもあるので注意しましょう。

それぞれの費用について、以下で詳しく解説します。

建物の解体費用

建物を解体する為の費用が建物解体費用です。
解体費用には、次のような費用が含まれます。

建物を解体する場合、多くの工程が必要になる為、その分重機や人手が必要です。
また、解体の為の足場や防音・防塵の為の囲い・作業員が使用するトイレなど様々な仮設物も解体費用に含まれます。
そのような人件費や仮設工事費、取り壊す為の重機の費用などが「建物の解体費用」です。

廃棄物の処理費用

廃棄物の処理費用は、解体費用全体の30～40％と高い割合を占めるものです。
家の解体で出る木くずやコンクリート片などの廃棄物は、家庭ごみのように処理できません。

建設リサイクル法にもとづいて種類ごとに適切に処理する必要があります。

また、家の解体で生じる廃棄物は、一般的な木造2階建てで4トントラック5～10台分とかなりの量になります。その量を分別・処理していく為、廃棄物の処理費用が大きな割合を占めているのです。

参照：環境省「建設リサイクル法の概要」

アスベスト調査・除去費用

2022年4月1日より、建物の解体を行う業者は事前にアスベスト含有調査の実施と調査結果の都道府県への報告が法律によって義務付けられています。

その為、解体工事を行う場合アスベストの事前調査費が必ず発生します。
さらに、調査によりアスベストが含有していることが判明すれば、別途アスベストの除去費用が必要です。

アスベストは防音・耐火などの性能が優れていることから、1955年頃から建物の建築などで使用され始めました。
しかし、健康への危険性が高いとされ、1975年頃から段階的に規制が設けられ2006年に実質使用が禁止されました。

ただし、2006年以降の建築物でも含有されている可能性もある為、アスベストの含有を確実に判断する為の事前調査が義務付けられています。

参考：環境省「4月1日から石綿の事前調査結果の報告制度がスタートします～3月18日から電子システムによる報告ができます～」

付帯工事費

家を解体する場合、建物本体だけでなく塀や庭木など外構の解体も必要になることもあります。
これらの建物以外の解体費用は、全て付帯工事費として請求されます。
付帯工事費は、外構の状況などによって大きく異なるので注意しましょう。
大まかな付帯工事の内容別の費用目安は、下記の通りです。

ただし、依頼する業者や地域・依頼内容によって費用は大きく異なります。
例えば庭木であれば木の大きさによって費用が異なるなど、細かい費用は見積もりをとらないと分からないケースがほとんどです。
その為、事前に見積もりを取って費用を確認することが大切です。

整地費用

建物・外構などの解体後は、土地を平らにならす整地を行います。
また、土地をならすだけでなく地中に井戸やコンクリートくずといった埋設物が残されていないかの確認も行います。

整地費用は、どのように整地をするかによっても費用は大きく異なってくるので注意しましょう。例えば、土地をならしただけの「粗整地」よりも砂利やコンクリート舗装まで施すと費用も高くなります。

土地として売却する場合、舗装までは必要ありませんが、解体したまま更地の状態よりも整地したほうが有利に働くケースもあります。
費用やその後の活用を検討したうえで、整地方法を決めると良いでしょう。

その他諸経費

諸経費とは、上記で挙げた費用以外で解体作業を行う為に必要な経費です。
その他諸経費には、下記のような費用があります。

諸経費に何が含まれるかは、依頼する会社によって異なります。
一般的には、諸経費は解体費全体の1割程です。
「費用が高い気がする」「何が含まれているのか分からない」といった場合は、詳細を確認するようにしましょう。

家の解体費用を左右する要因

家の解体費用は、家ごとに大きく異なります。
ここでは、家の解体費用を左右する要因を5つ紹介します。

立地環境

解体工事の費用が高くなる要因は、工程数の多さです。
解体に手間がかかれば、工期が長くなる・人件費が高くなるなどの理由で、解体費全体も高くなっていきます。

解体に手間がかかる要因の一つが立地環境です。
下記のような立地は、重機の搬入が難しい・大型車両が通りづらいだけでなく通常の足場が設置できないなどの理由で解体費用が高くなりやすいので注意しましょう。

また、閑静な住宅街や交通量の多い地域といった場合も、解体にともない近隣住宅への配慮や交通整理などが必要になる為、費用が高くなりやすいでしょう。人件費や重機のレンタル費用が高くなる都心部も、地方よりも解体費用が高い傾向があります。

築年数

築年数の古い建物ではアスベストが使用されている可能性があり、除去費用が発生することから解体費用が高くなる傾向があります。

前述の通り、アスベストは1955年頃から1970年代にかけて多くの建築物で使用されています。2006年に禁止される以前の建物であれば、アスベストが含まれている可能性が高いので注意しましょう。

アスベストが使用されている場合、特殊な除去作業や防塵処理などが必要になります。
国土交通省によると、アスベスト吹き付け材の除去費用目安は300平方メートル以下の面積で、2～8.5万円/平方メートルです。

また、築年数の古い家は状態によっては倒壊の危険性があります。
そのような家の場合、倒壊しないように慎重に解体作業を進める必要がある為、費用が高くなる可能性もあるので注意が必要です。

参考：国土交通省「アスベスト対策Q&A Q40 アスベスト含有吹付け材の除去費用は、目安として、いくら位かかりますか。」

家の構造

家の構造は、解体作業の難易度につながっていきます。
解体のしやすい構造程費用は安く、一般的には、木造→鉄骨造→RC造の順で、解体費用が高くなります。

また、家の構造については下記のような点も解体費用に影響します。

地下室があると、地下部分の埋め戻しが必要になり解体費用がその分かかります。また、建物の階数が増えれば、足場も必要になります。さらに、建物が大きくなる程、廃棄物の量も増えるので廃棄物処理費用が高額になります。

家財道具

家財道具を残したまま家の解体を依頼することは可能です。
しかし、家財道具ごと家を解体すると廃棄物の分別が難しくなる為、業者は家財道具を先に運び出して処分することになり、運搬費用がかかります。
さらに、家財道具を産業廃棄物として処分する必要があり、通常の家庭ごみで処分するよりも処理費用が高くなるのです。

家財道具の処分の費用については、解体を依頼する会社によって取り扱いは異なります。
特に、ピアノといった大型の家財道具が残っている場合は、運搬費用や処理費用が解体費用にプラスされる可能性がありますので注意しましょう。

付帯工事の有無

付帯工事が多くなる程、解体費用は高額になります。
特に、以下のような場合は高額になる可能性がある為注意しましょう。

家を解体して更地にする流れと期間

家を解体して更地にするまでの大まかな流れは、以下の通りです。

解体業者に見積りをとってから解体完了まで1～2ヵ月程度かかります。解体の繁忙期や天候が悪い時期などはより時間がかかることもある為、余裕を持って解体スケジュールを立てることが大切です。
以下では、解体の流れを詳しくみていきましょう。

解体業者に見積もりをとる

まずは、解体業者に見積もりをとり、依頼する解体業者を決めていきます。
複数の業者に依頼することが多い為、比較検討の期間も含めて1～2週間かかります。

見積もり時点では、解体業者に現地調査をしてもらい解体にかかる費用を算出してもらうことになります。また、家屋調査を行って解体前の家屋の状態を調査して、解体するうえでのリスクがないかどうかなど確認してもらいます。

解体費用の見積もりの書き方は、解体業者によって大きく異なります。
細かく詳細を記載する会社もあれば、一式とひとくくりにする会社もあるので注意しましょう。
見積もりの不明点がある場合は、その場で確認しておくことをお勧めします。

解体前に必要な手続きを行う

解体工事前に以下のような手続きが必要です。

スムーズに解体工事を進められるように、電気・ガス・水道・インターネットといったライフラインは工事前に契約した会社に連絡をして停止手続きを進めておきましょう。

特に、電気やガスなどは工事開始時に停止できていないと感電や火災の危険性が高まります。ただし、水道は解体工事で使用するケースもあるので、事前に解体業者に停止が必要なライフラインや時期を確認することが大切です。
時期や会社によっては手続き完了停止までに1週間程かかることもある為、余裕を持って連絡しておきましょう。

また、解体工事では近隣に騒音などで少なからず迷惑をかけてしまいます。
事前に、挨拶し工事時期などを伝えておくだけでも、近隣からのクレームを防ぎやすくなります。近隣へのあいさつ回りは、解体業者も行うケースがあるので同行が必要かを確認すると良いでしょう。

その他、解体工事にともない届出や道路使用許可などの各種申請が必要です。
しかし、基本的に必要な申請は解体業者が手続きしてくれるので依頼主自身が手続きすることはほとんどありません。
とはいえ、必要な申請がきちんと行われているかは確認するようにしましょう。

解体工事を行う

解体工事の準備が整ったら、解体工事が始まります。
解体工事の期間は、工事開始から整地完了まで2週間～1ヵ月程です。

解体工事というと重機で取り壊すイメージの方も多いでしょう。
しかし、実際の解体工事は基本的に手作業での分別から始まります。
大まかな解体工事の流れは以下の通りです。

解体で出た廃棄物は適切に処理する必要があります。
その為、建物内部を手作業で解体しながら廃棄物を分別・処理していきます。

手作業の解体が済んだら、重機による建物の解体が行われます。
この段階では、騒音も大きくなるので一度状況を確認しておくと、後から近隣からクレームが来たときに対応しやすくなるでしょう。

廃材処理や整地を行う

前述した通り、解体作業で出たごみは「産業廃棄物」として適切な分別・処理が法律によって定められています。

なかには、不法投棄など適切ではない方法で処理する業者もいるので、適切に廃棄物を処理しているかを解体業者が作成するマニフェストで確認すると良いでしょう。
マニフェストとは、解体業者などの産業廃棄物を取り扱う会社が廃棄物の処理を記録した管理表です。マニフェストがある事で、適切に廃棄物を処理している会社の証になります。

また、解体後は土地の整地を行います。
整地とは、解体後の土地の廃棄物や石、地中埋設物などの不要物を除去して土地を綺麗に整える作業です。
整地の種類には、下記のようなものがあります。

整地の方法によっても費用は大きく異なるので、解体後の土地活用の方法に応じて適切な方法で整地すると良いでしょう。

家の解体費用を安く抑えるポイント

次に、解体費用を安く抑えるポイントを6つ紹介します。

独断で解体実施を判断しない

解体すべき状況かどうかの判断は難しい為、自分だけで行うのはお勧めできません。

状況によっては、解体が必要ないケースも少なくありません。
例えば、築年数の古さから建物が売却できないと考えていても、古い物件をリフォームしたい買主様がいる可能性もあるでしょう。この場合、解体して売却するよりも簡単な修繕を行って売却するほうが合理的といえます。

その為、解体するかを悩む場合は売却や土地活用など目的を整理したうえで、まずは解体せずに不動産会社に相談することをお勧めします。

長谷工の仲介では、売却に関する相談を無料で受け付けています。
売却したいけど解体が必要か悩んでいるなら、まずは長谷工の「売却何でも相談」にぜひご相談ください。

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事前に処理できるものは対応しておく

家庭ごみや家具家電といった残置物があると、処理費用がその分かかる恐れがあります。
また、付帯工事が必要な場合も庭木や雑草は自分で処理しておくだけでも費用を抑えることが可能です。
不用品の処分方法としては、下記の方法があります。

家庭ごみや粗大ごみとして処分する場合は、自治体のルールに従って処分しましょう。
目立った不具合がない家具家電であれば、リサイクルショップに持ち込むことで解体費用の足しにできる場合もあるでしょう。

このように事前に、自分でできる範囲を処理しておくことで、解体費用を抑えやすくなります。

複数の業者に見積もりをとる

解体費用は、依頼する会社によって大きく異なります。
その為、できるだけ複数の解体業者に見積もりを取って比較検討することが大切です。

ただし、費用が他の解体業者と比較してあまりにも安い業者は注意が必要です。
あまりに相場よりも安い場合、解体工事の質が悪い・廃棄物を適切に処理していないというケースもあります。
解体業者を比較する際には、費用だけでなく解体工事の質や対応・保有資格などもチェックするようにしましょう。

解体業者の繁忙期を避ける

解体業者にも繁忙期があり、繁忙期は解体工事が高くなる傾向があります。
一般的に、解体工事の繁忙期は5～6月頃と言われています。
また、民間の工事だけでなく公共工事も増える2～3月頃も避けることをお勧めします。
これらの時期は、解体工事が増えることで重機などの手配が難しくなります。
重機が手配できないと人手の作業が増えてしまい、解体工事費が高くなる恐れがあります。

また、解体業者自体も忙しくなるので希望の日程で解体できない恐れもあるでしょう。
解体時期を調整できるのであれば、繁忙期を避けて解体工事を依頼すると良いでしょう。

補助金を活用する

自治体によっては、解体工事を行うにあたって補助金や助成金を活用できる場合があるので積極的に活用しましょう。
例えば、次のような補助金があります。

出典：千代田区「木造住宅の耐震化促進助成」

出典：大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除去促進制度」

補助金の有無や補助率などは自治体によって異なります。制度によっては申し込み期限もあるので注意しましょう。
ただし、解体工事で補助金が使えるのは、主に老朽化による解体が目的のケースです。
解体工事を検討しているなら、自治体のホームページや窓口で適用条件などを確認してみると良いでしょう。

解体業者によっては適切な補助金の有無や申請サポートを行ってくれるので、相談するのもお勧めです。

フリーローンや空き家解体ローンを利用する

自己資金だけでは解体費用の用意が難しい場合、次のような方法を検討できます。

家の解体だけが目的の場合、住宅ローンは利用できない為フリーローンを検討する必要があります。また、金融機関によっては空き家解体ローンを提供しているケースもあるので、確認してみると良いでしょう。

ただし、フリーローンは金利が高い傾向にある点に注意が必要です。
空き家解体ローンであれば、フリーローンよりも金利が低く設定されているのでローンを組むなら、空き家解体ローンが適しています。

また、解体後に家を新築する場合、金融機関によっては解体費用を住宅ローンに組み込むことが可能です。住宅ローンに組み込めれば、住宅ローンの低い金利で借入できるので返済の負担を軽減しやすくなります。

家を解体して売るメリット

続いて、家を解体して売るメリットを2つ紹介します。

土地として売りやすくなる

築年数が古いなど状態の悪い家の場合、「古家付き土地」として売却することが難しくなります。もちろん、不動産会社に相談する必要はありますが、それでも売却が難しいという場合は土地として売り出すほうが良い場合もあります。立地条件がよければ土地として高い需要が見込める場合もあるでしょう。

また、買主様側からしても土地だけであれば家の解体を検討する必要がなく、購入後に新築住宅を建てるなど自由に活用しやすくなります。

地中埋設物を撤去できる

地中埋設物とは、前の家の基礎や古い井戸・浄化槽など地中に埋まっている廃棄物のことです。
解体工事を行っていると、コンクリートがらなどの地中埋設物が発見されるケースがあります。地中埋設物が発見されると除去の為に費用が発生する為、それがしばしば売却時のトラブルに発展するケースがあるのです。

家を解体して売却するのであれば、解体工事でそれらの地中埋設物は全て撤去できます。
地中埋設物の撤去費用も売主様が負担する為、買主様へスムーズに土地の引き渡しが可能です。仮に、埋設物の撤去費用が高額になるのであれば売却を諦めるという選択肢も選べます。

一方、買主様が解体する前提で売却した場合、後から地中埋設物が発見されると買主様が撤去費用を負担することになります。
契約書に地中埋設物について記載しておらず、買主様にもその存在を伝えていない場合、売主様は買主様に契約不適合責任を追求される恐れがあります。

こうしたリスクを回避する為にも、事前に解体して地中埋設物まで撤去しておくことで、このような売却時のトラブルを避けやすくなるのです。

家を解体して売る際の注意点

家を解体して売却する場合どのような注意点があるのでしょうか。ここでは、2つの注意点を紹介します。

売却価格に解体費用を上乗せできるわけではない

解体して売却するからといって、解体費用を売却価格に上乗せできないのが一般的です。
仮に、解体に200万円かかったとしても、その200万円を単純に売却価格に上乗せして売却することはできません。

売り出し価格は売主様が自由に決められるので、解体費用を考慮して価格を付けることは可能です。しかし、解体費用を売却価格に上乗せして相場よりも価格が高くなると買主様から避けられやすくなり売却が難しくなる恐れがあります。
売却価格に上乗せするにしても、相場の範囲内となるので解体費用の全額ではなく一部に留まるでしょう。

このように、解体して売却する場合、解体費用を売却額で回収できない恐れがある点には、注意が必要です。

固定資産税が上がる

居住用の建物が建設されている土地には、以下のような固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されています。

参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

しかし解体して更地にした場合、上記の軽減措置が適用されなくなる為、固定資産税が上がります。例えば、土地の評価額が2,000万円・面積が200平方メートルの場合、軽減措置が適用できる場合と適用できない場合の固定資産税は次の通りです。

上記のように、軽減措置が適用されているかどうかで税額が大きく異なります。
更地にしてすぐに次の活用や売却を予定している場合は、固定資産税が増えたとしても負担はそれ程ないでしょう。

しかし、固定資産税と都市計画税はその年の1月1日現在の資産所有者が納税義務者となる為、更地にして長期間放置する場合、固定資産税の負担が大きくなる恐れがあります。
更地にするタイミングには注意しましょう。

解体後は滅失登記を行う必要がある

建物を解体した場合、解体後に建物の滅失登記を行わなければなりません。
滅失登記とは、建物が解体などでなくなったことを登記簿に記録するものです。
滅失登記は、不動産登記法により建物解体後１ヵ月以内※の登記が義務付けられています。
登記を怠った場合、10万円以下の過料が科せられる恐れもあるので注意しましょう。

なお滅失登記は、自分でも登記可能です。
解体後に解体業者から発行される「建物滅失証明書」などの書類を揃えて法務局に申請しましょう。その場合、登録免許税は不要ですが、法務局における書類取得に1,000円程度の費用がかかります。

解体業者によっては申請をサポートしてくれるので相談してみるのもお勧めです。

※出典：e-Gov法令検索「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）」

再建築不可物件となる恐れがある

再建築不可物件とは、一度解体するとその土地に建物を新築できない物件のことです。
接道義務などが現行の建築基準を満たしていない場合、再建築不可物件になる恐れがあります。

再建築不可物件の場合は建物解体後の活用が難しくなる為、売却しにくくなります。
事前に、再建築不可物件に該当するかを確認しておくことが大切です。

再建築不可物件となる条件や売却する際のポイントについて、詳しくはこちらの記事でも解説しているのでご覧ください。

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

まとめ

建物の解体工事にかかる費用には、建物解体費用や廃棄物処理費用などが含まれており、総額で数百万円以上するケースも珍しくありません。
解体費用は、立地や建物の構造・築年数などによっても異なるので事前に複数社から見積もりをとって比較検討することが大切です。

建物を解体することで、建物の需要が見込めなくても土地としての売却が可能になります。
ただし、更地にしてしまうと固定資産税が上がったり、再建築が不可能になる恐れがあったりするので解体は慎重に判断する必要があります。

建物の状態によっては、建物を解体せずに売却できる可能性もあるので、まずは解体前に不動産会社に相談することをお勧めします。

長谷工の仲介では、解体を含めて売却に関する相談を無料で受け付けています。
不動産売却を検討しているが解体をする必要があるのか悩んでいる方は、ぜひ「売却何でも相談」にご相談ください。

※本記事の内容は2024年5月21日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。