不動産会社を挟まずに個人売買で不動産を売却しようと考えているという方もいるでしょう。
個人売買をすることは可能ですが、専門知識が必要な不動産取引を個人で進める為、トラブルも起きやすくなります。

この記事では、個人売買のメリット・デメリットや流れ、必要書類などを詳しく解説します。

不動産の個人売買はできる?

結論をいえば、不動産の個人売買は可能です。
一般的な不動産売買では不動産会社が買主様と売主様の間に入る「仲介」という形式が多いですが、必ず不動産会社が間に入らなければならないという決まりはありません。
また、個人売買を禁じる法律もない為、売主様・買主様だけで不動産の売買を進めることは可能です。
実際、親子や親族間などごく親しい特定の間柄で個人売買するケースは珍しくありません。

しかし、基本的には個人売買はお勧めできません。
不動産会社に依頼しないということは、買主様探しや売買条件の交渉・契約手続きなどを、プロのサポートなしで売主様・買主様だけで行うということです。
不動産売買は不動産や法律・税金など専門的な知識が必要な取引であり、売主様・買主様だけで進めるのは容易ではありません。

不動産を個人売買するメリット

まずは、個人売買するメリットについて解説していきます。

仲介手数料を抑えられる

仲介で売却する場合、売買成立時に不動産会社への成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。
しかし、個人売買は不動産会社に仲介を依頼しない為、不動産会社への仲介手数料は発生しません。
なお仲介手数料は、上限額が法律で以下のように定められています。

例えば、3,000万円で売却した場合、3,000万円×3％＋6万円＝96万円（＋消費税）の仲介手数料が発生します。
仲介手数料は上限のみ定められており、下限については規定がありません。
その為、不動産会社は上限の範囲内であれば自由に設定できますが、ほとんどの不動産会社は上限をベースに設定しています。

仲介手数料は、売却の諸費用の中でも高額になりがちな費用です。
個人売買が成立すれば仲介手数料を抑えられるというのは、コストの面で大きなメリットといえるでしょう。

自分のペースで売却活動ができる

個人売買は、仲介に比べ自由度の高い売却方法です。
仲介の場合、価格交渉や契約などは不動産会社を通して行う為、ある程度決められたスケジュールで行われます。価格設定や値下げについても不動産会社からの提案を受けて検討するケースがほとんどでしょう。

一方、個人売買は、価格設定や売却時期などを自分で決めることが可能です。契約内容も買主様の合意を得られれば、自由に決めることができます。

もちろん、買主様と内覧や契約の日程調整・交渉は必要ですが、それでも仲介よりも売主様のペースや希望に応じた売却がしやすいでしょう。

買主様がいればスムーズに売却を進められる

親子や親戚・隣地の所有者などすでに買主様が確定している場合は、個人売買のほうが仲介よりもスムーズに売却ができる可能性があります。
日程や条件の調整で不動産会社を挟む必要がなく、買主様と直接やり取りできる為、日程さえ合えばすぐに売却可能です。

仲介のメリットの一つが買主様を探してもらえるという点の為、すでに買主様が決まっているなら仲介を依頼するメリットは少ないと感じる方もいるでしょう。

不動産を個人売買するデメリット

前述した通り、個人売買にはデメリットも多くある為、メリットだけでなくデメリットも踏まえて慎重に検討することが重要です。
ここでは、個人売買のデメリットについてご紹介します。

自身でトラブルを解決する必要がある

個人売買はプロである不動産会社のサポートなしで契約を進める為、売主様と買主様に不動産取引の十分な知識がないと不備が起き、トラブルに発展しやすくなります。
仮に、トラブルが発生しても当事者間で解決する必要があり、解決できずに契約破棄やさらに大きな問題に発展する恐れもあるので注意しましょう。

個人売買では、発生しやすいトラブル例は以下の通りです。

基本的には、契約書の記載漏れや不備で契約不適合責任を問われるトラブルが多いでしょう。
契約不適合責任では、契約書に記載のない不具合が後から発見された場合、売主様は買主様から補修費や損害賠償を請求されたり、場合によっては契約が解除されたりするリスクを負うことになります。

個人売買では売主様が契約書を作成する為、必要項目の記載漏れや数字のミスなども起きやすいので注意しましょう。どうしても個人売買したいというケースでも、契約書だけは司法書士に確認してもらうことをお勧めします。

契約不適合責任や売却時のよくある失敗例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

マンション売却で失敗したくない！よくある17の失敗例と後悔しない為の対策

適切な価格を設定するのが難しい

仲介での売却であれば、不動産会社の査定額をもとにアドバイスをもらいながら価格の設定が可能です。しかし、個人売買では自分で判断して価格を設定する必要があるので、適切な価格設定が難しい点は気を付けましょう。

不動産をスムーズに売却するには、築年数や物件状態をもとに相場に対して適切な価格を設定する必要があります。

仮に、相場よりも高い価格を付けてしまうと買い手が見つかるまでに時間がかかるかもしれません。
一方で相場よりも安い価格を付けるとスムーズに売却できる可能性はありますが、すぐに売れても手元に残る資金が減る恐れがあるでしょう。
また、親子間での売買をする場合、相場よりも極端に安い価格で売買をすると贈与とみなされ買主様に贈与税が課せられる恐れもあります。

買主様が住宅ローン審査に通りづらい

個人売買では書類の不備が起きやすく、不正取引のリスクもあることから金融機関も慎重に住宅ローンの審査を行います。

また、住宅ローンの審査を申し込むときに重要事項説明書の提出ができない点もネックです。
重要事項説明書は不動産会社でなければ作成できない為、個人売買では提出できません。
金融機関は、物件に担保価値があるかどうかの判断材料の一つとして重要事項説明書をチェックします。
重要事項説明書がないと、物件の担保価値を判断するのが難しくなり審査に通らない恐れもあるのです。

個人売買であっても、基本的にほとんどの買主様は現金一括ではなく住宅ローンを活用します。仮に買主様の住宅ローン審査が通らない場合、契約ができないリスクもある為、売主様にとってもデメリットになるのです。

こうした買主様が住宅ローンに通らない場合を備えて、売買契約書には住宅ローンに通らなかった場合の解約ルールについてもしっかり定めておくことも大切です。

不動産を個人売買する際の流れ

個人売買は不動産会社のサポートが得られない分、売主様はより売買の流れを理解する必要があります。
ここでは、個人売買の流れを解説するので、全体を押さえておくようにしましょう。
大まかな個人売買の流れは、以下の図の通りです。

ここからは、各ステップについて詳しく見ていきましょう。

①売却相場を確認する

まずは、適切な価格設定を行う為に売却する不動産の相場価格を確認します。
相場は以下のような方法で確認できます。

過去の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」でチェックできます。
どちらも、エリアや物件の種類などで検索できるので、近隣エリアの類似物件の価格を調べて自身の不動産に当てはめると良いでしょう。
また、不動産ポータルサイトなどで類似物件の売り出し価格を参考にする方法もあります。

その他、公示地価や固定資産税評価額といった公的価格も参考になります。
公示地価は公正な土地取引の為に毎年国土交通省が発表するもので、固定資産税評価額は固定資産税などを決定する為に、自治体により公表されるものです。
実勢価格（実際に売りに出される価格）は公示価格の1.1〜1.2倍程度が目安とされています。固定資産税評価額は公示地価のおおむね7割程度で設定される為、固定資産税評価額を0.7で割ることで大まかな相場価格を知ることができます。

ただし、不動産は同じものが2つとない為、どんなに類似した物件であっても自身の不動産とは価格が大きく異なるケースもあります。
より自身の不動産に適した価格を知りたい場合は、不動産会社の査定を受けることをお勧めします。仮に個人売買を検討している場合でも、基本的に不動産会社の査定は無料で受けることができます。

相場の調べ方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の価値を調べるには？計算方法や調べる際の注意点を解説

マンションの資産価値を調べる方法は？ケース別に活用できる評価額を解説

路線価から実勢価格は求められる？それぞれの違いや調べ方を紹介

②売買に必要な書類を用意する

不動産の相場価格をある程度把握できたら、次に売却に必要な書類を集めましょう。
不動産の個人売買で必要な書類は多岐に渡り、全て自分で揃えなければならないので、早めに準備しておくようにしましょう。

必要書類については、「不動産を個人売買する際に必要な書類」で詳しく解説するので参考にしてください。

③売却価格を決めて売り出す

相場価格や不動産会社の査定価格をもとに売却価格を設定したら、売却活動をスタートします。売り出し価格を決める際は、値下げを想定して相場価格よりも少し高い価格で売り出すのもお勧めです。
買主様が決まっていない場合は、売主様自身で買主様を探さなければなりません。個人間売買で買主様を探す主な方法は以下の通りです。

親族や知り合いに声をかける

個人売買で買主様を探す場合、親族や知り合いに不動産を購入してくれそうな方がいないか声をかける方法が代表的です。隣地の所有者も買主様候補としては有力なので、打診してみると良いでしょう。

親族や知り合いであれば、売買条件の交渉もスムーズに進めやすくなります。
反面、親しい間柄での契約となると口頭での約束や曖昧な条件での売却にもなりやすいので、契約内容は書面にまとめて明確にしておくことが重要です。

不動産専用の個人売買サイトを活用する

身近な人に買主様の候補がいない場合は、不動産専用の個人売買サイトを活用すると買主様が見つかる可能性があるでしょう。

また、空き家の場合は自治体が運営する空き家バンクを活用して買主様を探してみても良いでしょう。ただし、個人売買サイトや空き家バンクを活用する場合でも、条件交渉や売買契約などは売主様と買主様で進めることには変わりありません。

個人売買サイトを使って売買を行う場合は詐欺に遭うリスクもある為、活用するサイトの信頼性は事前にしっかりチェックしておきましょう。

④購入希望者と条件交渉をする

購入希望者が見つかれば、購入希望者と売却条件を調整します。

この際、購入希望者から値下げ交渉をされるケースも少なくないでしょう。
値下げに応じるかは売主様が自由に決めて問題ありませんが、頑なに値下げに応じない姿勢では購入希望者から購入希望を撤回されかねないので注意が必要です。

一般的には売却価格の5〜10％や端数の切り捨てといった値下げが目安となるので、値下げ交渉をされた場合は検討すると良いでしょう。

ただし、売却資金で住宅ローンの完済を検討している場合、安易に値下げに応じると資金計画が崩れかねません。
事前に、最低でもいくらで売らないといけないのかを明確にしておくと、値下げによる失敗を防げるでしょう。

また、売買条件の交渉では、引き渡し日や支払い方法、手付金、契約不適合責任などの特約についても買主様と調整します。
交渉時に決めたことは契約書に記載する為、しっかりと書き留めて買主様の合意を得ておくことをお勧めします。

⑤買主様と売買契約を締結する

買主様と売主様それぞれが売却条件に合意すれば売買契約を締結します。
売主様は交渉で決まったことを契約書にまとめておきましょう。
決まりごとは些細ないことでも記載しておくことが重要です。
契約書はインターネットの雛形を活用できますが、不動産の種類によって内容が異なります。
また、雛形をそのまま活用せずに自身の契約内容に合わせて調整することが重要です。
契約書作成に不安がある場合は、司法書士などに依頼することをお勧めします。

契約書を作成し、買主様も了承すれば署名押印して契約締結となります。
契約書には記載金額（売却価格）に応じた印紙税を収入印紙の貼付と消印で納税する必要がある点は注意しましょう。

マンション売却時の売買契約書については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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⑥決済や物件の引き渡しを行う

契約が完了したら、最後に契約書に記載された期日で決済と引き渡しを行います。
一般的には、売買契約日から1ヵ月以内が目安となるでしょう。

買主様が代金を振り込んだことを確認したら、同日中に必要書類や鍵などを引き渡し、所有権移転登記申請を行います。決済には司法書士に同席してもらい、そのまま所有権移転登記手続きを行ってもらうのが一般的です。

上記の手続きで、個人売買は完了します。
なお、利益が出た場合は確定申告で納税が必要になるので、忘れずに申告するようにしましょう。

所有権移転登記や確定申告については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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不動産を個人売買する際に必要な書類

個人売買では必要な書類を全て売主様・買主様がそれぞれ集める必要があります。
事前にどのような書類が必要かを把握し、早めに用意しておくようにしましょう。
以下では、売主様と買主様別に必要な書類を解説します。

売主様が用意する書類

売主様で用意する書類は主に以下の通りです。

買主様が用意する書類

買主様が用意する書類は以下の通りです。

不動産を個人売買する際にかかる費用

個人売買では、税金や費用がかかります。
以下では、売主様・買主様がそれぞれ負担する費用を解説します。

売主様が負担する費用

売主様が負担する費用は以下の通りです。

売却にかかる費用や税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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買主様が負担する費用

買主様が負担する費用は以下の通りです。

不動産を個人売買する際のポイントや注意点

前述した通り、個人売買はトラブルが発生しやすい取引の為個人売買する際のポイントや注意点も押さえておきましょう。

価格設定に気を付ける

前述した通り、相場より極端に高い価格で売り出すと買主様がなかなか現れず売却が難しくなる恐れがあります。一方で相場よりも安い価格で売り出すとたとえ売却できても損失が出るなど不都合が生じやすくなります。

また、親族間では極端な低値で売却し贈与とみなされるケースもあるので注意しましょう
相場を踏まえて適切な価格を設定することが重要です。
贈与とみなされる価格かどうかについては判断が難しいので、税理士などのプロに相談することをお勧めします。

買主様と合意した内容は書面で残す

売買条件交渉で決まったことは必ず書面で残すことが重要です。
口頭のみでやり取りしていると、「言った」・「言わない」でトラブルになりかねません。
書面に残しておくことで、万が一トラブルになった場合でも解決しやすくなります。
不動産取引は大きなお金の動く取引です。どんなに親しい間柄であってもお金が関わるとトラブルになりやすいことは意識し、慎重に行動するようにしましょう。

個人売買に適しているか見極めて取引する

不動産取引が個人売買に適しているかを見極めることも重要です。
以下のようなケースであれば、比較的トラブルになるリスクを抑えて取引しやすいといえるでしょう。

すでに買い手が決まっており、不測の事態の発生やトラブルになるリスクが低いケースなら個人売買でもスムーズな売却が期待できます。

不安な場合は早めに不動産会社に相談する

自身で買主様を探さなければならない場合や、トラブルにならずに安心して不動産を売却したい場合は仲介での売却が適しています。

仲介手数料はかかりますが、引き渡しまでプロのサポートを受けながら進められるので安心して売却を進められます。また、経験豊富な不動産会社であれば理想的な価格で売却できる可能性も高まる為、仲介手数料をかけてもトータルなら手元に残るお金が多くなるケースもあるでしょう。

長谷工の仲介は、仲介だけでなく買取まで視野に入れた売却方法の提案が可能です。最長10年の建物保証やプロカメラマンによる室内撮影など売却サービスも充実しており、満足いく売却が目指せます。

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まとめ

不動産会社を挟まず売主様・買主様だけで売買を進める個人売買は、買主様が決まっておりリスクの少ない取引ならスムーズに売却できる可能性があります。

しかし、個人売買はプロのサポートなしで不動産取引を進めるので、少しのミスが大きなトラブルに発展する恐れもあります。トラブルなく安心して不動産を売却したい方は、不動産会社に仲介してもらいつつ売却することをお勧めします。

不動産の売却をお考えの際は、長谷工の仲介までお気軽にお問い合わせください。

※本記事の内容は2024年11月15日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。