不動産登記制度とは、不動産の所有者や面積、現況の情報などを法務局で管理し、求めに応じて登記事項証明書などで記録内容を公示する制度です。不動産の所有者や抵当権設定の有無などを確認できる為、不動産取引を安全に行うことに役立っています。
民法では、不動産を取得した際に登記しなければその権利を主張できないと定めており、自身の権利を守る為には所有権移転登記をしなければなりません。

この記事では、所有権移転登記にかかる費用や必要書類、所有権移転登記をするときの流れを紹介します。不動産の売却や購入を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

所有権移転登記とは？

所有権移転登記は、不動産の所有権が売主様から買主様へ移転したことを登記簿に記録する為に行います。所有権移転登記は義務ではない為、登記をしなくても罰則はありません。しかし売買契約を締結したとしても、所有権移転登記をしなければ第三者には証明できません。したがって権利を担保する為に、通常売買代金（残代金）を支払った当日に法務局へ申請します。

登記の申請は登記権利者（買主様）と登記義務者（売主様）が共同して行う必要がありますが、これは登記の正確性を確保する為であり、結果として迅速に登記することに寄与しています。

所有権移転登記が必要なケース

所有権移転登記が必要になるのは、どのようなタイミングなのでしょうか。この章では、それぞれ所有権移転登記が必要になるときと、登記費用の負担者について説明します。

不動産の売買を行うとき

不動産を売買したときに所有権移転登記をする必要がありますが、新築マンションや注文住宅のようにそれまでは存在しなかった不動産に対する登記方法と、既存の中古マンションや一戸建ての場合とでは、登記の内容が少し異なります。

新築マンションや注文住宅の場合

新築マンションや注文住宅の場合は、以下の登記を行います。

中古マンションや一戸建ての場合

中古マンションや一戸建ての場合は、以下の登記を行います。

※具体的な施行日（スタート日）は、今後定められます。
出典：法務局「登記されている住所・氏名に変更があった方へ（住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内）」

不動産を相続したとき

被相続人から不動産を引き継いだ相続人が、登記簿上の土地や建物の名義を変更する手続きを一般的に相続登記といいますが、正確には相続による所有権移転登記です。相続した不動産を売却する際は、相続による所有権移転登記をしておく必要があります。不動産を取得する方が登記費用を負担するのが一般的です。

なお、近年は所有者不明の土地や建物が増加傾向にあり、防災や公共事業の妨げになっていることから、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されます。詳しくは、法務局のページをご確認ください。

出典：法務局「不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」

不動産の生前贈与を受けたとき

一般的に生前贈与は相続対策として行うものであり、生前に相続人になる予定の方に財産を贈与することをいいます。贈与によって不動産の所有者が変わったことを記録する為に、登記をします。

一般的に贈与登記とも呼ばれますが、正式には贈与を原因とする所有権移転登記です。贈与登記も義務ではない為、当事者間の契約によって成立します。しかし、贈与された資産を売却する場合など、贈与後の利活用を行う場合はその資産の所有権を証明する必要がある為、登記を行うのが通常です。

離婚による財産分与を行うとき

財産分与とは、婚姻中に築いた財産について、どちらか一方が他方に対して請求できる制度です。家庭裁判所の審判では、共働きか否かに関わらず折半を命じられることが多いです。なお離婚から2年が経過すると、財産分与を家庭裁判所へ申し立てできなくなるので注意しましょう。

なお財産分与による所有権移転登記は義務ではありません。しかし、例えば妻が住み続け、夫がローンを返済することになった場合などでローン返済が滞るなどのリスクがある為、すみやかに登記するほうが良いでしょう。登記費用は所有権を取得する側が、負担するケースが多いです。

所有権移転登記を行わないとどうなる？

民法によれば、不動産の所有権は登記しなければ第三者に対抗できないと定めています。つまり取得した不動産の所有権を主張する為には、所有権移転登記が必要です。

例えば売主様Aが、買主様Bと買主様Ⅽへ二重に譲渡して不正に売買代金を得ようとした場合（二重譲渡）、Bが先に契約を締結していたとしてもＣが先に登記を完了した場合、Bは不動産の所有権をⅭへ主張できません。

また万が一、所有権移転前に売主様Ａが金融機関からお金を借りる為に不動産に抵当権を設定した場合、買主様は抵当権が設定された不動産を購入することになります。
この場合、仮に売主様Aがローンの返済を滞らせてしまうと、金融機関がその不動産を競売にかけ債権を回収しようとします。競売にかけられてしまうと最終的に買主様は購入した不動産の所有権を失うことになります。

不動産会社の仲介による売買で、信頼できる司法書士へ登記を依頼した場合は、基本的にはこのような事態を防ぐことができます。個人間で売買や登記をする際は、注意が必要です。

所有権移転登記手続きの具体的な流れ

所有権移転登記は一般的には司法書士へ依頼しますが、特別な資格がなくても当事者が自ら行うこともできます。しかし相手方の同意が必要であり、書類に不足があった場合は、時間がかかる恐れがあります。基本的には司法書士へ依頼することをお勧めしますが、この章では自分で行う場合と司法書士へ依頼する場合の流れを紹介します。

所有権移転登記は、申請してから登記完了までに通常1〜2週間かかります。郵送で受け取る場合は、2〜3週間を目安にしましょう。書類に不備があると差し戻される恐れがあります。自分で申請する場合は、もう少し時間がかかることも想定しておくと良いでしょう。

登記を自分で申請した場合、登記識別情報通知書を窓口で受け取ることができますが、登記申請書に押印した印鑑と身分証明書（マイナンバーカードや運転免許証など）が必要になりますので、忘れないように注意しましょう。
また郵送を希望する場合は申請の際にその旨を記載する必要があり、本人限定受取郵便での受け取りになります。

抵当権の抹消手続きについては、こちらの記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

所有権移転登記にかかる費用や税金

所有権移転登記にかかる費用や税金について、それぞれ詳しく解説します。

登録免許税

所有権移転登記をする際は不動産の価額に税率を乗じて登録免許税を算出し、登記の目的によってその税率が異なります。市町村の役所が管理する固定資産課税台帳に登録されている場合はその価格を利用し、登録がない場合は登記官が認定した価格を利用します。

税率はそれぞれ以下の通りです。

売買による所有権移転登記で2026年3月31日までに登記する場合、土地については軽減税率が適用になり、税率は1,000分の15（1.5％）になります。

住宅用家屋についても所有権移転や保存登記をする場合、2024年3月31日までは軽減税率が適用になります。所有権移転登記は0.3％、所有権の保存登記は0.15％です。
また特定認定長期優良住宅の保存登記に対しても軽減税率が適用になり、2024年3月31日までは0.1％になります。

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
出典：法務局「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

司法書士への依頼費用

司法書士へ登記を依頼する場合、登録免許税とは別に司法書士へ報酬を支払う必要があります。手数料の額は登記の理由や依頼する内容、地域によって異なりますが、司法書士事務所によっても手数料の基準が異なります。

日本司法書士連合会が公表している、報酬アンケート結果（2018年1月実施）を参考に、一般的な報酬の相場を紹介します。実際の報酬額は、依頼する司法書士へ確認しましょう。

出典：日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」

手続きに必要な書類の取得費用

所有権移転登記を申請する為には、住民票や印鑑証明書、固定資産税評価証明書などが必要になります。それぞれは数百円程度ですが、取得する為に費用がかかります。
また書類申請や取得する為に時間もかかりますので、所有権移転登記の間近になって焦らないように、余裕をもって準備しましょう。
所有権移転登記をする際に必要な書類については、後半で紹介します。

所有権移転登記にかかる費用や税金を抑える方法

所有権移転登記にかかる費用や、税金を抑える方法を紹介します。

自分で手続きを行う

所有権移転登記を自ら行うことで、司法書士へ支払う報酬を削減することができます。
しかし不備があれば、修正の為に平日の法務局が開いている時間帯に出向いて修正する必要があり、不備の内容によっては再申請が必要になります。

複数の司法書士事務所に問い合わせる

司法書士によって報酬の基準が異なる為、依頼先によってかかる費用も異なります。複数の司法書士事務所へ見積りを依頼してみましょう。
複数の司法書士事務所へ相談することにより相場を把握できる為、自分に合った費用体系の司法書士へ依頼できる可能性があります。

登録免許税の軽減措置を受ける

前述した通り、登録免許税に関しては軽減措置が設けられています。
軽減措置の例は以下の通りです。

出典：法務局「特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」
出典：法務局「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

実際にかかる税金や各控除の適用要件については、必ず不動産の税金に詳しい税理士や税務署に相談するようにしましょう。
長谷工の仲介では、無料で税務相談を受けられるサービスを提供しております。不動産の購入や売却、相続などで生じるお金に関するお悩みや疑問を直接税理士に相談できますので、ぜひご利用ください。

長谷工の税務相談サービス

経費として計上する

業務用の不動産などの場合、登録免許税は経費として計上できます。計上できるものとしては他に、固定資産税や不動産取得税などがあります。忘れないように計上しましょう。

また不動産を売却して利益が発生したときは、利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。譲渡所得は不動産を売却して得た金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算できますが、登録免許税は取得費として算入できます。

所有権移転登記に必要な書類は？

ここでは、所有権移転登記をする際に必要な書類を、目的別に売主様、買主様に分けて紹介します。

売主様、贈与する側が用意する書類

売主様、もしくは贈与する側が用意する書類を紹介します。

抵当権抹消登記については、こちらの記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消登記申請書の書き方とは？流れや費用まで徹底解説

買主様、贈与を受ける側が用意する書類

買主様、もしくは贈与を受ける側が用意する書類を紹介します。

相続する場合に必要な書類

相続による所有権移転登記をする際に、相続人が準備すべき書類を紹介します。

家を相続する際に必要な書類については、こちらの記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

家の相続手続きの流れは？費用や注意点についても分かりやすく解説

まとめ

不動産を購入したら、すみやかに所有権移転登記をする必要があります。必要書類を準備しなければならず、少し面倒に感じるかもしれません。しかし所有権を第三者に主張する為には、必要な手続きだと心得ましょう。

資格のない個人が所有権移転登記することも可能ですが、一般的には司法書士へ依頼するケースがほとんどです。自ら登記することで司法書士へ支払う報酬を節約できますが、時間と手間がかかります。基本的には司法書士へ依頼することをお勧めします。

長谷工では、不動産の所有権移転手続きなど各種手続きに関する相談を受け付けています。まずは、「売却何でも相談」からご相談ください。

※本記事の内容は2024年1月26日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。