不動産を所有すると毎年課税されるのが固定資産税です。
固定資産税がいくらかかるかの基準となるのが固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、他の税金の基準ともなるので把握しておくと税額を計算しやすくなります。
とはいえ、そもそもどのような価格なのか、どうやって調べれば良いのか分からないという方も少なくありません。
この記事では、固定資産税評価額の調べ方や固定資産税評価額が関わる税金などを解説していきます。
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固定資産税評価額とは土地評価額の一つ
土地の価格は「一物五価」と呼ばれるように、1つの土地に対して5つの評価額があります。
固定資産税表額は、この5つの評価額の一つであり、固定資産税の基準となる評価額のことです。
一物五価のうち、他の4つの評価額は下記の通りです。
| 指標 | 概要 |
|---|---|
| 実勢価格 | 不動産市場で実際に取引された価格であり時価とも呼ばれる。 |
| 公示価格 | 国土交通省が評価する標準値1平方メートルあたりの価格。土地取引の指標となる。 毎年3月下旬頃に発表される。 |
| 基準地価 | 各都道府県が評価する基準地1平方メートルあたりの価格。 毎年9月下旬頃に公表され、公示地価の補完としての役割を果たす。 |
| 路線価 | 国税庁が評価する道路に面する土地1平方メートルあたりの価格。 相続税路線価とも呼ばれ、相続税や贈与税の計算の基準となる。毎年7月上旬に発表される。 |
売買取引なら実勢価格や公示地価、相続税の計算なら相続税路線価というように、目的に応じた評価額の利用が大切です。
固定資産税評価額は、固定資産税路線価とも呼ばれ固定資産税を算出する為の基準となる価格です。
同じ路線価でも、相続税路線価は相続税・贈与税の算出基準となり、固定資産税路線価とは異なります。
路線価といえば相続税路線価を指すのが通常です。
固定資産税評価額は、1月1日時点の評価額を固定資産税評価基準に基づいて各市区町村が算定し公表します。
評価額は、公示時価の70％程が目安となります。
例えば、公示地価が1,000万円なら、固定資産税評価額は700万円程となるでしょう。
ただし、固定資産税評価額は、3年に一度評価が見直される為、見直しのタイミングで固定資産税が変動する可能性がある点は覚えておくと良いでしょう。
なお、固定資産評価額と混同しがちな価格に、課税標準額があります。
課税標準額とは、評価額に特例などの加算・減算を加えて調査された最終的な価格であり、課税標準額に税率を乗じることで税金を算出できます。
しかし、課税標準額は固定資産税だけでなく、他の税金にも利用されるものです。
固定資産税評価額と固定資産税課税標準額が、異なるケースも多い点は押さえておくと良いでしょう。
マンションの資産価値の調べ方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
マンションの資産価値を調べる方法は？ケース別に活用できる評価額を解説
固定資産税評価額を知る方法
ここでは、固定資産税評価額を知る方法を解説します。
課税明細書を確認する
課税明細書とは、固定資産税の納税者が課税内容を確認する為の書類です。
毎年4～6月頃に市区町村から送付される固定資産税納税通知書に同封されています。
課税明細書には、課税対象の土地や家屋の所在地や構造・価格などの情報が細かく記載されています。固定資産税評価額は、課税明細書の「価格（評価額）」の欄に記載されているので確認するようにしましょう。
固定資産課税台帳を閲覧する
固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地や家屋の情報を登録した帳簿のことです。所在地や価格・構造・所有者の住所氏名などが記載されており、市区町村で作成・保管しています。
対象の固定資産のある自治体の役所に申請して閲覧できます。
固定資産評価証明書を発行してもらう
固定資産評価証明書とは、固定資産税台帳に登録されている内容を証明する書類です。
役所に申請することで入手できます。
固定資産評価証明書の発行を申請する場合は、下記のような書類や費用が必要になる為、事前に用意しておきましょう。
- 申請書
- 本人確認書類
- 手数料
また、郵送での取得も可能です。
郵送を希望する場合は、申請書・手数料分の定額小為替・切手を貼ってある返信用封筒を同封して送付しましょう。
固定資産税評価額から算出できる税金
固定資産税評価額は、固定資産税だけでなく様々な税金の基準ともなる価額です。
固定資産税評価額で算出できる税金には、下記の4つがあります。
| 税金の種類 | 概要説明 |
|---|---|
| 固定資産税 | 毎年1月1日の不動産所有者に課せられる税金 |
| 都市計画税 | 市街化区域に不動産を所有する方に対して課税される税金 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した年に課税される税金 |
| 登録免許税 | 不動産登記簿の内容を変更する際に課税される税金 |
固定資産税
固定資産税は、不動産の所有者に毎年課せられる税金です。
土地や建物だけでなく、山林・田畑・倉庫・工場などおおよそ全ての不動産に課せられます。毎年1月1日時点の所有者が納税者となり、4～6月頃に送付される固定資産税納税通知書で納税します。
固定資産税の計算方法は、下記の通りです。
固定資産税の税率は、多くの自治体で標準税率の1.4％で課税されます。
しかし、自治体によっては1.4％以外で課税されるケースもあるので、お住まいの自治体の税率を確認するようにしましょう。
また、固定資産税は様々な軽減措置が設けられており、適用することで節税が可能です。
主な固定資産税の軽減措置には、下記のようなものがあります。
| 固定資産税の軽減措置 | 概要説明 |
|---|---|
| 新築住宅の軽減措置 | 2024年3月31日までに取得した新築住宅の場合、一戸建ては3年間・マンションで5年間建物にかかる税額を2分の1に減額する措置。 |
| 住宅用地の課税標準の特例 | 住宅用地として使用する土地の場合、固定資産税評価額を最大6分の1に軽減が可能。 |
| 長期優良住宅リフォームの減税 | 2023年12月31日までに耐震改修または一定の省エネ改修工事を行い、認定長期優良住宅に該当する場合、工事完了翌年度分の固定資産税が減額される。 |
固定資産税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
マンションを売却した時の固定資産税はどうすればいい？清算方法や注意点を解説
出典：国土交通省「新築住宅に係る税額の軽減措置」
出典：国土交通省「土地の保有に係る税制」
出典：国土交通省「長期優良住宅リフォームの減税」
都市計画税
都市計画税とは、市街化区域内にある不動産の所有者に毎年課せられる税金です。
市街化区域とは、都市計画法で定められた区域の一つで「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことをいいます。
市街化区域に指定されている区域にある不動産の1月1日時点の所有者は、都市計画税を納税する必要があります。都市計画税が必要な場合は、固定資産税と一緒に通知されるので通知にしたがって納税しましょう。
都市計画税の計算式は次のようになります。
税率は自治体によって異なりますが、0.3％が上限です。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した年に課税される税金です。
固定資産税・都市計画税は毎年課税されるのに対し、不動産取得税は取得した年の1回のみ課税されます。
不動産取得税の計算は、下記の通りです。
不動産取得税の税率は原則4％ですが、土地と住宅については令和6年3月31日まで3%への軽減措置が適用されます。
出典：総務省「地方税制度｜不動産取得税」
出典：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」
登録免許税
不動産の情報は不動産登記簿に記録されます。
この登記の作成や変更に必要になる税金が、登録免許税です。
登録免許税は、登記の内容により下記のように税額が異なります。
| 登記の種類 | 概要 | 税率 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 建物を新築した際の最初の登記 | 0.4％ |
| 所有権移転登記 | 売買などで不動産の所有者が変わったときの登記 | 土地（売買：2％/相続：0.4％） 建物（売買：2％/相続：0.4％） |
| 抵当権設定登記 | 住宅ローンを組む際の抵当権の設定の登記 | 借入額×0.4％ |
| 抵当権抹消登記 | 抵当権を抹消する登記 | 不動産個数×1,000円 |
新築購入時の登記である所有権保存登記と所有権者が変わる所有権移転登記は、固定資産税評価額に税率を乗じることで算出できます。
なお、抵当権設定登記は固定資産税評価額ではなく、金融機関からの債務金額（借入金額）に税率を乗じるので注意しましょう。
抵当権抹消手続きについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説
固定資産税評価額から売却相場は求められる？
固定資産税評価額は、公的な評価額であり実際の売り出し価格とは異なるものです。
しかし、固定資産税評価額を売り出し価格の参考値として相場を算出できます。
固定資産税評価額から売却相場を求める場合、「評価額÷0.7」となります。
固定資産税評価額は、公示地価の70％が目安であり、公示時価は、実際の取引価格である実勢価格の代用になるケースもある為、固定資産税評価額を0.7で割り戻して公示時価にすることで相場を算出できます。
以下では、建物・土地に分けて固定資産税評価額から売却相場を算出する方法について解説します。
建物（家屋）価格の求め方
建物の固定資産税評価額は、再建築価格方式で求められます。
再建築価格方式とは、同じ建物を建てる為に必要な費用をもとに評価額を決める方法です。
大まかな手順は次のようになります。
- 再建築評価点数の算出
- 評価点数に補正率と評価1点あたりの価額を乗じて固定遺産税評価額を算出
- 固定資産税評価額÷0.7で売却相場の算出
再建築評価点数とは、構造や基礎・屋根・外壁などの部分ごとに定められている、建築費や人件費をもととした点数です。
この点数の合計に、築年数に応じた補正率などで調整を加え、1点あたりの価額を乗じることで固定資産税評価額を算出できます。
固定資産税評価額が分かれば、0.7で割り戻すことで売却相場となります。
例えば、固定資産税評価額が3,000万円の建物の場合、売却相場は3,000万円÷0.7＝約4,300万円です。
土地価格の求め方
土地の固定資産税評価額は、路線価を使って算出できます。
大まかな算出方法は、次の通りです。
- 固定資産税路線価に面積を乗じてさらに、評点で補正し固定資産税評価額を算出する
- 固定資産税評価額を0.7で割り戻して売却相場を算出する
固定資産税を算出する際に利用する路線価は、固定資産税路線価です。固定資産税路線価は、道路1平方メートルあたりの価格であり、自治体のホームページや全国地価マップで確認できます。
路線価に土地の面積を乗じ、さらに地形や面する道路の本数などで補正をかけて、土地の固定資産税評価額を算出します。
路線価が設定されていない地域の場合、近くの基準点と比較して算出する標準宅地比準方式で算出可能です。
固定資産税評価額が算出できれば、0.7で割り戻すことで売却相場の目安となります。
なお、路線価でも相続税路線価を利用した場合は、評価額を0.8で割り戻せば公示地価になるので売却相場の目安とできます。
路線価から実勢価格を算出する方法については、こちらの記事で詳しく解説しているのでご覧ください。
路線価から実勢価格は求められる？それぞれの違いや調べ方を紹介
ただし、固定資産税評価額から算出した売却相場はあくまで目安です。
実際の売却額は、直近の市況や売主様・買主様の事情などによって決まってきます。
より詳しい売却相場を知りたい場合は、不動産会社への相談をお勧めします。
固定資産税評価額に関するよくある質問
最後に、固定資産税評価額に関するよくある質問を解説していきます。
マンションと一戸建てで固定資産税が高いのは？
一般的に、同じ購入額・土地価格のエリアにあるマンション・一戸建てであれば、マンションのほうが固定資産税は高くなる傾向があります。
固定資産税は、土地・建物それぞれに課税されます。
土地の場合、宅地の特例を利用して固定資産税額を大きく軽減が可能です。
マンションと一戸建てを比較した場合、同じ購入額であればマンションのほうが購入額に対して建物の占める割合が大きくなります。
固定資産税の低い土地の割合が一戸建てよりも低くなる為、マンションの固定資産税が高くなりやすいのです。
床面積が同じでも物件によって評価額は変わる？
建物の固定資産税評価額は、面積だけでなく構造や屋根・外壁などの材料や工法、設置されている設備などによって評価額が異なります。
その為、同じ床面積であっても一軒ごとに固定資産税評価額が異なってくるのです。
まとめ
ここまで、固定資産税評価額の内容や税金の計算方法・売却相場の求め方について解説してきました。
固定資産税評価額が分かれば、固定資産税だけでなく都市計画税・登録免許税・不動産取得税も計算できます。
固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税通知書に同封されている課税明細書で確認できるので、一度内容を見てみると良いでしょう。
また、固定資産税評価額から売却相場の目安を算出することも可能です。
しかし、実際の売却価格は売主様の事情や家の状態などによっても大きく異なってくるので、詳しく知りたい方は一度不動産会社の査定を受けることをお勧めします。
長谷工の仲介では無料査定を実施しているので、売却を検討している方はご利用いただけると幸いです。
※本記事の内容は2024年1月26日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。
