認知症などで判断力が不十分と判断されると、本人のみでは不動産の売却ができません。
しかし、成年後見制度を利用することで認知症の方に代わって成年後見人が売却を進められるようになります。
この記事では、成年後見制度の基本や制度を利用した不動産売却の流れ、売却のポイントなどについて解説していきます。

成年後見人とは？

成年後見人とは、認知症や知的障害などで判断力が十分でない人をサポートする方です。
成年後見制度に基づいて選任され、本人に代わって財産管理や医療・福祉に関する手続き（身上監護）などを行います。

認知症などで判断力が低下すると、日常生活で必要な手続きが正常に行えなくなることがあります。
例えば、自分の行いが引き起こす結果を理解できず「意思能力を有しない」と判断された方が行った売買契約などは、法的に無効となります。

また、預貯金が引き出せない、入院や施設入居の契約ができないといった不都合も生じます。さらに、騙されて高額な商品を購入させられるといった重大な不利益を被る恐れもあるでしょう。
このような事態から保護し、本人の意思を尊重しつつ支援を行うのが成年後見制度です。

参考：厚生労働省「成年後見制度とは」

参考：厚生労働省「成年後見人等の選任と役割」

成年後見人の種類

成年後見人には、法定後見人と任意後見人の2種類があります。
それぞれの主な違いは以下の通りです。

参考：法務省「Q1～Q2 「成年後見制度について」」

以下で、それぞれ詳しく見ていきましょう。

法定後見制度

法定後見制度は、すでに本人の判断能力が不十分な段階で家庭裁判所に申し立てて、法定後見人を選任してもらう制度です。
法定後見人の種類は、本人の判断能力に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つに分かれます。

参考：厚生労働省「法定後見制度とは（手続の流れ、費用）」

判断能力とは、事理を弁識する能力（事理弁識能力）を指します。
例えば、後見に該当する「判断能力がまったくない」状態とは、日常的な買い物を一人ではできない状態といわれています。

一方、日常的な買い物は一人でできても不動産売却や金銭の借り入れといった重要な財産行為ができるかどうかによって、できない場合は保佐、できる場合は補助というように後見人の種類が変わります。

ただし、判断能力の程度については明確な基準はない為、最終的には医師による診断書や鑑定書を参考に家庭裁判所がケースごとに判断することになります。

参考：厚生労働省「法定後見制度とは（手続の流れ、費用）」

任意後見制度

任意後見制度とは、本人の判断能力が不十分になったときに備えてあらかじめ任意後見人を選定しておく制度です。任意後見制度では、本人が選んだ任意後見人と「代わりに行ってもらいたいこと」を任意後見契約で定めます。

その後、本人の判断能力が不十分になった段階で、家庭裁判所に申し立てを行うことで「任意後見監督人」が選任されます。これをもって契約の効力が生じ、任意後見人によるサポートが開始されます。

任意後見制度は、本人の判断能力が十分なうちに契約する為、後見人や後見人が行う内容に本人の希望を反映できるのが特徴です。

参考：厚生労働省「任意後見制度とは（手続の流れ、費用）」

成年後見人が居住用不動産を売却する流れ

ここでは、成年後見人が居住用不動産を売却する流れを見ていきましょう。
大まかな流れは以下の通りです。

STEP1：家庭裁判所に申し立てを行う

まずは、家庭裁判所に成年後見制度の利用を申し立てます。
申し立てできるのは本人・配偶者・四親等内の親族・検察官などで、申し立て場所は本人の住所地を管轄する家庭裁判所です。

申し立て時には、申立人は後見人候補者を推薦できます。ただし、推薦したからといって必ずしも後見人に選ばれるとは限らない点には注意しましょう。
なお、家庭裁判所への申し立てから審判まで、通常1～2ヵ月程度かかります。鑑定が必要と判断されるとより時間がかかる為、早めに手続きを進めるようにしましょう。

必要書類

成年後見制度の申し立てに必要な書類は以下の通りです。

参考：厚生労働省「任意後見制度とは（手続の流れ、費用）」

参考：厚生労働省「法定後見制度とは（手続の流れ、費用）」

また、上記以外にも鑑定書など追加で提出を求められるケースもあります。
必要書類は家庭裁判所やケースによって異なるので、家庭裁判所のホームページなどで確認すると良いでしょう。

かかる費用

申し立てにかかる費用は以下の通りです。

参考：厚生労働省「任意後見制度とは（手続の流れ、費用）」

参考：厚生労働省「法定後見制度とは（手続の流れ、費用）」

鑑定が必要と判断された場合、別途鑑定に要する費用の負担が必要なケースがあります。

また、後見人選任後は後見人に対しての報酬も必要です。
任意後見制度では、事前に定めた報酬に基づき支払うことになります。
法定後見人で家族が選任された場合、報酬無しにすることも可能です。
しかし、弁護士や司法書士などが選任された場合は報酬が必要です。
この場合、本人の財産や収入などを考慮して家庭裁判所が決定し、本人の財産から支払われます。

具体的な手続きや費用、報酬については厚生労働省のホームページで確認すると良いでしょう。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する

成年後見人が選任されれば不動産売却を進めることが可能です。
成年後見人による不動産売却も通常の不動産売却の流れと大きく変わりません。
ただし、居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可申請が必要になるので注意しましょう。

売却を進める場合、成年後見人はまず不動産会社の査定を受けることからスタートします。
成年後見制度による売却では、査定価格が売却許可に関して重要な材料になります。
相場より安く売却し本人に不利益になると判断されると売却許可が得られない恐れがあるので注意しましょう。

また、売却したお金を施設入居費用に充てたいといったケースもある為、査定時には複数の査定を比較し、信頼でき、かつ高値で売却してくれる実績豊富な不動産会社を見つけましょう。
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売却査定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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STEP3：不動産会社と媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
媒介契約締結後は、不動産会社が広告などの売却活動を行って買主様を探してくれます。

なお、媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。状況や売却の進め方の希望に応じて適切な媒介契約を選ぶことが重要です。

媒介契約の種類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？3種類の違いやメリット、後悔しない為の選び方をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットやデメリット、お勧めの方を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

参考：国土交通省「不動産取引の流れ（例）」

STEP4：家庭裁判所に売却許可の申し立てを行う

成年後見人が居住用不動産の売却を行う際には、家庭裁判所に売却許可の申し立てを行い、認められる必要があります。
許可を得ずに売却すると売買契約が無効になるので注意しましょう。

申し立て時には以下のような書類が必要です。

また、申し立て時には手数料800円と連絡用切手代110円程度がかかります。

売却の許可が出るかは、売却の必要性や本人の生活状況や意向、売却条件、売却代金の使い道などの要素で判断されます。
申し立て後、およそ1ヵ月で審判が出ますが、状況によっては1ヵ月以上かかるケースもあるので注意しましょう。

なお、申し立て時に必要な売買契約書案には買主様や売却代金の記載が必要です。
つまり、買主様と売却条件が決まった状態での申し立てとなります。
一般的には売買契約前となりますが、不動産会社によって異なるので確認すると良いでしょう。

参考：東京家庭裁判所「居住用不動産処分の許可の申立てについて」

STEP5：買主様と売買契約を締結する

次に、買主様と売買契約を締結します。
売却許可が下りた後であれば、許可を得た内容で売買契約を締結しましょう。
許可前に売買契約を締結する場合は、停止条件を契約書に記載する必要があります。

停止条件とは、特定の条件が満たされるまで契約の効力が生じない特約です。
「売却許可を得ること」を停止条件とすることで許可を得るまで契約が有効にならず、万が一許可が下りなかった場合、売買契約が無効となります。

STEP6：決済や登記手続きを行う

売買契約後、指定の期日で決済、引き渡しを行います。
また、買主様に所有権を変更する「所有権移転登記」も同日に行われます。

居住用不動産の売却を行う場合、登記申請時に「居住用不動産処分許可書」や「成年後見登記事項証明書」などが必要になります。登記時に不備があると、引き渡しができず買主様とトラブルになる恐れもあるので、慎重に準備を進めましょう。ただし、登記手続きは司法書士に依頼して行うのが一般的ですので、司法書士と連携を取りながら進めれば過度な心配は不要です。

なお、売却で得たお金は成年後見人が私的に利用できるものではありません。
本人の生活費や施設入居費用など、本人の為にしか使えない点には注意しましょう。

STEP7：家庭裁判所に売却完了の報告を行う

成年後見人は、後見等事務の実施状況について定期報告を家庭裁判所に行う必要があります。定期報告は原則1年ごとですが「遺産を取得した」「不動産を売却した」など財産に大きな変動があった際には臨時報告が必要です。
その為、不動産売却が完了したら、速やかにその旨を家庭裁判所へ報告します。

また、成年後見人は本人の為に正しく財産管理する義務を負います。
適切な財産管理を行うには、契約書や領収書などの資料や証拠書類の整理、保管が必要です。
不動産を売却した場合も、売買契約書や代金の着金が記帳された通帳などは大切に管理し、報告時に提出できるようにしておきましょう。

参考：公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート「成年後見人の業務」

STEP8：必要に応じて確定申告を行う

不動産売却で利益が出ると譲渡所得税が課税される為、確定申告が必要です。
利益が出ない場合でも、「譲渡損失の特例」を適用する際には確定申告が必要になります。
成年後見制度での売却においても、原則確定申告が必要です。

確定申告の時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日となり、申告時期を過ぎると無申告加算税や延滞税などのペナルティの恐れがあります。
期間内に申告できるように、早めに準備を進めておくと良いでしょう。

マンション売却後の確定申告や譲渡所得については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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成年後見人が居住用以外の不動産を売却する流れ

成年後見人が居住用以外の不動産（非居住用不動産）を売却する場合は、原則として家庭裁判所の売却許可は必要ありません。
許可が必要ないという点を除けば、基本的には居住用不動産の売却の流れとほとんど変わりません。
成年後見人選任後の大まかな売却の流れは以下の通りです。

なお、成年後見監督人がいる場合、売却にあたり監督人の許可が必要な場合があります。
後見監督人がいない場合は成年後見人の判断でできますが、合理的な売却理由や妥当性などが求められます。
仮に、売却の必要性が認められないと、裁判所に後見人としての適性が疑われる恐れがあるので注意しましょう。

その為、非居住用不動産を売却する場合でも、事前に裁判所に相談しておくほうが望ましいです。

成年後見人が不動産を売却する際のポイント

成年後見人は本人の財産を正しく管理する義務を負う為、不動産の売却も慎重に進める必要があります。
ここでは、成年後見人が不動産を売却する際のポイントを見ていきましょう。

売却にかかる費用や税金をシミュレーションする

不動産の売却には、様々な費用や税金がかかります。
売却価格の全てが手元に残る前提で資金計画を立てていると大きく計画が崩れる恐れがあります。
売却にかかる主な費用や税金は以下の通りです。

あらかじめ、かかる諸費用をシミュレーションして最終的に手元にどれくらい残るのかを把握しておくことが大切です。

売却にかかる費用や税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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必要書類をリスト化しておく

不動産の売却では、査定や媒介契約、売買契約など段階ごとに複数の書類が必要になります。

さらに、成年後見制度を利用する場合は、家庭裁判所への「売却許可申立書」や「許可書」などの書類も加わります。書類のなかには、取得に時間がかかるものもある為、事前にリストアップし早めに取得しておくとスムーズに売却を進められるでしょう。
マンション売却の必要書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に必要な書類は？段階ごとの必要書類と入手方法を解説

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売却の必要性や妥当性を明確にする

成年後見制度を利用して居住用不動産を売却する場合、売却の必要性や妥当性がないと判断されると売却許可が下りないことがあります。
仮に、売買契約を締結したにもかかわらず、許可が下りないと買主様とトラブルになるかもしれません。
また、非居住用不動産では許可が不要とはいえ、不適切な売却は後見人の義務違反となる恐れもあります。

不動産を売却する際には、本人の生活状況や介護の必要性、査定価格などを踏まえ、売却の必要性や妥当性を明確にすることが重要です。

後見人制度の最新動向を把握する

現状の成年後見制度がそのままの状態で続くとは限りません。

例えば2025年6月の法制審議会では、これまで「制度の利用が不要になってもやめられない」という課題が指摘されてきたことを踏まえ、あらかじめ5年などの期間を定め、その期間が満了した時点で家庭裁判所が制度の利用が必要と判断したときは更新、不要と判断したときは利用を停止できるとする案がまとめられました。現在、2026年度までの関連法改正を目指して議論が進められています。

成年後見制度の利用や売却の時期によっては、現行の制度と異なる場合もあるので最新動向をチェックしたうえで、利用や売却を判断することが大切です。

まとめ

ここまで、成年後見制度や制度を利用した不動産の売却について解説しました。
認知症などで判断力が不十分になり本人のみで不動産の売却ができない場合、成年後見制度を利用することで不動産の売却が可能になります。

ただし、成年後見制度を利用して居住用の不動産を売却するには、後見人の選定や家庭裁判所への売却許可の申し立てが必要となります。また、売却許可を得る為には、売却の必要性や妥当性を明確にすることも重要です。

成年後見制度を利用した不動産売却は、手続きが煩雑になりやすい為、実績豊富な不動産会社にサポートしてもらいながら進めることをお勧めします。
長谷工の仲介では成年後見制度を利用した売却にも対応しています。不動産の売却を検討している方は、まずは無料査定から売却をスタートしてみると良いでしょう。

※本記事の内容は2026年2月4日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。