不動産売買とは、不動産の購入や売却取引のことです。
不動産売買では、大きな金額が動くかつ、複雑な手続きを行う必要があります。スムーズに売買を進める為には、事前に流れや必要書類・費用を把握しておくことが大切です。

この記事では、不動産の売却と購入の流れや費用について詳しくご紹介します。

不動産売買とは？

不動産売買とは、土地や建物といった不動産の「購入」および「売却」の取引のことです。
不動産を売りたい方を「売主」や「売り手」、反対に買いたい方を「買主」や「買い手」などと呼び、双方が売買条件に合意することで不動産売買は成立します。
また、個人・法人にかかわらず取引を行うことが可能です。

不動産売買には様々な方法がありますが、代表的な不動産売買の形態として以下の3つが挙げられます。

• 不動産仲介による売買
• 不動産会社やハウスメーカーの売買
• 個人売買

ここからは、各形態について詳しく見ていきましょう。

不動産仲介による売買

不動産仲介とは、売主様と買主様の間に仲介として不動産会社が入る不動産売買の方法です。
一般的な不動産売買といえば、この仲介での売買のことを指すケースが多いでしょう。
仲介による売却の場合、売主様側と不動産会社が媒介契約を結び不動産会社は買主様を探します。
買主様を探す為に行う広告作成や問い合わせ対応などの売却活動や、買主様との契約時のサポートといった売買取引の一連の流れは不動産会社がサポートしてくれます。

一方、買主様も不動産購入を進めるにあたって事前に不動産会社と媒介契約を結びます。
買主様が媒介契約を結ぶタイミングは不動産会社により異なりますが、一般的には不動産を探すタイミングではなく、売買契約時やその前段階で媒介契約を結んで売買契約に進むケースが多いでしょう。

そして、売却・購入問わず仲介により売買契約が成立した際には、不動産会社への仲介手数料が必要です。

「媒介」の意味や不動産仲介の仕組みについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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不動産会社やハウスメーカーとの売買

売買の相手は必ずしも個人の方だけではなく、不動産会社やハウスメーカーが取引相手になる不動産売買もあります。

例えば、購入の場合は新築物件や分譲物件など不動産会社やハウスメーカーが販売している不動産を購入するケースが挙げられます。中古物件であっても、不動産会社が直接の売主になるというケースは少なくありません。

また、売却時でも不動産会社が買主となる「買取」という売却方法があります。
買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。

個人売買

個人売買とは、不動産会社が間に入らず直接売買取引を成立させる方法です。
例えば、親子や親戚・知人といった親しい間柄で個人売買されるケースがあります。

個人売買であれば、交渉次第では短期間で売却することも可能で、価格も自由に設定できるというメリットがあります。

ただし、不動産売買は法律や税金が絡む複雑な取引です。知識や経験のない個人同士が取引するとトラブルに発展しやすい為、あまりお勧めできません。
個人売買する場合でも、契約手続きは専門家に依頼することをお勧めします。
また、仲介のように広く取引相手を探せない為、知り合いに不動産売買を希望する方がいなければ、売買が成立するまでに時間がかかる点にも注意しましょう。

不動産仲介で売却する流れ

ここでは、一般的な売却方法である「不動産仲介」の流れについて解説していきます。

STEP1：不動産査定を依頼する

売却を検討したら、最初に不動産会社に査定を依頼することから始めます。
査定とは、不動産会社に家の価値を算出してもらう方法です。
査定基準は不動産会社によって異なりますが、一般的に「おおむね3ヵ月程度で売れるであろう価格」を算出します。
査定結果に応じて、売主様は売却判断や不動産会社選びを行っていきます。

また、査定には以下の2種類があります。

机上査定とは、不動産の所在地や築年数といったデータのみで査定する方法です。
オンライン上で完結できるケースも多く、結果も数日程度で分かるというメリットがあります。
ただし、データのみで算出するので細かい個別要素は考慮されず、次にご紹介する訪問査定よりも精度は低くなります。

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪れて物件をチェックしたうえで査定する方法です。
物件内部や周辺環境などの物件個別の事情を反映できるので、より精度の高い査定が期待できます。
大まかな価格を知りたい場合は机上査定でも十分ですが、本格的に売却を進める場合は訪問査定が必要になります。

まずは、机上査定で不動産会社を複数は比較し、その中から2～3社に絞って訪問査定を受けると効率的に不動産会社選びができるでしょう。
不動産査定でみられるポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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STEP2：不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。自分の売却に合った契約方法を選ぶ為にも、主な特徴を確認しておきましょう。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる媒介契約なのに対し、専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社のみと制限の厳しい契約方法といえるでしょう。
しかし、その分不動産会社から定期的に営業活動報告を受けられるというメリットもあります。
不動産売買について詳しくない・手厚く売却をサポートしてもらいたいという方は、専任媒介契約・専属専任媒介契約がお勧めです。

STEP3：売却活動を開始する

媒介契約を締結して売り出し価格を決めたら、売却活動がスタートします。
売却活動は、基本的に不動産会社が主導で行ってくれるので売主様が行うことは多くはありません。
不動産会社が行ってくれる売却活動の例は以下の通りです。

一方、売主様は内覧準備と内覧対応を行うことになります。
内覧は、買主様が購入を判断するポイントとなる為、入念に準備し当日も買主様がゆっくり内覧できるように心がけましょう。
ただし、空き家の状態で売却を希望する場合は、売主様不在で不動産会社の担当者に内覧対応をしてもらうことも可能です。

内覧の流れや準備ポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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STEP4：買主様と条件交渉し売買契約を結ぶ

購入を希望する買主様が現れたら条件の交渉を行います。
とはいえ、交渉自体は買主様が提出する買付申込書の内容に基づいて不動産会社が間に入って進める為、買主様と直接交渉するケースは多くないでしょう。
提示される条件に対する回答を不動産会社に伝えながら交渉を進めていくのが一般的です。

売買条件に買主様・売主様双方が合意すれば、売買契約を結びます。
売買契約時には、不動産会社の担当者から重要事項説明・売買契約書の内容の説明を受け、納得できれば契約書に署名押印して契約を締結します。
契約書に記載されている項目はどれも重要な為、隅々までしっかり確認したうえで慎重に署名押印するようにしましょう。

また、売買契約時には買主様から売主様に対して手付金が支払われます。
手付金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却で発生する手付金とは？相場や手付解除時の対応方法について解説

さらに、売買契約の成立にともなって不動産会社に仲介手数料を支払うケースもあります。
仲介手数料を支払うタイミングは、「売買契約時に半分・決済時に半分」「決済時に全額」など不動産会社によって異なります。
事前に支払うタイミングや方法などを確認しておきましょう。

なお、仲介手数料は上限額が法律によって以下のように定められています。

不動産会社は上限内であれば自由に仲介手数料を設定することが可能です。
仲介手数料の額については、媒介契約時の契約書に記載されているので契約時には必ず確認しましょう。

STEP5：決済・物件の引き渡しを行う

売買契約から1ヵ月程を目安に決済・引き渡しが行われます。
買主様から売主様へ手付金を除く残りの代金が支払われ、その後物件の鍵などを引き渡します。
また、支払後には所有権移転登記（不動産の所有権を売主様から買主様へ変更する手続き）や抵当権抹消登記（不動産に設定されている抵当権を抹消する手続き）も行われる為、必要書類を準備しておきましょう。

このとき、固定資産税の清算も行われるのが一般的です。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者が納税義務を負う為、その年の納税義務者は売主様になります。
しかし、売却後の固定資産税まで売主様が負担するのは不公平であることから、所有期間に応じて按分するのが一般的であり、その清算分を買主様が売主様に支払うのです。

抵当権抹消登記や固定資産税の清算については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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STEP6：必要な場合は確定申告を行う

売却で利益が出た場合、利益に対して税金が発生するので確定申告が必要です。
確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日と期限が決まっている為、忘れずに準備を進めておきましょう。
なお、売却利益が出ない場合は税金も発生しない為、確定申告は不要です。
ただし、税金控除の特例を利用している場合は、確定申告が必要になる為注意しましょう。

また損失が生じた場合は、他の所得と損益通算する特例を利用できる為、損失額や所得税の状況などを加味して適用を検討すると良いでしょう。

確定申告の流れや税金の特別控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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不動産購入の流れ

次に、不動産売買の流れ（購入の流れ）を解説します。
大まかな流れは以下の通りです。

STEP1：希望条件を整理する

まずは、どのような不動産を購入したいのか条件を整理していきましょう。
例えば、以下の項目で整理していきます。

条件が明確になれば不動産を選びやすくなります。
この際、希望条件に優先順位を付けておくことも大切です。
希望を全て満たす不動産はなかなか存在しない為、なにかしら妥協する点が出てくるでしょう。
あらかじめ優先順位を決めておくことで、希望に近い不動産と出会ったときに購入を決断しやすくなるでしょう。

STEP2：資金計画を立てる

次に、整理した希望条件を踏まえて、不動産を購入する為の資金計画を入念に立てます。
不動産を購入する際には、不動産自体の代金だけでなく仲介手数料や各種税金などの諸費用もかかります。

また、購入後には固定資産税などのランニングコストも発生します。
住宅ローンを組んで購入する場合は、長期的に無理なく返済できるかどうかもシミュレーションしておくことも大切です。
不動産購入は「人生のなかでも大きな買い物」と言われるように、高額な取引になります。
資金計画を入念に立てておかないと、失敗するリスクも高くなるので注意しましょう。

STEP3：物件の内覧を申し込む

予算や希望条件をもとに条件に合う物件を探していき、良い物件が見つかったら、必ず内覧するようにしましょう。

不動産会社に内覧を申し込み、日程を調整してもらいます。
内覧時には物件の内部だけでなく、周辺環境などもしっかり確認することが大切です。
内覧時に売主様が同行する場合は、住みやすさや周辺環境の特徴など住んでいる方にしか分からないようなポイントを質問するのも良いでしょう。

STEP4：不動産会社と媒介契約を結ぶ

内覧を踏まえて購入に進む場合、先に不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。
媒介契約は、前述した通り「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、購入では一般媒介契約を結ぶケースが多いでしょう。
媒介契約書には、仲介手数料など重要な項目が記載されているのでしっかり確認したうえで契約することが大切です。

なお、不動産会社が売主となる場合は、媒介契約を締結する必要はありません。
また、不動産会社によっては媒介契約書ではなく売買契約時に不動産会社に支払う仲介手数料の支払い時期や代金などを定めた支払約定書などで契約するケースや、売買契約時に売買契約書と一緒に媒介契約も締結するなど媒介契約の仕方やタイミングは異なる為、注意が必要です。

STEP5：購入の申し込みをする

購入を決めたら、不動産会社経由で購入申込書を提出します。
購入申込書とは、希望の購入額や条件・手付金額などを記載した書類で、購入の意思を示す為に作成します。

またこの際、申込証拠金を支払うケースもあります。
申込証拠金とは、購入の意思を示す為のお金であり、一般的には1～10万円が目安です。
ただし、購入申込書や申込証拠金は購入を確約するものではありません。
売主様が希望に応じなかったり、条件の良い他の買主様が現れたりすると、購入できないケースもあるので注意しましょう。
なお、売買契約が成立しない場合は、申込証拠金は全額返金されます。

STEP6：住宅ローンの事前審査を受ける

住宅ローンを利用して購入する場合、事前審査を受けておく必要があります。
事前審査では、主に以下のような内容が審査されます。

事前審査の結果は金融機関にもよりますが、数日～1週間程度で分かります。
希望額が借りられない場合、予算の組み直しや物件の見直しが必要になるので早めに事前審査を受けておくようにしましょう。

STEP7：契約内容と重要事項の説明を受ける

売主様との購入条件に合意できれば、売買契約に進みます。
売買契約の前に、不動産会社の担当者による契約内容と重要事項説明が行われます。
専門的な用語や細かい内容が多い為、分かりにくい点もありますが、購入条件に関わる重要な項目なので分からない内容はその場で質問するなど不明点を解決したうえで契約に進むことが大切です。

STEP8：売主様と売買契約を結ぶ

契約内容・重要事項説明に納得できれば売買契約書に署名押印して契約を締結します。
また、この際買主様は売主様に手付金を支払うのが一般的であり、売買代金の1割が目安です。

契約書には、手付金解除や特約についても記載されているのでしっかり確認しましょう。
特に、住宅ローンを組んで購入する場合、ローン特約の有無や内容は必ず確認することが大切です。
ローン特約とは、万が一、住宅ローンの本審査に落ちた場合に無条件で契約を解除できる特約のことをいいます。
ただし、ローン特約で解除できる日を超えて審査に落ちた場合は、違約金が発生する恐れがあるので期間や内容をしっかり確認しておきましょう。

売買契約を締結する前であれば、契約内容の修正を求める・契約しないということも可能です。
しかし、一度契約してしまうと簡単に修正したり解除したりすることはできないので、慎重に契約することが大切です。

STEP9：住宅ローンの本審査を申し込む

売買契約後、住宅ローンの本審査を申し込みます。
本審査では、事前審査の項目がより詳細に確認されて住宅ローンの可否が審査されます。

無事に本審査に通れば、金融機関と住宅ローンの契約を結び、そのまま物件の購入に進みます。
万が一、審査に落ちた場合、その旨を速やかに売主様・不動産会社に伝えましょう。
ローン特約で解除できる期間内であれば、契約の解除になります。

本審査は、金融機関にもよりますが1ヵ月程度かかる為、ローン特約期間内に結果が分かるように早めに手続きを進めることが大切です。

STEP10：決済・不動産登記を行う

決済日には、住宅ローンを実行し手付金額を除いた残代金を売主様に支払います。
また、支払い後には不動産の所有権を売主様から買主様へ変更する為に所有権移転登記も行われます。
住宅ローンを利用した場合は、同時に抵当権設定登記の手続きも行う為、必要書類を準備するようにしましょう。

所有権移転登記や抵当権設定登記は自分でも手続きをすることができますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
知り合いに司法書士がいない場合は、不動産会社や金融機関から紹介してもらえるので相談すると良いでしょう。

抵当権や所有権移転登記については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権とは？設定や抹消手続きの流れ、行使された場合の対処法についても解説

所有権移転登記とは？費用や必要書類、手続きの流れについて分かりやすく解説

不動産売買に必要な書類

不動産売買では、多くの書類が必要になります。
書類によっては取得に時間がかかるものもあるので、早めに準備に取りかかると良いでしょう。
以下では、売却時・購入時に必要な書類をそれぞれご紹介します。

不動産売却時に必要な書類

売却時に準備しておきたい主な書類と必要なタイミングは以下の通りです。

売却時に必要な書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に必要な書類は？段階ごとの必要書類と入手方法を解説

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抵当権抹消登記申請書の書き方とは？流れや費用まで徹底解説

マンション売却の確定申告書の書き方は？手続きの流れも併せて解説

不動産購入時に必要な書類

不動産購入時に必要な書類は以下の通りです。

不動産売買にかかる費用

不動産売買には様々な費用がかかります。
どのような費用がかかるかを把握したうえで資金計画を立てるようにしましょう。
以下では、売却時と購入時にかかる費用をご紹介します。

不動産売却時にかかる費用

不動産売却時にかかる主な費用は、以下の通りです。

出典：日本司法書士連合会「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」

出典：法務局「令和6年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ」

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

売却時の費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる費用や手数料は？費用を抑える方法も紹介

不動産売却時にかかる税金の種類は？税金の計算方法や軽減方法を解説

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

マンションのハウスクリーニングの相場は？売却時に実施するメリットやポイントを解説

不動産購入時にかかる費用

購入時にかかる主な費用は以下の通りです。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

出典：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

出典：法務局「令和6年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ」

出典：日本司法書士連合会「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」

まとめ

ここまで、不動産売却・購入それぞれの流れや必要書類・費用についてお伝えしました。
不動産売買は、大きな金額の動く取引であり、複雑な手続きも必要になります。

不動産会社に依頼すれば売買完了まで手厚くサポートしてくれるので、初めての売買であっても問題なく進められます。
これから売却や購入を検討している方、売買に不安や心配があるという方は、ぜひ長谷工の仲介にご相談ください。

※本記事の内容は2024年9月2日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。