マンションを売却しても売却価格の全てが手元に残るわけではありません。売却時には費用や税金など様々な支出が発生するものです。しかし、少しの工夫で手元に残るお金を増やせるかもしれません

この記事では、マンション売却で手元に残るお金やかかる費用、手取り額を増やす方法などについて解説していきます。

マンション売却で手元に残る金額の目安は？

「売却価格＝手元に残るお金」ではありません。マンション売却時には、仲介手数料や税金などがかかる為、最終的に手元に残るお金はそれらの費用を差し引いた額となります。

具体的には、以下の計算式で求められます。

売却状況によって諸費用の額は異なりますが、一般的には売却金の4～6％ほどかかるとされています。例えば、5,000万円で売却した場合、200～300万円の諸費用がかかり手元に残るのは、4,800万～4,700万円が目安です。

その為、5,000万円手元に残る前提でローンの完済や新居購入などの資金計画を立てていると、計画が崩れる恐れがあります。売却後の手取り額は売却金よりも少なくなることを前提として、手取り額の使い方を計画することが大切です。

ただし、かかる費用や税金は、個々の売却状況によって異なります。ご自身のケースでどのような費用が発生するかをあらかじめイメージして、資金計画を立てるようにしましょう。

マンション売却にかかる費用や税金

マンション売却でかかる費用や税金を把握し手取り額をイメージしておくと、売却後の資金計画が崩れにくくなります。ここでは、売却時にかかる代表的な費用や税金を確認していきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介で売却した際に成功報酬として不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により以下のように定められています。

例えば、3,000万円で売却した場合、3,000万円×3%+6万円＝96万円（税抜）が上限額となります。

上限額の範囲内であれば不動産会社独自で設定できますが、基本的には上限額をベースにしているケースがほとんどでしょう。なお、2024年7月の法改正により、売却価格が800万円以下の場合は、不動産会社は売主様、買主様の了承を得ることで調査費用等を含めて最大30万円（税抜）の仲介手数料を請求することが可能になりました。

仲介手数料は、一般的に以下のいずれかのタイミングで支払います。

• 売買契約時に半額＋決済時に残額
• 決済時に全額

不動産会社によって支払うタイミングや額が異なるので、事前に確認し資金を用意するようにしましょう。
仲介手数料については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や支払い時期についてご紹介

譲渡所得税

マンション売却の利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税（譲渡所得にかかる所得税・住民税）の対象です。譲渡所得は以下の計算式で求められます。

取得費とは、売却したマンションを購入した際にかかった費用です。マンションの購入代金だけでなく、仲介手数料や印紙税などの諸費用も含みます。一方、譲渡費用は売却した際にかかった仲介手数料や解体費用、測量費などが該当します。

ただし、これらの費用は購入・売却の為に直接かかった費用が該当し、引っ越し代や仮住まいにかかる費用などは含まれません。リフォーム費用については、リフォームの目的などによって可否が異なるので、税理士や不動産会社への確認をお勧めします。

売却価格からこれらの費用を差し引いた後、さらに特別控除額を差し引くことが可能です。例えば、マンションがマイホームであるなら3,000万円特別控除の適用により、譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができます。

譲渡所得から特別控除額まで差し引き、プラスとなった分が課税対象となり、譲渡所得の税率を乗じることで税額が算出されます。

譲渡所得の税率は、所有期間に応じて以下の2種類に分けられます。

なお、2037年までは上記に加え所得税額の2.1%が復興特別所得税として課税されます。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

譲渡所得税や3,000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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印紙税

印紙税とは、領収書や契約書などの課税文書を作成した際にかかる税金です。不動産売却では売買契約書が対象となります。
印紙税の税額は、売買契約書に記載された金額（売却価格）に応じて以下のように異なります。

なお、2027年3月31日までの間に作成される契約書には、軽減税率が適用されます。該当する税額分の収入印紙を契約書に貼付・消印して納税しましょう。

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登記費用

不動産の所在地や所有者、構造などの詳細な情報は登記簿に記録され、法務局で管理されています。不動産の所有者などに変更があった際には、登記簿の内容を変更する登記手続きが必要です。

登記手続きの際には、法務局に手数料として登録免許税を支払います。登録免許税は、登記の内容によって以下のように異なります。

マンション売却では、所有者を売主様から買主様に変更する所有権移転登記が必要ですが、一般的に売却での所有権移転登記の費用は買主様が負担します。

ただし、相続したマンションの売却の場合は、売却前に所有者を被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する相続登記が必要になり、売却にともない住宅ローンを完済する場合は抵当権抹消登記が必要です。

登記手続きは司法書士に委任するケースが一般的です。この場合、司法書士に対して別途司法書士報酬を支払います。司法書士報酬は依頼する内容や依頼先によって異なりますが、抵当権抹消登記のみであれば1〜3万円ほどが目安です。

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

出典：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

出典：日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」

抵当権抹消登記や相続登記については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローン残債のあるマンションを売却する場合、ローンを完済し抵当権を抹消することが売却の前提となります。一般的には、売却金で完済するケースが多いでしょう。

売却にともない住宅ローンを完済する場合は一括返済となる為、金融機関で繰り上げ返済の手数料がかかります。手数料は金融機関や金利タイプなどによって異なり、無料のケースもありますが数万円程度必要な場合もあります。

金融機関によっては繰り上げ返済に事前連絡が必要なケースもある為、売却前に相談しておくと良いでしょう。

参照：一般社団法人全国銀行協会「繰上返済は有利？手数料は？住宅ローンの繰上返済」

必要書類の発行手数料

マンション売却時には様々な書類が必要となり、書類によっては取得に発行手数料がかかります。

以下は、マンション売却時に必要書類と取得にかかる手数料です。

なお、取得する自治体によっても取得方法や発行手数料は異なる為、ホームページなどで確認しましょう。

また、上記のほかにもマイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類や物件の間取りが分かる間取り図、購入時のパンフレットや管理規約なども必要になります。

マンション売却に必要な書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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リフォームやハウスクリーニング費用

築年数が古い、内装が汚れているといったマンションを売却する場合は、購入希望者の購入意欲を上げる為にリフォームやハウスクリーニングを行うケースもあり、その場合は費用がかかります。

例えば、ハウスクリーニングは入居中か空室かによって若干の差はありますが、2・3LDKで5～6.5万円、3・4LDKで6～7.5万円ほどかかります。特定の水回りのみ実施する場合、1～3万円ほどと費用を抑えることが可能です。

ハウスクリーニングは内覧時の印象アップにつながりやすく、費用をかけても効果を得やすいので検討すると良いでしょう。一方、リフォームは実施すべきかの判断が難しい為、事前に不動産会社に相談したうえでの検討をお勧めします。

リフォームやハウスクリーニングは部屋の状態や規模や依頼先によっても費用は大きく異なります。事前に見積もりを取って比較検討しましょう。

また、広告に掲載する写真や購入希望者の印象アップの為に、プロが室内を魅力的に演出するホームステージングを検討するのもお勧めです。
長谷工の仲介では、ハウスクリーニングやホームステージングのサービスも提供しているので、ぜひご相談ください。

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長谷工の仲介のホームステージングはこちら

マンション売却時のハウスクリーニングやリフォームについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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引っ越し・仮住まいの費用

マンション売却では引き渡しまでに引っ越す必要があるので、引っ越し費用が発生します。引っ越し費用は引っ越し先や荷物量などによっても異なりますが、家族4人で10km程度の引っ越しで10～12万円が目安です。

参照：関東運輸局「引越しのモデル運賃・料金」

ただし、引っ越し繁忙期に差しかかる場合、費用が高くなるだけでなく希望の日程で引っ越しできないこともあります。売買契約時に決めた引き渡し日までに引っ越しできないと違約金が発生する恐れもあるので、できるだけ早く引っ越し手続きを行うようにしましょう。

また、引き渡しまでに新居が決まっていない、または未完成である場合は、仮住まいが必要になり、仮住まいの初期費用がかかってきます。仮に、家賃8万円で敷金と礼金がそれぞれ1ヵ月分、保証料、前家賃、仲介手数料が各1ヵ月分必要な場合は、初期費用だけで40万円程度かかる場合があります。

仮住まいになった場合、さらに仮住まいから新居への引っ越し費用が余分にかかる点にも注意しましょう。

マンション売却にかかる費用や手数料については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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マンション売却で戻ってくるお金

マンション売却では、以下の費用は返金される可能性があります。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 住宅ローンの保証料

マンションを所有すると課税される固定資産税と、エリアによって課税される都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者です。年の途中に売却する場合でも売主様がその年の納税義務者となります。

しかし、それでは税負担に不公平が生じることから、引き渡し日を基準に売主様と買主様が所有期間に応じて固定資産税・都市計画税を案分するのが一般的です。この場合、決済時に買主様から日割り分の清算金を受け取ります。

固定資産税の清算については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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また、火災保険料・地震保険料を長期一括払いしている場合も、払い過ぎた期間に応じて保険料の返金を受けられます。ただし、売買契約後から引き渡し日までに火災があった場合、火災保険を売買契約日で解約していると保証を受けられなくなります。基本的には引き渡し日以降で保険を解約するようにしましょう。

住宅ローンの保証料も、契約時に一括で支払う外枠方式で支払っていると、繰り上げ返済にともない一部が返金される可能性があります。しかし、返金されるかは規定によって異なるので事前に確認しましょう。また、毎月の金利に上乗せする内枠方式では返金されません。

【売却価格別】マンション売却で手元に残る金額をシミュレーション

ここでは、売却価格別に具体的な数値を使って手元に残る金額をシミュレーションしていきます。

売却価格3,000万円

まずは、自宅マンションを3,000万円で売却したケースでシミュレーションします。前提条件は以下です。

譲渡所得税を除く売却にかかる費用は以下の通りです。

譲渡費用を上記のうち106.6万円（仲介手数料＋印紙税）で計上するとき、譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得がマイナスとなる為、譲渡所得税は課税されません。
よって、このケースでは3,000万円－136.6万円＝2,863.4万円が手元に残ります。

売却価格4,000万円

次に、相続したマンションを4,000万円で売却するケースを見ていきましょう。
前提条件は以下の通りです。

譲渡所得税を除く売却にかかる費用は以下の通りです。

相続した不動産の場合、相続前の所有期間が長いなどで取得費が分からないケースもあります。取得費が不明、もしくは証明する領収書などを紛失している場合、概算取得費として売却金×5％を計上します。

上記の場合は本来の取得費が不明な為、概算の取得費として4,000万円×5％＝200万円を計上します。さらに、譲渡費用として292.6万円を計上した場合、譲渡所得は以下のようになります。

また、譲渡所得税を計算する際の所有期間は被相続人の所有期間から通算される為、長期譲渡所得の20.315％が適用され、税額は3,507.4万円×20.315％＝約712.5万円です。なお、上記ケースでは譲渡所得に関する特例は適用していません。

よって、このケースでの手元に残る金額は以下の通りです。

相続した不動産の場合、「相続空き家の3,000万円控除」や「長期所有軽減税率の特例」、「取得費加算の特例」などの譲渡所得税に関する特例が適用できる場合があります。どの特例を適用すべきかについては、税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。

売却価格5,000万円

住宅ローン残債の残るマンションを5,000万円で売却するケースをシミュレーションします。前提条件は以下の通りです。

譲渡所得税を除く売却にかかる費用は以下の通りです。

譲渡所得は以下のようになります。

この時点では譲渡所得がプラスになりますが、3,000万円特別控除の適用により譲渡所得が0円となる為、課税されません。

ただし、上記ケースでは住宅ローン残債が3,500万円ある為、住宅ローン完済後の手元に残るお金は5,000万円－198.6万円－3,500万円＝1,301.4万円となります。

住宅ローン残債のある家の売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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手元に残る金額を増やす為の方法

マンション売却後に手元に残る金額を増やすには、大きく「高く売る」「諸費用を減らす」の2点がポイントになってきます。ここでは、それぞれの方法を見ていきましょう。

仲介での売却を目指す

マンションを売却する方法には、仲介と買取の2種類があります。
仲介とは、不動産会社が売主様と買主様の間に入り売却をサポートする方法です。一般的なマンション売却でイメージされる方法は仲介でしょう。一方、不動産会社が直接マンションを買い取る方法が買取です。

仲介は市場価格での売却が目指せる方法です。対して、買取は市場価格の7割ほどまで価格が下がるのが一般的です。その為、少しでも高値で売却したいなら仲介を選ぶのが適しています。

ただし、仲介は広告などで買主様を探す必要があり売却に3～6ヵ月ほど時間がかかります。築年数が古いなど条件によっては1年以上かかるケースもあるので注意しましょう。その点、買取は不動産会社との条件合意で売却できるので短期間での売却が可能です。

高値の売却を目指すなら仲介、売却までの期限が迫っているなら買取と、状況に合わせて適切な方法を選ぶことが大切です。
マンション買取については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

長谷工の仲介では、仲介だけでなく買取での売却も可能です。売主様の状況に応じて柔軟に売却プランを選べるので、売却方法に悩む方はぜひご相談ください。

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高く売れる工夫をする

マンションの売却価格は少しの工夫でも大きく変わってきます。高く売れる工夫として以下のようなことを実践すると良いでしょう。

価格設定やタイミングの見極め、適切なアピールによって好条件で売却できる可能性が高まります。また、売却の成功は不動産会社の力量にも大きく左右される為、実績が豊富で、かつ信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。

マンション売却のタイミングや不動産会社選びについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の不動産会社の選び方は？判断基準や失敗しない為のポイントを解説

家を売るタイミングはいつ？判断基準や売却に向いていない時期を解説

マンション売却に適した時期は？売却にお勧めの時期やポイントを解説

マンションを高く売りたいなら、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼し、比較しながら選ぶと良いでしょう。長谷工の仲介では無料で売却査定を行っています。売却を検討している方はお気軽にご利用ください。

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譲渡所得税に関する特例・控除を利用する

譲渡所得税が課税されると税負担が大きくなりやすく、手元に残るお金も減少します。
しかし、譲渡所得税には税負担を軽減する特例がいくつか用意されている為、上手に適用すれば手元に残るお金を増やすことが可能です。

譲渡所得税に関する代表的な特例・控除には以下のようなものがあります。

ただし、それぞれの特例には適用要件が細かく定められています。また、特例によっては併用できるもの、できないものがある為、どの特例を適用したほうがより税負担を抑えられるかはシミュレーションしたうえで検討することが大切です。

なお、特例を適用する場合には、売却した年の翌年に確定申告が必要になります。特例を適用すれば税金が発生しない場合でも適用の為の確定申告が必要になるので、忘れずに手続きを行いましょう。

特例の適用や確定申告について不安がある方は、不動産会社や税理士などへの相談をお勧めします。

3,000万円特別控除や買い換え特例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

居住用財産の3,000万円特別控除とは？適用要件や必要書類を解説

買い替え特例とは？適用要件や計算方法、注意点について解説

出典：
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

節約できる費用や手数料はなるべく抑える

売却時にかかる費用を抑える工夫としては、以下のようなことが挙げられます。

しかし、安易に費用や手数料を抑えようとするとリスクがともなう場合もあります。
例えば、仲介手数料は不動産会社に値引き交渉して抑えることが可能です。ただ、仲介手数料は不動産会社にとっても重要な利益や必要経費である為、過度な値引き交渉により関係性が悪化する恐れがあります。

結果として営業の優先度が下がり、売却価格が下がったり売却までに時間がかかってしまっては、値引いた仲介手数料以上にマイナスとなる恐れもあるでしょう。反対に、仲介手数料を満額支払っても熱心に営業してもらい高値で売却できたほうが、最終的に手元に残るお金は大きくなるものです。

抵当権抹消手続きも自分で行えますが、手続きにミスがあれば、抵当権を抹消できずに買主様とトラブルになるリスクもあります。

費用や手数料を抑えることに固執して、売却が失敗したりトラブルが起きては本末転倒です。過度に費用を抑えようとするのではなく、より高く売却することを目指しつつ影響のない範囲で節約すると良いでしょう。

まとめ

ここまで、マンション売却にかかる費用や手元に残る金額のシミュレーション、手元に残る金額を増やす方法などを解説してきました。

マンションの売却には、仲介手数料や印紙税、登録免許税、譲渡所得税など費用や税金がかかる為、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。しかし、譲渡所得税の特例を活用する、費用を節約するなどポイントを押さえることで手元に残る金額を増やすことは可能です。

また、マンション売却でより手元にお金を残すには、高値での売却を目指すことも重要です。少しでも高値で売却できるように、実績豊富で信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

長谷工の仲介では、柔軟な売却プランやサービスで売主様の売却をサポートしています。まずは、今のマンションがどれくらいで売却できるか、無料査定からスタートしてはいかがでしょうか。

※本記事の内容は2025年12月10日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。