土地を売るには、適したタイミングや時期があります。後悔しない為にも、タイミングや時期をよく見極めたうえで、売却準備を進めましょう。

この記事では、土地を売却するのに適したタイミングや時期と、土地を売る際の一般的な流れを解説します。また、売却にかかる費用や税金とその目安もご紹介しますのでぜひ参考にしてください。

土地を売るべきタイミング・時期はいつ？

土地には、売るべきタイミング・時期があります。土地を売却すべきか迷ったら、これからご紹介するタイミングや時期を参考にしてみてください。

土地を使わなくなったとき

所有している土地を居住用や事業用として使わなくなったときが、売却を検討する一つのタイミングになります。

土地は利用していなくても、所有しているだけで固定資産税や都市計画税が発生します。また近隣住民の方に迷惑がかからないように、雑草や庭木の手入れなど適切な管理が必要になります。専門業者に依頼することも可能ですが、その分費用がかかります。

その為、将来利用する見込みがないのであれば、早めに売却を検討しましょう。

資金が必要になったとき

子どもの教育資金や親の介護費用などの事情でまとまった資金が必要になったときも、土地を売却するタイミングの一つになるでしょう。

土地を売却することで、まとまった資金を一度に手に入れられます。ただし土地の売却時には費用や税金がかかります。この記事の後半で費用や税金について解説しますので、売却後に手元にどのくらい残るのか試算しておきましょう。

維持管理が難しくなったとき

住まいから離れた場所の土地を相続したとき、または転勤などで土地の維持管理が難しくなったときも土地を売却するのに適したタイミングといえます。

管理が行き届いていない土地は、放火や産業廃棄物などの不法投棄を招くことがあります。いわくつきの土地にしない為にも、土地の管理が難しいと感じたら、売却を考えましょう。

不動産や土地の市場が良好なとき

不動産や土地の市場が良好なタイミングも売却に適しているといえます。不動産市場が良好なときであれば、高値での売却を実現しやすい為です。

例えば1つの指標として、毎月国土交通省が公表している不動産価格指数（住宅）を参考にしてみましょう。不動産価格指数とは、不動産の実際の取引価格情報をもとに、ブロック別や都市別に不動産価格の動向を数値化したものです。
以下のグラフは、四半期ごとの不動産価格指数を不動産の種別ごとに表したものです。

出典：国土交通省「不動産価格指数」

「住宅地」を見てみると、2021年頃から土地の価格が上昇傾向であることが分かります。

不動産や土地の需要が高まるとき

不動産や土地は季節によって需要が変化します。
例えば新生活が始まる前の1〜3月や、転勤や異動のタイミングである9〜11月は需要が高まる為、買い手が見つかりやすくなります。

実際、首都圏の土地取引件数を月別に見ると、3月が最も多く、次いで9月や11月に取引が活発になっていることが分かります。

出典：
公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「月例速報マーケットウォッチ2024（令和6）年12月度」
公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「月例速報マーケットウォッチ2025（令和7）年9月度」

不動産や土地の価格は需要による影響が大きく、買い手が増える時期に売却のタイミングを合わせることで、売り出し価格を高めに設定しやすくなるでしょう。
少しでも高く土地を売りたい方は、需要が高まるタイミングに合わせるようにしてください。

周辺環境が変化したとき

再開発や新駅の誕生、高速道路の新インターチェンジの整備など街やインフラが整備されるタイミングや、大型商業施設ができるタイミングも土地を売却するのに適しています。

生活の利便性が向上するような変化があると、土地の需要は高まる傾向があり、スムーズかつ高値での売却をしやすくなるでしょう。
例えば、以下のようなタイミングは売却に適しているといえます。

• 鉄道の新駅誕生
• 高速道路の開通やインターチェンジの新設
• 大型商業施設の誘致
• 街の再開発

税制上有利に売却できるとき

税制面を考慮して、売却時期を見極めるのも良いでしょう。

土地や建物を売却して利益が発生したときは、「譲渡所得税」がかかりますが、その税率は所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、「長期譲渡所得」となり、5年以下で売却する場合と比べて税率が低くなります。
また、適用できる控除や特例も違ってくることがあります。

ここでは、土地の売却で使える代表的な税金の控除や特例について説明します。

出典：
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

譲渡所得税や特例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

居住用財産の3,000万円特別控除とは？適用要件や必要書類を解説

買い替え特例とは？適用要件や計算方法、注意点について解説

土地を売る流れ

土地を売却するまでには一般的に3～6ヵ月程度かかりますが、タイミングや土地の立地や形状、依頼先の不動産会社の力量によっては、1年近くかかるケースもあります。

土地を売却したい時期から逆算し、ある程度余裕を持って計画を立てましょう。ここでは、土地を売る際の一般的な流れを、7つのステップでご紹介します。

STEP1：自分で売却相場を調べる

まず、不動産会社に不動産査定を依頼する前に、自分で売却相場を調べましょう。どのくらいで売れるのか想定でき、不動産会社の査定価格が適正な価格なのか判断するのに役立ちます。

実際に売り出されている土地の価格をインターネットなどで調べる方法もありますが、ここでは取引価格を検索できる以下の2つのサイトをご紹介します。個人情報の入力や会員登録などは不要で、地域や条件を絞って検索できます。

①国土交通省「不動産情報ライブラリ」
取引された不動産や土地の価格、周辺施設の状況を検索できる、国土交通省が運営するWEBサイトです。

②全国指定流通機構連絡協議会「レインズマーケットインフォメーション」
国土交通大臣指定の、不動産流通機構が運営するWEBサイトです。全国に4つある指定流通機構で構成された、全国指定流通機構連絡協議会が保有する成約価格のデータを検索できます。

STEP2：複数の不動産会社に査定を依頼する

自分で売却相場を調べたら、土地の査定を複数の不動産会社へ依頼しましょう。不動産会社によって査定価格が異なることがあり、複数の査定価格を比較することで、適正な価格を把握しやすくなる為です。

また不動産会社は独自のサポートやサービスを提供していることが多く、複数の会社に相談することで、より良い条件で売却活動をしてくれる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。

例えば、長谷工の仲介では売主様が安心して売却できるように「仲介バリューアップサポート」を提供しています。無料売却査定はお申し込みフォームに簡単な情報を入力するだけで、お気軽にご依頼いただけます。

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STEP3：売り出し価格を決定し、不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社が提示した査定価格やその根拠、担当者の対応力などから総合的に判断し、信頼できる不動産会社と売り出し価格を決定し、媒介契約を結びます。

媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。複数の不動産会社へ依頼したいときは一般媒介契約、売却活動の窓口を1つにまとめたいときは、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選択します。

専属専任媒介契約は、自分で買主様を見つけた場合でも、必ず不動産会社を介して売買契約を結ばなくてはなりません。媒介契約ごとにルールが異なりますので、それぞれの違いをよく理解し、ご自身に合った契約形態を選ぶことが重要です。

出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」　

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？3種類の違いやメリット、後悔しない為の選び方をご紹介

STEP4：売却活動をはじめる

不動産会社と媒介契約を締結したら、売却活動をはじめます。

不動産情報サイトや不動産会社のホームページなどで、売却物件として掲載されます。早ければ、その日のうちに購入希望者から見学を希望する連絡が入ることがあります。土地の場合は基本的に売主様が立ち会う必要はありませんが、状況に応じて除草や清掃するなど、気持ちよく見てもらえるように準備しておきましょう。

STEP5：売買契約を締結する

土地の購入希望者と希望価格や売買条件をすり合わせ、合意したら売買契約を締結します。売買契約時には、買主様から手付金を受領します。

手付金とは、売買契約が締結したことを証する為に、売主様・買主様間で授受するものです。
売買契約書で定めた期日までであれば、買主様は手付金を放棄することで契約を解除でき、売主様は買主様へ手付金を返還し、手付金と同額の金額を支払うこと（手付金倍返し）で解除できます。

手付金は契約関係を安定させる意味合いもある為、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。

不動産売却時に授受する手付金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却で発生する手付金とは？相場や手付解除時の対応方法について解説　

参考：公益社団法人不動産保証協会「手付金とは」　

STEP6：決済・引き渡しを行う

あらかじめ売主様・買主様で取り決めた日に、残代金の決済と引き渡しを行います。決済日に司法書士が法務局で所有権移転登記をすることで、土地の名義が売主様から買主様へ移されます。

STEP7：確定申告を行う

土地を売却したことで譲渡益が発生した場合は、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行い、納税します。
なお、前述した税金の特例や控除を利用する場合も確定申告が必要です。売却時期によっては少し間が空く場合もありますが、忘れないように注意してください。

参考：国税庁「確定申告・還付申告」

土地の売却時にかかる費用や税金

次に、土地の売却時にかかる費用や税金をご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼した際に支払う手数料で、宅建業法によってその上限額が定められています。

売買価格に応じて仲介手数料を求める計算式は異なり、以下の通りです。

例えば土地の売買価格が3,000万円の場合は「3,000万円×3％+6万円＋消費税」と計算し、仲介手数料の上限額は105.6万円（税込）となります。

仲介手数料については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や支払い時期についてご紹介

測量費用や土壌汚染調査費用

土地の境界が分からない、もしくはあいまいな場合は、売却前に土地家屋調査士に依頼して確定測量を行い、買主様に境界の位置を明示しなければなりません。

土地の広さや地形、高低差、接道状況などによって費用は異なりますが、一般的な大きさの土地の場合は45万円前後が目安です。ただし、国道などに面している場合（官民境界）などは手続きが複雑になる為、50〜80万円が相場となります。

また相続した土地などで使用状況が分からず、土壌汚染が気になる場合は、土壌調査を依頼することもあり、その場合はさらに費用がかかります。
確定測量については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

確定測量とは？測量の目的や流れ、費用・注意点についても解説

参考：国土交通省「令和6年3月から適用する設計業務委託等技術者単価について」

解体費用

土地の上に建物があり、更地にして引き渡す場合は、解体費用がかかります。建物の構造や大きさによって費用は異なりますが、国土交通省の資料によれば、木造住宅の解体費用は1坪あたり3.5万円が相場です。

例えば50坪の木造の建物であれば、「50坪×3.5万円＝175万円」です。なお鉄骨造やRC造など、頑丈な構造であれば、その分解体費用は高くなります。実際にかかる費用については、解体業者に見積もりを依頼して確認するようにしましょう。

家の解体費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

古家付き土地の売却方法は？解体して更地にする注意点やかかる税金・費用を解説

参考：国土交通省「我が国の住生活をめぐる状況等について 空き家の解体費用について」

譲渡所得税

土地を売却して利益が出たときは、譲渡所得税を納める必要があります。
土地の売却価格から、取得費（土地を購入した際の代金・仲介手数料など）や譲渡費用（売却する為にかかった費用・仲介手数料など）、特別控除を考慮して、課税譲渡所得金額を求めます。

なお、前述した通り、土地の所有期間によって税率は異なり、売却した年の1月1日に土地の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。

確定申告の際は、基準となる所得税額に2.1％を乗じて算出した「復興特別所得税」を合わせて申告・納付することになります（2037年（令和19年）12月31日まで）。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

登記費用

土地の売却時には所有権移転や抵当権抹消登記が必要になり、その際に登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記とは、住宅ローンなどを完済した後に、金融機関が設定していた「抵当権」を抹消する手続きのことです。
この登記は自分でも申請できますが、売買の決済日に抵当権を抹消する場合は、司法書士へ依頼するのが一般的で、その場合には司法書士への報酬も別途必要になります。

登録免許税の税率や税額は登記の内容によって異なり、それぞれ以下の通りです。

抵当権抹消登記や所有権移転登記については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

所有権移転登記とは？費用や必要書類、手続きの流れについて分かりやすく解説　

出典：
国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」
法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

印紙税

不動産売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当します。その為、売買価格に応じた収入印紙を貼って、納税する必要があります。
なお、2027年3月31日までに作成する売買契約書については、軽減措置が適用されます。

出典：
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」　

土地を売る際の注意点

最後に、土地を売る際に注意すべきポイントをご紹介します。

時間に余裕を持って売却を進める

前述した通り、土地の売却活動には3〜6ヵ月かかるのが一般的です。買い替えや相続税の支払い、税金の特例適用など、売却したい時期が決まっている場合は、早めに売却準備を進めましょう。

例えば、相続税の取得費加算の特例の適用を受ける為には、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（相続から3年10ヵ月以内）に売却する必要があります。

相続の特例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

相続した不動産は3年以内に売却すると節税できる？理由や利用できる特例・注意点を解説

出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

相続の場合は相続登記が必要

相続した土地を売却する際は、故人から名義を変更する「相続登記」を終えておく必要があります。
どのような割合で相続するか決めて、「遺産分割協議書」を作成することになりますが、話し合いがまとまらない場合、想像以上に時間がかかってしまうケースもあります。

また2024年4月1日から相続登記は義務化されており、売却するか否かにかかわらず、相続登記は必要です。ちなみに期限は、相続による取得を知ったときから3年以内です。
なお正当な理由なく相続登記を怠ると、10万円以下の過料を科される恐れがあります。

相続の手続きについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

亡くなった親の家を売る流れは？かかる税金や節税方法、注意点を解説

家の相続手続きの流れは？費用や相続登記、注意点について解説　

参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～」

タイミングにこだわりすぎない

土地の売却に適したタイミングはありますが、その時期にこだわりすぎると、売り時を逃してしまう恐れがあります。また土地は所有しているだけで、固定資産税などの税金もかかります。

タイミングにこだわりすぎると、マイナスの要因も生じることがある為、売却したい時期に売却することを推奨します。

境界線を明確にしておく

土地の境界があいまいな場合は、早めに土地家屋調査士に確定測量を依頼しましょう。境界について認識が異なると、隣地所有者とトラブルになることが多く、境界を明示できない土地は買い手が付きづらくなります。

売却を急ぐ場合は不動産買取も検討する

土地の売却を急いでいるときは、不動産会社による「買取」も検討しましょう。仲介による売却は3〜6ヵ月程度かかることが多い一方、買取であれば、早ければ1週間程度で契約が成立することもあります。

ただし、買取の場合は仲介での売却と比べて、売却価格が低くなることがあります。その為、まずは仲介での売却を目指し、数ヵ月経っても成約しなかったときに買取を依頼するなど、状況に応じて柔軟に計画しましょう。

不動産買取については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産買取の相場は仲介の何割？調べ方や売却成功のポイントを解説

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土地の形状によっては隣地購入を検討する

土地が不整形地、あるいは建築基準法上の道路に2m以上接していない再建築不可物件といった理由で、そのままでは建物の建て替えができないと売却価格が低くなる傾向があります。

そのような場合には、隣地を購入して条件を満たすことで再建築を可能にしたり、逆に隣地所有者へ売却して有効活用してもらうのも一つの方法です。
再建築できる土地になれば、資産価値が向上し、相場価格での売却も期待できます。

再建築不可物件の売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

まとめ

土地を売却するタイミング・時期は、不動産市場の動向や需要の有無、税制面などを考慮し、総合的に判断したうえで決めるようにしましょう。

ただし、不動産や土地の取引経験がない方が、今が適した時期なのか判断するのは難しいかもしれません。その為、早めに信頼できる不動産会社に売却のタイミングを相談し、併せて売却にかかる費用や税金についても相談しておくことをお勧めします。

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※本記事の内容は2025年12月10日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。