共有名義の不動産は活用に制限がかかることから、共有持分の売却を検討している方もいるでしょう。
共有持分のみでも売却は可能ですが、トラブルに発展しやすい為、売却方法やトラブル例などを押さえておくことが重要です。

この記事では、共有持分や共有名義の基本や売却方法、よくあるトラブル例と対処法などについて解説しています。

共有持分・共有名義の基礎知識

まずは、共有持分・共有名義の概要を見ていきましょう。

共有持分とは

共有持分とは、1つの不動産を共有した際にそれぞれの共有者が有する権利の割合です。

不動産は1つにつき登記上の名義人（所有者）が必ず一人というわけではありません。
1つの不動産に対して複数の名義人が登記されているというケースもあり、この状態の不動産を共有名義と呼びます。

以下のようなケースで共有名義が発生します。

• 夫婦でペアローンを組んで不動産を購入した
• 1つの不動産を複数の相続人で相続した
• 友人と資金を出し合って不動産を購入した

このように不動産が共有名義になる場合で、共有者それぞれが有する権利の具体的な割合が共有持分です。
なお、共有者が持つ権利は共有持分権と呼ばれます。

例えば、夫婦が同額のペアローンを組んで不動産を購入した場合、不動産は夫婦の共有名義となり、共有持分は夫2分の1、妻2分の1となるのです。

共有名義については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

共有名義とは？不動産における意味やメリット・注意点、解消方法を解説

持分割合の決め方

持分割合は購入であればそれぞれが出した資金の割合、相続であれば相続割合に応じて決まります。

例えば、夫婦で5,000万円の不動産を購入する際、夫が3,000万円、妻が2,000万円費用を出したとします。
この場合、夫の持分割合は5分の3、妻が5分の2となるのです。
また、この持分割合については、不動産の登記簿にも記載されます。
共有者が二人いるから持分割合は2分の1ずつ、というように人数に応じて決まるわけではない点は覚えておきましょう。

ただし、共有持分は権利の割合であり、物理的な所有割合ではありません。
持分割合が2分の1だから建物の半分しか使えないというわけではなく、共有者は建物の全てを使うことが可能です。

共有持分権の内容

共有者には、不動産に対して「処分・変更行為」「管理行為」「保存・使用行為」を行う権利が認められています。
ただし、共有者単独の判断でできる行為とできない行為があります。

共有者の権利と制限について下記の表で確認しましょう。

例えば、管理行為を行うには共有持分の過半数が必要です。
仮に、共有者が3人いてもそのうち一人の共有持分が2分の1を超えていれば、他の二人が反対しても管理行為を行えます。その為、自分がどれくらいの共有持分を有しているかが重要になってくるのです。

一方で、不動産全体を売却したり、増改築したりと処分・変更行為を行う場合には共有者全員の合意が必要です。

出典：e-Gov 法令検索「民法251条」

不動産の共有持分を売却するには？

共有持分を売却する方法としては、主に単独での売却や合意を得て全体で売却する方法が検討できます。以下では、具体的な売却方法を見ていきましょう。

自分の持分だけを第三者に売却する（単独売却）

共有持分は自分の財産である為、持分だけであれば他の共有者の合意を得ることなく単独での売却が可能です。
共有不動産は活用に制限がかかり、さらに将来の相続などでより権利が複雑になりトラブルに発展する恐れもあります。その為、活用の予定がないのであれば、早い段階で売却をすると良いでしょう。

持分だけを売却する場合の大まかな流れは以下の通りです。

売却の流れ自体は通常の不動産とそれほど変わりません。
共有者の合意は必要ありませんが、後々のトラブルを避ける為にも売却する旨は伝えておいたほうが良いでしょう。

しかし、共有持分は買主様にとっても制限が生じることから、売却が難しい点には注意が必要です。また、売却できる場合でも通常の不動産売却に比べ価格が大きく下がる恐れもあります。

共有者の合意を得て不動産全体を売却する

共有持分だけの売却は買主様が見つかりにくく売却価格も下がりやすい為、スムーズな売却を目指すなら共有者全員の合意を得て不動産全体の売却を目指すことをお勧めします。
不動産全体の売却であれば、買主様にとっては通常の不動産購入と変わらない為、市場価格での売却が期待できるでしょう。

大まかな売却の流れは以下の通りです。

この場合、共有者全員の合意を得て売却を進める方法か、共有者間で共有持分を売買して単独名義にしてから売却する方法が検討できます。

ただし、共有者が売却に前向きでなければ合意形成が難しく、トラブルになる恐れもある点には注意が必要です。
仮に、共有者間で売買する場合も、不動産会社を通さずに個人間売買すると契約書のミスなどでトラブルが起きやすくなります。その為、一度不動産会社に相談して合意形成や共有者間での売買についてサポートしてもらうことをお勧めします。

個人間売買については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産の個人売買は可能？メリット・デメリットや流れ、注意点を解説

共有物分割請求を行う（裁判所で分けてもらう）

共有物分割請求とは、共有状態の解消を求める法的手続きです。
共有者間で売却や解体などを巡って揉めてしまい話し合いで解決できない場合、裁判所に調停や訴訟を申し立てることで共有状態の解消を図ることができます。
ケースによって裁判所の判断は異なりますが、主に以下のような方法で共有状態を解消することになります。

共有する不動産の売却を巡ってトラブルになっている場合でも、共有物分割請求を行うことで自分の意思で共有状態を解消することが可能です。
共有状態解消後、不動産の所有権が単独になれば、そのまま不動産を売却できます。

しかし、共有物分割請求の手続きには時間や費用がかかり、大きな負担となります。
また、希望する分割方法になるとは限らず、強制的に不動産を手放す恐れもある点には注意しましょう。

土地は分筆して売却する

土地であれば、共有持分に応じて分筆することで分筆後の土地は単独名義となる為、通常の土地同様に売却できます。

ただし、土地をどのように分筆するかで売却のしやすさは変わってきます。
分筆後に形状が悪い、陽当たりが悪い場合は売却が難しくなるかもしれません。また、分筆後でも十分な広さを確保できる土地であることも重要です。
土地の分筆は方角や形状・地積などを考慮し、さらに共有者との話し合いも必要になってきます。

土地をどのように分筆するかは判断が難しく、トラブルにもなりやすいので不動産会社や土地の専門家などに相談しながら検討すると良いでしょう。

共有持分の売却価格の相場

共有持分の売却価格の相場は、以下の計算式で算出できます。

例えば、共有不動産全体の評価額が5,000万円で持分割合が2分の1なら、2,500万円が目安です。

しかし、共有持分は売却先によっても相場が大きく変わってきます。
共有持分の主な売却先は、他の共有者、専門の買取業者、第三者となり、それぞれの売却価格の目安は以下の通りです。

他の共有者に売却する場合は、共有持分を購入すれば自分の持分が増えるというメリットがある為、有力な売却先です。市場価格での売却も期待できるので、まずは他の共有者に打診すると良いでしょう。また、関係性が良好で共有者が単独名義にしたいと考えている場合、高値で購入してくれる可能性もあるでしょう。

ただし、最終的には共有者との話し合いで決まる為、関係性や購入意思などによっても大きく左右されます。

買取業者への売却であれば、共有持分だけであっても短期間での売却が可能です。
しかし、買取業者への売却は価格が下がりやすい為、慎重に検討する必要があります。

不動産会社の仲介で第三者に売却する方法もありますが、前述した通り買主様から避けられやすく売却価格も下がります。買取業者よりも高値で売れる可能性がある反面、売却のハードルは高いといえます。

共有持分の売却にかかる費用

共有持分の売却には様々な費用がかかる為、費用をあらかじめ考慮して売却計画を立てることが大切です。
主にかかる費用としては、印紙税、仲介手数料、登記費用、譲渡所得税の4つが挙げられます。

印紙税

共有持分の売却では、売買契約書に収入印紙を添付して印紙税を支払う必要があります。
印紙税の税額は売却価格に応じて異なり、主な不動産売買の価格帯での税額は以下の通りです。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

仲介手数料

不動産会社の仲介で売却した場合、不動産会社への仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は以下の通りです。

例えば、1,000万円で売却した場合、「1,000万円×3%+ 6万円＝36万円（税抜）」が仲介手数料の上限となります。

仲介手数料の支払いタイミングは、売買契約時と決済時に分けて支払うケース、もしくは決済時に全額支払うケースがほとんどです。
事前に支払いタイミングや額を確認しておくようにしましょう。

仲介手数料については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や支払い時期についてご紹介

登記費用

共有持分に抵当権が設定されている場合、売却にともない抵当権抹消登記が必要です。
この際、登録免許税として不動産個数×1,000円を支払う必要があります。

また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、別途司法書士報酬として1〜3万円ほどかかります。
なお、不動産の名義人を売主様から買主様に移転する所有権移転登記の費用は、買主様が負担するのが一般的です。

出典：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

出典：日本司法書士連合会「司法書士の報酬と報酬アンケートについて」

譲渡所得にかかる税金（譲渡所得税）

共有持分の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、利益に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

売却価格から、購入時にかかった費用である取得費と売却時にかかった費用である譲渡費用を差し引き、さらに特別控除を除いた額が税金の対象となります。
計算結果がプラスになった場合、所有期間に応じた税率を乗じて税額を算出します。

譲渡所得税は所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、以下の税率で課税されます。

なお、2037年までは上記に加え、基準所得税額の2.1％が復興特別所得税として課税されます。

譲渡所得税が発生する場合は、売却した年の翌年に確定申告して納税が必要です。
特例を適用して譲渡所得税が課税されない場合も、特例を適用することに対して確定申告が必要な為、申告を怠らないように注意しましょう。

譲渡所得税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

出典：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

共有持分の売却で用意しておきたい書類

共有持分の売却で用意しておきたい書類は以下の通りです。

不動産の売却では所有者を証明する為に登記済証（権利証）または登記識別情報が必要です。
ただし、共有名義であっても権利証は複数交付されない為、他の共有者が紛失したなどで権利証が手元にないケースもあります。

一方、2005年以降に権利証に代わって登場した登記識別情報は申請すれば共有者ごとに発行されるので、手元に保管している書類です。

権利証や登記識別情報は、紛失すると再発行してもらえない書類です。
紛失した場合、法務局の事前通知制度を利用する、弁護士や司法書士などによる本人確認情報制度を利用するといった方法で所有者を証明することになります。
しかし、制度の利用には時間がかかる為、早めに書類があるかを確認しておくことが大切です。

登記済証（権利証）または登記識別情報を紛失した場合の対処法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの登記済証（権利証）を紛失した場合の対処方法は？売却時の注意点を解説

参照：法務局「登記済証（権利証）を紛失したのですが，どうしたらよいのですか？」

共有持分の売却でよくある6つのトラブルと対処法

共有持分の売却では共有者間でトラブルになるケースがあります。
あらかじめどのようなトラブルがあるのかを理解し、対策を立てておくようにしましょう。
以下では、共有持分の売却でよくあるトラブルとその対処法について解説していきます。

トラブル例1：他の共有者に売却を拒否された

共有持分の売却は、他の共有者の合意を得ず単独で行えます。
しかし、事前に説明せずに売却することで、「知らなかった」「納得できない」などとトラブルになり、共有者との関係悪化だけでなく売却の妨害行為に発展するケースがあります。

他の共有者は、持分を売却されることで新しい共有者が加わるなど少なからず影響を受けるものです。単独で売却できるとはいえ、事前に説明や相談するなどして信頼関係を崩さないようにするのが望ましいでしょう。

トラブル例2：共有者が分からず売却が進まない

相続した不動産が共有名義だったというケースでは、共有者が分からない、行方不明などで売却の合意形成が取れないトラブルもあります。
共有名義の相続が数代にわたって行われると、それぞれの共有持分がさらに複数人の相続人で共有されるというように権利が細分化し複雑になります。共有者が複雑になった状態で不動産全体の売却を検討しても、共有者が判明せず売却できなくなる恐れがあるので注意しましょう。

共有者が分からないといった場合では、まずは司法書士に依頼し、名義人の氏名や持分、現在の利用状況などを明確にしてもらうことが必要です。
そのうえで、不在者財産管理制度や所在等不明共有者の持分取得・譲渡制度など状況に応じて法的手続きを講じて権利の単純化や売却を図ると良いでしょう。

権利が複雑になっている状態を放置していると、問題はさらに深刻化していきます。また、権利が複雑になるほど売却も難しくなるものです。
共有者が分からない場合は、問題解決を先送りにせず早い段階で対処するようにしましょう。

トラブル例3：共有者と売却価格の折り合いが付かない

他の共有者に自分の持分を売却する場合、売却価格を巡ってトラブルになるケースもあります。
安く買いたい共有者と高く売りたい売主様では利益は相反します。特に、共有持分は売却相場の判断が難しいことも価格で揉める要因といえるでしょう。

反対に、親しい間柄で「安く譲りたい」と相場よりも極端に安値を付けるケースもあります。この場合、みなし贈与として贈与税が課税される恐れがあるので注意が必要です。

売却価格でのトラブルを避けるには、事前に不動産会社や不動産鑑定を利用して共有持分の正確な価格を把握することが大切です。
また、共有者と個人間売買するのではなく、不動産会社を通すことで適切な取引とみなされやすくなるだけでなく、契約書作成などもサポートしてもらえるのでトラブルを防げるでしょう。

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不動産鑑定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産鑑定とは？不動産査定との違いや依頼する際の流れ、必要なケースについても紹介

トラブル例4：立退きや利用制限をめぐるトラブルに巻き込まれた

共有持分の売却後、買主様と他の共有者で利用方法や立ち退きなどを巡ってトラブルになり、売主様も巻き込まれるケースがあります。

例えば、すでに住んでいる共有者が新たな共有者から家賃を請求される、まったく知らない第三者が敷地に出入りするといったトラブルです。
売却後の共有者と買主様のトラブルであっても、元の共有者である売主様が巻き込まれて他の共有者との関係が悪化する恐れはあるので注意しましょう。

売却後のトラブルに巻き込まれない為には、事前に買主様に現状の共有者の使用状況を伝えておくことが大切です。
共有者に対しても売却について説明しておくことも欠かせません。

トラブル例5：訴訟に発展した

共有者と売却について話し合いで解決できない場合、最終的に共有物分割訴訟に発展する恐れがあります。
訴訟にまで発展すると、時間や費用の面で大きな負担となります。

裁判に発展するのを防ぐには、共有者と話し合いで合意形成を目指すことが大切です。
この場合、合意を得て不動産全体を売却して売却金を分割する、または共有持分を他の共有者に売却、もしくは他の共有者の持分を買い取るといった方法が選択できます。
また、話し合いをするうえでも日頃から関係性を良好に保つ、不動産会社の査定を受けて正確な額を提示できるようにすることも大切です。

トラブル例6：買取業者選びに失敗した

共有持分の売却先としては買取業者も選択肢に入ります。
しかし、買取業者選びに失敗すると、売却後に他の共有者が強引に買取を持ちかけられるなどでトラブルに発展するケースもあります。

買取業者選びに失敗しない為には、査定時に複数の買取業者を比較して信頼できる業者を見極めることが大切です。買取価格だけでなく、実績や評判、担当者の人柄など複数の項目で比較することをお勧めします。
そのうえで、契約時には価格や買取条件など隅々までチェックすることで、トラブルのない買取を目指せるでしょう。

まとめ

共有持分のみであっても売却は可能です。
しかし、売却先によって相場は異なり、特に第三者への売却はハードルが高く価格も下がりやすいので注意しましょう。
また、共有持分の売却では共有者とのトラブルに発展しやすい為、共有者と話し合ったうえで売却を進めることが大切です。

共有持分は、活用が制限される、相続で権利が複雑になるといったトラブルの原因になりがちです。
共有状態を解消するうえでも、ポイントをおさえて円満に売却することをお勧めします。

長谷工の仲介では共有持分の売却にも対応しています。
共有持分の売却を検討している方は、ぜひお気軽に下記よりご相談ください。

※本記事の内容は2025年10月28日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。