旗竿地とは、竿に旗をつけたような形の土地のことです。
不整形地に該当し、整形地よりも活用が難しいなどの理由で売りにくいとされています。
しかし、旗竿地であってもコツや注意点を押さえればスムーズに売却できる可能性は十分にあります。

この記事では、旗竿地が売りにくい理由や査定時の評価の方法、売却時のコツ、注意点を解説します。

旗竿地とは？

旗竿地とは、狭い間口から細長く路地が伸び奥にまとまった敷地がある土地のことです。
上空から見ると竿に旗をつけたような形に見えることから、旗竿地と呼ばれます。

土地は、正方形や長方形のような「整形地」と、それ以外の台形や三角形のような「不整形地」に分かれます。旗竿地も不整形地の一種です。

旗竿地は、分譲地のように広い土地を分割した際に発生するケースが一般的です。
例えば広い土地を分割する際、分割方法によっては道路と面していない土地ができます。
しかし、建築基準法上、幅4mの道路に2m以上設置していない土地には建物を建設できない為、そのままでは活用できません。
基準を満たすには道路に2m接した部分を設ける必要があり、その際、道路から奥の敷地に伸びた細い敷地ができ旗竿地になるのです。

旗竿地は、土地の価格が高い都市部や住宅密集地などでよく見られ、それほど珍しい土地ではありません。
ただし、旗竿地はその形状から様々なデメリットも生じやすいので、売りにくいといわれているのです。

旗竿地が売れないといわれる理由

旗竿地は特殊な形状をしていることから、整形地よりも売れにくいといわれています。
ここでは、旗竿地が売れないといわれる主な理由を6つご紹介します。

建て替えができないケースがある

旗竿地は再建築不可物件になるケースがあります。
再建築不可物件とは、すでに建っている建物を解体すると新築できない土地のことです。
前述した通り、建物を建設する為には「幅4m以上の道路に2m以上接する」という接道義務を満たす必要があります。
旗竿地の場合、竿にあたる部分の幅が2m以下になってしまうと、接道要件を満たさなくなってしまいます。

再建築不可物件に該当すると、買主様は旗竿地を購入しても新築できない為、売れにくくなってしまいます。なお、再建築不可物件であっても建築申請の必要のないリフォーム・リノベーションは可能です。

再建築不可物件について、詳しくはこちらの記事で解説しているのでご覧ください。

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

出典：e-Gov法令検索「建築基準法第四十三条」

解体やリフォームにコストがかかる

旗竿地が売れないといわれる理由には、通常の土地よりも解体やリフォームにかかる費用が高額になりやすいというのも考えられます。

解体やリフォームでは重機や建築資材の搬入が必要になりますが、旗竿地では間口や路地部分が狭く、トラックの乗り入れや資材の搬入ができないケースがあります。
必要な資材や機材を直接搬入できないと、多くの作業者が必要になったり、特殊な作業が必要になったり、別に駐車場を確保するなど余計な手間が発生したりする為、その分費用がかかりやすいのです。

解体費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

日当たりや風通しが悪いことが多い

旗竿地は日当たりや風通しが悪いことが多い点も売れにくい理由として挙げられます。
実際、旗竿地の多くは四方を他の土地に囲まれており、その土地に建物があると日当たりや風通しが悪くなりがちです。

日当たりの悪い土地は室温が上がりにくく、風通しが悪いと湿気もたまりやすくなります。
それにより、冬場は寒い、洗濯物が乾かない、昼でも照明が必要になるなど生活するうえでの不便が生じやすくなります。また、カビの発生により健康に悪影響を及ぼしたり、建物の劣化を早めたりする恐れもあります。

日当たりの悪さは、建築方法である程度カバーすることは可能ですが、日当たりを確保する為に特殊な建築が必要になると建築費がかさむ恐れがあります。

また、四方を建物に囲まれていることで周囲の建物からの視線が気になる方もいるかもしれません。

活用できる土地面積が狭くなる

旗竿地は有効活用できる面積が狭くなりやすい点も売れにくいといわれる理由の一つです。

旗竿地の竿部分には建物を建てるのが難しい為、基本的には通路や庭・駐車場として利用されるのが一般的です。
例えば、同じ30坪の土地でも、竿が10坪を占める土地と正方形で30坪の土地では建物を建設するなど有効活用できる面積が異なります。さらに、竿部分を活用していなくても私有地になるので固定資産税の対象になるという点も気を付けなければなりません。

一方で、旗竿地は竿部分があることで有効活用できる面積に対しての建ぺい率・容積率が大きくなり延床面積を広くとりやすいという利点があります。
建ぺい率とは、土地を上から見たときに敷地面積に対して建物が占める割合で、容積率とは、土地の敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。

例えば、30坪の旗竿地で建物を上から見た部分の面積が12坪、延べ床面積が21坪の場合、建ぺい率は30%、容積率は70%となります。一方で、20坪の正方形の土地で、建物を上から見た部分の面積が12坪、延べ床面積が21坪の場合、建ぺい率は60%、容積率は105%となります。

仮に、建ぺい率の上限が50%で容積率の上限が80%のエリアであれば、30坪の旗竿地に建物を建てることが可能ですが、20坪の正方形の土地の場合は建物の規模を制限する必要があります。

私道の権利が複雑なケースがある

道路から奥の敷地に伸びた路地部分が、自身の土地ではなく私道というケースもあります。
私道とは、個人や企業・団体などが所有する道路です。

私道部分の権利を自分が単独で保有している場合、自分の意志で自由に売却できます。
一方、私道の権利を周辺の建物の所有者と共有している場合も、自分の持分を売却することは可能です。

しかし、私道を複数人で共有しているような権利関係が複雑になる土地は、買主様から避けられる傾向があります。例えば、購入後に配管工事や私道部分の工事などを行う場合、所有者全員の許可が必要になってきます。さらに、私道に持分がないと通行料が発生するといったケースもある点には注意しなければなりません。

担保評価額が低く設定される

旗竿地は活用が難しい土地であることから、金融機関からの担保評価が低くなりがちです。
特に、築年数の古い建物と併せて売却する場合、建物の価値がほとんど付かず土地の評価のみが担保評価の対象となるので、より不利になります。

担保評価が低くなると、買主様の住宅ローン審査が通りにくい・希望額が借入できない（減額）などのリスクもあるでしょう。
一般的に旗竿地は整形地よりも購入価格を抑えやすい土地とはいえ、現金一括で購入する買主様は少なく、基本的には住宅ローンで購入するケースがほとんどです。

売れやすい旗竿地の特徴

旗竿地であっても、条件によってはスムーズに売却できるケースもあります。
以下のような条件の旗竿地は売れやすい傾向にあります。

間口が2m以上あれば、建築基準法上、問題なく建物の新築が可能です。
2m以上あるなら重機の搬入ができる可能性も高いので、解体やリフォーム、新築もスムーズに進められるでしょう。
仮に、間口が狭い場合でもリフォームやリノベーションはできるので、安く購入して自由にリフォームしたいという買主様のニーズと合致すれば売れる可能性は高まります。

前述した通り、一般的な旗竿地は日当たり・風通りが悪くなりがちですが、周囲の建物の状況によっては日当たりへの影響が少ないケースもあります。
旗竿地は、前面道路から住居までの距離がある為、視界や音が気にならないというメリットもあるので、多少日当たりが悪いケースでもプライバシーの確保を優先する買主様に売れる可能性もあるでしょう。

たとえ、旗竿地であっても売れないというわけではなく、売りやすさは買主様のニーズに合致するかどうかによって変わってきます。
自身の土地の特徴を理解したうえで適切に売り出せば、スムーズに売却できるでしょう。

旗竿地の評価額を把握するには？

旗竿地の売却を検討している場合、事前に評価額を把握しておくと売り出し価格の決定や価格交渉の際に役立ちます。

ここでは、旗竿地の評価額を把握する方法をご紹介します。

路線価を用いて計算する

路線価とは、主要道路に面する土地1㎡あたりの土地の価格を示した指標です。
正式には「相続税路線価」と呼ばれ、相続税を計算する際に用います。

路線価を用いて計算する場合、路線価に土地の面積を乗じることで土地の価格を算出できます。
ただし、間口の狭い土地など不整形地は形状に応じた補正を加える必要があります。
旗竿地の場合、以下の3つのいずれかの方法で計算することになります。

• 道路から奥行きがある土地として計算する
• 狭い間口と長い奥行がある土地として計算する
• 不整形地として計算する

なお、路線価は国税庁のホームページで確認できるので、自身の土地を調べると良いでしょう。

道路からの奥行きがある土地として計算する

旗竿地を道路からの奥行きがある土地として計算する場合、減額分（補正）は奥行の長さで決まります。具体的には、以下のように「奥行価格補正率」を乗じることで評価額を算出することができます。

実際に、以下の条件で評価額を算出してみましょう。

参考：国税庁「奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外改正）」

狭い間口と長い奥行がある土地として計算する

旗竿地を間口が狭く奥行きが長い土地として、「間口狭小補正率」と「奥行長大補正率」を利用して評価する方法もあります。この場合、以下のように評価額を算出します。

実際に、以下の条件で評価額を算出してみましょう。

なお、補正率は下限が0.60となっており、0.60を下回る場合は0.60で計算します。

参考：国税庁「奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外改正）」

不整形地として計算する

土地を不整形地として、「不整形地補正率」を乗じて計算する方法もあります。
不整形補正率を乗じる場合でも、間口狭小補正率を乗じることができるので、以下の計算式で評価が求められます。

不整形地補正率は、土地の区分や面積・かげ地の割合に応じて設定されているので、自身の土地の条件に当てはまる補正率を調べてみましょう。
不整形地補正率×間口狭小補正率も下限が0.60なので、仮に補正率が0.60未満の場合は0.60で計算します。

実際に、以下の条件で評価額を算出してみましょう。

旗竿地の評価額を算出する際は、どの方法で計算しても問題ありません。
しかし、旗竿地を適切に評価するのは個人では難しい為、専門家に相談することをお勧めします。

不動産会社の査定を受ける

旗竿地の評価額を路線価から正確に算出するのは、専門的な知識も必要になる為、容易ではありません。算出した価格は、あくまで目安として活用することをお勧めします。

また、実際にいくらで売れるかは周辺環境や購入ニーズなど評価額以外の要素も加味されます。より詳しい土地の価格が知りたい場合は、不動産会社の査定を受けると良いでしょう。

長谷工の仲介では旗竿地の売却査定を受け付けています。
旗竿地の売却を検討しているなら、まずは長谷工の無料査定で正確な価格を把握するところからスタートしてみてはいかがでしょう。

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旗竿地を売却する方法

ここでは、旗竿地を売却する方法を4つご紹介します。

隣接する土地の所有者に購入を打診する

通常の買主様にとってはデメリットの多い旗竿地ですが、隣接地の所有者にとってはメリットとなるケースもあります。

例えば、旗竿地の竿部分に隣接する土地の場合、旗竿地を購入することで、竿部分と隣接地を合わせてまとまった土地にすることもできます。
隣地の所有者にとっても、旗竿地ということで相場よりやや安い価格で購入しやすく、購入した後は旗竿地のデメリットが解消される為、スムーズに取引できるかもしれません。

ただし、隣接地の所有者との関係性によって売却のしやすさが左右される為、日頃から関係性を良好に保っておくことが重要です。

セットバックをして売却をする

セットバックとは、前面道路の幅が4m以下の場合で接道義務を満たす方法です。
具体的には、敷地の一部を道路として提供することで、接道義務を満たす道路幅を確保します。

前述した通り、道路の幅が4m以下の場合、接道義務を満たせず建物が建設できません。
しかし、セットバックを行って道路幅を確保できれば、買主様は新築できるようになります。
セットバックには手続きの手間や費用もかかるので、売主様が事前に行っておくことで買主様の負担を軽減できます。

ただし、セットバックをすると道路部分にした土地は活用できない点に注意が必要です。
また、どれくらい敷地を後退させれば良いかは、道路や道路向かいの土地の状況などによっても異なるので、事前に自治体の建築関係窓口に相談することをお勧めします。

不動産買取を活用する

不動産買取とは、不動産会社に直接旗竿地を買い取ってもらう売却方法です。
一般的な売却方法である「仲介」は買主様を探す必要がある為、売買条件に合う買主様を見つけるのにある程度の時間がかかります。
一方、買取であれば買主様を探す必要がないので、短期間での売却も目指せます。

ただし、買取は仲介での売却よりも価格が下がりやすい点には注意が必要です。
買取が仲介より価格が下がりやすい理由は、不動産会社が土地を買い取った後に手を加えてその土地を再販する為です。
不動産会社は、再販に向けて工事や修繕を行う為、これらの費用を考慮したうえで買取価格を設定します。その結果、相場よりも安い価格で売却することになります。

旗竿地を売却する際、仲介での売却がスムーズに進まない場合を想定して、買取も視野に入れることで売却しやすくなります。

長谷工の仲介は、仲介だけでなく買取にも対応しています。
豊富な売却方法から適切な方法を提案できるので、旗竿地であってもスムーズな売却が目指せるでしょう。

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こちらはマンション売却に関する記事ですが、買取のメリットや注意点、仲介との違いについて知りたい方は併せてご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

建築プラン付きの売却を検討する

建築プラン付きの売却とは、土地の活用方法や建物のリフォーム方法などの建築プランを作成して提案しながら売却する方法です。
建築プランがあることで、買主様の購入後の活用イメージがつきやすく売却につながる可能性があります。

例えば、日当たりの悪い旗竿地の場合、日当たりの悪さを解消する天窓や高窓を利用する建築プランを図面やイメージで提案するといった方法が考えられます。
建築プランの提案は不動産会社の協力も必要になってくるので、相談すると良いでしょう。

旗竿地を売却する際のコツや注意点

ここからは、旗竿地の売却で押さえておきたいコツや注意点をご紹介します。

私道の所有者と権利について交渉する

間口から延びる敷地が私道の場合、権利関係を確認し、場合によっては所有者と交渉しておくことで売却しやすくなるケースがあります。
私道の場合、所有者は以下のようなケースが一般的です。

隣接する建物の所有者と私道の所有権を共有していて、自分も持分を持っているならそれほど問題はないでしょう。
しかし、自分以外の一人が所有者というケースでは、通行を巡ってトラブルになる恐れがあり、買主様から避けられやすくなります。
この場合は、所有者に持分の購入や通行地役権の設定ができないか交渉することをお勧めします。

購入後に通行を巡ってトラブルにならない状況にしておくことで、買主様も安心して購入しやすくなるでしょう。

住み替えを検討する場合は買い先行を選ぶ

旗竿地を売却して別の場所に住み替えたいという方もいるでしょう。
住み替え方法は、家の売却と新居の購入タイミングによって以下の2つに分かれます。

売り先行では売却金をもとに新居を購入できる為、資金計画を立てやすいというメリットがあります。しかし、住みながら内覧に対応することになる為、家具で部屋が狭く見えてしまう、生活感が出てしまうというデメリットがあります。
また、旗竿地自体が売りにくい物件の為、売り先行にしてしまうと住み替えがスムーズに進まないリスクも考えられます。

一方、買い先行なら空き家の状態で売り出せる為、室内が広く見え、モデルルームのように演出することもできます。その為、住み替えを検討する際は買い先行のほうが有利になります。
ただし、買い先行は売却金が確定する前に新居を購入する必要がある為、資金計画が難しく、自己資金に余裕がないケースでは選択できない場合もあります。

とはいえ、物件の状態によっては買い先行よりも売り先行が適している場合もあるので、悩む場合は不動産会社に相談すると良いでしょう。

住み替えについて、詳しくはこちらの記事で解説しているので参考にしてください。

住み替えでよくある失敗事例を解説！失敗しない為の対策とは？

住みながら家を売ることはできる？メリットやポイントも併せて紹介

家は解体せずに売り出す

古い家や状態の悪い家の場合、解体を検討する方も多いですが、安易に解体するのはお勧めできません。
前述した通り、古い家のなかには再建築不可物件に該当するケースも多く、その場合解体することで新築できなくなり、より売却が難しくなります。

また、解体すると固定資産税の負担が増える点にも注意が必要です。居住用の建物が建っている土地に対しては、固定資産税の課税標準額が最大6分の1に軽減されます。しかし、建物を解体するとこの軽減措置が適用されない為、本来の高い税額に戻ってします。
解体後すぐに売却できるなら問題ありませんが、売却に時間がかかると税負担が高額になる恐れがあります。

解体したほうが良いかは、土地や建物の状況にもよる為、不動産会社に相談したうえで決めることをお勧めします。

賃貸も視野に入れる

再建築不可物件の場合、新築はできませんがリフォーム・リノベーションは可能です。
売却は難しくても建物をキレイにリフォームすることで、賃貸として活用できるケースがあります。

ただし、賃貸需要は立地の良さや周辺のニーズなどにも左右されます。
また、入居者と隣人のトラブルが発生するリスクもあるので、慎重に判断するようにしましょう。

まとめ

旗竿地は、特殊な形状をしており活用が難しいことから、売却しにくい土地といわれています。
ただし、間口が広い・日当たりが良いなど条件によっては旗竿地であってもスムーズに売却できる可能性があります。
また、売却のしやすさは買主様のニーズに合致するかどうかによっても左右されるので、旗竿地の売却が得意な不動産会社を選ぶことも重要です。

長谷工の仲介であれば、仲介だけでなく買取も視野に入れた売却が可能です。
旗竿地の売却を検討している方は、無料査定や何でも相談からお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2024年11月26日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。