転勤により引っ越さなければならず、住んでいるマンションをどうするか迷っている方もいるでしょう。なかには、転勤まであまり時間の余裕がないという方もいるかもしれません。

この記事では、転勤で住まなくなるマンションの活用方法と活用方法ごとのメリット・注意点、マンションを売却する流れや売却のコツについてご紹介します。

転勤が決まったらマンションはどうする？

転勤時には今の自宅から引っ越すことになりますが、その際の対処法として4つの選択肢が考えられます。
ここでは、それぞれの方法を選択した場合のメリットとデメリット・注意点をご紹介します。

売却する

転勤の期間が長いときや将来的に住み替えを検討している場合は、マンションの売却を検討しましょう。
マンションを売却するメリットとデメリット・注意点は以下の通りです。

売却するメリット

マンションを売却するメリットは、まとまった資金を得ることができる点です。
売却価格と住宅ローンの残高によってはローンを完済することも可能です。住宅ローンを完済できれば新しい住宅ローンを組みやすくなります。また、手元に資金が残れば新居の購入資金や転勤後の生活費に充当することもできます。

マンションの維持管理について気にすることなく、引っ越せるのも売却するメリットです。
マンションの場合、仮に住んでいないとしても固定資産税や修繕積立金、管理費などは支払うことになります。また、マンションを保有する以上最低限の維持管理は行わなければなりません。特に長期間の転勤になる場合、室内の汚れや設備の不備などが不安になる方も多いでしょう。

売却するデメリットや注意点

売却する際のデメリットとして、売却する為に仲介手数料や税金がかかることが考えられます。
また、住宅ローンの残債がある状態で売却する場合は、買主様へ所有権を移転する前に抵当権を抹消しなければならず、売却価格よりもローン残高が多い場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で充当して住宅ローンを完済する必要があります。

その為、転勤に際してマンションの売却を検討する場合は、資金計画を綿密に立てるようにしましょう。

賃貸に出す

転勤期間がそれほど長くなく、かつ比較的賃貸需要が高いエリアであれば、賃貸物件として貸し出すという方法も考えられます。
マンションを賃貸として出すメリットとデメリット・注意点は以下の通りです。

賃貸に出すメリット

賃貸に出すメリットは、借主様が見つかれば家賃収入を得られることです。
家賃収入は固定資産税や管理費などの支払いに充当することができますし、賃貸する為にかかった経費は、不動産所得（賃貸経営で得た収入）から差し引いて確定申告できます。

またマンションの所有権は保持できる為、転勤から戻ったら住むこともできます。
仮に転勤後に戻ってくる場合は転勤期間に合わせて賃貸期間を定め、定期借家契約で契約しましょう。定期借家契約とは、契約期間を定めて締結する賃貸借契約のことで、契約期間満了とともに入居者に退去を求めることができます。

さらに、人が住むことで室内の劣化を防ぎ、防犯対策になることもメリットといえるでしょう。
不動産は十分な換気がされない状態が続くと、湿気によりカビが生えやすくなり、結果として劣化を早めることがあります。また水道を長期間利用しないことで、水道管に溜まっている水が蒸発して臭いの原因となります。

参照：国土交通省「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）をご存知ですか・・・？」

賃貸に出すデメリットや注意点

住宅ローン返済中のマンションを賃貸に出す際は、賃貸することについて金融機関に了承を得て、住所変更手続きをする必要がある為注意が必要です。

住宅ローンはローン契約者もしくはその家族がその家に住むことを条件に借りる為、万が一無断で貸し出してしまうと、契約（金銭消費貸借契約）違反となり一括返済を求められる恐れがあります。また、住宅ローン控除を受けている場合も、賃貸に出すことで居住要件を満たせなくなり、基本的には控除を受けられなくなります。
ただし、転勤ややむを得ない事情で引っ越す場合は必要な手続きをすることで残りの期間控除を受けられます。

住宅ローン控除を継続する為に必要な手続きについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住宅ローンがあるけど引っ越したい！引っ越す方法と注意点を解説

その他、賃貸物件として貸し出す為に室内をリフォームしたり修理したりすると、少なからず費用がかかります。リフォームや修理をしたとしても安定的に入居者を確保できるとは限らず、かけた費用を回収するのに時間がかかる恐れもあります。

住まないマンションを賃貸として貸し出す際の注意点については、こちらの記事でも詳しくご紹介していますのでご覧ください。

住まないマンションは売却する？賃貸に出す？それぞれのメリットや注意点を解説

空き家にして保有する

転勤の期間が短い場合や転勤から戻ったら住み続ける場合は、そのまま空き家にしておく方法もあります。
この場合、マンションを資産として所有し続けることができ、転勤から戻ってきても新居を探す必要がありません。

しかし空き家にしておく場合でも固定資産税や管理費のほかに、水道代・電気代・ガス代などの基本料金はかかります。転勤先でもこうした費用がかかる為、二重の支払いになる点には注意しましょう。

また前述した通り、マンションに住まないことで建物の劣化を早めてしまうことも考えられます。
その他、住宅ローンを借りている場合、短期間であったとしても住まなくなると金銭消費貸借契約違反になります。その為、賃貸として貸し出す場合と同様、住宅ローンを借りている金融機関に転居することの了承をもらい、住所変更手続きを行う必要があります。

単身赴任する

家族の意向によっては家族全員で転居せず、単身赴任する選択肢もあります。特に子どもがいる場合は、住環境を変えないよう単身赴任を選択するという方も多いでしょう。
単身赴任の場合は住宅ローン契約者が引っ越しをしても家族がそのまま住み続ける為、住宅ローンを継続でき、住宅ローン控除も受けることができます。

単身赴任のデメリットを挙げるとしたら、住まいが2つになることで固定費が増えることや、家族が離れて暮さなければならなくなることが考えられます。家族でよく話し合ったうえで、決定するようにしましょう。

転勤前にマンションを売却するメリットと注意点

転勤が決まってから転居までに時間がある場合、転勤前にマンションを売却することも可能です。転勤前に売却できるとどのようなメリットがあり、どのようなことに注意しなければならないのでしょうか。
ここでは、転勤前にマンションを売却する際に考えられるメリットと注意点をご紹介します。

メリット

転勤前にマンションを売却する主なメリットは以下の通りです。

• 売却時にマンションに住んでいる為、スムーズに売却手続きを進められる
• 転勤先で新居を購入する場合、住宅ローンを組みやすい

転勤前に売却することで、マンションの売買契約や引き渡しの立会いがしやすいことがメリットです。
また転勤先で新居を購入する場合、マンションを売却して住宅ローンを完済できれば、新居を購入する際に住宅ローンを組みやすくなります。また住宅ローンの残債よりも高い価格で売却できれば、新居の購入資金に充当できます。

注意点

一方で、転勤前にマンションを売却する際の注意点は以下の通りです。

• 住みながら売却することになり、内覧に立ち会う必要がある
• 売却活動に十分な時間が取れない場合、相場よりも低い金額で売却することになりかねない
• 転勤前にマンションを引き渡すことになると、新居に引っ越す前に仮住まいが必要になるケースもある

転勤前にマンションを売却する場合、新居への引っ越し準備をしながら内覧対応をしなければならず、売買契約や引き渡しの立会いも含めると負担に感じる場面もあるでしょう。

また、引っ越しに合わせて無理に売却しようとすると売り急ぐことになります。売却活動に十分な時間が取れない場合、相場よりも安い金額で売却することにもなりかねません。
さらに、転勤前にマンションを売却してそれから新居の購入や賃貸を探すとなると、新居に引っ越す前に仮住まいが必要になります。その為、引き渡しのタイミングには注意しましょう。

住みながら家を売却する際の注意点や内覧の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住みながら家を売ることはできる？メリットやポイントも併せて紹介

マンション売却での内覧の流れは？事前準備やチェックすべきポイントもご紹介

転勤後にマンションを売却するメリットと注意点

転勤が決まってから転居するまでに時間がない場合、転勤後にマンションを売却することになるでしょう。転勤後にマンションを売却するメリットと注意点をご紹介します。

メリット

転勤後にマンションを売却するメリットは以下の通りです。

• 転勤後に時間をかけて売却できる
• 転勤で引っ越ししてから売却する為、仮住まいの必要がない

転勤後にマンションを売却する場合、引っ越しが完了して落ち着いてから売却を進められる為、十分な時間をかけて売却でき、納得した金額で売りやすいことがメリットです。
新居に引っ越してから売却できれば仮住まいを探す必要もありません。

注意点

転勤後にマンションを売却する際の注意点は以下の通りです。

• 住宅ローンの返済が残っている場合は、引っ越し後も返済が続く為負担が大きい
• 売買契約や引き渡しの為に、遠方まで足を運ぶ必要がある

住宅ローンが残っている場合は新居の家賃や住宅ローンの返済もあり、金銭的に大きな負担がかかる恐れがあります。
また引っ越し後に売買契約や引き渡しの立会いの為に、遠方まで足を運ばなくてはならないでしょう。

転勤でマンションを売却する流れ

転勤でマンションを売却する場合、引っ越してから売却するか、売却してから引っ越すかは状況によりますが、基本的な売却の流れは以下の通りです。

まずは不動産会社にマンションの査定を依頼し、売り出し価格を決定したら売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。実際に売却活動が始まり、内覧希望者が現れたら内覧に立会います。そして、購入申込を受けたら売買価格や引き渡し条件を買主様と交渉し、条件に合意できれば売買契約を締結します。一般的にマンションの査定を依頼してから、売買契約を締結するまでに3ヵ月程度かかります。

売買契約を締結したら残代金の決済日前に引っ越しをし、引き渡しできる状態にします。売却によって利益が発生したときや、税金の特例を利用する場合は、翌年に確定申告が必要になります。

マンション売却の流れや査定の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の流れは？注意点やかかる税金・費用、失敗事例についても紹介

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

転勤時にマンションを売却するコツ

ここからは、転勤にともないマンションを売却する際に知っておきたいコツをご紹介します。

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション売却を成功させる為には、売却実績が豊富でエリアに精通した不動産会社へ依頼することが重要です。相場に合った適正な価格を提示してもらうことで、早期売却を望めます。

長谷工の仲介では、とにかく急いで売却したい方や、可能な限り理想的な価格で売りたい方など様々な売主様の声にお応えできるよう、幅広い売却オプションをご用意しております。まずは、下記の無料査定からお気軽にご相談ください。

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マンション買取を利用する

転勤日に合わせて売却した場合や早期に売却を成立させたいときは、買取による売却が有効です。仲介による売却に比べて売却価格は安くなることが多い反面、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法の為、条件がまとまれば1週間程度で売買契約できることもあります。また、仲介手数料がかからない為、売却にかかる費用を抑えたい方にもお勧めの売却方法です。

マンション買取と仲介の違いについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

長谷工の仲介では売却保証や直接買取も行っています。まずはお気軽にご相談ください。

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媒介契約の特徴を把握しておく

媒介契約は3種類あり、売主様の希望や条件に合わせて選ぶことができます。それぞれの特徴を把握したうえで、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びましょう。

例えば、複数の不動産会社へ依頼したいときは一般媒介契約、転勤にともない1社に手厚くサポートしてもらいたい場合は、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を選びます。
なお親族や知人へ売却する可能性がある場合は、自己発見取引が認められている専任媒介契約を選択しましょう。

各媒介契約の特徴については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？契約の種類と各契約のメリットや注意点をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットや注意点を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

媒介とは？不動産取引における仲介との違いや媒介契約の種類について解説

適切な価格設定をする

マンションを早期に売却する為には、相場に合った価格設定が重要です。
複数の不動産会社に査定依頼し、周辺の類似物件の成約事例や直近の取引事例などを参考にして適切な価格で売り出しましょう。
マンションの資産価値を調べる方法は、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの資産価値を調べる方法は？ケース別に活用できる評価額を解説

【2023年】マンション売却の相場を知るには？調査の仕方や確認すべきポイントについて

内覧準備・対応を徹底する

内覧時の対応が購入検討者の購入意欲に大きく影響することがあります。売却に備えて念入りに室内を清掃し、故障している箇所があればメンテナンスを検討することが大切です。

また、広告宣伝用の写真の見栄えも内覧数に影響します。写真写りが悪いと感じたら、担当者に相談して撮り直してもらいましょう。

マンション売却時の内覧の流れやチェックポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却での内覧の流れは？事前準備やチェックすべきポイントもご紹介

長谷工の仲介では、水回りのクリーニングやプロカメラマンによる室内の撮影、壁・床のリペアなど物件の魅力アップにつながるサポートを豊富にご用意しております。
詳しくはこちらをご覧ください。

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※ご利用には条件があります

余裕を持ってスケジュールを組む

前述した通り、マンション売却では一般的に3ヵ月程度かかります。
焦って売り急ぐことになると、値下げをせざるを得ない状況になることも考えられます。その為、売却したい時期が決まっているときは、売却次期から逆算して余裕をもってスケジュールを組み、不動産会社にも伝えるようにしましょう。

必要書類を早めに準備する

マンション売却に際して必要になる書類を事前に把握し、なるべく早めに準備しておきましょう。
例えば固定資産税・都市計画税納税通知書、登記識別情報（登記済証）、分譲時のパンフレット、住宅ローンの返済予定表、リフォームの実施状況が分かる書類があれば準備しておきましょう。

マンション売却に必要な書類は、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に必要な書類は？段階ごとの必要書類と入手方法を解説

所有期間を確認しておく

マンションの売却によって利益（譲渡所得）が生じると、その利益に対して住民税や所得税など譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間が5年以下か、5年を超えているかによって異なります。
マンション売却によって売却益が発生する際は所有期間を確認し、譲渡所得税について試算しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法や税率については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

転勤時のマンション売却に関するよくある質問

最後に、転勤時のマンション売却に関するよくある質問をご紹介します。

住宅ローンの残債がある場合は？

住宅ローンが残っている場合はマンションに抵当権が設定されている為、そのまま売却することはできません。
一般的には売却代金で住宅ローンを完済するか、住み替えローンを利用して売却することになります。ここからはそれぞれの方法について詳しく解説します。

抵当権については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権とは？設定や抹消手続きの流れ、行使された場合の対処法についても解説

売却して完済する

住宅ローンの残債額よりも売却価格のほうが高いときは、残代金決済時に買主様から受け取る代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで所有権を移転します。事前に金融機関へ全額繰り上げ返済する旨を連絡し、抵当権抹消に必要な書類を準備してもらいましょう。

住宅ローンの残債がある場合のマンション売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住宅ローンがあるけど引っ越したい！引っ越す方法と注意点を解説

ローン返済中の家は売却できる？売却方法や注意点を解説

ローン残債があってもマンション売却できる？ケース別に対処方法を解説

住み替えローンを利用する

売却価格よりも住宅ローンの残債額のほうが高く、自己資金を充当しても完済できないときは、住み替えローンを利用する方法があります。
住み替えローンとは、住宅ローンの残債分と新居の購入資金を合算して借り入れることができるローンのことです。

住み替えローンについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住み替えローンの利用はあり？メリットや金利・審査面から注意点を解説

売却しないほうが良いケースは？

売却代金よりも住宅ローンの残債額が高い場合、前述した住み替えローンを利用することで売却は可能です。しかし住み替えローンを利用する場合は売却と購入を同日にする必要があり、残債分も合わせてローンを組む為、審査は厳しくなる傾向があります。年収や年齢によっては借り入れが難しく、買い替えを断念せざるをえない場合もあるでしょう。

また、転勤期間が短く、かつ自宅に戻って来る予定の場合も無理に売却する必要はありません。この場合は、空き家にすることによって生じる劣化もそれほど気にする必要はないでしょう。

まとめ

ここまで、転勤によって住まなくなるマンションの対処法や売却する流れ、売却するコツについて解説してきました。

マンション売却には通常3ヵ月程度かかりますが、転勤よるマンション売却の場合、引っ越しの日程が明確なケースもあるでしょう。そのような状況でもなるべく早く・理想的な価格で売りたい場合は、売却実績が豊富で様々な売却方法に対応している不動産会社に相談し、仲介だけでなく買取による売却も視野に入れることをお勧めします。

長谷工の仲介では、無料で査定をお受けしています。無料売却査定や売却何でも相談からお気軽にお問い合わせください。

※本記事の内容は2024年11月26日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。